Huuropzeg - voorwaarden.

[W. Inghelbrecht]

Situatie :
Ben verhuurder van appartement.
Clausule opgenomen in huurcontract : 'De huur wordt afgesloten voor een duur van 1 jaar, een aanvang nemend op 1 november 2009, om te eindigen op 31/10/2010. Beide partijen kunnen een overeenkomst stellen onder de voorwaarden voorzien in de Woninghuurwet (zie art. 4, paragraaf 1 of 2 van de Algemene voorwaarden in bijlage).'
De huurder heeft op 31/10/2010 geen opzeg gedaan van huur. Huur werd aldus stilzwijgend verlengd.


Probleem :Op 2 april aangetekend schrijven ontvangen van huurder met opzeg op 30 juni 2012.

Vraag :Kan dit wettelijk ? Mag huurder zijn huur opzeggen en zo ja/neen onder welke voorwaarden ?


Met dank

[Vandebos]

De huurder mag ten allen tijde opzeggen met een opzeg van drie maand aangezien het contract een negenjarig huurcontract is geworden.

Indien de eerste aanbieding door de post echter pas op 02/04/2012 is gebeurd is de opzeg ongeldig aangezien de maand april reeds begonnen was op het ogenblik dat de opzeg werd gegeven. De huurder is tevens 1 maand wederverhuring verschuldigd.

[scorpioen]

Is de opzeg wel ongeldig? Dit zou betekenen dat de opzeg geen rechtsgevolgen kan hebben.

Is het niet zo dat als de huurder een onvoldoende opzegtermijn geeft hij een schadevergoeding verschuldigd is gelijk aan de ontbrekende termijn? Dat dus de huurovereenkomst wel beëindigd wordt tegen 30 juni 2012 en de huurder een vergoeding verschuldigd is gelijk aan één maand huur voor de te korte opzegtermijn?

[Vandebos]

Zijn er vonnissen in deze zin? Gelet op de regel van dwingend recht op art 3§5 en 3§9 dacht ik dat er van die drie maand en de aanvangsdatum niet afgeweken kon worden?

[scorpioen]

Rb. Brussel 2 februari 1998 T. Vred. 1999, 60, noot SNAET, S..

Samenvatting

De huurder kan een huurovereenkomst die onder toepassing valt van de Huurwet 1991 op ieder tijdstip beëindigen met inachtneming van een opzeggingstermijn van drie maanden (art. 3, par. 5 Huurwet 1991).

Heeft de huurder de woning verlaten zonder opzegging of met een kortere opzeggingstermijn dan deze wettelijke opzeggingstermijn, dan zal de verhuurder recht hebben op een vervangende vergoeding.

In die omstandigheden doet het opnieuw verhuren aan derden door de verhuurder tijdens de periode dat de opzeggingstermijn normaal gezien zou lopen indien de huurder conform art. 3, par. 5 Huurwet 1991 had gehandeld, geen afbreuk aan de vervangende schadevergoeding die de vroegere huurder verschuldigd is.

[Vandebos]

Weer wat bijgeleerd. Maar als verhuurder ben je dan wel weer vertrokken voor een rondje vredegerecht? Is het dan voor beide partijen niet handiger een nieuwe opzeg op te stellen die wel correct is?

[bosprocureur]

Rb. Brussel 2 februari 1998 T. Vred. 1999, 60, noot SNAET, S..

Samenvatting

De huurder kan een huurovereenkomst die onder toepassing valt van de Huurwet 1991 op ieder tijdstip beëindigen met inachtneming van een opzeggingstermijn van drie maanden (art. 3, par. 5 Huurwet 1991).

Heeft de huurder de woning verlaten zonder opzegging of met een kortere opzeggingstermijn dan deze wettelijke opzeggingstermijn, dan zal de verhuurder recht hebben op een vervangende vergoeding.

In die omstandigheden doet het opnieuw verhuren aan derden door de verhuurder tijdens de periode dat de opzeggingstermijn normaal gezien zou lopen indien de huurder conform art. 3, par. 5 Huurwet 1991 had gehandeld, geen afbreuk aan de vervangende schadevergoeding die de vroegere huurder verschuldigd is.

Bedankt, ook weer iets bijgeleerd.

Begrijp ik het goed dat een huurder die met de klassieke noorderzon verdwijnt ook nog die drie maand "vervangende vergoeding" verschuldigd is, of zou zijn?

[scorpioen]

Begrijp ik het goed dat een huurder die met de klassieke noorderzon verdwijnt ook nog die drie maand "vervangende vergoeding" verschuldigd is, of zou zijn?

Je moet een onderscheid maken:
- ofwel beëindigt de huurder de huurovereenkomst; hij moet dan een opzegtermijn van drie maanden respecteren (ik laat de huur van korte duur buiten beschouwing). Doet hij dit niet en geeft hij geen opzegtermijn of een te korte opzegtermijn dan is hij een vergoeding verschuldigd gelijk aan de duur van de opzegtermijn die hij niet in acht neemt (+eventueel de vergoeding voor opzeg tijdens het eerste, tweede of derde jaar)
- ofwel beëindigt de huurder de huurovereenkomst niet, hij laat niets weten en verdwijnt met de noorderzon. Dan is de huurovereenkomst niet beëindigd. De huurder blijft de huur verschuldigd tot op het ogenblik dat deze door de vrederechter ontbonden wordt. De verhuurder moet dus naar de vrederechter stappen, ontbinding van de huur vorderen + de achterstallige huur + een wederverhuringsvergoeding. Dan is er dus geen sprake van opzeg en een vergoeding voor een te korte (of geen) opzeg maar wel van een wederverhuringsvergoeding. Die dient op de schade te vergoeden die de verhuurder heeft omdat hij een nieuwe huurder moet zoeken en de kans loopt een tijd zonder huur te zitten. Doorgaans wordt een vergoeding toegekend gelijk aan drie maanden huur. De vergoeding voor opzeg tijdens het eerste, tweede of derde jaar is dan, naar mijn mening, niet verschuldigd.

[bosprocureur]

bedankt.