Aansprakelijkheid bij verdwenen huurwaarborg bij verkoop

[wim1982]

Ik heb een huis aangekocht en het huurcontract van de huurder overgenomen. Het huis is reeds geschreven en alles is betaald.

In het huurcontract staat vermeldt dat een huurwaarborg van 3 maanden geplaatst moet worden volgens de wettelijke bepalingen.

In oktober 2003 is een som ter waarde van 3 maanden huur per bankcheque overgemaakt op de rekening op naam van een makelaar die de verhuring deed voor de eigenaar van wie ik het huis kocht. Dit werd gedaan met tussenkomt van een schuldbemiddelaar, ik denk niet dat dit detail van belang is, het is wel handig vr mij want ik ben daardoor zeker dat deze informatie correct is.

Ook nog te vermelden: de rekening waarnaar gestort is, is geen huurwaarborg rekening. Is dat geen fout van die schuld bemiddelaar? Moet die er niet op toezien dat de zaken correct gebeuren? (antwoord op deze vraag is niet zo belangrijk voor me, maar ik vraag het me wel af)

Wat er daarna met de huurwaarborg gebeurd is, is onduidelijk. De makelaar melde me telefonisch dat hij dit waarschijnlijk doorgestort heeft naar de eigenaar zodat zij dit verder in orde kon brengen. De huurder verzekert me dat hij nooit iets moeten tekenen heeft achteraf nadat het geld overgemaakt was. Daaruit concludeer ik dat er nooit een huurwaarborg rekening geopend is.

De vorige eigenaar van het huis zegt de waarborg niet te hebben en geen weet te hebben van een geblokkeerde rekening. De makelaar heeft me beloofd opzoek werk te doen, ik wacht wel nog altijd op antwoord. Deze man beschikt over de sleutel van mijn probleem, alleen vrees ik dat hij nog altijd een zakelijke relatie heeft met de vorige eigenaar en ik twijfel aan zijn woorden dat hij me de info gaat geven waarmee ik de eigenaar ga kunnen aansrpeken.

Mijn conclusie is dat de huurwaarborg bij 1 van de 2 zit en er nooit een geblokkeerde rekening geopend is zoals in het huurcontract staat dat ik nu overgenomen heb.

Om mijn verhaal af te ronden, ik heb een aangetekend schrijven klaar voor de eigenaar waarin ik eis dat 'het nodige gedaan wordt zodat ik de verplichtingen inzake de huurwaarborg in orde kan brengen'. Ik denk dat daarmee mijn belangrijkste huiswerk gedaan is, of moet ook die makelaar, die helemaal niet voorkomt in het huurcontract, ook een AS sturen?

In hoeverre ben ik nog aansprakelijk in dit verhaal? Wie is hier het slachtoffer, ik of de huidige huurder? Wie zal moeten opdraaien voor de huidige huurwaarborg als dit voor het vredegerecht komt?

[Turaki]

Verkoper is, als verhuurder en verkoper, de enige persoon met wie u te maken heeft, en moet de huurwaarborg (en de rente!) aan u doorstorten. Hoe hij dit regelt, is zijn zaak.

[wim1982]

Bedankt,

En als hij niet ingaat op mijn eis om dit te doen? (het is al zover dat ik dit per AS moet eisen) wie krijgt gelijk bij de rechtbank dan? Iemand heeft me verteld dat ik geen verhaal ga hebben omdat ik degene ben die de rechten en plichten van het huurcontract overgenomen heeft.

Stel dat dit alles nog niet in orde is wanneer mijn huurder vertrekt, wie schiet dan de huurwaarborg voor? Of wordt die simpelweg niet betaald.

[Turaki]

Een plicht van de verkoper is het doorstorten van de waarborg. Bij opzeg van het contract moet u wel de borg terugbetalen, of u die nu heeft ontvangen of niet. De rechten en plichten van het huurcontract staan echter los van verkoop.

[wim1982]

Ok,

Dus als ik het goed begrijp moet ik me nu vollop concentreren op de verkoper. Als hij niet reageert op mijn AS word het vredegerecht zeker?

[Turaki]

Yep

[wim1982]

Hoe sterk sta ik eigenlijk in mijn schoenen, kan mijn AS gemakkelijk betwist worden? bijvoorbeeld, kan men mij betwisten dat ik niet geëist heb dit voor het schrijven te gegeregeld gezien te hebben?

[j.demoor]

“Art.1743. Indien de verhuurder het verhuurde goed verkoopt,kan de...huurder,die...een huur met vaste dagtekening heeft,niet uit het gehuurde gezet worden door de koper,tenzij...”(Burgerlijk Wetboek)

‘Wanneer de huurovereenkomst aan de koper van een verhuurd onroerend goed kan worden tegengeworpen(art.1328), wordt die koper, die geen partij was in die overeenkomst, ingevolge art. 1743 B.W., in de plaats gesteld van de oorspronkelijke verhuurder die het goed verkoopt‘(Cass. 29 februari 1980,Pas. 1980,I,808,Arr.Cass. 1979-80,816,R.W. 1980-81,1777-1780,T.Not. 1980,171).

De koopakte is de huurder tegenwerpbaar vanaf het verlijden van de authentieke akte.

‘De koper is niet aansprakelijk voor de verbintenissen die de oorspronkelijke verhuurder vóór de verkoop niet was nagekomen. De nieuwe eigenaar kan niet aangesproken worden tot terugbetaling van de waarborg die door de huurder aan de vroegere eigenaar was betaald en die deze niet heeft overgemaakt aan de koper. De verbintenissen van de verhuurder,die,ingevolge de koop,overgaan op de koper,zijn deze waarvan de uitvoering na de verkoop moet gebeuren en waarvoor thans de tussenkomst van de koper vereist is‘(Cass. 27 juni 1946,Pas. 1946,I,267,Arr.Cass. 1946,247).

Indien de oorspronkelijke verhuurder de huurwaarborg niet overdraagt aan de nieuwe verhuurder dan kan deze laatste van zijn huurder een (nieuwe) huurwaarborg eisen.