Centrale verwarming

[Syntusti]

Beste

Graag had ik wat meer informatie gekregen in verband met een probleem dat mij ten laste wordt gelegd.
Om het even kort te introduceren gaat het over het feit dat de centrale verwarming niet degelijk werkt.
Hierdoor hebben wij al 2 maanden lang koud water.
Hiervoor hebben wij een zelfgezochte technieker besteld en heeft geconstateerd dat er een probleem was.
De technieker vertelde ons dat de centrale verwarming , ik citeer , "een prutsapparaat" was en deze toch al een bepaalde ouderdom heeft (7 jaar)

De verhuurder wil dat wij deze kosten betalen.

Daarom vroeg ik me af of de kosten voor de huurder of de verhuurder zijn want in het contract staat dat:
"Het jaarlijks onderhoud en de klein huurherstellingen zijn ten laste van de huurder. Deze werken zullen uitgevoerd
worden door een installateur aangeduid of aanvaard door de verhuurder.Herstellingen aan de centrale verwarming ketel en de klokthermostaat zijn voor de huurder. Grote herstellingen zijn voor de verhuurder indien deze te wijten zijn aan slijtage, ouderdom of gebreken."

Nu vraag ik mij af, hoe worden kleine en grote werken gedefinieerd ? De kosten zouden rond de 250 euro liggen inclusief de werkuren. Nu dreigt de verhuurder om de index te verhogen indien we dit niet zelf betalen.

Toen ik het contract opnieuw doorlas zag ik dat er een fout instond in verband met de duur van de verhuring, de datums kloppen niet.
Er staat:
"De verhuring worden toegestaan voor een termijn van 9 achtereenvolgende jaren, aanvang nemend de '1 november 2009' om te eindigen op '31 oktober 2009." Is er misschien ook een mogelijkheid om het huurcontract op te zeggen als het te ver loopt? Wat is de juiste opzegtermijn ?
Als aspirant student rechten dacht ik misschien aan een discripantie van het contract maar dat is misschien te voorbarig ?

Extra informatie
De ingangsdatum is 4 oktober 2009 en het contract is geregistreerd
Indien er nog gegevens vereist zijn zal ik u deze geven.

Dank u voor uw tijd en interesse

Met vriendelijke groet

[ddanck]

De verhuurder moet de woning onderhouden en de verborgen gebreken herstellen. Hij moet dus de nodige herstellingen doen. Doet de verhuurder dit niet, dan kan de huurder
- de ontbinding van de huurovereenkomst (met schadevergoeding) vragen
- weigeren de huur te betalen
- toelating vragen aan de rechter om zelf de nodige werken uit te mogen voeren en de kost daarvan verhalen op de verhuurder
- dat de rechter de verhuurder verplicht de nodige werken uit te voeren
Enkel wanneer de huurder schuld heeft aan de gebreken dient hij ze te herstelllen.

Daarnaast zijn er natuurlijk nog de bepalingen van de wooncode, die bepalen aan welke voorwaarden o.a. boilers moeten voldoen.

Uw probleem is mijns inziens te wijten aan ouderdom of slijtage en dus ten laste van de verhuurder. Bovendien betreft het een verborgen gebrek dat naar alle waarschijnlijkheid een inbreuk maakt op de wooncode.

De verhuurder dient deze herstellingen dan ook onmiddellijk uit te voeren.

[Syntusti]

dus in dit geval zou ik recht in mijn schoenen staan ? aan de centrale verwaming kan ik persoonlijk geen schuld hebben.

Kan u mij een aantal artikels geven uit het wetboek waaraan ik dit kan staven ?

Met vriendelijke groeten

[ddanck]

Art. 1719 B.W.

De verhuurder is, uit de aard van het contract, en zonder dat daartoe enig bijzonder beding nodig is, verplicht:
1°Het verhuurde goed aan de huurder te leveren;
2°Dat goed in zodanige staat te onderhouden dat het kan dienen tot het gebruik waartoe het verhuurd is;
3°De huurder het rustig genot daarvan te doen hebben zolang de huur duurt.

Art. 1720 B.W.
De verhuurder is verplicht het goed in alle opzichten in goede staat van onderhoud te leveren.
Hij moet daaraan gedurende de huurtijd alle herstellingen doen, die nodig mochten worden, behalve de herstellingen ten laste van de huurder.

Art. 1721 B.W.
Vrijwaring is verschuldigd aan de huurder voor alle gebreken van het verhuurde goed, die het gebruik daarvan verhinderen, ook al mocht de verhuurder die bij het aangaan van de huur niet hebben gekend. Indien door die gebreken enig verlies voor de huurder ontstaat, is de verhuurder verplicht hem daarvoor schadeloos te stellen.

Artikel 5 in fine van het K.B. van 8 juli 1997 tot vaststelling van de voorwaarden waaraan ten minste voldaan moet zijn wil een onroerend goed dat wordt verhuurd als hoofdverblijfplaats in overeenstemming zijn met de elementaire vereisten inzake veiligheid, gezondheid en bewoonbaarheid ten slotte benadrukt dat elke warmwaterinstallatie of elk ander verwarmingssysteem dat verbrande gassen produceert, moet voorzien zijn van een goed functionerend afvoersysteem dat uitgeeft op de open lucht.

[roharro]

Hij moet daaraan gedurende de huurtijd alle herstellingen doen, die nodig mochten worden, behalve de herstellingen ten laste van de huurder.
Voor een correct en bruikbaar antwoord moeten we dus eerst weten over welke herstelling het gaat in dit geval.
Hebt u als verhuurder de voorgaande jaren het verplichte onderhoud laten uitvoeren?
Een apparaat van 7 jaar is nog geenszins afgeschreven, we kunnen hier dus niet spreken van een oud apparaat.

[Xastheron]

Nu vraag ik mij af, hoe worden kleine en grote werken gedefinieerd ? De kosten zouden rond de 250 euro liggen inclusief de werkuren.

Als de man 1 a 2u ter plaatse was + verplaatsingskosten dan hebt u ongeveer €100 betaald aan "onderdelen". Ik zou ervan uit gaan dat dit een "kleine herstelling" is hoor.

Nu dreigt de verhuurder om de index te verhogen indien we dit niet zelf betalen.

Lees de wettelijke bepalingen eens na over indexverhoging. In het subforum "nuttige documenten" onder vastgoedrecht zal u de links vinden.

De technieker vertelde ons dat de centrale verwarming , ik citeer , "een prutsapparaat" was en deze toch al een bepaalde ouderdom heeft (7 jaar)

Dit zal een leek (excuses als ik mij hierin vergis) wel vaker verteld worden. Een zelfstandige technieker durft wel eens vlotjes te vertellen dat wat u hebt staan rommel is, als hij u daardoor een nieuwer model kan verkopen. Neem dit maar met een korrel zout (of een bakje zout...).
De CV zal wel "verouderd" zijn, maar zoals roharro aanhaalt: niet versleten. Tenzij uw technieker dit op papier wil zetten natuurlijk.

[Lightning]

De verhuurder moet de woning onderhouden en de verborgen gebreken herstellen. Hij moet dus de nodige herstellingen doen. Doet de verhuurder dit niet, dan kan de huurder
...
- weigeren de huur te betalen
...

Als huurder NOOIT (lees NOOIT) zomaar weigeren de huur te betalen.
Om huurvermindering wegens genotsderving te bekomen dient men via de vrederechter te passeren. En alvorens men zover is, heeft men eerst de weg van ingebrekestellingen en redelijke termijnen gevolgd om de verhuurder de kans te geven aan zijn verplichtingen te voldoen.

[Turaki]

De verhuurder moet de woning onderhouden en de verborgen gebreken herstellen. Hij moet dus de nodige herstellingen doen. Doet de verhuurder dit niet, dan kan de huurder
...
- weigeren de huur te betalen
...

Als huurder NOOIT (lees NOOIT) zomaar weigeren de huur te betalen.
Om huurvermindering wegens genotsderving te bekomen dient men via de vrederechter te passeren. En alvorens men zover is, heeft men eerst de weg van ingebrekestellingen en redelijke termijnen gevolgd om de verhuurder de kans te geven aan zijn verplichtingen te voldoen.

Zeer correct, dat de ene partij zijn contractuele verplichtingen niet nakomt, geeft de andere partij niet het recht om zomaar zijn verplichtingen niet na te komen. De kosten voor een defecte verwarming vallen trouwens altijd ten laste van de verhuurder, tenzij deze kan aantonen dat de huurder zelf verantwoordelijk is voor het defect.

Met de winter in aantocht vraag ik mij tevens af of een spoedprocedure mogelijk is, waarbij de verhuurder verplicht kan worden tegen dwangsom de herstellingen uit te voeren?

[roharro]

"De verhuurder moet de woning onderhouden en de verborgen gebreken herstellen. Hij moet dus de nodige herstellingen doen. Doet de verhuurder dit niet, dan kan de huurder

- weigeren de huur te betalen
..."

Het is niet fair om TS op het verkeerde been te zetten met dergelijke foutieve informatie die hem ernstig in de problemen kan brengen.....

[mava105]

- weigeren de huur te betalen
.

weigeren om huur te betalen is wel het allerslechtse antwoord dat je kon geven.
Na diverse AS en ingebrekestellingen zou je hoogstens de huur kunnen storten op een afzonderlijke geblokkeerd rekening, waarvan je dan nog via AS het rekeningnummer doorgeeft aan de verhuurder.

[Syntusti]

Hebt u als verhuurder de voorgaande jaren het verplichte onderhoud laten uitvoeren?
Een apparaat van 7 jaar is nog geenszins afgeschreven, we kunnen hier dus niet spreken van een oud apparaat.

De verplichte onderhoud van het apparaat is volgens de staat 2 jaar maar de verhuurder zou dit jaarlijks willen. In de voorbij drie jaar hebben we de ketel 2x laten kuisen.

Als de man 1 a 2u ter plaatse was + verplaatsingskosten dan hebt u ongeveer €100 betaald aan "onderdelen". Ik zou ervan uit gaan dat dit een "kleine herstelling" is hoor.

De man was hier 3u30 min en vertelde me dat de kosten boven de 250 euro zouden bedragen dus dan vraag ik me nog eens af , wat is een kleine herstelling ? staat er een bepaald bedrag op ? en zoals iemand anders me vertelde is slijtage voor de verhuurder en dat was de fout volgens de technieker

[ddanck]

Dat je nooit zomaar je huur niet moet betalen, klopt inderdaad. Vanzelfsprekend dien je naast het niet betalen van de huur, de verhuurder in kennis te stellen van de redenen waarom je dat niet doet.

Maakt dit deze mogelijkheid dan plots het "slechtst mogelijke advies"? Ben ik daardoor unfair en zet ik de ts daardoor "op het verkeerde been"?

Volgens mij niet. De huurder maakt slechts toepassing van de exceptio non adimpletu contractus.

[Syntusti]

Ik kan er niet meer aan uit, wat zijn nu eigenlijk de opties die ik kan doen of wat zijn de beste opties ?

Met vriendelijke groeten

[ddanck]

Schrijf een brief waarin u stelt dat de herstelling een plicht is van de verhuurder.

Weet dat u - aangezien de eerste driejarige periode voorbij is - kan opzeggen zonder vergoeding en weet vooral dat de indexaanpassing sowieso gevraagd kan worden, of u de herstelling nu ten laste neemt of niet.

[Lightning]

Dat je nooit zomaar je huur niet moet betalen, klopt inderdaad. Vanzelfsprekend dien je naast het niet betalen van de huur, de verhuurder in kennis te stellen van de redenen waarom je dat niet doet.

Maakt dit deze mogelijkheid dan plots het "slechtst mogelijke advies"?...

Zelfs met een begeleidend schrijven is het inderdaad zowat het slechtste advies dat je kan geven aan een huurder.