Geen intredende PB, wel uittredende PB?

[wormoil]

Beste,

Wij zijn einde contract (3-6-9) en hebben bij het betrekken van de woonst geen intredende plaatsbeschrijving gekregen. Ik heb daar toen wel naar gevraagd, maar er is geen gevolg aan gegeven.

Nu wist het immokantoor dat een nieuwe huurder zal zoeken me te melden dat ze na onze verhuis zouden samen komen met ons en huisbaas voor het opmaken van een uittredende plaatsbeschrijving.

Dit geeft me wel wat angst dat er ons dingen kunnen worden aangewreven aan de hand van die uittredende plaatsbeschrijving, zeker gezien het feit dat het huis reeds wat structurele problemen heeft gekend (water in de kelder, hier en daar barsten in de muren (die ik ook meermaals heb aangekaart (ik moest er maar wat plamuur op doen)), enz...

Hoe zit dat nu juist?

[sloeberken]

Als er geen intredende plaatbeschrijving is kan er ook geen uittredende plaatsbeschrijving opgemaakt worden.

[Xastheron]

Ze kan perfect gemaakt worden, ze heeft gewoon geen bewijskracht omdat ze niet vergeleken kan worden met een intredende. Ze kan wel als basis gebruikt worden voor de intredende plaatsbeschrijving van de nieuwe huurder.

[eylis]

Maar dan moet de huidige huurder niet toestaan die "uittredende beschrijving" te maken terwijl hij er nog inwoont: die heeft met betrekking tot zijn relatie met de verhuurder totaal géén zin. De intredende beschrijving maakt de verhuurder netjes voordat de nieuwe huurder intrekt is én als de oude huurder weg is. Vermits er tussen de opmaak van dat document en de verhuis van de oude huurder nog vanalles kan gebeuren. en dat zit de nieuwe huurder ook nog opgescheept met eventuele beschadigingen die opgetreden zijn terwijl de oude huurder er nog in zat.
Dus echt géén goed idee!!

[freelance]

Burgerlijk Wetboek :
Art. 1730. <W 29-12-1983, art. 4> § 1. (De partijen zijn verplicht een omstandige plaatsbeschrijving op te stellen, op tegenspraak en voor gezamenlijke rekening. Deze plaatsbeschrijving wordt opgesteld ofwel tijdens de periode dat de ruimtes onbewoond zijn, ofwel tijdens de eerste maand van bewoning. Hij wordt gevoegd bij de geschreven huurovereenkomst in de zin van artikel 1bis van boek III, titel VIII, hoofdstuk II, afdeling 2 en zal eveneens onderworpen zijn aan de registratie.) <W 2007-04-25/38, art. 100, 010; Inwerkingtreding : 18-05-2007>
Bereiken de partijen geen overeenstemming, dan wijst de vrederechter, bij wie de zaak aanhangig wordt gemaakt met een verzoekschrift ingediend voor het verstrijken van de termijn van één maand of van vijftien dagen naargelang van het geval, een deskundige aan die de plaatsbeschrijving opmaakt. Het vonnis is uitvoerbaar niettegenstaande verzet en is niet vatbaar voor hoger beroep.
§ 2. Indien in de gehuurde plaatsen belangrijke wijzigingen zijn aangebracht nadat de plaatsbeschrijving is opgemaakt kan elke partij eisen dat op tegenspraak en voor gemeenschappelijke rekening een bijvoegsel bij de plaatsbeschrijving wordt opgemaakt.
Wordt geen overeenstemming bereikt, dan is de in paragraaf 1 voorgeschreven procedure van toepassing, behalve wat de termijnen betreft.
§ 3. De contractuele bepalingen welke in strijd zijn met de paragrafen 1 en 2 zijn nietig.
§ 4. Dit artikel is niet van toepassing op de pacht.

Als er geen intredende plaatbeschrijving is kan er ook geen uittredende plaatsbeschrijving opgemaakt worden.

Dit is de logica zelve . Uittredende huurder heeft daar dus niets meer mee te maken .

[Turaki]

Uitgaande PB is niet door de wet verplicht, en verhuurder kan dit ook niet opleggen. Gewoon weigeren.

[scorpioen]

1. Een uitgaande plaatsbeschrijving heeft wel zin, ook als er geen ingaande plaatsbeschrijving is.

Als er geen ingaande plaatsbeschrijving is wordt de huurder vermoed het goed in dezelfde toestand ontvangen te hebben als waarin het zich bevindt op het einde van de huur. Dit vermoeden kan door de verhuurder met alle mogelijke middelen weerlegd worden. Dit kan bijvoorbeeld gebeuren door de vaststelling dat bepaalde gebreken van die aard zijn dat ze onmogelijk aanwezig konden zijn bij het begin van de huur.

Een extreem voorbeeld: veronderstel dat je eind januari 2013 de woning verlaat en er buizen stuk gevroren zijn. Dan is het duidelijk dat dit huurschade is, of je nu een intredende plaatsbeschrijving hebt of niet. De verhuurder heeft er alle belang bij deze schade vast te stellen door een uittredende plaatsbeschrijving.

2. De huurder is wel degelijk verplicht mee te werken aan een uittredende plaatsbeschrijving. Doet hij dit niet dan kan hij aansprakelijk gesteld worden voor het tijdverlies dat gepaard gaat met een gerechtelijk deskundig onderzoek en de schade doordat het goed ondertussen leegstaat. Ik citeer uit een vonnis van een rechtbank van eerste aanleg (hoger beroep tegen vonnis vredegerecht):

De huurder is verplicht om op het einde van de huurovereenkomst het gehuurde goed terug te geven in dezelfde staat als waarin hij het ontvangen heeft, behoudens slijtage die het gevolg is van normaal gebruik en overmacht.

Deze verplichting houdt in dat de huurder op het einde van de huurovereenkomst het gehuurde goed dient te ontruimen en dat een vergelijking dient gemaakt te worden tussen de staat waarin het goed zich bevond op het ogenblik van de ingebruikname door de huurder en de staat waarin het zich bevindt op het ogenblik van de teruggave.

Dit heeft tot gevolg dat de huurder op het einde van de huurovereenkomst er zich niet toe mag beperken om het gehuurde goed te ontruimen en de sleutels per aangetekende post aan de verhuurder toe te zenden.

Hij is verplicht een positieve inspanning te doen om samen met de verhuurder de plaatsbeschrijving einde huur op te maken.

De verhuurder die de sleutels per post ontvangt en daarna het gehuurde goed bezoekt zal als er huurschade blijkt te zijn vaak te horen krijgen dat deze schade er nog niet was op het ogenblik dat de huurder het gehuurde goed verliet, en de verhuurder zelf deze schade kan hebben veroorzaakt tussen het ogenblik dat hij de sleutels ontving en deze schade uiteindelijk vastgesteld wordt door een gerechtsdeskundige.

De verhuurder heeft dan ook het recht om te weigeren de sleutels die hem per post worden toegestuurd in ontvangst te nemen.

Hij die beweert bevrijd te zijn van zijn verbintenissen dient het bewijs te leveren van het feit dat het tenietgaan van zijn verbintenis heeft teweeggebracht (artikel 1315, tweede lid, van het Burgerlijk Wetboek).

De huurder dient dan ook het bewijs te leveren van het feit dat hij een positieve inspanning gedaan heeft om samen met de verhuurder de plaatsbeschrijving einde huur op te maken.

3. Werk dus als huurder mee aan een plaatsbeschrijving einde huur. U bent enkel verplicht de feitelijke toestand van de woning op dat ogenblik vast te stellen en kan voor het overige stellen dat de woning bij de aanvang van de huur in dezelfde toestand was en er dus geen huurschade is.

Het zal voor de eigenaar niet eenvoudig zijn te bewijzen dat er huurschade is. Als er geen plaatsbeschrijving is, is dit meestal enkel mogelijk voor echt flagrante huurschade.

[eylis]

scorpio$en, ik citeer even je citaat: .....en dat een vergelijking dient gemaakt te worden tussen de staat waarin het goed zich bevond op het ogenblik van de ingebruikname door de huurder en de staat waarin het zich bevindt op het ogenblik van de teruggave....

Kan je me uitleggen hoe je een vergelijking maakt tussen de huidige toestand en de toestand van ingebruikname zonder intredende beschrijving?
De case die je aanhaalt zal wel kloppen, maar die vooronderstelt toch wel de verplichting van een intredende beschrijving.Was er in die case een intredende beschrijving?
Als die er niet is, valt de hele contructie.
Van oude huurcontracten heb ik toch al regelmatig gehoord dat (omdat er geen intredende beschrijving was) er geen meestal géén uittredende gemaakt word om bovenvermelde reden.

[bartvdv]

De badkamer die achteraf uitgebroken bleek te zijn ?

[freelance]

Hier volledig akkoord met eylis .
Het citaat uit het vonnis is niet het volledige vonnis . Het vermoeden is sterk dat in deze zaak ( eerste aanleg ) er wel degelijk een ingaande plaatsbeschrijving is geweest , en dat huurder niet wenste mee te werken aan een uittredende .

Als de TS hier in dit geval zou kunnen bewijzen dat hij vruchteloos een plaatsbeschrijving gevraagd heeft , dan zal de verhuurder bij een rechtszaak zelfs geen poot hebben om op te staan .
Aangezien het verplicht is een plaatsbeschrijving te maken .

Art. 1730. <W 29-12-1983, art. 4> § 1. (De partijen zijn verplicht een omstandige plaatsbeschrijving op te stellen, op tegenspraak en voor gezamenlijke rekening. Deze plaatsbeschrijving wordt opgesteld ofwel tijdens de periode dat de ruimtes onbewoond zijn, ofwel tijdens de eerste maand van bewoning. Hij wordt gevoegd bij de geschreven huurovereenkomst in de zin van artikel 1bis van boek III, titel VIII, hoofdstuk II, afdeling 2 en zal eveneens onderworpen zijn aan de registratie.) <W 2007-04-25/38, art. 100, 010; Inwerkingtreding : 18-05-2007>
Bereiken de partijen geen overeenstemming, dan wijst de vrederechter, bij wie de zaak aanhangig wordt gemaakt met een verzoekschrift ingediend voor het verstrijken van de termijn van één maand of van vijftien dagen naargelang van het geval, een deskundige aan die de plaatsbeschrijving opmaakt. Het vonnis is uitvoerbaar niettegenstaande verzet en is niet vatbaar voor hoger beroep.

Overigens is het perfect mogelijk , dat na einde huur een badkamer uitgebroken wordt . Indien de huurder de sleutels afgegeven heeft op het einde van de huurperiode , kan hij niet meer aansprakelijk gesteld worden voor latere schade .

[scorpioen]

Ik citeer uit een ander vonnis. Er was geen plaatsbeschrijving opgemaakt. De vrederechter stelde een deskundige aan. De rechtbank van eerste aanleg, die uitspraak deed in hoger beroep, oordeelde:

Uit het deskundig verslag blijkt dat de woning door de huurder werd achtergelaten vol vuil en met nog een aantal goederen van de huurder.

Het is duidelijk dat dit vuil en deze goederen niet aanwezig kunnen geweest zijn bij aanvang van de huur. De huurder is dan ook aansprakelijk voor de kosten van het verwijderen en opkuisen van dit vuil en deze goederen.

Aangezien niet bekend is in welke staat de woning zich bevond bij aanvang van de huur beperkt de rechtbank de kosten tot het opkuisen van het vuil en het verwijderen van de goederen van de huurder. De kostprijs hiervan kan begroot worden op 424,00 euro (inclusief 6 % btw) voor huur container voor het grof vuil en 16 uur werk aan 30,00 euro per uur of 508,80 euro (inclusief 6 % btw), hetzij 932,80 euro.
De toestand van de klink van de deur, van het raam van de badkamer en van het lamellengordijn bij aanvang van de huur is niet bekend zodat deze beschadiging niet als huurschade kan worden beschouwd.

5
De huurder is aansprakelijk voor de beschadigingen of de verliezen die gedurende zijn huurtijd ontstaan, tenzij hij bewijst dat die buiten zijn schuld hebben plaatsgehad (art. 1732 BW).
De foto’s in het deskundigenverslag tonen aan dat de schade aan het plat dak, die is ontstaan doordat het sierdeksel van de schoorsteen er op viel, aanzienlijk is. Het is niet waarschijnlijk dat deze schade al zou aanwezig geweest zijn bij de ingenottreding zonder dat de huurder hierover in al die jaren dat hij het goed betrok heeft gerept, en dat hij al die jaren met die situatie zou hebben geleefd. De foto van de afgebroken deksteen (blauwe hardsteen) toont aan dat het om een vrij recent gebrek gaat (de brokstukken liggen bijvoorbeeld nog naast het muurtje op de grond). De partijen kwamen overeen dat de huurder instaat voor het volledige onderhoud en alle herstellingen aan het gehuurde goed, zelfs voor deze veroorzaakt door ouderdom of overmacht.

De huurder is dan ook aansprakelijk voor de schade aan het dak en voor de schade aan de deksteen. De deskundige raamt deze schade op respectievelijk 1.250,00 en 240,00 euro plus 6% btw (1.579,40 euro). Er is geen reden om aan deze raming te twijfelen.

6
De totale huurschade bedraagt 932,80 + 1.579,40 = 2.512,20 euro

De huurder mocht ook de kosten van het deskundig onderzoek, 1.131,35 euro betalen en overige gerechtskosten...

[mava105]

Dit vonnis doe niets af aan of er al of niet een PB was. Er wordt toch nog steeds VERONDERSTELD dat de huurder de woning achterlaat in de staat zoals vermoed wordt dat hij ze heeft ontvangen.
Als verhuurder nu kan bewijzen dat dit niet zo was, en dit zonder PB, is dit toch zijn goed recht.

[freelance]

Op die manier zijn wellicht nog veel vonnissen te vinden die de verhuurder gelijk geven . En op dezelfde manier kan ik vonnissen gaan zoeken die de huurder gelijk geven .
Ieder geval , die niet 100% duidelijk is , zal door de rechter autonoom beoordeeld worden , en beroep is ook nog mogelijk , als de huurder denkt van recht in zijn /haar schoenen te staan .

Bovenstaand vonnis is opnieuw een éénzijdig argument , omdat het een specifiek geval betrof .
1/ huurder heeft het pand verlaten , zoals een varken zijn stal .
2/ Uit het vonnis : " De partijen kwamen overeen dat de huurder instaat voor het volledige onderhoud en alle herstellingen aan het gehuurde goed, zelfs voor deze veroorzaakt door ouderdom of overmacht."
Dit is een uitzonderlijke clausule , ( die mischien niet eens rechtsgeldig was ) .Het volledige onderhoud , en alle herstellingen , zelfs deze die veroorzaakt zijn door ouderdom of overmacht , zijn wettelijk kosten voor de verhuurder , niet voor de huurder.
Huurder is hier zo dom geweest van dit bij aanvang te aanvaarden , en wellicht zo dom ( of te arm ) om daar een bekwame advocaat op te zetten .
Ander citaat : " De toestand van de klink van de deur, van het raam van de badkamer en van het lamellengordijn bij aanvang van de huur is niet bekend zodat deze beschadiging niet als huurschade kan worden beschouwd."
Veelzeggend !!

Dit geeft me wel wat angst dat er ons dingen kunnen worden aangewreven aan de hand van die uittredende plaatsbeschrijving, zeker gezien het feit dat het huis reeds wat structurele problemen heeft gekend (water in de kelder, hier en daar barsten in de muren (die ik ook meermaals heb aangekaart (ik moest er maar wat plamuur op doen)), enz...

Hebben we hier met een huurder te maken die de woning zal achterlaten , zoals in het geciteerde vonnis ?
Of hebben we met een verhuurder te maken die weigert om gebreken te herstellen , en op één of andere slinkse manier tracht de huurder het nog wat lastig te maken , nadat die 9 jaar gehuurd heeft ?