#2 , 14 aug 2012 13:16
Een getekend contact is een verbintenis tussen partyen, denk dat u verhuurder zeer erg in de fout is gegaan. hieronder een tekst van de KU leuven.
III.2. VERPLICHTINGEN DIE VOORTVLOEIEN UIT HET SLUITEN VAN EEN HUURCONTRACT
Bij het inroepen van de enac gaat het er om dat de excipiens de uitvoering van zijn verbintenis opschort totdat de medecontractant zijn verbintenissen, die in principe[78] voortvloeien uit dezelfde overeenkomst, nakomt, dan wel op een behoorlijke wijze uitvoert. De vraag die we ons dan ook dienen te stellen is welke verbintenissen voortvloeien uit het aangaan van een huurcontract, en dit zowel voor de huurder als voor de verhuurder.
In ons rechtsstelsel zijn er vijf huurstelsels: het gemeen huurrecht (art. 1714 B.W. - art. 1762 bis B.W.), het woninghuurrecht (art. 1 - art. 11 Woninghuurwet), het handelshuurrecht (art. 1 - art. 32 Handelshuurwet), het pachtrecht (art. 1 - art. 58 Pachtwet) en het sociale huurstelsel. Het gemeen huurrecht is van toepassing in de situaties waar een huurcontract aangegaan wordt dat niet valt onder één van de bijzondere huurwetten. Aangezien echter de bijzondere huurstelsels geen alomvattende regeling inhouden van de onder hun toepassingsgebied vallende huurcontracten, blijft het gemeen recht op deze overeenkomsten van toepassing in de mate dat er door die bijzondere wetten niet wordt van afgeweken[79].
We kiezen er dan ook voor enkel de verplichtingen die voor partijen voortvloeien uit het gemene huurrecht te behandelen[80]. Verplichtingen die voortvloeien uit de bijzondere stelsels behandelen we niet. In het beperkte bestek van een seminariewerk zou dit leiden tot een te uitgebreide bespreking.
Het is niet de bedoeling casuïstisch te werk te gaan en te bekijken welke gevallen allemaal onder de verplichtingen van partijen gevat kunnen worden. Daarvoor verwijzen we naar andere werken[81].
III.3. VERPLICHTINGEN VAN DE VERHUURDER[82]
Op verschillende plaatsen in de rechtsleer vinden we een weergave van de verplichtingen die voor de beide partijen voortvloeien uit het aangaan van een huurovereenkomst[83]. De verplichtingen van de verhuurder worden steeds tot de volgende drie hoofdverplichtingen herleid: de verplichting het verhuurde goed te leveren door het ter beschikking te stellen van de huurder, een onderhoudsplicht van het verhuurde goed, zodat het kan dienen tot het gebruik waartoe het verhuurd is en de vrijwaringsplicht van de verhuurder, zodanig dat de huurder kan genieten van een rustig huurgenot.
De grote eensgezindheid in de rechtsleer over de verplichtingen die voor de verhuurder voortvloeien uit het aangaan van het huurcontract is te verklaren door het feit dat de wetgever op duidelijke wijze de verplichtingen voor de verhuurder bepaald heeft.
Art. 1719 B.W. libelleert dat de verhuurder verplicht is:
• het verhuurde goed aan de huurder te leveren
• dat goed in zodanige staat te onderhouden dat het kan dienen tot het gebruik waarvoor het verhuurd is
• de huurder het rustig genot daarvan te doen hebben zolang de huur duurt
De leveringsplicht bevat volgens de rechtsleer twee aspecten. Een eerste daarvan is de verplichting het verhuurde goed in goede staat van onderhoud te leveren. Uit de samenvoeging van art. 1719, 1° B.W. en 1720 B.W. blijkt dat de verhuurder, door de aard zelf van het contract, en zonder dat hiervoor een bijzondere bepaling vereist is, verplicht is het goed in alle opzichten in goede staat van onderhoud te leveren.
Een tweede verplichting die voortvloeit uit de leveringsplicht is dat het goed moet worden geleverd in de staat dat het kan dienen tot het gebruik waartoe het bij overeenkomst bestemd is (art. 1720 B.W.). Hoewel nergens geschreven, is deze verplichting de noodzakelijke vervollediging van de verplichting tot onderhoud zoals deze door art. 1719, alinea 2 van het B.W. bepaald wordt.
Art. 1719, 2° B.W. bepaalt dat de verhuurder verplicht is het gehuurde goed te onderhouden in de staat dienstig tot de verhuring. Art. 1720, lid 2 B.W. zegt bovendien: “Hij moet daaraan, gedurende de huurtijd, alle herstellingen doen, die nodig mochten worden, behalve de herstellingen ten laste van de huurder”.
Een derde hoofdverplichting die rust op de verhuurder is het verzekeren van het rustig huurgenot. Deze verplichting vergt van de verhuurder een driedubbele vrijwaring (cfr. art. 1719, lid 3 B.W.). Ten eerste is er de vrijwaring voor eigen daad. De wet geeft nergens een algemene bepaling van die persoonlijke vrijwaring. Men vindt er echter twee toepassingen van in de artikelen 1723 B.W. en 1724 B.W.
Naast deze vrijwaringsplicht rust op de verhuurder tevens de verplichting te vrijwaren voor stoornis door derden veroorzaakt. Hierover handelen de artikelen 1725 B.W. t.e.m. 1727 B.W. Uit een samenlezing van deze artikelen kan opgemaakt worden dat de verhuurder gehouden is de huurder te vrijwaren voor rechtsstoornissen begaan door derden, maar niet voor feitelijke stoornissen door derden begaan.
Een derde vrijwaringsplicht bestaat in het vrijwaren tegen verborgen verbreken. Art. 1721 B.W. bepaalt hierover: “Vrijwaring is verschuldigd aan de huurder voor alle gebreken van het verhuurde goed die het gebruik daarvan verhinderen, ook al mocht de verhuurder die bij het aangaan van de huur niet hebben gekend. Indien door die gebreken enig verlies voor de huurder ontstaat, is de verhuurder verplicht hem daarvoor schadeloos te stellen…” Volgens De Page is een gebrek gelijk welke onvolmaaktheid die het onmogelijk maakt de zaak te gebruiken voor haar normale bestemming, of die het gebruik ervan bemoeilijkt of vermindert[84]. Iedere onvolmaaktheid dus die tot gevolg heeft dat de huurder het normaal en totaal genot van het goed verliest, zoals hij daar recht zou op hebben volgens de aard van het goed. Op te merken valt echter dat de vrijwaring enkel de onzichtbare gebreken dekt, in tegenstelling met de zichtbare, het is te zeggen die welke de huurder normaal had kunnen of moeten opmerken bij het ondertekenen van de overeenkomst.
Kennis is nog geen wijsheid, dit komt door de jaren.