Huis gekocht, huurcontract opzeggen, probleem....

[wvierstr]

Hallo,

Graag jullie advies inzake ons “probleem” aub?

Wij huren een woning sinds 1 januari 2010.
Nu hebben wij een buitenkans gehad om eerder dan gepland een eigen woning te kopen.
We kunnen naar deze eigen woning verhuizen in februari 2012.

Volgens het huurcontract bedraagt de looptijd 3 jaar, wat dus overeenkomt met een huurovereenkomst van korte duur. Conform artikel 3§6 uit de huurwet kunnen noch de huurder, noch de verhuurder de overeenkomst vroegtijdig beëindigen tenzij contractueel anders werd overeengekomen. De huurovereenkomst eindigt pas bij het verstrijken van overeengekomen periode én indien deze minstens drie maand voordien werd opgezegd. Dit betekent dus dat wij contractueel verplicht zijn om te blijven huren tot eind 2012.

Bij gelijkaardige onderwerpen op het forum en internet lezen wij dat er wél een (schriftelijke) overeenkomst kan worden gesloten tussen verhuurder en huurder om vroeger op te zeggen. Hierbij wordt in de meeste gevallen een overeenkomst gesloten waarbij de huurder 3maand opzeg + 3 maand wederverhuringsvergoeding betaalt. Wij veronderstellen dat we dus genoodzaakt zullen zijn om een dergelijke overeenkomst te bereiken.

Enkele vraagjes:

1) Het huurcontract werd gesloten tussen onszelf als huurder en de eigenaars als verhuurders. Het contract werd wel opgesteld door een bemiddelend vastgoedmakelaar die als tussenpersoon actief blijft (oa. betaling huur).
Nemen wij contact op met de eigenaars/verhuurders OF met de vastgoedmakelaar om tot een (schriftelijke) overeenkomst voor vroegtijdige opzeg te komen?
Nemen wij het beste eerst mondeling contact OF sturen wij ons voorstel per aangetekende brief?

2) Komen de 3 maand wederverhuringsvergoeding overeen met de huidige huurprijs, eventueel geïndexeerd vanaf januari 2012?

3) In het huurcontract (zie verder) is “artikel 16 – ontbinding van de overeenkomst lastens de huurder” opgenomen. Wordt het vroegtijdig beëindigen mét schriftelijke overeenkomst gezien als een “fout van de huurder”? Zoja, betekent dit dan ook dat we bovenop opzeg+wederverhuring eveneens het ereloon voor wederverhuring verschuldigd zijn?

4) In de bijkomende voorwaarden van het huurcontract (zie verder) wordt in “K. Allerlei bepalingen” ook verwezen naar artikel 16. Hierbij spreekt men letterlijk van vroegtijdige verbreking. Betekent dit dus effectief dat we sowieso ook het ereloon van wederverhuring zullen moeten betalen? Klopt het dat dit ereloon (meestal) overeenkomt met één maand huur?

Tot slot hieronder de relevante zaken uit de huurovereenkomst:

******

Artikel 4 – Hoelang loopt deze overeenkomst? Wie kan opzeggen en wanneer?
De looptijd van het contract is bepaald in de bijzondere voorwaarden onder letter D.
(zie verder voor de bijzondere voorwaarden)

§1. Indien de duur van de huurovereenkomst drie jaar of minder bedraagt, eindigt zij, indien zij door één van beide partijen minstens drie maanden voor het verstrijken van overeengekomen periode wordt opgezegd.

Zij kan slechts eenmaal, enkel schriftelijk en onder dezelfde voorwaarden, worden verlengd zonder dat de totale duur van de huur langer dan drie jaar mag zijn.

Bij ontstentenis van een tijdig betekende opzeg of indien de huurder in het goed blijft wonen zonder verzet van de verhuurder, wordt de huurovereenkomst geacht te zijn aangegaan voor een duur van negen jaar te rekenen vanaf de datum waarop de aanvankelijke huurovereenkomst van korte duur in werkingis getreden, zelfs in de veronderstelling dat een nieuwe huurovereenkomst werd afgesloten. In dat geval blijven de huurprijs en de andere voorwaarden dezelfde als die bepaald waren in de aanvankelijke overeenkomst van korte duur.

Artikel 16 – Ontbinding van de overeenkomst lastens de huurder
In geval van ontbinding van deze overeenkomst door de fout van de huurder zal deze laatste alle kosten en uitgaven dienen te dragen voortvloeiend uit deze ontbinding, met inbegrip van een wederverhuringsvergoeding van drie maand, de kosten voor herstelling in goede staat en het ereloon van wederverhuring verschuldigd aan de vastgoedmakelaar die de huidige overeenkomst heeft bemiddeld.

BIJZONDERE VOORWAARDEN

D. Huurtermijn:
De huur wordt afgesloten voor een duur van 3 JAAR, een aanvang nemend op 01/01/2010 om te eindigen op 31/12/2012.
Indien de duur van de huurovereenkomst drie jaar of minder bedraagt, eindigt zij, indien zij door één van beide partijen minstens drie maanden voor het verstrijken van overeengekomen periode wordt opgezegd.

K. Allerlei bepalingen
3) M.b.t. artikel 16 van de algemene voorwaarden: het ereloon van wederverhuring verschuldigd door de uittredende huurder in geval van vroegtijdige verbreking van de huurovereenkomst wordt berekend op de huurprijs verschuldigd door de nieuwe huurder.

******

Excuseer de (zeer) lange uiteenzetting, maar het lijkt me beter zoveel mogelijk informatie te geven om nadien het beste advies te kunnen krijgen.

Alvast bedankt!

[Vandebos]

1) Wie staat als verhuurder op het contract vermeld? U dient hem aangetekend de intentie tot opzeg te zenden. Indien dit de eigenaars zijn zendt tevens u een copie van de opzeg naar het immokantoor via de gewone post.
2) huidige geïndexeerde huurprijs zonder de maandelijkse algemene onkosten indien deze er zijn. (*3 uiteraard)
3) Ja en ja, dat is bij gebrek aan wettelijk vastgelegde regels hetgeen jullie bindend contractueel overeengekomen zijn.
4) Ja.

Het positieve aan deze zaak is dat door de verhuur via een immokantoor het pand vermoedelijk sneller verhuurd zal zijn dan drie maanden. Dat spaart dan weer uit in de opzeg zelf.

[wvierstr]

Beste,

bedankt voor uw reactie!
Wij vermoedden reeds dit antwoord.
Zullen dus contact opnemen met eigenaars om tot een overeenkomst te komen.

Bedankt!

[Pieter1985]

Beste,

Wij zitten momenteel met identiek hetzelfde probleem. Wij hebben ook een huurovereenkomst van 3 jaar afgesloten, hebben de kans gehad om vroeger dan voorzien een huis te kunnen kopen en hebben dezelfde contractuele bepalingen in ons contract. Alleen zouden wij nog 12 maanden moeten doorbetalen.

Ik lees hier dat het mogelijk is om de overeenkomst toch te beëindigen mits het respecteren van een opzegtermijn van 3 maand en het betalen van een schadevergoeding van 3 maand huur (en ook het betalen van het ereloon van het immokantoor voor wederverhuring). Kunnen wij dit op de een of andere manier afdwingen? Ons huis wordt immers ook via een immokantoor verhuurd en zij stellen dat wij enkel onder het contract uitkunnen als er een nieuwe huurder wordt gevonden. U raadt het al, ze doen weinig inspanningen en rekenen een vrij hoge huurprijs aan, waardoor dit allesbehalve vlot loopt. We zouden dan ook graag een compromis sluiten waarbij wij een schadevergoeding betalen, maar wel direct van het contract af zijn, maar momenteel zijn zij daar niet happig op. Kunnen wij nog iets ondernemen om dit toch te bekomen?
Alvast bedankt!

Mvg,

Pieter-Jan

[Vandebos]

Enkel wanneer u met de verhuurder een onderlinge overeenstemming kan bereiken of wanneer er een dergelijke specifieke regel in het huurcontract is opgenomen. Bij een huurcontract van bepaalde duur zjn er immers geen kpzegmogelijkheden bij wet voorzien, dit om zowel huurder als verhuurder te garanderen dat gedurende deze periode het pand onvoorwaardelijk verhuurd is.

Indien het pand een absoluut buitenkansje was van bv iemand in de familie kan u proberen het contract via de vrederechter te laten verbreken. Raadpleeg hiervoor echter een advocaat in uw regio die de vrederechters in de regio kent. Niet iedere vrederechter willigt dergelijke verzoeken immers in. Hou er wel rekening mee dat deze toch nog steeds zes maand schadevergoeding (3 maand opzeg + 3 maand wederverhuring) kan vonnissen of in het ergste geval dat het contract moet worden uitgedaan.

[scorpioen]

3) In het huurcontract (zie verder) is “artikel 16 – ontbinding van de overeenkomst lastens de huurder” opgenomen. Wordt het vroegtijdig beëindigen mét schriftelijke overeenkomst gezien als een “fout van de huurder”? Zoja, betekent dit dan ook dat we bovenop opzeg+wederverhuring eveneens het ereloon voor wederverhuring verschuldigd zijn?

Deze clausule in de huurovereenkomst geeft u niet het recht de overeenkomst vroegtijdig te beëindigen.
Dit betreft de ontbinding ingevolge wanprestatie van de huurder. In dat geval heeft de verhuurder de keuze tussen ontbinding eisen of het verder uitvoeren van de overeenkomst te eisen.

Als bij een overeenkomst van korte duur geen opzegmogelijkheid voorzien is voor de huurder, en u toch de huurovereenkomst wil beëindigen en de huurovereenkomst hierover niets bepaalt is het best wat u kan doen met de verhuurder gaan praten en zien onder welke voorwaarden hij akkoord kan gaan met een beëindiging van de huurovereenkomst