Een vraag ivm de indexering van een handelspand:
Het betreft een handelspand die in onderverhuring is.
De onderverhuurder vraagt nu de indexering van 2009 en 2010 aan de huurder via mail; dit moest veronderstel ik aangetekend verzonden zijn geweest in het desbetreffende jaar? Moet dit alsnog bij betaald worden?
De onroerende voorheffing die hij reeds aan de eigenaar betaalde vraagt hij ook langs dezelfde weg, dit is ook voor 2010.
Alvast bedankt!
- Winston
- Juridisch actief: Ja
- Regio: België
Benieuwd naar jouw juridische opties? Winston begeleidt jou aan de geschikte oplossing.
Klik hier om jouw situatie te beschrijven en we nemen binnen de 24 uur met jou contact op voor persoonlijke begeleiding
Ik moet er ook nog aan toevoegen dat de indexverhoging voor 2008 wel aangetekend werd verstuurd maar de huurder weigerde die te betalen wegens de slechte staat van het pand.
Moet deze alsnog betaald worden of klopt het dat na het niet reageren van de onderverhuurder de zaak na 1 jaar verjaart?
Moet deze alsnog betaald worden of klopt het dat na het niet reageren van de onderverhuurder de zaak na 1 jaar verjaart?
“Art.2277.Termijnen van...Huren van huizen...Verjaren door verloop van vijf jaren.”(Burgerlijk Wetboek=B.W.).
‘De onderverhuurder vraagt nu de indexering van 2009 en 2010 aan de huurder’
Die huur-indexering van dit handelspand is dus niet verjaard en nog steeds eisbaar,ook al gebeurt dit niet aangetekend.
“Art.2262bis.§ 1. Alle persoonlijke rechtsvorderingen verjaren door verloop van tien jaar...”(B.W.).
‘De onroerende voorheffing die hij reeds aan de eigenaar betaalde vraagt hij ook langs dezelfde weg, dit is ook voor 2010‘
Indien in het onderverhuurcontract de onroerende voorheffing ten laste van de onderhuurder is gelegd,dan is het verhalen ervan op de onderhuurder niet verjaard en nog steeds eisbaar
‘De onderverhuurder vraagt nu de indexering van 2009 en 2010 aan de huurder’
Die huur-indexering van dit handelspand is dus niet verjaard en nog steeds eisbaar,ook al gebeurt dit niet aangetekend.
“Art.2262bis.§ 1. Alle persoonlijke rechtsvorderingen verjaren door verloop van tien jaar...”(B.W.).
‘De onroerende voorheffing die hij reeds aan de eigenaar betaalde vraagt hij ook langs dezelfde weg, dit is ook voor 2010‘
Indien in het onderverhuurcontract de onroerende voorheffing ten laste van de onderhuurder is gelegd,dan is het verhalen ervan op de onderhuurder niet verjaard en nog steeds eisbaar
Ga naar Belgische wetgeving in JUSTEL-databanken van Belgisch Staatsblad. Klik voor WetBOEKEN achter ’Juridische aard’. Op afkondigingsdatum vindt u de overige akten. Inzake FEDERALE fiscale wetgeving zie http://www.fisconetplus.be/
Staat hier niet dat het schriftelijk moet gemeld worden aan de huurder en na verjaring hij enkel 3 maanden met terugwerkende kracht kan vragen?
http://www.immoweb.be/nl/te-huur/artike ... artid=4370" onclick="window.open(this.href);return false;
http://www.belgopocket.be/nl/content/in ... -huurprijs" onclick="window.open(this.href);return false;
http://www.immoweb.be/nl/te-huur/artike ... artid=4370" onclick="window.open(this.href);return false;
http://www.belgopocket.be/nl/content/in ... -huurprijs" onclick="window.open(this.href);return false;
U haalt artikels aan die enkel van toepassing op de huur voor hoofdbewoning.
U zal ten eerste dienen uit te maken over welk type onderhuur het hier gaat. Handelshuur verziet namelijk meerdere mogelijkheden en afhankelijk van het type onderhuur hangt af wie de onderhuurder als verhuurder dient te beschouwen:
U zal ten eerste dienen uit te maken over welk type onderhuur het hier gaat. Handelshuur verziet namelijk meerdere mogelijkheden en afhankelijk van het type onderhuur hangt af wie de onderhuurder als verhuurder dient te beschouwen:
Wat betreft de indexering zal u dienen terug te vallen op de gemene huurwetgeving, niet de byzondere huurwetgeving voor hoofdbewoning, met name art 1728bis BW:Art. 10. Het verbod om de huur aan anderen over te dragen of om een onroerend goed of een gedeelte van een onroerend goed in onderhuur te geven, kan geen beletsel zijn voor een overdracht of een onderverhuring die samen geschiedt met de overdracht of de verhuring van de handelszaak en slaat op de gezamenlijke rechten van de hoofdhuurder.
Wanneer echter de verhuurder of zijn familie een gedeelte van het onroerend goed bewoont, blijft het verbod van huuroverdracht of onderverhuring gelden.
De huurder die gebruik wil maken van het hem in het eerste lid toegekende recht van onderverhuring of huuroverdracht, moet aan de verhuurder het ontwerp van akte van overdracht of van onderverhuring betekenen bij ter post aangetekende brief of bij (exploot van gerechtsdeurwaarder). De verhuurder die meent wettige redenen te hebben om zich tegen de overdracht of de onderverhuring te verzetten, is gehouden zijn met redenen omkleed verzet op dezelfde wijze te doen kennen, binnen dertig dagen na de betekening, anders wordt hij geacht ermee in te stemmen. <W 05-07-1963, art. 48>
Het verzet is onder meer gegrond, wanneer de huurder de handel in het gehuurde goed sedert minder dan twee jaren heeft uitgeoefend of wanneer bij de hernieuwing der huur sedert minder dan twee jaren heeft verkregen, behoudens het geval van overlijden van de huurder of andere buitengewone omstandigheden, ter beoordeling van de rechter.
De huurder kan tegen het verzet in rechte opkomen binnen vijftien dagen, op straffe van verval.
Art. 11. <W 29-06-1955, art. 1> I. Bij overdracht van de gezamenlijke rechten van de hoofdhuurder, wordt de overnemer rechtstreekse huurder van de verhuurder.
Volledige onderverhuring, samengaande met overdracht van de handelszaak, wordt gelijkgesteld met overdracht van de huur.
II. In geval van volledige of gedeeltelijke onderverhuring, die samen met de huur van een handelszaak geschiedt of tot de totstandbrenging van een handelszaak aanleiding geeft, heeft de onderhuurder recht op de hernieuwing van zijn huur, indien en in de mate waarin de hoofdhuurder zelf de hernieuwing van de hoofdhuur verkrijgt, behoudens het recht van terugneming van de hoofdhuurder bij toepassing van artikel 16, en het recht van de onderhuurder op de in artikel 25 of in artikel 16, IV, bedoelde vergoeding, in geval van niet-hernieuwing.
Het niet-aanvragen van de hernieuwing door de hoofdhuurder of het verwerpen van zijn aanvraag om redenen die hem alleen betreffen, doet geen afbreuk aan het recht van de onderhuurder op hernieuwing, mits de aanvraag die hij regelmatig aan de hoofdhuurder heeft gericht, op dezelfde dag en in dezelfde vormen ter kennis van de verhuurder wordt gebracht. Indien de onderhuurder zijn aanvraag aan de verhuurder heeft medegedeeld, laat deze hem een afschrift toekomen van elke kennisgeving die hij aan de hoofdhuurder doet.
Indien de hoofdhuur door de schuld, op het initiatief of met de instemming van de hoofdhuurder een einde neemt vóór het einde van de huurtijd, wordt de onderhuurder rechtstreekse huurder van de verhuurder, onder voorwaarden in onderlinge overeenstemming te bepalen. Komen partijen niet tot overeenstemming, dan bepaalt de rechter, daartoe aangezocht door de meest gerede partij, die voorwaarden naar billijkheid en past hij, wat de huurprijs betreft, het in artikel 19 bepaalde toe.
III. De oorspronkelijke huurder blijft hoofdelijk gehouden tot alle uit de aanvankelijke huur voortvloeiende verplichtingen.
Art. 11bis. <ingevoegd bij W 1997-04-13/43, art. 14, van toepassing op de overeenkomsten die op 31 mei 1995 lopen> Indien de huurovereenkomst het hem niet verbiedt, kan de huurder een gedeelte van het gehuurde goed onderverhuren om te worden gebruikt als hoofdverblijfplaats, op voorwaarde dat hij zijn handel behoudt in het gehuurde goed. Het derde tot zevende lid van artikel 4, § 2, van de afdeling II van boek III, titel VIII, hoofdstuk II van het Burgerlijk Wetboek zijn op deze onderverhuring van toepassing, onder voorbehoud van de volgende bepalingen.
Wanneer de hoofdhuurder de hernieuwing van de handelshuurovereenkomst verkrijgt, overeenkomstig artikel 14, eerste lid, geniet de onderhuurder deze hernieuwing voor de duur van zijn huurovereenkomst. De onderhuurder kan evenwel de rechtstreekse rechten, waarin de artikelen 11 en 14, tweede lid, voorzien niet in zijn voordeel inroepen tegenover de verhuurder.
Zoals u ziet is in dit artikel geen periode met terugwerkende kracht ingebouwd.Art. 1728bis. _ <Ingevoegd bij W 29-12-1983, art. 1> § 1. Indien een aanpassing van de huurprijs aan de kosten van levensonderhoud is bedongen, is deze slechts één maal per huurjaar toegelaten en ten vroegste op de verjaardag van de inwerkingtreding van de huurovereenkomst. Deze aanpassing geschiedt op basis van de schommelingen van het indexcijfer van de consumptieprijzen.
De aangepaste huurprijs mag niet hoger zijn dan het bedrag verkregen door toepassing van de hiernavolgende formule : basishuurprijs vermenigvuldigd met het nieuwe indexcijfer en gedeeld door het aanvangsindexcijfer.
De basishuurprijs is de huurprijs die volgt uit de overeenkomst of uit een vonnis met uitsluiting van alle kosten en lasten uitdrukkelijk door de huurovereenkomst ten laste van de huurder gelegd.
(Het nieuwe indexcijfer is het indexcijfer daartoe berekend en benoemd, van de maand voorafgaand aan die van de verjaardag van de inwerkingtreding van de huurovereenkomst.) <W 1997-04-13/43, art. 3, 004; Inwerkingtreding : 31-05-1997; zie evenwel W 1997-04-13/43, art. 15>
(Het aanvangsindexcijfer is het indexcijfer van de consumptieprijzen van de maand die voorafgaat aan de maand tijdens welke de overeenkomst is afgesloten.) <KB 24-12-1993, art. 16>
Voor de overeenkomsten afgesloten vanaf 1 februari 1994, is het aanvangsindexcijfer echter het indexcijfer daartoe berekend en benoemd van de maand die voorafgaat aan de maand tijdens welke de overeenkomst is afgesloten.
§ 2. Contractuele bepalingen welker uitvoering verder gaat dan de aanpassing waarin dit artikel voorziet, kunnen tot die aanpassing ingekort worden.
art 1728bis is van toepassing op handelshuur. zoals lid 1 van het artikel 1728 zegt dient u nauwgezet de clausule in het contract na te lezen en deze te vergelijken met dit artikel om te kijken of eventueel §2 niet kan ingeroepen worden.
Als onderhuurder dient u te bepalen wie nu in feite uw verhuurder, het is immers enkel deze die de indexering mag toepassen.
Als onderhuurder dient u te bepalen wie nu in feite uw verhuurder, het is immers enkel deze die de indexering mag toepassen.
art 1728bis is van toepassing op handelshuur. zoals lid 1 van het artikel 1728 zegt dient u nauwgezet de clausule in het contract na te lezen en deze te vergelijken met dit artikel om te kijken of eventueel §2 niet kan ingeroepen worden.
Als onderhuurder dient u te bepalen wie nu in feite uw verhuurder, het is immers enkel deze die de indexering mag toepassen.
Begrijp ik.
Maar in dat artikel staat niet dat de verhuurder schriftelijk moet laten weten en 1 jaar de tijd heeft om de indexering te vorderen.
Dit is eigenlijk mijn vraag.
Dus eigenlijk wordt een huurder van een handelspand gewoon niet beschermd zoals een 'gewone' huurder?
De verhuurder mag dus na 10 jaar zonder voorafgaand te verwittigen bijvoorbeeld met een gigantisch bedrag van achterstal afkomen?
Ik geloof gewoon niet dat dat zomaar kan!
De verhuurder mag dus na 10 jaar zonder voorafgaand te verwittigen bijvoorbeeld met een gigantisch bedrag van achterstal afkomen?
Ik geloof gewoon niet dat dat zomaar kan!
Integendeel, er is geen terugwerkende kracht voorzien. Aangezien er slechts éen verhoging per twaalf maanden is toegelaten en de eerste slechts twaalf maanden na het ingaan van het contract mag plaatsvinden kan men er impliciet vanuit gaan dat de verhuurder de huurder dient te verwittigen. De wijze van verwittiging is niet vastgelegd doch diegene die beweert dient te kunnen bewijzen.
Vandaar het belang in de vorige berichten om te bepalen wie nu in feite uw verhuurder is. Heeft u de volledige zaak overgenomen, enkel de ruimte of enkel een gedeelte ervan?
Vandaar het belang in de vorige berichten om te bepalen wie nu in feite uw verhuurder is. Heeft u de volledige zaak overgenomen, enkel de ruimte of enkel een gedeelte ervan?
De verhuurder is de persoon aan wie ik huurgeld betaal, hij betaalt op zijn beurt aan de eigenaar van het gebouw.
Die zaak werd 10 jaar geleden overgenomen, de volledige ruimte van het gebouw.
In 2005 werd een nieuw contract afgesloten met de huidige verhuurder.
Daar werd de huurwaarborg steeds uitgesteld en nu vraagt hij die pas schriftelijk, hij vraagt 3 maanden huur.
Die indexering werd éénmaal schriftelijk gevraagd, daarna niet meer.
Nu komt het bedrag op meer dan 1000 euro aan indexering.
Bij een gewoon huurcontract mag toch maar tot 3 maanden met terugwerkende kracht worden gevraagd?
Die zaak werd 10 jaar geleden overgenomen, de volledige ruimte van het gebouw.
In 2005 werd een nieuw contract afgesloten met de huidige verhuurder.
Daar werd de huurwaarborg steeds uitgesteld en nu vraagt hij die pas schriftelijk, hij vraagt 3 maanden huur.
Die indexering werd éénmaal schriftelijk gevraagd, daarna niet meer.
Nu komt het bedrag op meer dan 1000 euro aan indexering.
Bij een gewoon huurcontract mag toch maar tot 3 maanden met terugwerkende kracht worden gevraagd?
Ik dacht dat het over een handelspand ging, en dus ook een handelshuur. Hier zijn totaal andere voorwaarden.Bij een gewoon huurcontract mag toch maar tot 3 maanden met terugwerkende kracht worden gevraagd?
Verhuurder kan 1 jaar teruggaan ipv 3 maanden bij een gewone huur.
In feite heeft de originele huurder hier niets meer mee te maken.Art. 11. <W 29-06-1955, art. 1> I. Bij overdracht van de gezamenlijke rechten van de hoofdhuurder, wordt de overnemer rechtstreekse huurder van de verhuurder.
Volledige onderverhuring, samengaande met overdracht van de handelszaak, wordt gelijkgesteld met overdracht van de huur.