Wanbetaler

[vtec]

De vraag van vtec ging over wat als je een uitzettingsprocedure wenst te starten terwijl er al een collectieve is die je schuldeis omvat en waarvan de constructie dermate is dat dat de schuld enkel kan afnemen. Dat is een zaak die je nooit gaat winnen; de schuldenaar is voor zijn bestaande schulden immers reeds beschermd en de meeste vrederechters zullen die bescherming uitstrekken over het woonrecht.

Bedankt voor je antwoorden Vandebos, zeer leerrijk.

Ik ben trouwens van mijn stoel gevallen toen ik in het vonnis van de CSR het overzicht las van de openstaande schulden (bloemlezing : bijdrage vakbond, Internet-provider, EGW, parkeer- & verkeersboetes, on-line kleding shops, duistere consumentenkredieten, administratie belastingen, autoverzekering).

Wat mij nog meest frappeerde : de kleine helft van die posten betrof redelijke bedragen (< 250€); allicht komen daar telkens herinneringskosten, boetes, deurwaarderskosten etc. bovenop - ik begrijp niet dat je dan niet alles op alles zet om die "kleinere" posities aan te zuiveren want of een deurwaarder nu moet komen voor 15€ of 7.500€.

De zaak komt sowieso voor de vrederechter, ik wil een slag om de arm houden in geval het nog voor te stellen afbetalingsplan van de bemiddelaar niet in lijn ligt met mijn belangen...

[Vandebos]

Belastingen, verkeersboetes,nutsvoorzieningen, lening voertuig en huurgelden zijn de meest voorkomende schulden op een deze lijsten. Soms zijn de bedragen echt wel gek...

[JPV]

Ik ben trouwens van mijn stoel gevallen toen ik in het vonnis van de CSR het overzicht las van de openstaande schulden (bloemlezing : bijdrage vakbond, Internet-provider, EGW, parkeer- & verkeersboetes, on-line kleding shops, duistere consumentenkredieten, administratie belastingen, autoverzekering).

Wat mij nog meest frappeerde : de kleine helft van die posten betrof redelijke bedragen (< 250€); allicht komen daar telkens herinneringskosten, boetes, deurwaarderskosten etc. bovenop - ik begrijp niet dat je dan niet alles op alles zet om die "kleinere" posities aan te zuiveren want of een deurwaarder nu moet komen voor 15€ of 7.500€.

vakbond schakelt sowieso geen deurwaarder in, tenzij het over héél grote bedragen gaat die niks te maken hebben met lidmaatschap.

[JohnD]

Leuk toch, en eerlijk gezegd begrijp ik sommige verhuurders. Moest ik verhuurder zijn ik, zou zoveel geduld niet hebben. Maar datzelfde ongeduld heb ik dan ook als huurder tegenover sommige verhuurders die denken de (huur)wetten naar hun hand te kunnen zetten. Een dezer dagen ga ik dan ook een uitvoerend beslag laten leggen op de inboedel van een verhuurder (tenzij er snel brood op de tafel komt), en dit dankzij een uitspraak in beroep. Voor het ogenblik ben ik nog enkel op zoek naar een goede DW (met goed bedoel ik natuurlijk extra slecht en zonder medelijden). Mijn advocaat verkiest de zachte aanpak, ik niet. Of hoe de rollen soms omgedraaid kunnen worden, en ik geniet er nog van ook.

Ik vraag me soms af wat er nog interessant is aan het verhuren? Er zal wel meer blijven kleven dan de karige % netto die er volgens sommigen slechts overblijft. In het aanrekenen van ongeoorloofde kosten zit nog dikke winst volgens mij, en ik heb dat hier al eens uitvoerig uit de doeken gedaan. Uiteraard kwam er geen reactie op.

[Vandebos]

De voornaamste winst in vastgoed zit in de meerprijs van het pand als je dat na X verkoopt.

[pukje]

De winsten voor verhuurder zijn
1.De huurgelden 4 tot 5% van het kapitaal (geen bank geeft je dit)
2.waarde stijging woning normaal ook zo een 3%
3.onderhouden woning(waarde behoud) een leegstaande woning vervalt
4.fiscaal voordeel afschrijving woning 30 jaar.
5.veel huurders verbeteren de woning (ekstra waarde steiging)

en nog klagen de verhuurders en willen onderste uit de kan

[Vandebos]

1) je spreekt dan wel over bruto cijfers, daar mag onmiddellijk een goede €3000 vanaf aan kosten.
2) waardestijging is er enkel en eenmalig; als je het pand verkoopt.
3) verkopen is dan de boodschap.
4) afschrijving op 30 jaar? Dat vergt reeds een vennootschapsvorm waarin je het goed steekt. Een patrimoniumvennootschap is niet interessant onder een kapitaal van €750.000, gelet op de tijd, technische vereisten en wettelijke procedures, om nog maar te zwijgen van de fiskale wetgeving die continue meer wegmelkt, zou ik niemand aanraden er eentje op te zetten voor minder kapitaal dan €900.000. Hoeveel verhuurders hebben dat kapitaal? Dergelijke constructies zijn interessanter als er handelspanden mee gemoeid zijn maar zelfs dan.
5) er zijn in mijn ervaring (meer dan een decenium verhuur van een veelvoud aan panden) evenveel constructieve als 'deconstructieve' huurders namelijk, 1 op 7. Bij de andere vijf mag je al tevreden zijn als ze regelmatig kuisen en op tijd schouwen, branders, kachels en boilers laten nakijken zoals contractueel afgesproken.

Verhuren is interessanter dan je geld op een spaarrekening parkeren, maar onderschat ten eerste niet de hoeveelheid werk die erbij komt kijken en overschat de inkomsten niet. Het jaarlijks kleiner wordende huuraanbod (zie cijfers NIS) ondersteunt dit. Op middellange termijn zullen we net als in Nederland evolueren naar een overgroot percentage van huurwoningen via maatschappen. Cofinimmo is daar een van de eerste voorbeelden van op de Belgische markt, maar er zijn er nog andere. Dan ga je pas toestanden krijgen.

[mava105]

5.veel huurders verbeteren de woning (ekstra waarde steiging)

en nog klagen de verhuurders en willen onderste uit de kan

VEEL??????? Ben er nog geen enkele tegengekomen tussen mijn huurders. Gewoonlijk heb ik bij iedere huurwissel gemiddeld een kleine 1.000 € bijkomende kosten. Gelukkig is de gemiddelde huurperiode van mijn appartementen 3 à 4 jaar. Reken daarbij de tijd die je erin steekt. Gelukkig ben ik gepensioneerd en kosten die uren me dus niets, en kan ik ook veel zelf doen.

[pukje]

Op middellange termijn zullen we net als in Nederland evolueren naar een overgroot percentage van huurwoningen via maatschappen. Cofinimmo is daar een van de eerste voorbeelden van op de Belgische markt, maar er zijn er nog andere. Dan ga je pas toestanden krijgen.

NL kan je niet vergelijken met B

Als je in NL huurt neem je het gehuurde over als in eigendom.

een verhuurde woning is in NL zo goed als niets op de markt waard.

Hypotheek is zo goed als onmogelijk op een verhuurde woning

Je krijgt dan woning clubjes met honderde of zelfs duizende woningen die geheel bestuurd worden door de regering.

de EU is al bezig een stokje ervoor de steken zoals het in NL gedaan wordt.

[Vandebos]

Ik haalde Nederland enkel aan als voorbeeld, ik had evengoed Frankrijk, Duitsland of GB kunnen aanhalen waar vastgoedmaatschappen reeds decennia eerder de regel dan de uitzondering zijn. Net zoals in Nederland zijn dit in 90+% van de gevallen privatieve, zelf op de beurs genoteerde bedrijven.

[pukje]

Als die grote beurs genoteerde bedrijven (die alleen op dividende/winst uit zijn) brood zien
in verhuur van woningen dan is die handel nog niet zo slecht

[Vandebos]

Bedrijven zoals Cofinimmo, Unibail, Rodamco en anderen werken op middel tot lange termijn. Dan is die handel effectief niet slecht en zijn effecten in dergelijke bedrijven te beschouwen als groeiaandelen...

Maar vergelijk een dergelijk bedrijf niet met de standaard privé verhuurder. Voor hen loont het niet om enige tientallen tot honderden arbeiders in dienst te hebben om hun woningen te onderhouden, net zomin als een juridische afdeling die de huurder na tien dagen reeds voor de rechter daagt wegens wanbetaling, zijn eigen gerechtdeurwaarders en verhuisfirma's in dienst heeft en bij een geding van de huurder een gehele batterij juristen in het geweer kunnen brengen zodat een huurder tot onwaarschijnlijke kosten zal verplicht worden vooraleer hij in hoogste beroep misschien zijn gelijk haalt.

Maar als dat is waar huurders op wensen aan te sturen, so be it. Zodra er voldoende maatschappijen op de markt/beurs zijn is investeren in effecten van deze minder frustrerend dan zelf verhuren...

[JohnD]

5.veel huurders verbeteren de woning (ekstra waarde steiging)
en nog klagen de verhuurders en willen onderste uit de kan

VEEL??????? Ben er nog geen enkele tegengekomen tussen mijn huurders. Gewoonlijk heb ik bij iedere huurwissel gemiddeld een kleine 1.000 € bijkomende kosten. Gelukkig is de gemiddelde huurperiode van mijn appartementen 3 à 4 jaar. Reken daarbij de tijd die je erin steekt. Gelukkig ben ik gepensioneerd en kosten die uren me dus niets, en kan ik ook veel zelf doen.

Mava, nu overdrijf je toch. Hoeveel huurders (en er zijn er toch al wat op dit forum) denken niet dat ze na een aantal jaren de muren moeten herschilderen voor hun vertrek ? Een kleine 1000€ bijkomende kosten ten laste van de verhuurder vind ik normaal voor een woning die een aantal jaren door dezelfde huurder bewoond is, en dat zal dan ongeveer overeenkomen met hetgeen men een huurder niet kan ten laste leggen. Maar ik wil de verhuurders niet de kost geven die ettelijke jaren totaal niets aan kosten of onderhoud doen aan hun woning, zelfs niet bij huurderwissel dus.

[mava105]

Een kleine 1000€ bijkomende kosten ten laste van de verhuurder vind ik normaal voor een woning die een aantal jaren door dezelfde huurder bewoond is, en dat zal dan ongeveer overeenkomen met hetgeen men een huurder niet kan ten laste leggen.

Het gaat hier wel degelijk over huurschade die tlv de huurder zou vallen, maar waarvoor ik te beschaamd ben ze hen aan te rekenen wegens te pietluttig of te klein (paar nagelgaatjes in de muur, ergens een vuile veeg op een muur, verkalkte kranen, of douchescherm, vet in de oven of metalen dampkapfilter enz.)

[NieWaagtNieWint]

Verschrikkelijk bedankt voor die info rond "schuldbemiddeling"! Ik volg de redenering nu ook 100% en zal er haar (helaas) uitzetten. Ben (gelukkig) niet ervaren met wanbetalers en vast van plan er mijn les voor de toekomst uit te trekken!
Vind deze website een fantastisch initiatief: échte democratie! Nogmaals bedankt.