Wij hebben vorig jaar een huis gekocht dat toen verkocht werd als een halfopenbebouwing nadat de eigenaar het had laten herverkavelen.
Bijgevolg zitten we nu met een probleem met ons dak.
Het huis is nooit voorzien geweest om een halfopenbebouwing te worden en het dak is dan ook gebouwd met een oversteek aan het hoofdgebouw en een bakgoot aan de achterbouw.
Wij hebben er nog niks aan veranderd.
Een half jaar later kwam de bouwgrond te koop. Deze is ondertussen verkocht en nu beginnen de problemen.
De architecte van de bouwheer heeft ons gebeld en gezegd dat de kosten voor het dak te laten aansluiten tenkoste zijn van de bouwheer.
De bouwheer bouwt met een firma en die willen het in onze schoenen schuiven.
Wat zegt de wet hierover?
Dit was een bestaande situatie en het huis is gebouwd +- 1952.
De architecte zei wel dat als we een verbouwing doen aan de achterbouw dat we dan moeten zorgen dat het dak naar onze kant afwaterd. Dit waren we al van plan.
PS hoe kan ik hier een foto toevoegen???
- Winston
- Juridisch actief: Ja
- Regio: België
Benieuwd naar jouw juridische opties? Winston begeleidt jou aan de geschikte oplossing.
Klik hier om jouw situatie te beschrijven en we nemen binnen de 24 uur met jou contact op voor persoonlijke begeleiding
De architect zal meer gezag hebben , dan de bouwfirma.Wij hebben vorig jaar een huis gekocht dat toen verkocht werd als een halfopenbebouwing nadat de eigenaar het had laten herverkavelen.
Bijgevolg zitten we nu met een probleem met ons dak.
Het huis is nooit voorzien geweest om een halfopenbebouwing te worden en het dak is dan ook gebouwd met een oversteek aan het hoofdgebouw en een bakgoot aan de achterbouw.
Wij hebben er nog niks aan veranderd.
Een half jaar later kwam de bouwgrond te koop. Deze is ondertussen verkocht en nu beginnen de problemen.
De architecte van de bouwheer heeft ons gebeld en gezegd dat de kosten voor het dak te laten aansluiten tenkoste zijn van de bouwheer.
De bouwheer bouwt met een firma en die willen het in onze schoenen schuiven.
Wat zegt de wet hierover?
Dit was een bestaande situatie en het huis is gebouwd +- 1952.
De architecte zei wel dat als we een verbouwing doen aan de achterbouw dat we dan moeten zorgen dat het dak naar onze kant afwaterd. Dit waren we al van plan.
PS hoe kan ik hier een foto toevoegen???
Bouwfirma heeft waarschijnlijk een prijs opgemaakt , zonder rekening te houden met de plaatselijke situatie , en wil nu de meerkosten in uw schoenen schuiven .
Sommige kosten voor het laten aaneensluiten kunnen gemeenschapplijk zijn , maar de hoofdkost zal door de nabuur moeten gedragen worden . Hierop zal nog wel meer antwoord komen .
PS. door technische oorzaken niet mogelijk om foto's te posten . ( vraag aan moderator ) .
Wat een wet interessant maakt ,
is wat er in die wet , niet in staat .
is wat er in die wet , niet in staat .
idd dat is ook hetgene dat ik denk. want de bouwfirma maakte er heel veel problemen rond.
Ik ben op mijn strepen blijven staan. het is een bestaande situatie die er al was toen ze de bouwgrond kochten.
Als ik zo eens in de teksten van erfdiestbaarheid ga kijken dan is dit dus eigenlijk een erfdienstbaarheid die mag blijven bestaan want ervoor was dit van 1 eigenaar en door die eigenaar gesplits en appart verkocht.
Onderstaande is uit de erfdiestbaarheid gehaald.
C Door bestemming van de huisvader
Ook hier is vereist dat het om voortdurende en zichtbare erfdienstbaarheden gaat.
De eigenaar creëert tussen zijn erven een toestand die als een erfdienstbaarheid zou aanzien worden,
ware het niet dat hij de twee erven in eigendom heeft. Wanneer de erven achteraf aan verschillende
eigenaars toebehoren en de toestand verder blijft bestaan, vermoedt de wet dat door een
stilzwijgende overeenkomst de erfdienstbaarheid ontstaan is.
De volgende voorwaarden moeten vervuld zijn:
· Het heersend en het lijdend erf moeten op het ogenblik van het scheppen van de
erfdienstbaarheid aan dezelfde eigenaar toebehoord hebben.
· Tussen de erven moet een feitelijke toestand van dienstbaarheid bestaan hebben. Er moeten
uitwendige tekens of werken met een permanent karakter aanwezig zijn.
· Deze toestand moet in het leven geroepen zijn door de gemeenschappelijke eigenaar.
· De toestand van dienstbaarheid moet nog bestaan op het ogenblik dat de erven gescheiden
worden; zo moeten kanalisaties bvb. nog werken.
· De akte van scheiding van de eigendommen (verkoop, schenking, erfopvolging,
onteigening,… ) mag geen clausule bevatten die strijdig is met het bestaan van de
erfdienstbaarheid.
Tevens is het mogelijk dat een zichtbare erfdienstbaarheid herleeft door bestemming van de
huisvader. Hier heeft de gemeenschappelijke eigenaar de erfdienstbaarheid niet zelf in het leven
geroepen, maar bestond zij op het ogenblik dat hij eigenaar werd van het heersend en het lijdend erf.
Door vermenging is de erfdienstbaarheid teniet gegaan, maar bij de daaropvolgende scheiding der
erven herleeft ze.
Hiervoor gelden de volgende voorwaarden:
· Aanvankelijk waren er twee erven die aan verschillende eigenaars toebehoorden.
· Eén van de erven was belast met een zichtbare erfdienstbaarheid ten voordele van het
andere erf. (de erfdienstbaarheid moet niet voortdurend zijn, bvb erfdienstbaarheid van
overgang via een weg)
· De twee erven worden eigendom van één persoon.
· De gemeenschappelijke eigenaar laat de zichtbare tekens van de erfdienstbaarheid bestaan.
· De eigendommen komen terug in verschillende handen zonder dat een beding in de akte van
scheiding van de erven zich tegen het voortbestaan van de erfdienstbaarheid verzet.
Erfdienstbaarheden gevestigd door bestemming van de huisvader zijn tegenstelbaar aan derden,
zonder dat overschrijving in de registers van de hypotheekbewaarder vereist is. Ze zijn immers
gebaseerd op het vermoeden van een stilzwijgend akkoord en er is bijgevolg geen titel (= geschreven
Ik ben op mijn strepen blijven staan. het is een bestaande situatie die er al was toen ze de bouwgrond kochten.
Als ik zo eens in de teksten van erfdiestbaarheid ga kijken dan is dit dus eigenlijk een erfdienstbaarheid die mag blijven bestaan want ervoor was dit van 1 eigenaar en door die eigenaar gesplits en appart verkocht.
Onderstaande is uit de erfdiestbaarheid gehaald.
C Door bestemming van de huisvader
Ook hier is vereist dat het om voortdurende en zichtbare erfdienstbaarheden gaat.
De eigenaar creëert tussen zijn erven een toestand die als een erfdienstbaarheid zou aanzien worden,
ware het niet dat hij de twee erven in eigendom heeft. Wanneer de erven achteraf aan verschillende
eigenaars toebehoren en de toestand verder blijft bestaan, vermoedt de wet dat door een
stilzwijgende overeenkomst de erfdienstbaarheid ontstaan is.
De volgende voorwaarden moeten vervuld zijn:
· Het heersend en het lijdend erf moeten op het ogenblik van het scheppen van de
erfdienstbaarheid aan dezelfde eigenaar toebehoord hebben.
· Tussen de erven moet een feitelijke toestand van dienstbaarheid bestaan hebben. Er moeten
uitwendige tekens of werken met een permanent karakter aanwezig zijn.
· Deze toestand moet in het leven geroepen zijn door de gemeenschappelijke eigenaar.
· De toestand van dienstbaarheid moet nog bestaan op het ogenblik dat de erven gescheiden
worden; zo moeten kanalisaties bvb. nog werken.
· De akte van scheiding van de eigendommen (verkoop, schenking, erfopvolging,
onteigening,… ) mag geen clausule bevatten die strijdig is met het bestaan van de
erfdienstbaarheid.
Tevens is het mogelijk dat een zichtbare erfdienstbaarheid herleeft door bestemming van de
huisvader. Hier heeft de gemeenschappelijke eigenaar de erfdienstbaarheid niet zelf in het leven
geroepen, maar bestond zij op het ogenblik dat hij eigenaar werd van het heersend en het lijdend erf.
Door vermenging is de erfdienstbaarheid teniet gegaan, maar bij de daaropvolgende scheiding der
erven herleeft ze.
Hiervoor gelden de volgende voorwaarden:
· Aanvankelijk waren er twee erven die aan verschillende eigenaars toebehoorden.
· Eén van de erven was belast met een zichtbare erfdienstbaarheid ten voordele van het
andere erf. (de erfdienstbaarheid moet niet voortdurend zijn, bvb erfdienstbaarheid van
overgang via een weg)
· De twee erven worden eigendom van één persoon.
· De gemeenschappelijke eigenaar laat de zichtbare tekens van de erfdienstbaarheid bestaan.
· De eigendommen komen terug in verschillende handen zonder dat een beding in de akte van
scheiding van de erven zich tegen het voortbestaan van de erfdienstbaarheid verzet.
Erfdienstbaarheden gevestigd door bestemming van de huisvader zijn tegenstelbaar aan derden,
zonder dat overschrijving in de registers van de hypotheekbewaarder vereist is. Ze zijn immers
gebaseerd op het vermoeden van een stilzwijgend akkoord en er is bijgevolg geen titel (= geschreven
U maakt het ons gemakkelijk , 
Afgezien van de mogelijkheid erfdienstbaarheid , blijft het nog altijd een feit dat uw woning gebouwd is met vergunning ( of geacht geregulariseerd te zijn na verloop van tijd ) . Ook de verkaveling door de vorige eigenaar is met stedenbouwkundige vergunning gebeurd .
Dus de nieuwe koper wordt geacht op de hoogte te zijn van de bestaande situatie.
Het is in de eerste plaats aan de architect om in zijn plannen rekening te houden met de bestaande toestand , en daar technische oplossingen voor uit te werken .
Technische oplossingen ( uitgewerkt in plannen en bestekken ) waar de bouwheer mee akkoord gaat , en bijgevolg de aannemer zich dient aan te houden , en daar ook zijn prijsofferte dient op te baseren .
Zoals gezegd zult u ook moeten meewerken om (kleine ) technische aanpassingen te aanvaarden , en eventueel in de kosten tussen te komen . Maar men kan u niet verplichten fundamentele veranderingen door te voeren aan uw woning .
De architect heeft uiteraard gelijk wanneer hij stelt , dat bij toekomstige verbouwingen de afwatering langs uw kant dient te gebeuren.
Afgezien van de mogelijkheid erfdienstbaarheid , blijft het nog altijd een feit dat uw woning gebouwd is met vergunning ( of geacht geregulariseerd te zijn na verloop van tijd ) . Ook de verkaveling door de vorige eigenaar is met stedenbouwkundige vergunning gebeurd .
Dus de nieuwe koper wordt geacht op de hoogte te zijn van de bestaande situatie.
Het is in de eerste plaats aan de architect om in zijn plannen rekening te houden met de bestaande toestand , en daar technische oplossingen voor uit te werken .
Technische oplossingen ( uitgewerkt in plannen en bestekken ) waar de bouwheer mee akkoord gaat , en bijgevolg de aannemer zich dient aan te houden , en daar ook zijn prijsofferte dient op te baseren .
Zoals gezegd zult u ook moeten meewerken om (kleine ) technische aanpassingen te aanvaarden , en eventueel in de kosten tussen te komen . Maar men kan u niet verplichten fundamentele veranderingen door te voeren aan uw woning .
De architect heeft uiteraard gelijk wanneer hij stelt , dat bij toekomstige verbouwingen de afwatering langs uw kant dient te gebeuren.
Wat een wet interessant maakt ,
is wat er in die wet , niet in staat .
is wat er in die wet , niet in staat .
idd de woning is indertijd met stedenbouwkundige vergunning gebouwd. hebben zelfs de originele plannen nog liggen.
En idd de herverkaveling is ook met een stedenbouwkundige vergunning gebeurd.
dus is eigenlijk de oversteek van ons dak vergund als ik het zo lees.
Volgens mij wil de aannemer nu heel veel meerkost doorrekenen aan de bouwheer voor de afbraak van ons dak. Waarvoor wij tot nu toe nog geen schriftelijke toestemming gegeven hebben
Bij die vergadering met de bouwheer, de aannemer en de architect hebben wij niks getekend moesten dit ook niet.
enkel deze 3 hebben een papier getekend maar ik zou begot niet weten wat er allemaal opstaat.
Ik ben zeer duidelijk geweest dat ik niet insta voor de afbraak van het dak.
Wat de aannemer ons wel wilde laten doen. nog voor dat ze aan de bouw van het huis begonnen.
Volgende week zaterdag komt er iemand om een beschrijf te maken van onze woning.
Dit moest gebeuren voor aanvang van de werken.
Dit moet ook betaald worden door de nieuwe buren???
Ik weet enkel dat die persoon langskomt voor een beschrijf en foto's komt nemen.
En idd de herverkaveling is ook met een stedenbouwkundige vergunning gebeurd.
dus is eigenlijk de oversteek van ons dak vergund als ik het zo lees.
Volgens mij wil de aannemer nu heel veel meerkost doorrekenen aan de bouwheer voor de afbraak van ons dak. Waarvoor wij tot nu toe nog geen schriftelijke toestemming gegeven hebben
Bij die vergadering met de bouwheer, de aannemer en de architect hebben wij niks getekend moesten dit ook niet.
enkel deze 3 hebben een papier getekend maar ik zou begot niet weten wat er allemaal opstaat.
Ik ben zeer duidelijk geweest dat ik niet insta voor de afbraak van het dak.
Wat de aannemer ons wel wilde laten doen. nog voor dat ze aan de bouw van het huis begonnen.
Volgende week zaterdag komt er iemand om een beschrijf te maken van onze woning.
Dit moest gebeuren voor aanvang van de werken.
Dit moet ook betaald worden door de nieuwe buren???
Ik weet enkel dat die persoon langskomt voor een beschrijf en foto's komt nemen.
Het is aan de gebuur die naast een bestaande gebouw aanbouwt, om alle kosten te dragen die dit met zich meebrengt.Sommige kosten voor het laten aaneensluiten kunnen gemeenschapplijk zijn , maar de hoofdkost zal door de nabuur moeten gedragen worden . Hierop zal nog wel meer antwoord komen .
.
Jij kan niet verplicht worden hier enige kost van te helpen dragen. Het was een bestaande toestand en gebuur kende de toestand. Hetzelfde mogen we ook verwachten van de aannemer, die meer dan waarschijnlijk terplaatse is geweest om zijn offerte op te maken. Het zou zeer stom van hem geweest zijn een offerte voor een nieuwbouw te maken, zonder het bouwterein te gaan bezichtigen.
Ofwel heeft hij het over het hoofd gezien, en wil hij dan deze meerkost voor hem op u te verhalen, ofwel probeert hij er een centje meer aan te verdienen
Beschrijf gebeurt op kosten van aanvrager , en is bedoeld om een concrete basis te hebben , indien er later schade zou ontstaan aan uw woning door de werken op het aanpalende perceel.
Neem ook zelf voldoende foto's , en laat u best bijstaan door een deskundige ( architect) .
U zult wellicht het beschrijf moeten ondertekenen voor akkoord . Indien twijfels of discussie kunt u weigeren , maar dan hebt u zeker een eigen expert nodig, en zal de bewijslast van schade helemaal bij u komen te liggen .
Geef zeker géén akkoord voor ingrijpende afbraakwerken van uw dak .Uw dak is gebouwd met vergunning , en het is de aanpalende partij om zich daar aan aan te passen.
Als afbraakwerken onvermijdelijk zouden zijn , dan komen kosten en verantwoordelijkheid volledig bij aanpalende partij.
Als ik lees dat er een vergadering was met alle partijen , dan neem ik aan dat aanpalende partij wel met een serieus probleem zit , en dit eventueel wil afwentelen op u .
Dan lijkt het inderdaad beter dat u zich laat bijstaan door een eigen architect , die dan ook aanwezig mag zijn op een volgende vergadering .
Uiteraard betaald u uw eigen expert , maar het zou u veel ellende kunnen besparen achteraf .
Neem ook zelf voldoende foto's , en laat u best bijstaan door een deskundige ( architect) .
U zult wellicht het beschrijf moeten ondertekenen voor akkoord . Indien twijfels of discussie kunt u weigeren , maar dan hebt u zeker een eigen expert nodig, en zal de bewijslast van schade helemaal bij u komen te liggen .
Geef zeker géén akkoord voor ingrijpende afbraakwerken van uw dak .Uw dak is gebouwd met vergunning , en het is de aanpalende partij om zich daar aan aan te passen.
Als afbraakwerken onvermijdelijk zouden zijn , dan komen kosten en verantwoordelijkheid volledig bij aanpalende partij.
Als ik lees dat er een vergadering was met alle partijen , dan neem ik aan dat aanpalende partij wel met een serieus probleem zit , en dit eventueel wil afwentelen op u .
Dan lijkt het inderdaad beter dat u zich laat bijstaan door een eigen architect , die dan ook aanwezig mag zijn op een volgende vergadering .
Uiteraard betaald u uw eigen expert , maar het zou u veel ellende kunnen besparen achteraf .
Wat een wet interessant maakt ,
is wat er in die wet , niet in staat .
is wat er in die wet , niet in staat .
Ik ben geen bouwkundig expert , maar probeer de zaken algemeen juridisch te bekijken .Sommige kosten voor het laten aaneensluiten kunnen gemeenschapplijk zijn , maar de hoofdkost zal door de nabuur moeten gedragen worden . Hierop zal nog wel meer antwoord komen .
.
Hier dacht ik aan de wetgeving "gemene muur " ; indien die hier van toepassing zou zijn ( wat dan een feitenkwestie is ) .
Wat een wet interessant maakt ,
is wat er in die wet , niet in staat .
is wat er in die wet , niet in staat .
dat waren wij dus ook aan het denken om zelf een architect te raadplegen en te zien of het mogelijk is dat die zaterdag aanwezig is.
Volgens mij heeft de aanpalende partij een probleem met het budget. wij hebben dit huis aan de binnenkant al verbouwd.
Onverwacht hebben wij ook de keuze moeten maken tussen nieuwe ramen of een nieuw dak.
wij zijn nu voor nieuwe ramen gegaan omdat het dak nog in redelijke staat is.
het is enkel nog niet geisoleerd;
Ja ons budget was ook op om het dak al te vernieuwen.
Wij hebben rode dakpannen en dit blijft zo ook na renovatie;
onze buren hebben ervoor gekozen om zwarte dakpannen te nemen.
Ben eens benieuwd voor het resultaat.
Volgens mij heeft de aanpalende partij een probleem met het budget. wij hebben dit huis aan de binnenkant al verbouwd.
Onverwacht hebben wij ook de keuze moeten maken tussen nieuwe ramen of een nieuw dak.
wij zijn nu voor nieuwe ramen gegaan omdat het dak nog in redelijke staat is.
het is enkel nog niet geisoleerd;
Ja ons budget was ook op om het dak al te vernieuwen.
Wij hebben rode dakpannen en dit blijft zo ook na renovatie;
onze buren hebben ervoor gekozen om zwarte dakpannen te nemen.
Ben eens benieuwd voor het resultaat.
De kleur van de dakpannen zal waarschijnlijk afhangen van wat de plaatselijke stedebouwkundige voorschiften zeggen. Die mag je meestal niet zomaak lukraak kiezen.
Indien bij u al sedert 1952 rode pannen op het dak liggen, ben je safe, en mag je zeker terug rode pannen leggen.
Kijk de plaatsbeschrijving (beschrijf) zeker goed na, en zie erop toe dat ze zeker de binnenzijde van uw eigendom omstandig berschrijven met foto's. Het is zeker geen overbodige luxe zelf een andere architekt aan te stellen om uw belangen te verdedigen. Kost misschien een paar 100 € maar in geval van problemen zeker zijn geld waar.
Indien bij u al sedert 1952 rode pannen op het dak liggen, ben je safe, en mag je zeker terug rode pannen leggen.
Kijk de plaatsbeschrijving (beschrijf) zeker goed na, en zie erop toe dat ze zeker de binnenzijde van uw eigendom omstandig berschrijven met foto's. Het is zeker geen overbodige luxe zelf een andere architekt aan te stellen om uw belangen te verdedigen. Kost misschien een paar 100 € maar in geval van problemen zeker zijn geld waar.
Hier liggen nog steeds de originele dakpannen op het dak dus dat is geen probleem.
Ik ga morgen direct zien om zelf een architect vast te krijgen.
Aan iedereen merci voor de tips.
Zit hier toch mee in mijn maag.
En de buren wonen er nog niet en het is al ruzie.
Wij zijn van mening dat als je een bouwgrond koopt en je ziet dat het dak van de buren over de perceelsgrens komt dat je jezelf toch wel gaat bevragen he.
Wij hebben dit ook gedaan toen we het huis kochten.
En als de nieuwe buren dan nog eens dreigen dat het niet rechtsgeldig is ja sorry maar dan ga ik door het dak lol.
Mijn man had deze morgen de telefoon opgenomen en hoorde hem zeggen. a u begint nu al met rechtsgeldigheid.
Hopelijk krijgt dit geen staartje pffffffffffffffffffff.
Zal ook alle tips die ik van jullie gekregen heb voorleggen aan de notaris of aan onze advocaat
Ik ga morgen direct zien om zelf een architect vast te krijgen.
Aan iedereen merci voor de tips.
Zit hier toch mee in mijn maag.
En de buren wonen er nog niet en het is al ruzie.
Wij zijn van mening dat als je een bouwgrond koopt en je ziet dat het dak van de buren over de perceelsgrens komt dat je jezelf toch wel gaat bevragen he.
Wij hebben dit ook gedaan toen we het huis kochten.
En als de nieuwe buren dan nog eens dreigen dat het niet rechtsgeldig is ja sorry maar dan ga ik door het dak lol.
Mijn man had deze morgen de telefoon opgenomen en hoorde hem zeggen. a u begint nu al met rechtsgeldigheid.
Hopelijk krijgt dit geen staartje pffffffffffffffffffff.
Zal ook alle tips die ik van jullie gekregen heb voorleggen aan de notaris of aan onze advocaat
“Art.692.Bestemming door de huisvader geldt als titel ten aanzien van voortdurende zichtbare erfdienstbaarheden.Art.693.Bestemming door de huisvader is slechts aanwezig wanneer bewezen is dat twee thans van elkaar gescheiden erven aan dezelfde eigenaar hebben toebehoord en dat deze de zaken gesteld heeft in de toestand waaruit de erfdienstbaarheid voortvloeit.”(Burgerlijk Wetboek=B.W.).
‘met een oversteek aan het hoofdgebouw en een bakgoot aan de achterbouw‘ is voortdurend en zichtbaar .
In zoverre die oversteek en/of die goot geplaatst werden OVER de inmiddels vervreemde eigendom,toen beide eigendommen nog één eigendom waren,zijn die oversteek en/of die goot thans erfdienstbaarheid door bestemming door de huisvader.
“Art.701.De eigenaar van het dienstbare erf mag niets doen dat zou strekken om het gebruik van de erfdienstbaarheid te verminderen of ongemakkelijker te maken...”(B.W.).
Het dienstbare erf is hier het erf van uw buur-’bouwheer’.Hij kan uiteraard met u anders OVEREENKOMEN.
‘met een oversteek aan het hoofdgebouw en een bakgoot aan de achterbouw‘ is voortdurend en zichtbaar .
In zoverre die oversteek en/of die goot geplaatst werden OVER de inmiddels vervreemde eigendom,toen beide eigendommen nog één eigendom waren,zijn die oversteek en/of die goot thans erfdienstbaarheid door bestemming door de huisvader.
“Art.701.De eigenaar van het dienstbare erf mag niets doen dat zou strekken om het gebruik van de erfdienstbaarheid te verminderen of ongemakkelijker te maken...”(B.W.).
Het dienstbare erf is hier het erf van uw buur-’bouwheer’.Hij kan uiteraard met u anders OVEREENKOMEN.
Ga naar Belgische wetgeving in JUSTEL-databanken van Belgisch Staatsblad. Klik voor WetBOEKEN achter ’Juridische aard’. Op afkondigingsdatum vindt u de overige akten. Inzake FEDERALE fiscale wetgeving zie http://www.fisconetplus.be/