Betrekken eigen woning, nieuwbouw

[Alcately]

Hallo,

Recent kocht ik een woning. Ik gaf de huurders die het pand betrokken een opzeg van 6 maand met de reden dat ik het pand zelf zou betrekken (de reden 'renovatie' kon op dat ogenblik niet, gezien het contract (3-6-9) op dat ogenblik op 4 jaar zat).
Gezien de opzeg moet hier 2 jaar blijven wonen, maar mag ik tijdens deze periode de nieuwbouw werken aanvatten? De woning is in erbarmelijke staat en heeft een KI van +1200.

[Franciscus]

U gaat er zelf wonen?
U zal er inderdaad zelf moeten wonen maar u mag ondertussen bij mijn weten ook renoveren.

[Alcately]

Ik ga er inderdaad zelf wonen.
Renoveren is echter geen optie volgens architecten en enorm duur zijn. Het zou dus om een nieuwbouw woning gaan wat betekend dat de huidige woning zal afgebroken worden en er dus een nieuwe woning zal worden gebouwd waar ik zelf zal gaan wonen.

[Franciscus]

Dat wil zeggen sloopvergunning - bouwvergunning enz .
Is er ook een onbewoonbaarverklaring van de gemeente.
Bespreek dit met uw architect hoe dit allemaal in elkaar past en of dit opschortend werkt voor de 2 jaar bewoonbaarheid.

Want de door u uitgezette huurder kan indien u niet aan de voorwaarde voldoet schadevergoeding vragen aan de rechtbank.
Ik zeg maar ...

[Alcately]

Die opschortende regeling lijkt me eerder een juridisch gegeven. Mijn architect kan me weinig info geven omtrent huurwetgeving en alles daaromtrent.
Ik dacht hier meer info te vinden over dit gegeven. Dien ik een opschorting ergens te laten registreren?

[freelance]

Burgerlijk Wetboek - Huurwet . Art. 3 :
§ 2. De verhuurder kan de huurovereenkomst evenwel te allen tijde beëindigen met inachtneming van een opzeggingstermijn van zes maanden, indien hij voornemens is het goed persoonlijk en werkelijk te betrekken of het op dezelfde wijze te laten betrekken door zijn afstammelingen, zijn aangenomen kinderen, zijn bloedverwanten in opgaande lijn, zijn echtgenoot, door diens afstammelingen, bloedverwanten in opgaande lijn en aangenomen kinderen, door zijn bloedverwanten in de zijlijn en de bloedverwanten in de zijlijn van zijn echtgenoot tot in de derde graad. (Wordt de opzegging gegeven opdat bloedverwanten in de derde graad het goed kunnen betrekken, dan kan de opzeggingstermijn niet verstrijken voor het einde van de eerste driejarige periode vanaf de inwerkingtreding van de huurovereenkomst.) <W 1997-04-13/43, art. 6, 002; Inwerkingtreding : 31-05-1997; zie evenwel W 1997-04-13/43, art. 15>
De opzegging vermeldt de identiteit van de persoon die het goed zal betrekken en de band van verwantschap met de verhuurder. (Deze laatste moet op verzoek van de huurder de band van verwantschap bewijzen. De verhuurder moet aan dit verzoek voldoen binnen een termijn van twee maanden te rekenen van de kennisgeving ervan; zoniet kan de huurder de nietigverklaring van de opzegging vorderen. Die vordering moet op straffe van verval uiterlijk twee maanden voor het verstrijken van de opzeggingstermijn worden ingesteld.) <W 1997-04-13/43, art. 6, 002; Inwerkingtreding : 31-05-1997; zie evenwel W 1997-04-13/43, art. 15>
(Het goed moet binnen een jaar na het verstrijken van de opzegging door de verhuurder of, in geval van verlenging, na de teruggave van het goed door de huurder, worden betrokken. Het goed moet gedurende ten minste twee jaar werkelijk en doorlopend betrokken blijven.) <W 1997-04-13/43, art. 6, 002; Inwerkingtreding : 31-05-1997; zie evenwel W 1997-04-13/43, art. 15>
Indien de verhuurder, zonder het bewijs te leveren van buitengewone omstandigheden, binnen de gestelde termijn en voorwaarden de betrekking van het goed niet verwezenlijkt, heeft de huurder recht op een vergoeding die gelijk is aan achttien maanden huur.

De laatste alinea zou voor u van belang zijn . Zie onderlijnde tekst : " zonder het bewijs te leveren ...."
Wanneer géén bewijs geleverd wordt , kunt u gehouden zijn door de huurder "een vergoeding te betalen van achtien maand huur " .
Het zal dus van belang zijn hier "een buitengewone omstandigheid " ( preventief )in te roepen , om een eventuele schadeclaim van de ex-huurder te voorkomen .
De buitengewone omstandigheid zou er in kunnen bestaan , EERST de woning ONBEWOONBAAR te laten verklaren , waarna de nieuwbouw kan starten .
Voor deze procedure dient u zich te wenden tot de bevoegde gemeentelijke diensten .( dienst huisvesting ) .
De procedure tot onbewoonbaarheid kan dus in de plaats komen van een "registratie van opschorting "

[scorpioen]

De opzegging om het gehuurde goed persoonlijk en werkelijk te betrekken vereist een effectief gebruik. De verhuurder betrekt het gehuurde goed tevens wanneer hij een architect aanstelt om bouwplannen op te stellen, een bouwaanvraag indient en overeenkomsten sluit met verschillende aannemers met het oog op de persoonlijke bewoning van het goed (A. Van Oevelen, Kroniek van het woninghuurrecht (1998-2005), R.W. 2005-06, p.1527 e.v. met verwijzing naar Vred. St-Kwintens-Lennik, 23.3.2001, Huur, 2001, 148).

[freelance]

Het blijft een omstreden punt in de wetgeving , EN de interpretatie ervan door vrederechters .
Strict genomen stelt de wet : " het goed persoonlijk en werkelijk te betrekken " .
Volgens het bovenstaande vonnis , is er strict genomen NIET voldaan aan het "persoonlijk en werkelijk " betrekken in de zin van de huurwet.
De eigenaar heeft , door een architect aan te stellen enz... wel de intentie verbouwingen uit te voeren , maar niet noodzakelijk de intentie er ook effectief te gaan wonen .

Volgend vonnis gaat een andere kant uit :
"Wanneer een verhuurder gebruik maakt van het recht op te zeggen voor eigen gebruik (woninghuur) , dan heeft hij het recht voorafgaandelijke aanpassingswerken aan het gehuurde goed uit te voeren, teneinde hem toe te laten het goed daadwerkelijk mogelijk te maken. Let wel de uitvoering van deze werken is niet gelijk te stellen met het bewonen van de woning in de zin van de Woninghuurwet."
Rechtbank eerste aanleg Nijvel 03/02/2009, T.Vred. 2011, 7-8, 344

[mava105]

een opzeg van 6 maand met de reden dat ik het pand zelf zou betrekken (de reden 'renovatie' kon op dat ogenblik niet, gezien het contract (3-6-9) op dat ogenblik op 4 jaar zat).
.

Poster heeft hier duidelijk een andere reden aangegeven voor de opzeg dan de werkelijke reden, nl afbreken en nieuwbouw. Hij wist zeer duideliojk dat een opzeg om deze laatste reden geen schijn van kans had op dat ogenblijk. Hiervoor had hij nog 2 jaar moeten wachten.
Hij heeft dus doelbewist de huurwetgeving overtreden.

[Alcately]

een opzeg van 6 maand met de reden dat ik het pand zelf zou betrekken (de reden 'renovatie' kon op dat ogenblik niet, gezien het contract (3-6-9) op dat ogenblik op 4 jaar zat).
.

Poster heeft hier duidelijk een andere reden aangegeven voor de opzeg dan de werkelijke reden, nl afbreken en nieuwbouw. Hij wist zeer duideliojk dat een opzeg om deze laatste reden geen schijn van kans had op dat ogenblijk. Hiervoor had hij nog 2 jaar moeten wachten.
Hij heeft dus doelbewist de huurwetgeving overtreden.

Ik heb momenteel nergens de huurwetgeving overtreden. Gezien mijn huidige huurders nog steeds niet het pand hebben verlaten houd ik mij nog steeds aan de verplichting om daar effectief en daadwerkelijk 2 jaar te gaan wonen en daarbij de nieuwbouw 2 jaar uit te stellen.
Gelieve geen conclusies te trekken die er niet zijn.

[freelance]

Inderdaad nog nergens huurwetgeving overtreden.
Maar met de intenties die u hebt ( volledige afbraak en nieuwbouw ) , riskeert u wel op een zeer smalle richel te gaan lopen .
De bedoeling van de wetgeving : "opzeggen voor eigen gebruik " ( zie Art. 3 § 2 ) veronderstelt op zijn minst dat u het goed zult "betrekken " .
In de rechtspraak ( vonnissen ) wordt de term " betrekken " blijkbaar autonoom door de vrederechter bepaalt.
"Betrekken " kan zijn : "er effectief gebruik van maken " ( niet noodzakelijk wonen , kan ook als stapelruimte gebruikt bvb. ) ; "aansluitingen en verbruik van water , energie en telefoon " tot " er effectief en PERSOONLIJK gebruik van te nemen in de zin van wonen " ( met domiciliering ) .
Ook het aangehaalde vonnis van scorpioen ( hierboven ) is in theorie mogelijk .

Er is rechtspraak bekend , waarbij eigenaar veroordeeld werd wegens het niet wonen , noch domiciliering .
OPGELET : Juridisch is een domiciliering , een plaats waar men effectief het grootste gedeelte van de tijd VERBLIJFT , en er aanwezig is om zijn belangen en verantwoordelijkheden te nemen .
Strict genomen is een domiciliering niet mogelijk wanneer het pand afgebroken is , of in ruwbouw .

De huurwet zegt : dat een opzegging mogelijk is :
A/ Om het goed zelf te betrekken ( geen schadevergoeding huurder , indien voldaan aan : zie Art. 3 §2 )
B/ Het uitvoeren van werken ( alleen bij het verstrijken van een driejarige periode , zoniet schadevergoeding )
C/ Zonder motief ( idem B/ )
Schadevergoeding kan oplopen tot de waarde van 18 maand huur .

Als u de woning afbreekt en laat herbouwen , kan de huurder punt B/ inroepen ( duidelijk zichtbaar ) ; met als extra dat u daar niet gedomicilieerd bent .
Als u " een buitengewone omstandigheid " kunt aantonen -- zoals bvb. - tot de conclusie komen , NA de huuropzeg , dat het pand in dergelijk slechte staat verkeert , dat nieuwbouw zich opdringt ( ook een eigenaar is niet verplicht in een onbewoonbare woning te gaan wonen ) , dan maakt u m.i. een goede kans .
De onbewoonbaarheid kan al vastgesteld worden door uw architect , en verder aangevraagd bij de gemeente .
Zoals gezegd , alles hangt af van wat de huurder doet ( of niet doet ) , en hoe de vrederechter de feiten interpreteert.
De huurder kan van zijn recht gebruik maken , tot zolang de voorgeschreven 2 jaar eigen bewoning nog loopt .