Ik ben verhuurder van een woning. (contract van korte type, 3 - 9 jaar, geregistreerd)
Er zijn twee huurders, die beiden het contract mee hebben getekend. Het contract is hoofdelijk en ondeelbaar.
Ze betalen nu reeds twee maanden de huur niet, ik heb direct na het eerste uitblijven van betaling aangetekend in gebreke gesteld.
Ik heb nu nogmaals in gebreke gesteld.
Nu blijkt dat een van de huurders het contract wil verbreken, de andere antwoordt in het geheel op geen enkele communicatie.
Ik zou hen voor de vrederechter kunnen brengen. Ik vraag me af of ik daar een advocaat voor moet nemen, en of me dat veel zou kosten. (moeten de huurders opdraaien voor de kosten?)
Ik vraag me ook af, of als die ene huurder het contract wil opzeggen, dat dan ook voor de andere huurder het contract verbroken is, en ze dus uit het huis moeten?
alvast bedankt!
mvg,
Jeroen
-
jeroentrappers
Topic Starter - Berichten: 28
- Winston
- Juridisch actief: Ja
- Regio: België
Benieuwd naar jouw juridische opties? Winston begeleidt jou aan de geschikte oplossing.
Klik hier om jouw situatie te beschrijven en we nemen binnen de 24 uur met jou contact op voor persoonlijke begeleiding
Als één van beide het contract wenst te verbreken is het door beiden verbroken. Wettelijk dient er met de overgebleven bewoner een nieuw contract afgesloten te worden.
Voor een dergelijk geval heeft u niet noodzakelijk een advocaat nodig. (wel is natuurlijk altijd beter)
U vindt in onderschrift een voorbeeld van een verzoekschrift 1344bis/ev Ger.W. dat u nodig heeft om de zaak in te leiden bij het lokale vredegerecht. (Dit dient het vredegerecht te zijn verantwoordelijk voor de gemeente waar de woning staat)
Kosten:
€ 0 - 6 voor een bewijs van woonst van beide huurders
€ 35 voor het laten plaatsen van het geding op de rol
Middels een verzoek in uw verzoekschrift kan u de vrederechter vragen de gedaagden te veroordelen tot het terugbetalen van deze som. Idem om hen te veroordelen voor de gerechtskosten.
U dient samen met uw verzoekschrift te zorgen voor een dossier met daarin:
- een overzicht van de door hen verrichte betalingen,
- een overzicht van de achterstallen,
- een kopie van de ingebrekestellingen inclusief een kopie van de fiche van het AS en een afdruk van de website van de post dat ze beide AS ontvangen hebben,
- een kopie van het huurcontract.
U verzoekt de vrederechter het contract met onmiddellijke ingang te verbreken.
Het recht tot uithuiszetting dmv een deurwaarder binnen de 14 dagen na betekening van het vonnis.
Een bezettingsvergoeding van €huur/30 per dag dat ze onrechtmatig het pand blijven bezetten.
Het vrijgeven van de huurwaarborg aan u voor het derven van de reeds gemaakte achterstallen onder voorbehoud van vrijwaring voor eventuele schade aangericht in het pand.
De gedaagde partijen te veroordelen tot het betalen van de gerechtelijke interest op de achterstallige sommen.
Het vonnis uitvoerbaar te verklaren.
75% kans dat ze hun kat sturen en bij verstek tot uw eisen worden veroordeeld.
Over welk type van contract gaat het? korte duur of 9jarig? Beide is niet mogelijk...
Voor een dergelijk geval heeft u niet noodzakelijk een advocaat nodig. (wel is natuurlijk altijd beter)
U vindt in onderschrift een voorbeeld van een verzoekschrift 1344bis/ev Ger.W. dat u nodig heeft om de zaak in te leiden bij het lokale vredegerecht. (Dit dient het vredegerecht te zijn verantwoordelijk voor de gemeente waar de woning staat)
Kosten:
€ 0 - 6 voor een bewijs van woonst van beide huurders
€ 35 voor het laten plaatsen van het geding op de rol
Middels een verzoek in uw verzoekschrift kan u de vrederechter vragen de gedaagden te veroordelen tot het terugbetalen van deze som. Idem om hen te veroordelen voor de gerechtskosten.
U dient samen met uw verzoekschrift te zorgen voor een dossier met daarin:
- een overzicht van de door hen verrichte betalingen,
- een overzicht van de achterstallen,
- een kopie van de ingebrekestellingen inclusief een kopie van de fiche van het AS en een afdruk van de website van de post dat ze beide AS ontvangen hebben,
- een kopie van het huurcontract.
U verzoekt de vrederechter het contract met onmiddellijke ingang te verbreken.
Het recht tot uithuiszetting dmv een deurwaarder binnen de 14 dagen na betekening van het vonnis.
Een bezettingsvergoeding van €huur/30 per dag dat ze onrechtmatig het pand blijven bezetten.
Het vrijgeven van de huurwaarborg aan u voor het derven van de reeds gemaakte achterstallen onder voorbehoud van vrijwaring voor eventuele schade aangericht in het pand.
De gedaagde partijen te veroordelen tot het betalen van de gerechtelijke interest op de achterstallige sommen.
Het vonnis uitvoerbaar te verklaren.
75% kans dat ze hun kat sturen en bij verstek tot uw eisen worden veroordeeld.
Over welk type van contract gaat het? korte duur of 9jarig? Beide is niet mogelijk...
-
jeroentrappers
Topic Starter - Berichten: 28
Bedankt voor de uitleg!
Het is een contract van het korte type. (3 jaar) Bij gebrek aan opzeg wordt dit automatisch omgezet naar een contract van 9 jaar, met ingang van de datum van het afsluiten van het oorspronkelijke contract.
Het is een contract van het korte type. (3 jaar) Bij gebrek aan opzeg wordt dit automatisch omgezet naar een contract van 9 jaar, met ingang van de datum van het afsluiten van het oorspronkelijke contract.
-
jeroentrappers
Topic Starter - Berichten: 28
-> 1 december 2010.ingangsdatum contract?
Hoe kan ik best een goede advocaat vinden? (Huurhuis is gelegen te Tienen). Wat zijn gangbare tarieven voor zo'n zaak?
Heb ik het goed begrepen, dat ik in elk geval de zaak best voor het vredegerecht breng, ook al wil een van de huurders het contract verbreken?
De ene huurder wil dus eventueel het contract verbreken, maar blijkbaar heeft ze schrik dat ze dan alleen voor alle kosten zal moeten opdraaien, want de andere huurder (die mogelijk het huis niet wil verlaten) geeft geen enkel teken te willen betalen.
Juist daarom brengt u beiden voor het vredegerecht. U dient als verhuurder uw belangen te verdedigen en een half akkoord is geen akkoord.
Een geding middels een verzoekschrift art 1344bis/ev Ger.W. zal altijd beginnen met een verzoeningspoging waarop beide partijen onderling een akkoord kunnen uitwerken met de vrederechter als onpartijdige moderator. Pas als blijkt dat deze verzoeningspoging niet werkt zal de zaak onmiddellijk ingeleid worden. Dat is de kracht van een dergelijk verzoekschrift, vroeger zat er vaak minstens twee weken tussen de mislukte verzoeningspoging en het geding zelf, nu is dit op één dag.
Besteed er aandacht aan dat u het verzoekschrift tegen beide huurders richt.
U kan aan de lijst verzoeken gelet op het feit dat het pand amper vier maanden wordt verhuurd en er reeds twee maanden achterstand zijn het verzoek een verbrekingsvergoeding van drie maanden toe te kennen aan de eisende partij wegens flagrant niet respecteren van de pas gesloten overeenkomst toevoegen.
Kwestie van beiden te dwingen hun ogen te openen en tot een akkoord te komen...
Gangbare tarieven voor een dergelijke zaak variëren naargelang de advocaat. Persoonlijk hebben de gedingen met huurders me reeds van €400 tot € 1500 aan advocaat gekost. Indien u een advocaat in de arm neemt zeker niet vergeten een RPV te eisen. Dat is de rechtplegingsvergoeding, een vergoeding die u kan eisen van de gedaagde partij omdat zij u verplichten een advocaat in de arm te nemen. Als je van hen kan innen dekt deze meestal een deel van de kosten van je advocaat.
Nu, voor een geval als heb je geen topmeester nodig.
Een geding middels een verzoekschrift art 1344bis/ev Ger.W. zal altijd beginnen met een verzoeningspoging waarop beide partijen onderling een akkoord kunnen uitwerken met de vrederechter als onpartijdige moderator. Pas als blijkt dat deze verzoeningspoging niet werkt zal de zaak onmiddellijk ingeleid worden. Dat is de kracht van een dergelijk verzoekschrift, vroeger zat er vaak minstens twee weken tussen de mislukte verzoeningspoging en het geding zelf, nu is dit op één dag.
Besteed er aandacht aan dat u het verzoekschrift tegen beide huurders richt.
U kan aan de lijst verzoeken gelet op het feit dat het pand amper vier maanden wordt verhuurd en er reeds twee maanden achterstand zijn het verzoek een verbrekingsvergoeding van drie maanden toe te kennen aan de eisende partij wegens flagrant niet respecteren van de pas gesloten overeenkomst toevoegen.
Kwestie van beiden te dwingen hun ogen te openen en tot een akkoord te komen...
Gangbare tarieven voor een dergelijke zaak variëren naargelang de advocaat. Persoonlijk hebben de gedingen met huurders me reeds van €400 tot € 1500 aan advocaat gekost. Indien u een advocaat in de arm neemt zeker niet vergeten een RPV te eisen. Dat is de rechtplegingsvergoeding, een vergoeding die u kan eisen van de gedaagde partij omdat zij u verplichten een advocaat in de arm te nemen. Als je van hen kan innen dekt deze meestal een deel van de kosten van je advocaat.
Nu, voor een geval als heb je geen topmeester nodig.
“Art.3...§ 6. In afwijking van § 1 kan de huurovereenkomst schriftelijk worden gesloten voor een duur die korter is dan of gelijk aan drie jaar. Die huurovereenkomst is niet onderworpen aan de bepalingen van de §§ 2 tot 5...”(Woninghuurwet 20 februari 1991).
‘Het is een contract van het korte type. (3 jaar)’ houdt in dat dit contract in principe niet opzegbaar is voor het verstrijken van die drie jaar om de redenen en onder de voorwaarden bedoeld in artikel 3, §§ 2, 3 en 4,onverschillig of het al dan niet geregistreerd is.
Dit contract kan dus in principe enkel voortijdig beëindigd worden met WEDERZIJDSE toestemming.
Echter : “In een woninghuurovereenkomst van korte duur kan geldig een beding worden ingelast dat de huurder de mogelijkheid biedt om volgens bepaalde afspraken voortijdig een einde te maken aan de overeenkomst”(Vred.Sint-Niklaas 22 april 1996,R.W. 1996-97,1303). Onderzoek dus zorgvuldig uw contract
‘De verbintenis van de huurder tot betaling van de huurprijs is een deelbare verbintenis. Een opzegging dient te worden beschouwd als een daad van beschikking over het ONVERDEELDE huurrecht,zodat,voor de geldigheid ervan,krachtens art.577-2,§6 B.W.,hiertoe de medewerking van ALLE medehuurders vereist is[Rb.Gent 7 januari 2005(de H./Van B.),R.W.2006-07,1163-1166].
“Art.1344bis.Onder voorbehoud van...kan elke vordering inzake de huur van goederen worden ingeleid bij verzoekschrift, neergelegd ter griffie van het vredegerecht. Het verzoekschrift vermeldt, op straffe van nietigheid :...”(Gerechtelijk Wetboek=Ger.W.).
Ga naar de griffie van het Vredegerecht en vraag daartoe een papieren formulier. Desnoods kopieert u de tekst van art.1344bis Ger.W. en gebruikt u deze als invulformulier mits omzetting in briefvorm. U kan dit verzoekschrift in principe indienen zonder advocaat.
‘Het is een contract van het korte type. (3 jaar)’ houdt in dat dit contract in principe niet opzegbaar is voor het verstrijken van die drie jaar om de redenen en onder de voorwaarden bedoeld in artikel 3, §§ 2, 3 en 4,onverschillig of het al dan niet geregistreerd is.
Dit contract kan dus in principe enkel voortijdig beëindigd worden met WEDERZIJDSE toestemming.
Echter : “In een woninghuurovereenkomst van korte duur kan geldig een beding worden ingelast dat de huurder de mogelijkheid biedt om volgens bepaalde afspraken voortijdig een einde te maken aan de overeenkomst”(Vred.Sint-Niklaas 22 april 1996,R.W. 1996-97,1303). Onderzoek dus zorgvuldig uw contract
‘De verbintenis van de huurder tot betaling van de huurprijs is een deelbare verbintenis. Een opzegging dient te worden beschouwd als een daad van beschikking over het ONVERDEELDE huurrecht,zodat,voor de geldigheid ervan,krachtens art.577-2,§6 B.W.,hiertoe de medewerking van ALLE medehuurders vereist is[Rb.Gent 7 januari 2005(de H./Van B.),R.W.2006-07,1163-1166].
“Art.1344bis.Onder voorbehoud van...kan elke vordering inzake de huur van goederen worden ingeleid bij verzoekschrift, neergelegd ter griffie van het vredegerecht. Het verzoekschrift vermeldt, op straffe van nietigheid :...”(Gerechtelijk Wetboek=Ger.W.).
Ga naar de griffie van het Vredegerecht en vraag daartoe een papieren formulier. Desnoods kopieert u de tekst van art.1344bis Ger.W. en gebruikt u deze als invulformulier mits omzetting in briefvorm. U kan dit verzoekschrift in principe indienen zonder advocaat.
Ga naar Belgische wetgeving in JUSTEL-databanken van Belgisch Staatsblad. Klik voor WetBOEKEN achter ’Juridische aard’. Op afkondigingsdatum vindt u de overige akten. Inzake FEDERALE fiscale wetgeving zie http://www.fisconetplus.be/
-
jeroentrappers
Topic Starter - Berichten: 28
In het huurcontract staan wel clausules die opzeggen van de huurovereenkomst mogelijk maken. Ik weet niet of de wet hierboven gaat.<snip>
Dit contract kan dus in principe enkel voortijdig beëindigd worden met WEDERZIJDSE toestemming. <snip>
Hier is een geanonimiseerde versie van het contract: https://docs.google.com/document/d/1zIe ... y=CI_XpJIC" onclick="window.open(this.href);return false;
Wet staat altijd boven contractuele afspraken tenzij in de wet zelf (of de jurisprudentie er rond) afwijken ervan toestaan.
De meest efficiënte wijze voor alle partijen is dit oplossen via het vredegerecht. De huurders hebben de gelegenheid in verzoening een gemeenschappelijk akkoord te treffen dat dan kracht van vonnis krijgt. Weigeren ze naar rede te luisteren.. tja dan zal van de vrederechter wel beslissen in hun plaats.
De meest efficiënte wijze voor alle partijen is dit oplossen via het vredegerecht. De huurders hebben de gelegenheid in verzoening een gemeenschappelijk akkoord te treffen dat dan kracht van vonnis krijgt. Weigeren ze naar rede te luisteren.. tja dan zal van de vrederechter wel beslissen in hun plaats.
-
jeroentrappers
Topic Starter - Berichten: 28
In het huurcontract staat ook een artikel dat gaat over verbreking:
- betaling door de verwerende partij aan de eisende partij de som van 6*huur euro voor wederverhuringsvergoeding;
Nog een praktisch vraagje: bij het vorderen van de achterstallige huur, mag daar de interest al ingerekend worden, of zit dat vervat in "de gerechtelijke interesten", maw hoort de interest ook tot de huurschuld, of wordt dat apart vermeld?
Wil dat zeggen dat ik zoiets ook nog kan opnemen in mijn verzoekschrift, of zou dat erover gaan? :Art. 20 Verbreking op schade en laste van de huurder
Indien de huurceel te zijnen schade en laste verbroken wordt, zal de huurder alle kosten, uitgaven en gerechtskosten voortkomende uit deze verbreking moeten dragen en tevens, buiten de reeds voor zijn vertrek vervallen en niet betaalde huur, een vergoeding voor wederverhuring betalen gelijk aan één semester huur.
- betaling door de verwerende partij aan de eisende partij de som van 6*huur euro voor wederverhuringsvergoeding;
Nog een praktisch vraagje: bij het vorderen van de achterstallige huur, mag daar de interest al ingerekend worden, of zit dat vervat in "de gerechtelijke interesten", maw hoort de interest ook tot de huurschuld, of wordt dat apart vermeld?
- de huurders hebben zich akkoord verklaard met deze boete voor verbreking van het contract door hun schuld, u kan dat bijvoegen aan de verzoeken. Verwijs dan wel zeer duidelijk naar het beding in het huurcontract.
- de gerechtelijke (hmmm dacht dat het wettelijke interesten dienden te zijn..) omhelzen de interest op de achterstallige huurgelden. De kwestie is dat de meeste huurcontracten spreken over 1% interest per maand op achterstallen, wat dus in feite neerkomt op 12 % op jaarbasis. Een vrederechter is zeer weigerachtig interesten toe te kennen die hoger liggen dan de wettelijke interest en deze bedraagt momenteel 3.5% op jaarbasis. Vandaar lijkt het me steeds (persoonlijke mening) best om gewoon die interest te vragen en te vermijden in het vonnis te lezen dat de contractuele interest wordt teruggebracht naar de wettelijke. Het verandert uiteindelijk niets aan het eindvonnis, gaat over een paar schamele euros in vergelijking met het totaalbedrag en toont een zeker begrip en inzicht als je voor die vent met zijn grijze (wit indien D*** gekend is..) pruik staat, wat nooit kwaad kan..
- de gerechtelijke (hmmm dacht dat het wettelijke interesten dienden te zijn..) omhelzen de interest op de achterstallige huurgelden. De kwestie is dat de meeste huurcontracten spreken over 1% interest per maand op achterstallen, wat dus in feite neerkomt op 12 % op jaarbasis. Een vrederechter is zeer weigerachtig interesten toe te kennen die hoger liggen dan de wettelijke interest en deze bedraagt momenteel 3.5% op jaarbasis. Vandaar lijkt het me steeds (persoonlijke mening) best om gewoon die interest te vragen en te vermijden in het vonnis te lezen dat de contractuele interest wordt teruggebracht naar de wettelijke. Het verandert uiteindelijk niets aan het eindvonnis, gaat over een paar schamele euros in vergelijking met het totaalbedrag en toont een zeker begrip en inzicht als je voor die vent met zijn grijze (wit indien D*** gekend is..) pruik staat, wat nooit kwaad kan..
-
jeroentrappers
Topic Starter - Berichten: 28
weerom bedankt voor het snelle antwoord!
- de verwerende partij te veroordelen tot de gerechtelijke intresten en de kosten van het geding, meer bepaald deze van het rolrecht en het attest van woonst;
of gaat dat om nog andere interesten?
Ik heb dat uit het document dat ik heb teruggevonden in de lijst van documenten in uw sig- de gerechtelijke (hmmm dacht dat het wettelijke interesten dienden te zijn..) interesten
- de verwerende partij te veroordelen tot de gerechtelijke intresten en de kosten van het geding, meer bepaald deze van het rolrecht en het attest van woonst;
of gaat dat om nog andere interesten?
-
jeroentrappers
Topic Starter - Berichten: 28
Nieuwe ontwikkeling:
De ene huurder (N) heeft vanavond de andere huurder (K, die contract wilde verbreken) buiten gezet; Letterlijk al haar spullen op straat gezet, cilinderslot laten vervangen. Blijkbaar heeft N daarvoor ook schade moeten aanrichten aan een binnendeur omdat K haar kamer op slot had gedaan. N heeft een vriend R, die blijkbaar daar nu ook woont - weet zijn naam, maar niet zijn domicilie. Dat kan wss voor problemen zorgen.
Marginaliteit in Tienen
Kan iemand mij een goede advocaat uit de buurt van Tienen aanraden? (Vragen op ander forum mss?)
De ene huurder (N) heeft vanavond de andere huurder (K, die contract wilde verbreken) buiten gezet; Letterlijk al haar spullen op straat gezet, cilinderslot laten vervangen. Blijkbaar heeft N daarvoor ook schade moeten aanrichten aan een binnendeur omdat K haar kamer op slot had gedaan. N heeft een vriend R, die blijkbaar daar nu ook woont - weet zijn naam, maar niet zijn domicilie. Dat kan wss voor problemen zorgen.
Marginaliteit in Tienen
Kan iemand mij een goede advocaat uit de buurt van Tienen aanraden? (Vragen op ander forum mss?)
Dan zal het wel juist zijn. (verwar soms beide interesten, krijg dan tegen mijn voeten van scorpioen of float... 
)
K dient zich onmiddellijk naar de politie te begeven. Als zij daar is gedomicilieerd kan N dit niet zomaar straffeloos doen. (Het uitzetten en het vervangen van het cilinderslot zonder K een sleutel te geven.)
Goede advocaat in Tienen. Kijk even naar je PB over een halfuurtje.
)K dient zich onmiddellijk naar de politie te begeven. Als zij daar is gedomicilieerd kan N dit niet zomaar straffeloos doen. (Het uitzetten en het vervangen van het cilinderslot zonder K een sleutel te geven.)
Goede advocaat in Tienen. Kijk even naar je PB over een halfuurtje.
-
jeroentrappers
Topic Starter - Berichten: 28
Dat heb ik K gezegd dat ze naar de politie moet gaan, maar ze wil er niet blijven. Ik heb natuurlijk als verhuurder ook geen sleutel meer die werkt. Ik vermoed dat zij mij wettelijk gezien ook een kopie moet geven.
Bedankt voor toekomstig PB!
Bedankt voor toekomstig PB!