Compromis met bouwovertreding

[SiNo]

Goedenavond,

Wij hebben ons oog laten vallen op een verbouwd huis. Bij de rondleiding door de makelaar kregen we bij elke vraag het antwoord "jajaja, dat is allemaal in orde" (EPC, elektriciteit, bouwvergunningen, ...". Uiteindelijk hebben we op dit huis een bod gedaan, eerst telefonisch daarna per mail. Als echte groentjes hebben we er toen geen opschortende voorwaarden of einddatum bijgezet. Na het aanvaarden van ons bod op maandag, werd er gevraagd om op vrijdag al de compromis te komen tekenen. In eerste instantie leek dat ons geen probleem.

Louter in een opwelling hebben wij op dinsdag naar de dienst ruimtelijke ordening gebeld, waar we te horen kregen dat er wel degelijk een PV voor bouwovertreding bestond voor dit huis, nl voor een deel van de gevel staat tot 10cm over de rooilijn langsheen de straatkant. Hiervoor werd geen vergunning gevraagd vooraf. Op de PV staat vermeld: "metsen gevel over de rooilijn (10cm) bovenop de voetpadtegels". Na dit nieuws hebben wij de makelaar gecontacteerd, die beweerde hier niet van op de hoogte te zijn. Later stuurt ze ons een mail waaruit moet blijken dat de PV door de provincie geseponeerd werd. De gemeente geeft echter aan dat de gemeente zelf nog een regularisatievergunning moeten uitgeven voor die gevel, de aanvraag is een taak van de verkoper. Wij hebben ook meteen een nieuwe mail verstuurd naar de makelaar waarbij we vermelden "gezien de nieuwe info ivm bouwovertreding willen wij eerst tijd om ons hieromtrent te informeren en blijft ons bod maar 2 weken geldig".

Wij zijn niet zo bekend met wat dit nu juridisch voor ons allemaal betekend. De makelaar blijft pushen om het compromis te tekenen, onze eigen notaris zegt dat we dit niet te lang moeten rekken enz... Er is vooral haast bij omdat het verkopende koppel in een vechtscheiding zit met zware schulden en ze dus zsm geld nodig hebben.

Wat wij ons afvragen:
- Moeten we wachten met het compromis tekenen of volstaat het om een opschortende voorwaarde te voorzien?
- We willen liever niet dat onze voorschot 4 maand vastzit, dus zouden we dit liever in orde zien alvorens compromis te tekenen. Makelaar stelt voor om tijd tot verlopen akte in te korten tot een maand. Doen? Als de makelaar dit niet wil doen, gezien de dringendheid van de verkoop, hebben we dan het recht nog om de hele koop af te blazen (mail ivm 2 weken geldigheid is ondertussen reeds verlopen).
- Eens de gemeente een regularisatievergunning heeft uitgebracht, zijn we dan volledig safe naar de toekomst toe?
- De woning staat ondertussen al 6 maand te koop en heeft nog steeds geen regenpijp, dus het water uit de dakgoot komt nu al al die tijd op de voorgevel terecht. Kunnen wij ons indekken tegen eventuele vochtschade ten gevolge hiervan?
- Zijn er nog andere zaken waar we op moeten letten?

Gezien het hele verloop van de zaak, zijn we toch een beetje bang dat we ergens "in het zak gaan gezet worden". Hopelijk weten jullie hiermee raad?
Woensdag moeten we alweer naar onze notaris om onze laatste opmerkingen op de compromis door te geven en we zouden graag zeker in onze schoenen staan. Alvast bedankt voor jullie hulp!

[mava105]

Best toch nog eens langsgaan met een deskundige terzake bvb een architekt.
Uit hetgeen je hier neerschrref maak ik op dat er gewoon een gevelsteen voor de bestaande gevel werd gezet, blijkbaar zonder degelijke fundering van deze, gezien hij op de voetpadtegels staat. Mogelijks zijn er nog zo'n paar "professionele " verbouwingen gebeurd.

[Franciscus]

Is dat UW notaris......
Het niet vermelden dat er een PV bestaat ....is een overtreding dus een verborgen gebrek.
De regenpijp hebt u gezien dus weet u dat het zo is.
Voor de rest zie mava105 ...... spijtig dat u geen voorbehouden hebt gemaakt.
Met een deskundige had je misschien nog van de prijs afgekregen.

[mava105]

...... spijtig dat u geen voorbehouden hebt gemaakt.
Met een deskundige had je misschien nog van de prijs afgekregen.

Compromis is nog niet ondertekend heb ik begrepen. Er is dus nog mogelijkheid om iets bij te schrijven. Laat dit zeker doen door uw EIGEN notaris, en niet door die van verkoper.

[SiNo]

Op uw aanraden hebben ook nog eens gehoord bij hun architect gisteren, die ons vertelde dat ze niet zelf bij de bouw aanwezig is geweest en niet wil bevestigen noch ontkennen dat de voorgevel gefundeerd is. Wij gaan vnvd terug naar onze notaris met de bedoeling af te zien van de verkoop. Compromis is nog niet getekend en ons bod is (mijns inziens) gedaan op basis van foutieve info, dus volgens mij kan de makelaar hier weinig tegen inbrengen (hoop ik).
Bedankt voor de goede raad.

[Jan S]

off topic: Heeft een architect trouwens geen toezichtsplicht op dergelijke zaken? Is zij niet verplicht dit te weten?

[mava105]

Ik dacht dat architekten hun toezichtsplicht konden overdragen op iemand anders die technisch bekwaam is. Kan door het laten ondertekenen van een dokument.
Heb zelf gedurende bijna 30 jaar het toezicht uitgevoerd tijdens werken, ook zeer grote, die werden uitgevoerd in mijn opdracht in gebouwen van mijn werkgever.
Wij schakelden enkel een architekt in voor het opmaken van de plannen en het bekomen van de bouwvergunning. Daarna nam ik het over voor de verdere uitvoering.
Deed enkel nog een beroep op hem of haar bij veraderingen aan het project. Ikzelf heb dus wel studies in die richting gedaan, en had al meer dan 10 jaar ondervinding als werfleider op zeer grote bouwwerven. (openbare werken)

[Franciscus]

Uiteindelijk hebben we op dit huis een bod gedaan, eerst telefonisch daarna per mail.
Schriftelijk en naspoorbaar bod. Wat ga je doen als eigenaar bod aanvaard?

[SiNo]

Het bod was idd op papier gedaan en is naspeurbaar. We hebben echter de dag na aanvaarding van het bod ontdekt dat er een bouwmisdrijf op zat, terwijl dit normaal onder de meldingsplicht van de verkoper valt. Dus is ons bod gedaan op basis van foutieve info, mijns inziens.
We hebben ondertussen afgezien van de aankoop en ook al de boze makelaar aan de lijn gehad. Die dreigde idd eerst dat de letter der wet zou gevolgd worden, maar nadat wij haar op verscheidene zaken gewezen hebben die niet correct zijn gebeurd door haar, veranderde het verhaaltje in "ik ga het hier bij laten, maar ik kan u niet garanderen dat de verkoper de wet niet zal laten gelden". Ondertussen zijn we weer een week verder en hebben we van die verkoper niets meer gehoord. Ik ga ervan uit dat ze zelf ook beseffen dat ze geen been hebben om op te staan.
Ons lesje hebben we nu ook wel geleerd: onze notaris raadde ons aan om voor het schriftelijk uitbrengen van een bod steeds een sjabloon bij hem op te vragen, zodat de voorwaarden reeds duidelijk vermeld zijn bij het maken van ons bod...