Ik citeer uit een vonnis dat ik hier toevallig heb liggen (Rb. Leuven 22 december 2004)
Artikel 3 §5 van de woninghuurwet bepaalt uitdrukkelijk :
“De huurder kan de huurovereenkomst op ieder tijdstip beëindigen met inachtneming
van een opzeggingstermijn van drie maanden.
Indien de huurder de huurovereenkomst beëindigt tijdens de eerste driejarige
overeenkomst, heeft de verhuurder recht op een vergoeding.”
Aangezien de huur dus geen einde heeft genomen door de opzeg van de huurder, maar
door de vrederechter gerechtelijk werd ontbonden, hebben de verhuurders geen recht op
een opzegvergoeding.
De tweede zin van artikel 3§5 kan immers niet losgekoppeld worden van de eerste zin
van dit artikel dat duidelijk de hypothese van een opzeg door de huurder beoogt.
Volledigheidshalve wijst de rechtbank erop dat de schadevergoeding waarop de
huurder recht heeft, indien de huurder de overeenkomst met inachtneming van de
opzeggingstermijn, “de kosten dekt die de verhuurder draagt ten gevolge van een
voortijdig vertrek van de huurder (kosten van opfrissing, publiciteitskosten, tijdsverlies,
risico van niet onmiddellijke werderverhuring, enz) en die hij normalerwijze kan
uitspreiden over een langere periode.” (M. Dambre, e.a., Woninghuur, APR, Story-
Scientia 2002, p. 342).
Deze opzegvergoeding dekt dus dezelfde schade (hetzij degene die voortvloeit uit de
voortijdige beëindiging van de huurovereenkomst) als de verbrekingsvergoeding bij
gerechtelijke ontbinding.
Bij wanbetaling kan u de ontbinding van de huurovereenkomst vragen, betaling van de achterstallige huur, bezettingsvergoeding tot op het ogenblik dat de huurder de woning verlaat (niet vergeten!) èn een wederverhuringsvergoeding (meestal geven de rechters drie maanden huur).
In dit geval is, althans volgens de rechters van bovenvermeld vonnis, de vergoeding voor vroegtijdige opzegging niet verschuldigd.