Probleem na verhuren appartement

[feha1060]

Ik verblijf veel in het buitenland en mijn appartement werd door een van mijn vrienden verhuurd. Huurprijs alles inbegrepen 600,-euro op zijn bankrekening te storten en hij heeft een garantie van
1.200,- euro cash ontvangen. (reçu)Verhuurd op 26/12/2009. Geen beschrijving bij binnenkomen.
De huurster betaald keurig de huur maar slechts 550,- gedurende de hele huurperiode. Enkele telefonische aanmaningen en een brief op 21/03/2011 mochten niet baten.
Eind maart 2011 besluit ik zelf het appartement te betrekken, dit werd ook in de opzeg brief vermeld. Het contract wordt opgezegd, 6maanden dus op 1 oktober 2011 moet het vrij zijn. En vanaf 01/04/2011 moet de huur op mijn rekening gestort worden en duid ik in de opzegbrief ook aan dat MRS X zich vanaf nu met het appartement bezig houdt en niet meer mijn vriend die het contract tekende.
Er wordt nog steeds 550,- euros betaald maar op mijn rekening. En in augustus vraagt de huurster aan mijn vriend een attest dat ze regelmatig huur betaald heeft. Zij heeft dit nodig bij het zoeken naar een ander appartement. Dus niet aan MRS X gevraagd.
Op 01/10/2011 is het appartement niet vrij, ze heeft een brief verstuurd dat ze niets kan vinden. Ik neem een advokaat want zie geen andere oplossing en zij verlaat het appartement voor 01/11/2011. Advokaat
kosten : 400,- euro
Mrs X neemt de sleutels in ontvangst en gezien de toestand van het appartement weigert de terugbetaling van de waarborg. Aangetekend schrijven van de huurster hiervoor in november. Het appartement is totaal onverhuurbaar en zelf kan ik het ook niet onmiddelijk betrekken (gewoon een schande).
Ik heb hier verder niet op gereageerd. Via kennissen op mijn oud adres hoor ik dat er een aangetekend schrijven werd aangeboden, zij hebben de boekenwinkel die als post dient gezegd dat ik er niet meer woon. Ik heb de volgende vragen /

1. Moet ik proberen de advokaat te contacteren. Kan hij zonder mij verder procederen. Of gewoon af-
wachten tot hij mijn nieuwe domicilie vind (staat in opzegbrief dat ik appartement voor mijzelf wil)
Ik woon er en ben er officieel gedomicilieerd sinds 01/2012.

2. Kan ik die niet betaalde 50,- euro per maand nog terug eisen (of enkel vanaf 01/04/2011)

3. Kunnen die 400,- euro advokaat kosten aangerekend worden.

4. Ook al is er geen beschrijving opgemaakt bij het verhuren moet ze het appartement niet terug geven in
een staat dat het op nieuw verhuurd kan worden?

5. Bestek voor herstelling appartement beliep 6.000,- euro. Ik heb zelf het materiaal gekocht voor 1.500,-
euro en de werken met vrienden gedaan. Vandaar pas appartement in januari betrokken. Valt ook hier
nog iets aan te doen.

Met dank voor julie reacties.

[Turaki]

Uw vriend heeft het contract getekend? Dan kon u niet opzeggen. U mag blij zijn dat uw huurder uiteindelijk toch is willen vertrekken, want er is geen correcte opzeg gebeurd. Ook de overdracht van het contract aan mrs X is waarschijnlijk dus niet correct, net als het veranderen van rekening.

Bij geen ingaande PB wordt er verondersteld dat het appartement wordt teruggegeven in de toestand dat het verkregen is. Enkel indien u op andere wijze kan bewijzen dat de schade door uw huurder veroorzaakt kan u deze kosten terug vorderen. U gaat dus waarschijnlijk de waarborg (+ rente) moeten terugbetalen.

Die 50€ per maand kan u zelf van de huurder vorderen vanaf het moment dat die betaalde aan u. De rest moet u terugvorderen van uw vriend, die dit dan weer van de huurder moet terugvorderen (hoewel het eenvoudiger is dat die dit gewoon van de huurder vordert en aan u geeft, kan misschien in 1 rechtszaak worden behandeld).

Advocaatkosten bent u waarschijnlijk kwijt. Enkel in een rechtszaak kan u een rechtsplegingsvergoeding vragen, en dit om uw advocaat u te laten bijstaan tijdens de rechtszaak. En vaak is deze vergoeding niet voldoende om alle kosten te dekken.
Heeft uw advocaat trouwens iets gedaan wat u zelf niet kon? Een brief schrijven kan iedereen, net als de correcte wetteksten opzoeken (om het even zeer cru te stellen). Dat u daar een advocaat voor inschakelt is uw eigen keuze geweest, en kan u niet in de schoenen van uw huurder schuiven.

[Vandebos]

1. Heeft u uw domiciliëring reeds aangepast?
2. U kan die geheel eisen indien uw vriend optrad als uw vertegenwoordiger.
3. Neen
4. Zij dient het terug te geven in de staat waarin het zich bevond toen ze het pand betrad. Het ontbreken van een plaatsbeschrijving maakt dit moeilijk doch de wet voorziet dat u tevens andere middelen mag gebruiken om schade aan te tonen. (bijvoorbeeld keukenvuur gesloopt maar u heeft een factuur van aankoop en installatie van het keukenvuur minder dan 2 jaar voor de huurster het pand betrok)

Art. 1730 BW. <W 29-12-1983, art. 4> § 1. (De partijen zijn verplicht een omstandige plaatsbeschrijving op te stellen, op tegenspraak en voor gezamenlijke rekening. Deze plaatsbeschrijving wordt opgesteld ofwel tijdens de periode dat de ruimtes onbewoond zijn, ofwel tijdens de eerste maand van bewoning. Hij wordt gevoegd bij de geschreven huurovereenkomst in de zin van artikel 1bis van boek III, titel VIII, hoofdstuk II, afdeling 2 en zal eveneens onderworpen zijn aan de registratie.) <W 2007-04-25/38, art. 100, 010; Inwerkingtreding : 18-05-2007>
Bereiken de partijen geen overeenstemming, dan wijst de vrederechter, bij wie de zaak aanhangig wordt gemaakt met een verzoekschrift ingediend voor het verstrijken van de termijn van één maand of van vijftien dagen naargelang van het geval, een deskundige aan die de plaatsbeschrijving opmaakt. Het vonnis is uitvoerbaar niettegenstaande verzet en is niet vatbaar voor hoger beroep.
§ 2. Indien in de gehuurde plaatsen belangrijke wijzigingen zijn aangebracht nadat de plaatsbeschrijving is opgemaakt kan elke partij eisen dat op tegenspraak en voor gemeenschappelijke rekening een bijvoegsel bij de plaatsbeschrijving wordt opgemaakt.
Wordt geen overeenstemming bereikt, dan is de in paragraaf 1 voorgeschreven procedure van toepassing, behalve wat de termijnen betreft.
§ 3. De contractuele bepalingen welke in strijd zijn met de paragrafen 1 en 2 zijn nietig.
§ 4. Dit artikel is niet van toepassing op de pacht.

Art. 1731 BW. <W 29-12-1983, art. 5> § 1. Indien geen omstandige plaatsbeschrijving is opgemaakt, wordt vermoed dat de huurder het gehuurde goed ontvangen heeft in dezelfde staat als waarin het zich bevindt op het einde van de huurovereenkomst, behoudens tegenbewijs, dat door alle middelen kan worden geleverd.
§ 2. Indien tussen verhuurder en huurder een omstandige plaatsbeschrijving is opgemaakt, moet de huurder het goed teruggeven zoals hij het, volgens die beschrijving, ontvangen heeft, met uitzondering van hetgeen door ouderdom of overmacht is teniet gegaan of beschadigd.

U dient dan wel de schade door een expert te laten vaststellen zodat er later geen discussie mogelijk is.

5. Als u de oorspronkelijke schade niet hebt laten vaststellen wordt dit een woord tegen woord gevecht dat niets oplevert. Bovendien is het niet de reparatiekost die u kan aanrekenen doch de waardederving die de schade aan het pand toebrengt.

Persoonlijk zou ik hiermee niet zelf verder gaan; de ingehouden waarborg komt overeen met de achterstallen in huur; Het bewijzen van de schade zonder intredende plaatsbeschrijving is geen sinecure...

[Turaki]

Persoonlijk zou ik hiermee niet zelf verder gaan; de ingehouden waarborg komt overeen met de achterstallen in huur; Het bewijzen van de schade zonder intredende plaatsbeschrijving is geen sinecure...

Ik dacht dat dit enkel door de vrederechter kon beslist worden (of onderling akkoord, maar dat is er niet, voor zover ik heb begrepen).

[Vandebos]

Ik maak enkel een rekensom.

Beide partijen zijn tot op heden niet overeengekomen wat de waardederving van het pand is door gebruik door de huurder, vandaar dat de waarborg niet wordt teruggegeven. Het feit dat deze mooi overeenkomt met de achterstallen, die wel perfect te bewijzen vallen, is zuiver toeval en maakt dat verhuurder het initiatief perfect kan overlaten aan de huurster.

[feha1060]

1. Heeft u uw domiciliëring reeds aangepast?
2. U kan die geheel eisen indien uw vriend optrad als uw vertegenwoordiger.
3. Neen
4. Zij dient het terug te geven in de staat waarin het zich bevond toen ze het pand betrad. Het ontbreken van een plaatsbeschrijving maakt dit moeilijk doch de wet voorziet dat u tevens andere middelen mag gebruiken om schade aan te tonen. (bijvoorbeeld keukenvuur gesloopt maar u heeft een factuur van aankoop en installatie van het keukenvuur minder dan 2 jaar voor de huurster het pand betrok)

Art. 1730 BW. <W 29-12-1983, art. 4> § 1. (De partijen zijn verplicht een omstandige plaatsbeschrijving op te stellen, op tegenspraak en voor gezamenlijke rekening. Deze plaatsbeschrijving wordt opgesteld ofwel tijdens de periode dat de ruimtes onbewoond zijn, ofwel tijdens de eerste maand van bewoning. Hij wordt gevoegd bij de geschreven huurovereenkomst in de zin van artikel 1bis van boek III, titel VIII, hoofdstuk II, afdeling 2 en zal eveneens onderworpen zijn aan de registratie.) <W 2007-04-25/38, art. 100, 010; Inwerkingtreding : 18-05-2007>
Bereiken de partijen geen overeenstemming, dan wijst de vrederechter, bij wie de zaak aanhangig wordt gemaakt met een verzoekschrift ingediend voor het verstrijken van de termijn van één maand of van vijftien dagen naargelang van het geval, een deskundige aan die de plaatsbeschrijving opmaakt. Het vonnis is uitvoerbaar niettegenstaande verzet en is niet vatbaar voor hoger beroep.
§ 2. Indien in de gehuurde plaatsen belangrijke wijzigingen zijn aangebracht nadat de plaatsbeschrijving is opgemaakt kan elke partij eisen dat op tegenspraak en voor gemeenschappelijke rekening een bijvoegsel bij de plaatsbeschrijving wordt opgemaakt.
Wordt geen overeenstemming bereikt, dan is de in paragraaf 1 voorgeschreven procedure van toepassing, behalve wat de termijnen betreft.
§ 3. De contractuele bepalingen welke in strijd zijn met de paragrafen 1 en 2 zijn nietig.
§ 4. Dit artikel is niet van toepassing op de pacht.

Art. 1731 BW. <W 29-12-1983, art. 5> § 1. Indien geen omstandige plaatsbeschrijving is opgemaakt, wordt vermoed dat de huurder het gehuurde goed ontvangen heeft in dezelfde staat als waarin het zich bevindt op het einde van de huurovereenkomst, behoudens tegenbewijs, dat door alle middelen kan worden geleverd.
§ 2. Indien tussen verhuurder en huurder een omstandige plaatsbeschrijving is opgemaakt, moet de huurder het goed teruggeven zoals hij het, volgens die beschrijving, ontvangen heeft, met uitzondering van hetgeen door ouderdom of overmacht is teniet gegaan of beschadigd.

U dient dan wel de schade door een expert te laten vaststellen zodat er later geen discussie mogelijk is.

5. Als u de oorspronkelijke schade niet hebt laten vaststellen wordt dit een woord tegen woord gevecht dat niets oplevert. Bovendien is het niet de reparatiekost die u kan aanrekenen doch de waardederving die de schade aan het pand toebrengt.

Persoonlijk zou ik hiermee niet zelf verder gaan; de ingehouden waarborg komt overeen met de achterstallen in huur; Het bewijzen van de schade zonder intredende plaatsbeschrijving is geen sinecure...

Ik ben sinds januari 2012 gedomicilieerd op het adres van het appartement.
Voordien was ik op een ander Belgisch adres gedomicilieerd waar dus ook die advokaat zijn brief naar toe heeft gestuurd.

[Vandebos]

Indien het schrijven werd verzonden na uw verandering van adres is de advocaat die dit verzond in fout. Hij had uw adresgegevens dienen te controleren.

[feha1060]

Met dank voor uw antwoorden. Ik heb begrepen dat de advokaat mij op mijn wettelijk adres moet kontakteren,de verandering gebeurde ongeveer 3 maanden voor zijn brief naar oud adres. Dus elke aktie die hij onderneemt zonder mij aldaar gekontakteerd te hebben is nietig ?

[Vandebos]

Nietig niet direkt maar u heeft wel een gerechtvaardigde grond om ze aan te vechten en een overdoen van de gedingen in verstek te bekomen.

[feha1060]

Deze zaak komt voor op dinsdag 12/02/2013 bij de vrederechter.
Heeft iemand nog tips hoe ik mij daar best gedraag, dit is een première voor mij, ben hier echt niet gerust in.
Ik denk niet dat het nodig is dat ik ginds met een advokaat verschijn ?
Alvast met al mijn dank.

[Vandebos]

Wat zijn de eisen van de dagende partij? Heeft u een stukkenbundel ontvangen? Oproep in verzoening of in geding?

[feha1060]

Geen stukkkenbundel ontvangen. Brief per gerechtwaarder. Geding.
Eisen terugbetaling van de waarborg, 440 euro schadevergoeding en interesten.

[Vandebos]

Waarborg dekt verschil in niet betaalde huurgelden. Zorg voor een kopie van huurcontract en een overzicht van de betaalde huurgelden. Voeg hier een overzicht toe van de verrichte werken die noodzakelijk waren nadat huurder pand had verlaten.