Compromis opschortende voorwaarden.

[detech]

Dag Iedereen,

Eerst en vooral al ontzettend bedankt om mij verder te helpen.

Ik heb in een grootstad een mooi appartement van 4 jaar oud gezien. Ik zou hier ook graag een bod op uitbrengen en nadien het compromis tekenen.
Helaas zijn er wat voorwaarden die het wat moeilijker maken allemaal.

Het apprtement is laag in prijs voor zijn categorie, dit namelijk omdat 1 van de voorwaarden is dat je de komende 11 jaar het niet mag verhuren.
Bijkomend is nu dat sinds enkele weken het appartement enkel verkocht mag worden onder volgende voorwaarden, je mag als eigenaar het dus enkel verkopen als je je in de volgende situatie bevind, of als je toch positief advies zou krijgen van de bevoegde stadsdiensten (maar dit weet je nooit zeker).

- bij verandering van gezinssituatie
- bij gezondheidsredenen
- bij verandering van werk. (verre kilometers)

Dus indien ik het zou kopen moet ik hiermee rekening houden, dit weet ik maar al te goed. (Deze appartementen zijn speciaal met die voorwaarden gebouwd zodat jongen mensen die konden kopen)

Nu is het zo, dat ik mogelijk een bod wil uitbrengen en na aanvaarding het compromis wil tekenen, maar de verkoper (via een immokantoor) weet nog niet zeker of zij het wel mag verkopen. Kortom of haar redenen aanvaardbaar zijn om het te verkopen.
Dit houdt dus ook in dat het kan zijn dat ik een appartement koop, maar dat zij gewoonweg niet de toelating krijgt van de staddiensten om het te verkopen.
Om haar in te dekken , neemt ze natuurlijk dit mee op in de opschortende voorwaarden.

Om mijzelf in te dekken had ik aan het volgende gedacht om mee op te nemen in de opschortende voorwaarden :

- 1) Enkele na positieve toekenning van een krediet door een bank is dit compromis geldig. Indien de koper 2 schriftelijke weigeringen door een bank kan voorleggen is het compromis niet langer geldig en is de verkoopsovereenkomst tussen koper en verkoper ontbonden
- 2) Indien binnen een termijn van 4 maanden na ondertekening van het compromis geen positieve schriftelijke verkoopstoelating is toegekend door de bevoegde overheidsdienstendan is het compromis ongeldig en is de verkoopsovereenkomst tussen koper en verkoper ontbonden
- 3) De 10 % voorschot , zal pas gestort dienen te worden na de positieve schriftelijke verkoopstoelating is toegekend door de bevoegde overheidsdiensten.

Snappen jullie een beetje waar ik naartoe wil ?

Dus de 10 % enkel als ik zeker weet dat ze mag verkopen en ook wil ik niet dat het kan aanslepen en ik zolang aan het compromis vasthang, daarom die 4 maanden. Ik zou het appartement ook graag willen en wil niet dat iemand mij voor is met dit in het compromis te zetten.

Is het allemaal wat correct verwoord of dachten jullie nog aan iets anders ?

Bedankt!!

[Xastheron]

1) "Onder voorbehoud van het verkrijgen van een lening ter waarde van XXXX euro (of "het volledige aankoopbedrag zoals hierboven vermeld") bij een Belgische (tenzij u in het buitenland leent?) Kredietmaatschappij naar keuze van de koper".
2) Kort die 4 maanden in naar 2, want na 4 maanden zijn er registratierechten verschuldigd. Hoewel deze in principe zowel bij koper als verkoper gehaald kunnen worden, zal deze rekening (naar "locale" gewoonte) aan jou overhandigd worden.
3) Daar zal men niet akkoord mee gaan. Wel kan u bvb 50/50 proberen te spelen: "Het initiële voorschot bedraagt 5% van de verkoopprijs bij ondertekening van het compromis en zal opgetrokken worden naar 10% van de verkoopprijs eens de opschortende voorwaarde vermeld bij puntje 2 gelicht is".

[detech]

Ok, enorm bedankt.

Nog 1 vraagje :Aan wie stort ik dit voorschot het beste ? De notaris ? immokantoor.
Hoe is dit gebruikelijk gedaan?

Is dit correct verwoord : - 2)" Indien binnen een termijn van 4 maanden na ondertekening van het compromis geen positieve schriftelijke verkoopstoelating is toegekend door de bevoegde overheidsdienstendan is het compromis ongeldig en is de verkoopsovereenkomst tussen koper en verkoper ontbonden."

Nogmaals bedankt

[Turaki]

Aan notaris betalen. Mocht de koop uiteindelijk niet doorgaan en u uw voorschot terug willen (als u er recht op heeft, natuurlijk) durven immo's dit wel eens (onwettelijk) vast te houden om zo hun kosten betaald te zien (die de verkoper moet betalen).

Het gedeelte betreffende toelating van de stadsdiensten is een opschortende voorwaarde die u geen enkel voordeel geeft, enkel de verkoper kan hier iets aan hebben. Laat dit er dus uit, en laat de verkoper maar een clausule voorzien om zichzelf in te dekken. U moet niet beginnen met het huiswerk van de verkoper te maken.

[detech]

"Het gedeelte betreffende toelating van de stadsdiensten is een opschortende voorwaarde die u geen enkel voordeel geeft, enkel de verkoper kan hier iets aan hebben. Laat dit er dus uit, en laat de verkoper maar een clausule voorzien om zichzelf in te dekken. U moet niet beginnen met het huiswerk van de verkoper te maken."

En wat als binnen 8 maanden de stadiensten nog steeds geen uitspraak hebben gedaan ? Dan is mijn 10 % nog steeds in bewaring en ik kan het compromis niet verbreken want anders ben ik mijn 10 %kwijt.... tevens zit ik dan met de fluctuaties op de kredietmarkt..

De verkoopster kan rustig in de positie blijven zitten, zij kan toch niet verkopen, maar heeft dan wel een getekend compromis, dat als ik dat verbreek 10 % moet betalen.

of zie ik dit verkeerd ? daarom dat ik punt 2 erin wou zetten , van die 4 maanden.

[eylis]

dat contract maake me enorm nieuwsgierig...
hoe kan een verkoper nu eisen dat je je goed niet mag verhuren? Of dat je het later verkoopt. Kan dat een wettelijke clausule zijn?
Vanaf het ogenblik dat het goed verkocht is, kan een vorige eigenaar toch geen rechten meer laten gelden?
en weet je ook waarom die clausules er zijn?
En zijn er nog zo'n voorbeelden uit de praktijk van zo'n vreemde clausules?

[detech]

Het is een voorwaarde opgelegd door de stad. Ik heb ruimtelijke ordening trachten te bellen, maar daar had men het te druk.... Ik heb een mailtje gestuurd met de vraag wat de precieze restricties zijn.

[detech]

De voorwaarde van de huur is dus opgelegd zodat men aan de jongere in de buurt een goedkope woning kon aanbieden, zodat investeerders uitbleven die wouden opkopen en verhuren.
De voorwaarde van verkoop zou er zijn gekomen nadat men ,na 3-4 jaar , de appartemenenten, die men met serieuze korting had bekomen aan woekerprijzen ging doorverkopen...

[eylis]

Maar dan vraag ik me nog steeds af of zo'n clausule wettelijk hard te maken is.
Namelijk: als het goed verkocht is, kan een oude eigenaar toch niets eisen als je het wél zou verkopen?
Wat doet zo'n stadsdienst dan? een rechtszaak aanvatten? en wat eisen ze dan?
Schadevergoeding? boete? Verplichten het goed terug te kopen?
Weet er iemand of er nog zo'n voorbeelden uit de praktijk zijn waar een verkoper echt zo'n eisen hard kon maken?
Volgens mij is dat een clausule die er wat dreigend uitziet op het contract (en dus wel slaagt in de opzet), maar totaal niet hard te maken is.

[detech]

Wat indien, na 4 maanden, moest de eigenaar het appartement nog geen goedkeuring hebben om te verkopen en dus bijgevolg de akte niet kan/wil ondertekenen ?
Moet ik dan toch reeds registratierechten betalen ?

[mava105]

Ja, anders kans op een boete

[detech]

Dus ik krijg als koper een boete omdat de verkoper niet wil ondertekenen ?

Dat is plezant ....

[Turaki]

Zet de termijn voor het voorleggen van een goedkeuring dan korter dan 4 maanden, zoals Xastheron reeds voorstelde.

[detech]

Bedankt, zal ik zeker doen.

Wat ik dan nu best zeker doe is een notaris onder de arm nemen en hem vragen om mij dit in een officiele vorm te
te gieten, zodat een officieel bod met al fie opschortende voorwaarden kan doen ? Want zelf kan het anders zijn dat ik iets over het hoofd zie. Tevens kan ik dan ook mijn notaris vanaf het begin betrekken bij het proces, toch als ik reeds een schriftelijk bod zou uitbrengen.Het immokantoor had ook reeds laten weten dat ze enkel een bod op papier aanvaarden als zijnde een echt bod.

Volgende stap correct ?

Bedankt iedereen voor jullie advies !

[Franciscus]

Eerst met uw notaris alles overlopen en zijn tekst gebruiken.