Opzegtermijn: geldt huurcontract of algemene huurwet?

[erray]

Beste,

ik heb een vraag ivm de opzegtermijn van ons huurcontract.

Volgens de algemene huurwet start de opzeggingstermijn van drie maand de maand volgend op de maand waarin de opzeg gebeurd.
Echter, bij het nalezen van ons huurcontract constateerden we het volgende onder puntje "Duur en beëindiging van de huurovereenkomst, algemene opmerking ivm de aanvang van de opzeggingstermijnen": In alle gevallen waarbij de opzegging te allen tijde kan worden gedaan, neemt de opzeggingstermijn een aanvang de eerste dag van de maand tijdens welke de opzegging wordt gedaan". Zowel onze huisbazen als wijzelf hebben die pagina dus expliciet ondertekend.
Wij hebben eind januari onze opzeg aangetekend verstuurd, met de verwijzing naar dit punt van het contract en dat onze overeenkomst dus zal eindigen op 31 maart (ingaand 1 januari dus). Wij zijn ons bovendien eerst ook gaan informeren bij de Wetswinkel of deze clausule geldend en bindend was, zodat we dat dus mochten stellen, en daar hebben ze dit bevestigd dat we daar recht op hebben.
Nu, we kregen van de huisbaas een mail terug dat de huurwet primeert en dat wij dus verplicht tot 30 april moeten huren.

Hebben wij recht op de opzeg van 31 maart en primeert dus ons contract boven de huurwet? Volgens ons wel, maar...

Alvast bedankt!

[Fore]

in principe is dit een onwettig beding en dus nietig. Maar indien de verhuurder dit accepteert, is er eigenlijk geen probleem. (en hier dus wel)

[artemis]

De huurwet is van dwingend recht en al wat contractueel anders is overeengekomen is onwettig dus ik vrees dat uw huisbaas gelijk heeft.
Het is een beetje logisch dat een opzeg van 3 maand ook effectief 3 maand moet zijn en geen 2 maand zoals jullie gegeven hebben.

[JohnD]

Ik ben daar nog niet zo zeker van, en begrijp de redenering van Fore, met de nadruk dat het hier een onwettig beding is dat de opsteller-verhuurder zelf benadeelt. Volgens mij is het de verhuurder die de huurwet goed dient te kennen en in ondergeschikte mate de huurder, de zwakkere partij. In dit specifieke geval betreft het een clausule die logischerwijze in het voordeel van de verhuurder is. Als die verhuurder die clausule in zijn nadeel gewijzigd heeft en dus schriftelijk afstand wil doen van zijn voordeel op al of niet bedrieglijke wijze is dat zijn goed recht.

[erray]

Ik ben daar nog niet zo zeker van, en begrijp de redenering van Fore, met de nadruk dat het hier een onwettig beding is dat de opsteller-verhuurder zelf benadeelt. Volgens mij is het de verhuurder die de huurwet goed dient te kennen en in ondergeschikte mate de huurder, de zwakkere partij. In dit specifieke geval betreft het een clausule die logischerwijze in het voordeel van de verhuurder is. Als die verhuurder die clausule in zijn nadeel gewijzigd heeft en dus schriftelijk afstand wil doen van zijn voordeel op al of niet bedrieglijke wijze is dat zijn goed recht.

Dat leek ons ook zo te zijn, JohnD. Op zich zijn er stukken voorzien in de huurwet die bepalen hoelang een opzegtermijn duurt en wanneer die ingaat. Als je echter contractueel iets anders vastlegt (want dat is hier toch wel het geval), en dit wordt getekend door zowel huurder als verhuurder, lijkt het mij ook zo dat de verhuurder (dan wel zonder het zelf te weten) die clausule heeft aangepast in z'n eigen nàdeel. In het stuk over opzegging wordt ook nergens gerefereerd naar de wetgeving als bijlage of whatever ...

Wat raden jullie eigenlijk aan als volgende stappen wanneer de verhuurder voet bij stuk houdt ? Wij zijn nl. niet van plan die laatste maand huur te betalen en wensen het contract na te leven, met alle voor- en nadelen die daarmee gepaard gaan.

[artemis]

Dat leek ons ook zo te zijn, JohnD. Op zich zijn er stukken voorzien in de huurwet die bepalen hoelang een opzegtermijn duurt en wanneer die ingaat. Als je echter contractueel iets anders vastlegt (want dat is hier toch wel het geval), en dit wordt getekend door zowel huurder als verhuurder, lijkt het mij ook zo dat de verhuurder (dan wel zonder het zelf te weten) die clausule heeft aangepast in z'n eigen nàdeel. In het stuk over opzegging wordt ook nergens gerefereerd naar de wetgeving als bijlage of whatever ...

Wat raden jullie eigenlijk aan als volgende stappen wanneer de verhuurder voet bij stuk houdt ? Wij zijn nl. niet van plan die laatste maand huur te betalen en wensen het contract na te leven, met alle voor- en nadelen die daarmee gepaard gaan.

Dit is voer voor de experten en ik zou hun reactie afwachten.

Als de verhuurder 4 maanden opzeg had gevraagd zou dat absoluut niet afdwingbaar zijn geweest. Nu vraagt de verhuurder contractueel eigenlijk maar 2 maanden opzeg wat ook tegen de huurwetgeving ingaat. Meer kan 'ik' daarop niet zeggen.

[scorpioen]

De bepalingen van de Woninghuurwet zijn van dwingend recht (art. 12).

Dit betekent dat partijen er niet van mogen afwijken en dat contractuele bepalingen die in strijd zijn met de bepalingen van de Woninghuurwet zijn nietig.

Wanneer een bepaling van dwingend recht tot doel heeft één contractpartij te beschermen, kan enkel deze partij de nietigheid inroepen.

Ik zie niet goed in hoe de bepaling "In alle gevallen waarin een opzegging te allen tijde kan worden gedaan, neemt de opzeggingstermijn een aanvang de eerste dag van de maand die volgt op de maand tijdens welke de opzegging wordt gedaan" enkel tot doel zou hebben de belangen van de huurder te beschermen. Dit is m.i. niet het geval. Deze bepaling heeft zowel tot doel de belangen van de verhuurder als deze van de huurder te beschermen.

Beide partijen kunnen dus de nietigheid van een contractuele bepaling die in strijd is met deze wettelijke bepaling inroepen.

[JohnD]

"In alle gevallen waarin een opzegging te allen tijde kan worden gedaan, neemt de opzeggingstermijn een aanvang de eerste dag van de maand die volgt op de maand tijdens welke de opzegging wordt gedaan" enkel tot doel zou hebben de belangen van de huurder te beschermen. Dit is m.i. niet het geval. Deze bepaling heeft zowel tot doel de belangen van de verhuurder als deze van de huurder te beschermen.

In tegenstelling met wat ik gezegd heb klopt dat idd.

[Vandebos]

art 3§9 woninghuurwet:

(§ 9. In alle gevallen waarin een opzegging te allen tijde kan worden gedaan, neemt de opzeggingstermijn een aanvang de eerste dag van de maand die volgt op de maand tijdens welke de opzegging wordt gedaan.)

art 12 woninghuurwet:

Art. 12. Behalve als zij er anders over beschikken, zijn de bepalingen van deze afdeling van dwingend recht.

Contractueel beding is ongeldig aangezien art 3§9 geen afwijking toelaat en ze door art 12 dwingend wordt gemaakt. Het beding is onwettig, dus nietig. De verhuurder heeft gelijk.