probleem met gerechtsdeskundige

[IDC]

wij verhuren een appartement.

we sloten een huurovereenkomst voor 3 jaar.

huurovereenkomst is in principe niet vroegtijdig opzegbazar.

de huurder zegt reeds op na 6 maanden.

de vrederechter kende ons reeds de achterstallige huur toe en een wederverhuringsvergoeding van 3 maanden zuivere huur.

de huurovereenkomst werd onmiddellijk verbroken door de vrederechter.

tevens op kosten van de huurder een deskundige aangesteld om de huurschade op te nemen.

sinds de dag van de verbreking van de huurovereenkomst vorderen wij de sleutel van het appartement dan wel bezoekuren en -dagen af te spreken zodat we kunnen langsgazan met kandidaat-huurder.

de huurder heeft dit geweigert.

de huurder geeft de sleutel pas terug op het moment dat de deskundige tussenkomt.

in ons verzoek staat dat de huurder 250 EUR per dag moet betalen dat hij het goed zonder recht noch reden bezet.

hoe gaan we nu dit bedrag vorderen?

tevens heeft de deskundige naar onze mening zijn werk niet goed gedaan en blijk gegeven van partijdigheid.

op welke manier kunnen wij dit melden dan wel de deskundige laten vervangen?

bedankt voor alle relevante informatie.

[Vandebos]

Heeft u het vonnis laten betekenen?

Heeft u via het verzoekschrift de bezoekuren afdwingbaar laten maken?

Heeft de vrederechter in het vonnis de gevraagde dwangsom toegekend?

Werd het vonnis uitvoerbaar bij voorraad verklaard en/of heeft de verhuurder bezwaar aangetekend?

[11011965]

wij hebben in een gelijkaardig geval zelfs van de vrederechter de 3 maanden verbrekingsvergoeding niet gekregen , enkel de achterstallige huur.

[IDC]

Het vonnis werd niet betekend gezien de huurder inmidels is overgegaan tot betaling van de achterstallige huur en wederverhuringsvergoeding.
Het verzoek tot bezoekdagen en uren werden opgenomen in het verzoekschrift.

De vrederechter heeft dit niet weerhouden wellicht omdat hij de huurovereenkomst meteen had verbroken en de huurder meteen de sleutel moest afgeven.
Maar de huurder heeft dat niet gedaan.

Hij heeft gewacht tot de expert ter plaatsen was geweest.

De gevraagde dwangsom van 250 EUR per dag wat nu zou neerkomen op 50.000 EUR werd nog niet toegekend omdat dat toen nog niet aan de orde was.

vonnis is uitvoerbaar bij voorraad.

De verhuurder heeft geen hoger beroep aangetekend.


Kunnen wij dde deskundige nu nog wraken nu hij reeds is tussengekomen? Hoe lossen wij het probleem op dat wij vinden dat de gerechtsdeskundige partijdig is geweest?

Bedankt voor alle relevante informatie!

[Franciscus]

Uit wat maakt u op dat de gerechtsdeskundige partijdig is?

[IDC]

dat hij niet alle huurschade dewelke wij aanwezen nader heeft bekeken en onderzocht.
ik geef een voobeeld :

we stelden een barst vast in een tegel.

volgens de plaatsbeschrijving bij aanvang was er geen barst in die tegel.

bij de expertise was er wel een barst in de tegel.

de deskundige ging eens kloppen op de tegel en beweerde dat hij niet hol klok waaruit hij besloot dat de barst al langer in de tegel was.

de barst kan natuurlijk al een half jaar eerder in de tegel zijn gekomen, bij het intrekken van de huurder.

in elk geval bij aanvang huurcontract geen barst maar bij uittrede huurder wel barst doch volgens de expert was de barst er reeds langer, wat wij ten zeerste betwisten.

enz...

[mava105]

Langs de ene kant kan je 50.000 € optrekken als bezettingsvergoeding van uw huurder, en langs de andere kant wil je de deskundige wraken voor een gebarsten tegel, waarvan de vervanging hoop en al 25€ kan kosten. Als de deskundige zegdt dat die bast geen hurschade isn zou ik hem maar geloven. Ze kan er ook gekomen zijn door een zetting van het gebouw, en dan is het een eigenaarskost.

[Franciscus]

Zo zal je ook geen nieuwe deur krijgen omdat er een kras op zit.

[scorpioen]

Dit is geen reden om de deskundige te wraken of te vervangen.

De deskundige moet een voorverslag opmaken. U kan dan uw opmerkingen daarop aan de deskundige opsturen.

Een dwangsom kan u niet meer bekomen. De dwangsom is een soort "boete" die iemand moet betalen als hij een vonnis niet naleeft. In dat geval moet echter eerst in een vonnis bepaald worden dat iets moet gebeuren (of niet mag gebeuren) op straffe van een dwangsom en kan men de dwangsom maar verbeuren (verschuldigd zijn) als men tegen het vonnis zondigt nadat dit betekend is.

De vrederechter heeft aan de verplichting van de huurder om het goed terug ter uwer beschikking te stellen geen dwangsom verbonden. Hij was hiertoe ook niet verplicht en in huurzaken gebeurt dit bijna nooit.

In feite valt de onbeschikbaarheid van de woning ingevolge het deskundig onderzoek onder de huurschade. Zolang de deskundige niet ter plaatse gekomen was kon u, zelfs als u de sleutel had, het pand toch niet gebruiken of verhuren. Vorder de schade ingevolge onbeschikbaarheid samen met de huurschade.

[IDC]

de reactie van scorpion is het meest relevante antwoord.

dit is zowaar een specialist ter zake.

bedankt!!


kunnen we van deze huurder ook een verbrekingsvergoeding van bijv. 3 maanden huur vorderen, gezien de overeenkomst lastens hem diende verbroken te worden?

in een van zijn brieven stelt de huurder zelf voor een verbrekingsvergoeding van 3 maanden zuivere huur te willen betalen!

[j.demoor]

Uit ‘een deskundige aangesteld om de huurschade op te nemen’ leid ik af dat het gevelde vonnis slechts een tussenvonnis is dat nog voltooid moet worden.

Die voltooiïng kan op uw verzoek omvatten : recht van uithuiszetting ;vergoeding van de huurschade; toekenning van de reeds gevorderde bezettingsvergoeding.

“Art.973....§ 2. Alle betwistingen die in de loop van het deskundigenonderzoek met betrekking tot dit onderzoek ontstaan tussen de partijen of tussen de partijen en de deskundigen, met inbegrip van het verzoek tot vervanging van de deskundigen en van elke betwisting aangaande de uitbreiding of de verlenging van de opdracht, worden door de rechter beslecht. De partijen en de deskundigen kunnen zich daartoe bij gewone brief, met vermelding van de redenen, tot de rechter wenden. De rechter gelast onmiddellijk de oproeping van de partijen en de deskundigen...”(Gerechtelijk Wetboek).

[scorpioen]

De vrederechter heeft de huurder toch veroordeeld tot betaling van een wederverhuringsvergoeding van 3 maanden. Dit is hetzelfde als de verbrekingsvergoeding waarover je spreekt. De twee bewoordingen worden door elkaar gebruikt voor hetzelfde: een vergoeding die aan de verhuurder wordt toegekend als de huur ontbonden wordt in het nadeel van de huurder en die ertoe strekt de schade te vergoeden die de verhuurder lijdt omdat hij een nieuwe huurder moet zoeken.

[IDC]

@ j. demoor : er werd reeds een datum bepaald waarop de zaak wordt voorgezet.

@ scorpioen : de vrederechter heeft de huurovereenkomst ontbonden op datum van de inleidingszitting. thans vragen wij ons af of wij ook recht hebben op een opzeg van 3 maand? hierom hebben we in elk geval verzocht via ons verzoekschrift.

Maar eigenlijk hebben we nog veel meer schade.

De deskundige heeft sowieso 2maand op zich laten wachten alvorens ter plaatsen te komen. Tijdens die 2maanden hebben we niet één keer kunnen langsgaan met een kandidaat-huurder, omdat de huurder nog in het bezit was van de sleutels en de huurder noch de sleutels wenste af te geven noch bezoekdagen en –uren wenste te regelen.

Daarna heeft het nog één maand geduurd alvorens het goed was verhuurd.

Eigenlijk hebben we reeds sowieso 3maanden schade!?


Alvast bedankt voor uw gewaardeerd advies!

[scorpioen]

De normale gang van zaken is:
- er is huur verschuldigd tot op het ogenblik dat de huur ontbonden wordt, in dit geval de inleidingszitting;
- vanaf de ontbinding is de overeenkomst beëindigd, dan is dus ook geen huur meer verschuldigd, huur is immers juist verschuldigd op grond van de overeenkomst. Vanaf het ogenblik van de ontbinding is een bezettingsvergoeding verschuldigd tot op het ogenblik dat de huurder het goed terug ter beschikking van de verhuurder stelt;
- deze bezettingsvergoeding moet men vragen (1) en de rechter moet ze toekennen (2). Zowel het ene als het andere wordt wel eens vergeten en dan zit de verhuurder met een probleem. Men kan dit herstellen door in beroep te gaan en in beroep deze bezettingsvergoeding te vragen. In uw geval werd een tussenvonnis geveld, want er werd een deskundige aangesteld. Als de bezettingsvergoeding nog niet gevraagd werd kan u ze nog vragen als de zaak terug behandeld wordt na neerlegging van het deskundig verslag. Als u ze wel gevraagd had en de vrederechter het niet heeft afgewezen kan u argumenteren dat deze vordering werd aangehouden en de vrederechter er nog uitspraak moet over doen, bij de behandeling over de huurschade;
- wat uw geval wat moeilijker maakt is dat de huurder de sleutel niet heeft afgegeven omdat er een deskundig onderzoek bevolen was. Is hij dan een bezettingsvergoeding verschuldigd? M.i. niet. Ook als hij de sleutel had afgegeven zou u het pand niet hebben kunnen verhuren tijdens die periode en er geen huur van hebben kunnen ontvangen. Dat u geen huur ontving is dus - als er huurschade is - een gevolg van deze huurschade en het feit dat deze huurschade diende te worden vastgesteld. Deze schade moet u samen met de huurschade vorderen.