Mag ik jullie vragen om een mening of dit inderdaad allemaal huurschade is. Ik verschiet een beetje van het bedrag en wil het niet weten hoeveel het gaat bedragen indien ik van alles offertes ga laten maken. Mijn huurster heeft daar elf jaar gewoond. Het betrof een contract van 9 jaar die voor 3 jaar hernieuwd werd. Ik heb het appartement 3 jaar geleden geërfd. Ze verliet het appartement begin het jaar. Dit is het 3e jaar van de stilzwijgende verlenging. Is zij mij dan ook een maand schadevergoeding verschuldigd?
Hier volgt de brief. sorry van de lengte maar het is dan ook zoooooo veeeeeel....
1. Boilers:
boiler in de berging was nieuw toen mevrouw xxx erin trok. Deze heb ik vernieuwd : 544€
Boiler in de keuken werd vernieuwd in 2004. Prijs : 416€. Boiler werd weer
vernieuwd in 2012. Prijs 381€. 4 boilers op 10 jaar is een beetje veel, niet?
Ik vraag daar al 2 jaar naar de onderhoudsfakturen en betalingsbewijzen en het enige dat ik krijg zijn werkbonnen. Ik heb contact opgenomen met de firma en de directeur wist mij te zeggen dat deze persoon onbekend is in zijn facturatiesysteem. Met andere woorden is door die firma nooit iets gefactureerd noch enige betaling ontvangen van mevr. xxx. De werkbonnen vormen geen enkel reël bewijs van onderhoud.
Ik vraag voor de laatste maal naar de facturen en betalingsbewijzen van het onderhoud van beide boilers over de ganse huurperiode. Telkens wist de vakman mij te vertellen dat de boilers gesneuveld zijn en dit door gebrekkig onderhoud en door niet te ontkalken. Deze kalk maakte een einde aan de levensduur van beide boilers. Indien blijkt dat er geen onderhoudsfacturen betaald zouden zijn en bij gebrek aan bewijzen van de tegenpartij wil ik de sommen van 544€ en 381€ terugvorderen min het bedrag van de normale slijtage. Ik stel voor de helft te betalen als minnelijke schikking = 462€. Bij gebrek aan een overeenkomst van minnelijke schikking zal het integrale bedrag gevraagd worden wegens nalatigheid.
2. Herschilderen appartement:
We hadden een mondelinge overeenkomst dat mevrouw xxx het volledige appartement zou hershilderen. Zie briefwisseling. Ze heeft éénzijdig het contract met de schilder stopgezet en onze overeenkomst niet nagekomen (zie bewijsstuk 7). Dit nadat ik haar mondeling aangemaand had omtrent de zwarte en ook omtrent vuile muren. Op de intredende plaatsbeschrijving is duidelijk te zien dat het volledige appartement juist geschilderd was in neutrale lichte kleuren voordat mevrouw het appartement betreden heeft. Ik laat u hierbij de kosten om de v-luxen die mevrouw zonder énige toestemming geschilderd heeft. Op de ramen zelf is er duidelijk te zien dat deze daarvoor een naturelle uitstraling hadden. Mede als men de binnenkant bekijkt; ziet men duidelijk dat deze nog nooit beschilderd werden. De verf is er ondertussen gewoonweg aan het afpellen door gebrekkig onderhoud en condensvorming door gebrekkige verluchting. De prijs om de herstelling uit te voeren van de excentrieke muren zonder rekening te houden met onze afspraak om het volledig appartement te herschilderen zal ongeveer een derde van de offerte bedragen. Het volledige appartement herschilderen zou rond de 6000€ bedragen. In feite, aangezien onze overeenkomst zou de tegenpartij moeten gehouden worden aan de afspraak die tussen ons gemaakt werd. Maar ik stel voor als minnelijke schikking het bedrag van de herstellingen te betalen met betrekking tot de zwartgeverfde delen.(zie offerte xxxx) Bij een gebrek aan een minnelijke schikking zal ik de rechtbank vragen om de alsnog gemaakte overeenkomst na te komen welke de briefwisseling tussen beide partijen bewijst.
3. De Rosassen
Er is duidelijk te zien op de intredende plaatsbeschrijving dat de living voorzien was van 2 lichtpunten met bulb lampen. Er werd niets verteld over enig defect van de verlichting dat er moet van uitgegaan worden dat deze perfect werkten. Mevrouw xxx heeft zonder enige toestemming de verlichting er afgevezen en er rosassen in gips opgeplakt. Dit is een feit dat niet ontkend kan worden. De rozassen waren vastgeplakt met een componentenlijm zodat deze niet te verwijderen waren zonder het plafond te schenden. Het gevolg is dat op 2 plaatsen het plafond terug moet uit geplamuurd worden en terug 2 x overschilderen. Ik stel voor de aangebrachte schade te vergoeden. (zie offerte dhr xxxx). Het is trouwens beneden alle peil om zulke bevestigingsmaterialen te gebruiken, lichtpunten weg te werken en daarna te zeggen dat het zo was. Het is niet meer dan normaal dat zulke schade integraal vergoed wordt.
4. Het parket
De bijhorende plinten van het parket die duidelijk te zien zijn op de intredende plaatsbeschrijving zijn eraf gehaald door de tegenpartij en werden vervangen door houten planken. Tevens is er een stuk ontbrekend laminaat waar mijn vaste wandkast stond. De kast is verdwenen, de plinten zijn verdwenen en een stuk laminaat is verdwenen. Ik ben dus verplicht door het toedoen van mijn huurster om de laminaat te laten uitbreken en te vernieuwen. Het is dus onmogelijk om de bijhorende plinten en bijhorende laminaat nog te vinden. Mevrouw xxx beweert dat het stuk laminaat altijd al weg zou geweest zijn. Ik twijfel eraan maar aan de rest is geen twijfel mogelijk zodat mevrouw xxx gehouden moet worden aan het betalen van de schade. Indien mevrouw xxx de vaste wandkast terugplaatst en de plinten vergoed kan ik akkoord gaan met een vermindering op de offerte alsook een vermindering in het minnelijke voorstel. Plinten terugplaatsen houdt in dat de planken van 10 cm hoog moeten verwijderd worden. Daardoor zal de living volledig moeten overschilderd worden en eventueel pleisterwerk herstellen waar deze zou meegekomen zijn met de plinten. Indien de plinten vastgelijmd zouden zijn zoals de rozetten is het onvermijdelijk het pleisterwerk te beschadigen. Daarna terug ongeveer dezelfde plinten terugplaatsen zoals op de foto’s van de intredende plaatsbeschrijving. Ik stel voor de aangebrachte schade te vergoeden volgens offerte.
Het totaal van bovenvermelde schade werd vastgelegd bij schadebestek en bedraagt : 2995€ exclusief BTW, aan 6% = 179€. Het totale bedrag is : 3174€
5. Beschadigingen in de keuken
Voor de beschadigingen in de keuken zoals de vijzen die in de plank naast de frigo gedraaid zijn, de tegeltjes die kapot zijn. De plank kan niet hersteld worden. Daardoor moet op zijn minst de frigo uitgebroken worden om de plank te kunnen verwijderen. In verband met de tegeltjes is hier ook het probleem dat dezelfde tegeltjes niet meer te vinden zijn. Al de tegeltjes moeten van het aanrecht gehaald worden, daarna terug uit geplakt en opnieuw betegeld worden met nieuwe tegeltjes. Kostprijs zou meer dan 600€ Btw incl. bedragen. Ik ga akkoord met een schadevergoeding van 300€ voor de kapotte tegeltjes. Bij gebrek aan een overeenkomst van minnelijke schikking zal een offerte gevraagd worden en de reële schade aangerekend worden welke onbetwist hoger zal zijn dan het voorgesteld bedrag.
6. Zware beschadiging aan de omlijsting van de inkomdeur.
De deurlijst aan de inkomdeur is zwaar beschadigd. Het volledige kassement van de binnendeur moet gedecapeerd worden aangezien de verf tot op het blote hout beschadigd is. Om dit onzichtbaar te maken is er geen enkele andere oplossing. Daarna moet het kassement opnieuw een grondlaag en 2 deklagen hebben. Ik vraag daar een schadevergoeding van 100 € voor welke zeker en vast niet overdreven is. Bij gebrek aan een overeenkomst van minnelijke schikking zal ik een offerte vragen aan een vakman die ik dan integraal verhaal om de herstellingen te kunnen uitvoeren. Deze zal ongetwijfeld hoger zijn dan het voorgestelde bedrag.
7. Het schuifraam in de living
In de stijl buiten kan men duidelijk een gat zien dat te wijten is door het raam open te smijten. Daardoor werd het raam gebombeerd. Er is geen enkele twijfel mogelijk dat deze schade te wijten valt door brutaal gebruik van het schuifraam. Aangezien het raam verwrongen is en er zich een gat bevindt in de deurstijl, wordt een koudebrug veroorzaakt. De isolatiewaarde is volledig verdwenen. PVC is moeilijk te herstellen. Ik zal een vakman raadplegen maar vrees voor het ergste. Indien blijkt dat de schade niet te herstellen valt en alleen vervanging mogelijk is vraag ik het volledige bedrag van de offerte. Dit is schade die door het normaal behandelen van het raam zich niet zou voorgedaan hebben.
Er bestaat niet de minste twijfel dat de schade door onvoorzichtigheid is toegebracht. Men kan duidelijk zien op de intredende plaatsbeschrijving dat het raam nog niet beschadigd was aan de plaats waar het raam nu gebombeerd is.
Offerte!!!
8. Het gastentoilet
In het gastentoilet is duidelijk te zien dat de kleuren in een lichte neutrale kleur waren met een ronde spiegel. Mevrouw xxx heeft zonder toestemming een grote spiegel geplakt over de ganse lengte en het toilet in een donker bruin geschilderd heeft. De spiegel is niet los te krijgen aangezien deze, zoals de rozassen en de plinten, vastgeplakt zijn met een contactlijm. Er zit dus niets anders op dan de spiegel uit de muur te kappen , het pleisterwerk te herstellen en het toilet volledig te herschilderen. Ik ga akkoord met een schadevergoeding van 400€ welke overduidelijk mijn totale kosten om deze in oorspronkelijke staat te brengen onvoldoende is. Bij gebrek aan overeenkomst van minnelijke schikking zal ik een vakman een offerte laten opmaken omtrent de werken om het toilet in originele staat terug te brengen. Deze offerte zal dan integraal verhaald worden.
9. De badkamer.
Op de intredende plaatsbeschrijving is duidelijk te zien dat er geen douchecabine aanwezig was. Mevrouw xxx heeft zelf een douchescherm aangebracht zonder toestemming. Deze werd op amateuristische wijze geplaatst waardoor het scherm over de rand van het bad sleept. Daardoor werd het bad geschonden. Deze werden op amateuristische wijze hersteld met silicone. Dit werd opgemerkt door de nieuwe bewoners en werd niet in de uittredende plaatsbeschrijving genoteerd, maar staat wel vermeld in de intredende plaatsbeschrijving van de nieuwe huurders. Deze schade kan niet hersteld worden en vervanging is de enige oplossing. Op de deur werden spiegels geplakt met contactlijm welke nog onmogelijk te verwijderen zijn en de enigste oplossing is om een nieuwe deur te plaatsen welke op zijn minst al 50€ zal bedragen. Ik ga akkoord met een schadevergoeding van 150€. Het bad kan niet meer hersteld worden. Bij gebrek aan overeenkomst van minnelijke schikking zal door een vakman een offerte gevraagd worden en zal de reële prijs van de herstellingen of vervanging integraal verhaald worden.
10. Verwarming in de slaapkamers
Er is duidelijk te zien aan de afdrukken door het vuil in de verf dat er verwarming aanwezig was. Het is dus onbetwistbaar dat de laatste huurder de verwarming erafgevezen heeft en in de kelder tegen de muur gesmeten heeft. De radiatoren zijn stuk. Vervanging kost al gauw met installatie inbegrepen rond de 500€. Ik ga dan ook akkoord met een minnelijke schikking van 300€. Indien er geen overeenkomst van minnelijk schikking komt zal ik een officiële offerte laten opmaken door een erkend installateur en de integrale factuur terug verhalen. Er werd nooit melding gemaakt van defecte radiatoren en kan er dus niet anders van uitgaan dat u ze zelf stuk gemaakt heeft, eraf gevezen heeft en in de kelder gedumpt heeft.
11. Het terras
Op het terras is een tegel gebroken welke ontstaan is door het onvoorzichtig plaatsen van een zwaar object. Tevens zijn roestplekken op verschillende tegels door het plaatsen van ijzeren voorwerpen. Tevens is een stuk uit de dorpel waarschijnlijk door het onvoorzichtig neerplaatsen van een ijzeren tafel. Dezelfde die de roestafzetting veroorzaakt heeft. Een nieuwe dorpel en het in originele staat terugbrengen is een zeer zware kost. Ik ga akkoord met een schadevergoeding van 350€. Zelfs het dubbele is niet genoeg om de dorpel en de tegels te laten vervangen door nieuwe. Bij het niet overeenkomen van een minnelijke schikking zal de reële herstellingsprijs doorgerekend worden. Goed wetende om een dorpel te vervangen de keukendeur eruit moet en de kosten hoog zullen oplopen. Hetzelfde geldt voor het vervangen van de terrastegels. Ik vind mijn voorstel meer dan aannemelijk.
12. Verwarming in de woonkamer
De bovenkant van de collectorverwarming is volledig gekrast. Tevens is de collector nooit uitgekuist. Ik vraag naar de onderhoudsfacturen en betalingsbewijzen van het onderhoud van de verwarming. Deze zit vol met stof welke als resultaat geeft dat er een ganse zwarte plek ontstaan is op de muur. Deze situatie is ernstig voor brandgevaar. Dit zijn plekken van oververhitting van het stof die brand kan veroorzaken. Ik vraag voor de krassen en het gebrek aan onderhoud een schadevergoeding van 150€. Bij gebrek aan een minnelijke schikking zal ik een vakman raadplegen en vragen naar een offerte om de krassen te verwijderen en een groot onderhoud te geven aan de verwarmingsinstallatie en zal de reële prijs u doorgerekend worden.
13. Afrekening van 2011.
De afrekening van 2011 is nog altijd niet voldaan. Het bedrag van 560€ heb ik nog altijd tegoed. Het contract vermeldt dat de maandelijkse lasten 74€ bedragen en dat water en electriciteit apart zijn. Zo is het ook 11 jaar zijn gang gegaan. Normaal zou het te betalen bedrag 870€ bedragen. Ik moet maanden wachten achter mijn centen. Ik wil nog altijd akkoord gaan met een minnelijke schikking van 560€. Bij het niet overeenkomen van een minnelijke schikking zal ik de gerechtelijke intresten ook vragen vanaf de maand juni 2012. De afrekening van het water van 2012 moet ik nog krijgen welke van zodra overgemaakt zal worden aan de tegenpartij ter betaling.
14. Eénzijdige contractbreuk door mevrouw xxx
Het contract van 9 jaar was teneinde en mevrouw van xxx heeft samen met mij het contract mondeling vernieuwd voor 3 jaar. Mevrouw van xxx heeft éénzijdig het contract opgezegd in het 2e jaar en het pand verlaten in het 3e jaar welke mij het volste recht geeft op een schadevergoeding gelijkgesteld aan 1 maand huur. Ik vraag dan ook een maand huur te betalen gelijkgesteld aan 783€. Bij gebrek aan overeenkomst van minnelijke schikking zal ik gerechtelijke intresten vanaf het verlaten van het pand vragen.
15. Plaatsbeschrijvingskosten
In mijn laatste aangetekend schrijven werd voorgesteld de kosten van de uittredende plaatsbeschrijving te delen. De brief werd nooit afgehaald. Dit is dus een stilzwijgend akkoord tussen ons en moet de tegenpartij gehouden worden aan de helft van het bedrag van de factuur. Door toedoen van mevrouw xxx heeft ze me op kosten gejaagd en verplicht de plaatsbeschrijving te laten opmaken door een gerechtsdeurwaarder om discussies te vermijden. Mevrouw heeft haar aangetekende zending niet afgehaald en het schrijven van mijn advocaat heeft ze zogezegd niet ontvangen. Mevrouw werd een week op voorhand ingelicht over datum en uur. Mevrouw heeft deze zelf per mail voorgesteld. De huurder werd een week op voorhand ingelicht door mijn advocaat omdat ik al problemen vermoedde welke ook bevestigd werden. Doordat mevrouw niet op de geplande afspraak was, ben ik verplicht geweest dit door een gerechtsdeurwaarder te laten vaststellen alsook de plaatsbeschrijving om daarna alsnog een voorstel te krijgen van de tegenpartij. Ze heeft mij onnodig op kosten gejaagd en vraag dan ook de helft van de factuur als minnelijke schikking. Bij gebrek aan een overeenkomst voor een minnelijke schikking zal het volledige bedrag teruggevorderd worden min de helft van een normale prijs van een plaatsbeschrijving mede omdat in het geval alles sereen zou verlopen zijn, ik deze kosten gemakkelijk kon vermijden. Ik denk dat mijn voorstel om de helft te betalen niet meer dan normaal is. Zijnde voor voor bedrag van 715€ gedeeld door twee = 357.5€
16. Rechtsplegingsvergoeding
Door toedoen van mevrouw van Heuverzwyn ben ik verplicht geweest om mijn advocaat meer te laten doen dan alleen de geplande plaatsbeschrijving. Dit heeft meer kosten mee gebracht dan voorzien welke in geval van een procedure zal teruggevorderen als rechtsplegingsvergoeding. In geval van minnelijke schikking neem ik deze gemaakte kosten voor mijn rekening. Bij gebrek aan een minnelijke schikking zal ik de bij wet bepaalde schadevergoeding vragen die omschreven wordt als rechtsplegingsvergoeding.
Besluit :
De openstaande schulden zijn onbetwistbaar en de huurschade werd onomstotelijk vastgesteld en ook bewezen.Ik stel dan ook een meer dan billijke minnelijke schikking voor ten bedrage van 7.086,5€ + het schuifraam + afrekening water 2012
Indien geen minnelijke schikking bekomen wordt zie ik geen andere oplossing dan te dagvaarden, om verdere offertes te laten opmaken en de volledige reële herstellingskosten te vragen alsook de intresten op de achterstallige betalingen. Alsook zullen de intresten gevraagd worden tussen de betalingsdatum en de datum dat u de achterstallige maand huur op 3e rekening gestort heeft van mijn advocaat. Rechtsplegingsvergoeding en het betalen van de gerechtskosten zullen ook ten uwe laste vallen.
Ps: Op 19 april 2004 werd een schrijven gericht aan mevr. xxx wegens nalatigheid betreffende waterinfiltratie door het niet onderhouden en heropvoegen van de siliconenvoeg tussen het bad en de vloer (zie bewijsstuk 22). Mevrouw heeft nagelaten om de voeg met siliconen op te kitten welke waterinfiltratie gaf bij de onderbuur en dus ook blijkbaar aan de aanpalende muur in mijn appartement. Kleine herstellingen vallen onder de verantwoordelijkheid van de huurder en verdere schade die daaruit voortspruit wegens nalatigheid is op verantwoordelijkheid van de huurder, welke het pand moet onderhouden zoals een goede huisvader. Het is volstrekt normaal dat als men meer dan een maand nalaat om deze voeg te herstellen en 2 personen elke dag douchen er vochtproblemen ontstaan en moet zij ook gehouden worden aan herstelling of betaling van de schade. Bij het opmaken van de intredende plaatsbeschrijving met de nieuwe huurders is er vastgesteld dat deze nalatigheid ook gezorgd heeft dat het overschilderbaar vliesbehang losgekomen is en een grote blaas veroorzaakt heeft. Dit was bijna niet te zien bij de uittredende plaatsbeschrijving omdat mevrouw xxx de lichtpunten verwijderd had en de muur in het zwart geschilderd heeft. Het staat onomstotelijk vast dat de blaas die zich juist aan de andere kant van de badkamer en het bad bevindt, veroorzaakt werd door vochtinflitratie. De brief bewijst de nalatigheid van mevr. xxx. Indien mevrouw onmiddellijk de siliconen voeg zou aangebracht hebben, zou deze blaas nooit ontstaan zijn en is alleen maar haar verantwoordelijkheid. Bij gebrek aan minnelijke schikking zal een offerte opgemaakt worden en de kosten voor herstelling doorgerekend worden. Een expert mag dit altijd komen vaststellen. Het is vanzelfsprekend dat mevr. xxx de expertisekosten zal moeten dragen in geval dat de rechtbank mij daarover gelijk geeft. Dan zal er nog een meerprijs bijkomen bij de factuur van de heer xxxx omtrent het strippen van het vliesbehang, herstellen van de bepleisterde muur en het herbehangen van de desbetreffende muur. Het herschilderen zit al in de offerte van dhr. xxxx.
Een copij van de intredende plaatsbeschrijving van mijn nieuwe huurders zal bij het dossier bijgevoegd worden.
Aangezien ik de financiële mogelijkheid niet heb om alles vakkundig te laten herstellen heb ik het meeste voorlopig zo deftig mogelijk gemaakt. Ik heb mijn huurders beloofd van zodra de schade betaald is, ik deze zaken dan ook professioneel in orde zal laten brengen.
Tevens lag gans het appartement gebarsten. Mevrouw heeft nagelaten om de vorige eigenaars in te lichten omtrent deze problemen. Zie ook e-mailverkeer. Door deze nalatigheid kon ik geen gebruik meer maken van mijn verzekering (zie e-mail van de verzekering) en moet ik opdraaien voor de kosten. De schade dateert van 2007 en zou te oud zijn om nog te kunnen verhalen. Het is normaal, indien dergelijke problemen zich voordoen, dat de eigenaar daarvan schriftelijk op de hoogte gebracht wordt welke u nagelaten heeft, op de koop toe verklaart u 2 verschillende dingen. Aan de verzekering verklaart u dat de schade zou dateren van 2007 en in een e-mail naar mij gericht schrijft u dat de schade zou dateren van 2009? Telkens met een ander verhaal. De eerste keer zou het van Ikea geweest zijn en de tweede maal zou het van het KBC gebouw zijn... Bij gebrek aan een minnelijke schikking zal dit zeker voorgelegd worden om uw houding en nalatigheid nogmaals te bewijzen.
Met oprechte groeten
- In stuk 9 geeft ze ook toe gehandeld te hebben uit frustratie omdat haar toilet kapot was. Ze heeft misschien het schuifraam, de krassen op de radiator, de rozassen vastgeplakt met contactlijm, tegeltjes gebroken in de keuken,... allemaal uit frustratie. De frustratie spruit uit het feit dat ik het appartement haar nooit wou verkopen. In verschillende brieven uit ze haar honger om het appartement te kopen.
- In stuk 7 , de brief dd.24 februari 2012. Hier weigert ze het appartement te laten herschilderen zoals mondeling overeengekomen was. Ze heeft de firma yyy éénzijdig opgezegd.
- Over het ontstaan en de vaststellingen van de barsten liegt ze (zie stuk 6 en...)