Wederbelegging

[Chantal17]

Ons dochter en haar man kochten een paar maanden geleden een huis.
Wij (haar ouders) schonken voor deze aankoop aan onze dochter de som van 50 000 euro. Het huis kostte 130 000 euro. Ze namen een hypotheek van 100000 euro.
De notaris stelde toen voor in de akte op te nemen dat onze dochter in wederbelegging van deze schenking voor 1/3 in volle eigendom kwam van het huis en dat 2/3de naar de gemeenschap ging.

Nu is haar huwelijk op de klippen gelopen. Tot onze verrassing zei haar advokaat ons dat onze dochter aan haar exman de som van 10000 euro moest uitbetalen om het huis in te kopen zijnde 130000 (aankoopprijs) - 100000 (hypotheek) = 30000 en daarvan 1/3 zijnde 10000 euro.

Wij waren de mening toegedaan dat het openstaand saldo van de hypotheek moest afgetrokken worden van 2/3den van de waarde van het huis, aangezien 1/3de deel volledig betaald werd door eigen middelen.
Of hebben wij dit verkeerd voor.

[roharro]

U bent verkeerd. De lening is gemeenschappelijk. Alvorens het bedrag dat moet betaald worden aan de ex kan bepaald worden moeten de schulden die nog op het huis rusten eerst afgetrokken worden. Van het netto resultaat is 2/3 reeds van uw dochter. Dus moet ze nog 1/3 betalen aan ex.

[Chantal17]

Nog even een reactie op mijn post van verleden jaar. In het boek 'het opstellen van notariële akten' door C. De Wulf en J. Bael staat het volgende :

Hoofdstuk 6 : Belegging en wederbelegging p 787

Bijvoorbeeld : echtgenoten gehuwd onder een stelsel van gemeenschap wensen een eigendom aan te kopen tegen de prijs van 250000 euro. Zij wensen de koopsom te voldoen tot beloop van 100000 euro met eigen gelden van de vrouw, en een lening aan te gaan van 150000 euro voor rekening van de huwgemeenschap om het saldo te betalen.
Kan die woning aangekocht worden ten titel van wederbelegging door de vrouw tot beloop van twee vijfden onverdeeld en door de huwgemeenschap tot beloop van drie vijfden?

Een onverdeeld aandeel is een goed in de juridische betekenis en ook in de zin van artikel 1402 van het Burgerlijk Werboek. De aankoop in onverdeeldheid op de voorgestelde wijze komt mij dan ook als rechtmatig voor in zover er voldaan wordt aan de vereisten gesteld door voormeld artikel 1402 namelijk dat een bijzondere verklaring desbetreffende in de aankoopakte opgenomen wordt en dat het onverdeeld deel, door de echtgenoot aangekocht, voor meer dan de helft betaald wordt uit de opbrengst van de vervreemding van een eigen onroerend goed of met gelden waarvan het eigen karakter behoorlijk is aangetoond.
IN het aangehaalde voorbeeld is het voor de echtgenoot die eigen gelden besteedt voor de aankoop van de woning gunstiger om zijn bijdrage in de koopprijs op eigen naam als wederbelegging te doen, dan om zijn gelden met de gemeenschap te vermengen en de volledige aankoop te doen voor rekening van de gemeenschap, op last van latere afrekening in het kader van de vergoedingsrekeningen.
Een aankoop als wederbelegging - zij het in onverdeeldheid met de gemeenschap - bezorgt de echtgenoot een eigen goed dat in principe vrij is van de schulden van de mede echtgenoot en van de gemeenschap. Wanneer daarentegen de eigen gelden met de gemeenschap vermengd worden, geniet deze echtgenoot niet meer dan een chirographaire schuldvordering lastens het gemeenschappelijk vermogen.
Bepaalde rechtsleer staat afkerig tegen de hierboven voorgestelde werkwijze en houdt het stichten van een onverdeeldheid tussen het eigen vermogen en het gemeenschappelijk vermogen voor onwettig.
Dit laatste mag mijn inziens niet in de zin van een afkeuring van de door mij voorgestelde formule geïnterpreteerd worden.

[roharro]

In de veronderstelling dat deze rechtsfiguur inderdaad wettig zou zijn dan is het de vraag of de hypotheek (en lening) genomen werden op het onverdeelde deel dat gemeenschappelijk bezit is of op de volledige woning.

Het komt me ook voor dat de aangehaalde bedragen niet helemaal kloppen:

openstaande schuld = 100 000
waarde huis = 130 000
verschil 130 000 - 100 000= 30 000
30 000/130 000 = 23 percent eigen middelen uit schenking????

[wanton]

Chantal ,

dit is een interessante visie op een dergelijke toestand. Wanneer één der echtgenoten , zelfs in een wettelijk stelsel , eigen gelden wil investeren in een gezamenlijke woning komt het goed uit om de aankoop dan te splitsen in (in het voorbeeld) 2/5 voor die partner en 3/5 voor de gemeenschap. Wanneer dan ooit een scheiding zich zou voordoen is er geen discussie over de verdeling want er is geen vermenging gebeurd. Dergelijke constructie moet mi. kunnen.
Toch iets geleerd vandaag!

[Chantal17]

Met de schenking of de hypotheek werden ook de kosten voor de aankoop, de schuldsaldoverzekering en dringende herstellingen gefinancierd. De huidige waarde van het huis moet nog bepaald worden, dus die cijfers kunnen verschillen. En er is inderdaad nog altijd discussie omtrent de interpretatie van deze constructie. Als deze benadering niet klopt, moeten we het inbrengen van eigen middelen in de gemeenschap bewijzen en recupereren via vergoedingsrekeningen.

[roharro]

Als deze benadering niet klopt, moeten we het inbrengen van eigen middelen in de gemeenschap bewijzen en recupereren via vergoedingsrekeningen.

[roharro]

Als deze benadering niet klopt, moeten we het inbrengen van eigen middelen in de gemeenschap bewijzen en recupereren via vergoedingsrekeningen.

Ik vrees dat deze "omweg" inderdaad zal moeten worden gevolgd. Tenzij kan worden aangetoond dat de schuld/hypotheek niet gevestigd is op het huis in zijn geheel.

[Chantal17]

Anderzijds ziet het plaatje er wel anders uit, als uit de akte geconcludeerd wordt dat de hypotheek eerst van de gemeenschap wordt afgetrokken, en wat er nog resteert van het eigen vermogen. Mijn dochter neemt het huis over, het is niet de bedoeling die 50000 euro te recupereren, het is de bedoeling dat zij geen deel van haar schenking aan haar ex moet afgeven.

[wanton]

Indien de waarde van de woning nu 300.000 € zou bedragen , blijft de eigendomsverhouding hetzelfde. 2/5 voor die partner = 120.000 € ; 3/5 voor de gemeenschap = 180.000 €. Het saldo van de hypotheek , die werd aangegaan door de gemeenschap , is ten laste van die gemeenschap , zijnde 3/5 van de woning. De partner die 2/5 heeft ingebracht , zal altijd die 2/5 kunnen opnemen , alvorens de verdeling van de gemeenschap kan geschieden.

[Chantal17]

Ik hoop dat je gelijk hebt, Wanton. Dit was de bedoeling van de notaris, ik moet onze advokaat de tekst die ik in het boek over notariële akten vond nog tonen. Ik laat in ieder geval weten hoe het afloopt. Dit kan voor iemand met hetzelfde probleem nog dienen.

[wanton]

Men kan zich baseren op art 1435 Burg. Wetb. :

De vergoeding mag niet kleiner zijn dan de verarming van het vergoedingsgerechtigde vermogen. Hebben de in het vergoedingsplichtige vermogen gevallen bedragen en gelden echter gediend tot het verkrijgen, instandhouden of verbeteren van een goed, dan zal de vergoeding gelijk zijn aan de waarde of de waardevermeerdering van dat goed, hetzij bij de ontbinding van het stelsel indien het zich op dat tijdstip bevindt in het vergoedingsplichtige vermogen, hetzij op de dag van de vervreemding indien het voordien vervreemd is; is het vervreemde goed vervangen door een ander goed, dan wordt de vergoeding geschat op de grondslag van dat nieuwe goed.

In het nederlands : De vergoeding is minstens de inbreng uit het eigen vermogen. Indien het verworven goed een meeerwaarde heeft verkregen , wordt die meerwaarde mee verrekend in de vergoeeding. Concreet : 2/5 bij de inbreng blijft 2/5 bij de vereffening.

[roharro]

Als men art. 1435 B.W. samen leest met Art. 1434.B.W." Het gemeenschappelijk vermogen is vergoeding verschuldigd ten belope van de eigen of uit vervreemding van een eigen goed voortkomende gelden die in dat vermogen zijn gevallen en niet zijn belegd of wederbelegd, alsook, in het algemeen, telkens als het voordeel heeft getrokken uit de eigen goederen van een der echtgenoten." dan lijkt het niet in de kontekst van deze vraag toepasbaar.

In het geval van de vragensteller werd namelijk het geld dat persoonlijke eigendom was van de dochter wederbelegd voor een onverdeelde derde deel met de huwelijksgemeenschap die voor een onverdeelde tweederde deel belegde (zoals vermeld in de aankoopakte). Indien het huis bijvoorbeeld met verlies zou worden verkocht zou dat m.i. inhouden dat het persoonlijke aandeel in de onverdeeldheid dezelfde waardevermindering zal ondergaan. Dit in tegenstelling met wat van toepassing zou zijn ingeval van het bestaan van een vergoedingsgerecht vermogen ("niet kleiner dan de verarming"). Maar in dit geval is er geen vergoedingsgerecht vermogen omdat er door de aankoop in onverdeeldheid er geen vermenging heeft plaatsgevonden.


Als er inderdaad een onverdeeldheid bestaat wegens het specifieke van de aankoopakte dan is de inkoop van de woning door één van de partners mijn inziens een uit-onverdeeldheidtreding (aangezien er een onverdeeldheid is tussen één partner en de huwelijksgemeenschap) en niet (enkel?) een verdeling van een huwelijksgemeenschap. Eén van de mede-eigenaars in de onverdeeldheid koopt aldus het derde deel van de woning dat nog niet van haar was (een derde is reeds "persoonlijk bezit" en een tweede derde haar deel van de 2/3 "gemeenschappelijk bezit"). Bekijken we het vanuit de optiek van uit onverdeelheid treden dan is de afrekening als volgt:


huidige waarde huis = X
eigen aandeel echtgenoot 1 in onverdeeldheid = X/3
indirect aandeel echtgenoot 1 via gemeenschap = X/3
indirect aandeel echtgenoot 2 via gemeenschap = X/3

gemeenschappelijke hypotheeklening waarmee de woning werd aangekocht en verfraaid = Y
echtgenoot 1 neemt deze lening integraal over

echtgenoot die wordt uitgekocht moet bijgevolg ontvangen (of betalen indien negatief!) : (X/3) - (Y/2)

Hoe het ook moet bekeken worden, het is alleszins een merkwaardige "hybride" versmelting van een eigendom-in-onverdeeldheid met een gemeenschappelijk vermogen....

[Chantal17]

Roharro,

De uit-onverdeeldheidstreding is een interessante benadering. Hierdoor wordt de hypotheek inderdaad afgetrokken van de gemeenschap. Hartelijk dank hiervoor.
In de akte staat geen bedrag vermeld, er staat alleen dat mijn dochter 1/3 van de de aankoopprijs en -kosten betaalt met eigen middelen. Daarnaast hebben wij de bankdocumenten dat de schenking 50000 euro bedraagt, dus zolang dat derde deel geen 50000 euro zou bedragen, kunnen we m.i. nog stellen dat een deel van haar eigen middelen niet aangewend werd voor de aankoop van het huis.
Maar in de praktijk zal de woning nu al wel 150000 euro waard zijn, waardoor de berekening klopt.

[wanton]

Een hypotheek wordt tegenwoordig steeds gevestigd op alle onroerende goederen van alle kredietnemers. Dus mag verondersteld worden dat de hypotheek op het volledige huis wordt genomen. Maar de lening wordt aangegaan enkel door de gemeenschap, die ook de hypotheek terugbetaalt. Indien de hypotheek zou uitgeoefend worden blijft het deel in eigen vermogen buiten schot.
De eigendomsverhouding van bij de aankoop blijft bestaan. De inbreng van 100.000 € vertegenwoordigt 2/5. De aankoop door de gemeenschap via lening is 3/5. Het aandeel van de ene echtgenoot is 2/5 plus 1,5/5 ( de helft van de gemeenschap) = 3,5/5. De andere echtgenoot bekomt 1,5/5. Bij verkoop is de opbrengst van het deel van de gemeenschap voldoende om de hypotheek terug te betalen. De rest wordt verdeeld tussen de beide partners.