opzeg door nieuwe eigenaar voor persoonlijk betrekken

[Moctezuma]

ik ben huurder met huurcontract voor 9 jaar voor woning, ingegaan op 1/9/2009
"standaard" en geregistreerd huurcontract (m.i. geen bijzonderheden)

We kregen deze week een aangetekende brief dd 29/9/2010 in de bus waarin een buur ons vraagt uit het huis te gaan binnen 6 maand, wegens reden dat hij er zelf in wil wonen. We moeten er volgens hem uit tegen 1/10/2010 + 6 m: 31/3/2011. In de brief identificeert hij zichzelf niet als de nieuwe eigenaar. Officieus wisten we wel van een nakende verkoop, maar niet officieel. Ik heb sterk de indruk dat de nieuwe eigenaar zijn brief al klaar had en hem onmiddellijk na het verlijden van de akte op de post heeft gedaan.

Hij kan pas opzeggen vanaf verlijden van de akte -mogelijk al gebeurd-. De notaris moet zorgen voor de overschrijving van een afschrift van de verkoopakte op het hypotheekkantoor van het arrondissement waar de woning gelegen is. Door die overschrijving wordt de akte tegenstelbaar aan derden. Heeft de nieuwe eigenaar niet de plicht aan te tonen dat hij de nieuwe eigenaar is? Straks kan iedereen mij een aangetekend briefje sturen en doen alsof. Is dit geen lacune in de wet?

Ik ben er zeker van dat de nieuwe eigenaar nog verbouwingen gaat doen aan dit oudere huis alvorens er in te trekken. Hij mocht er ons niet uitzetten voor verbouwingen, omdat we er nog geen drie jaar in wonen.
- vanaf wanneer moet hij er zeker in wonen? Ik las ergens in het jaar van het einde van de opzeg dus 31/3/2011 => dus uiterlijk 31/12/2011?
- wat als wij er eerder uit gaan, bijvoorbeeld nog dit jaar 2010: => nog steeds 31/12/2011?
- klopt het dat hij er dan minstens 2 jaar continu moet gaan wonen, zoniet krijgen we 18 maand huur vergoeding?
Vraag: Hoe controleer je dat als particulier dat iemand echt op dit adres woont en blijft wonen? Kan ik naar de gemeente stappen (burgerlijke stand)? Heb ik recht op die informatie? Hoe doe je dat?

Sorry voor de lastige vragen.
Alvast bedankt.

[Vandebos]

Een hele resem vragen, laat het weten als we eentje zijn vergeten:

- u kan de nieuwe eigenaars verzoeken zich te identificeren en u het bewijs te leveren dat de defintieve akte werd verleden voor de dag waarop u het schrijven werd bezorgd. U kan dit zelf ook gaan raadplegen op het hypotheekkantoor. Uw opzeg is enkel rechtsgeldig indien deze werd gegeven na het verlijden van de definitieve akte. (dag zelf telt ook als na) hou dus terdege het opzegschrijven en de enveloppe bij.

- de eigenaar die een huurcontract opzegt voor eigen bewoning heeft 12 maanden om het pand na het beeindigen van de opzeg zelf te betrekken, hij kan hier een verlenging van maximaal één jaar op bekomen.

- de eigenaar van het pand zal het pand gedurende minstens 2 jaar effectief dienen te bewonen vooraleer het terug verhuurd mag worden.

- indien u dus vaststelt of nog beter, door een deurwaarder laat vaststellen, dat het pand binnen een periode van 36 maanden na uw vertrek opnieuw wordt bewoond door iemand dan de huisbaas kan u een geding aangaannom de bij wet vastgelegde schadevergoeding te bekomen.

- gedurende de periode dat de huuropzeg loopt mag us steeds een tegenopzeg van één maand doen om de opzeg in versneld in te korten als u bv wat anders het gevonden. Deze tegenopzeg doet geen afbreuk aan uw rechten mocht de eigenaar plots het pand terug te huur stellen of mocht er iemand anders in gaan wonen buiten diegene die de eigenaar in de opzeg aanhaalde.

Ik denk dat ik puntje heb beantwoord?

In uw eigen belang wil ik wel aanraden bij tegenopzeg en dergelijke steeds middels een aangetekend schrijven te handelen.

[Moctezuma]

welbedankt voor de vlugge reactie

toch heb ik nog een aantal vragen, meer bepaald met betrekking tot de bewoning van het huis door de eigenaar: de 12 maanden na het beëindigen van de opzeg: onze opzeg loopt af op 31/3/2011. Dus hij moet ten laatste op 31/3/2012 er wonen, en dan voor minstens 2 jaar.

- Hoe kan hij uitstel vragen van één jaar (dus 24 maanden na opzeg, dus 31/3/2013)? Aan wie moet hij dat vragen?

- Wat als ik er als huurder vroeger vertrek en het huis al vroeger (dan 31/3/2011) leeg staat? Blijft de datum van 31/3/2012(of 13) als laatste datum waarop de eigenaar er minstens moet wonen?

Ik ben wel teleurgesteld in het "deurwaarder"-aspect. Hoe kan ik ooit te weten komen op welke datum hij er in trekt? En bijgevolg dan weten dat hij er minstens 2 jaar woont? Als de instap-datum zo kan schommelen, is het bijna onbegonnen werk om te weten wanneer je moet gaan kijken. Of vergis ik mij?

Ik stel gewoon deze vragen omdat ik verwacht dat men hier serieus wat verbouwingswerken mag gaan doen. Enkel glas, zolder nog niet ontwikkeld, keuken te klein, buizen die corroderen, schimmel,... Het was een goedkoop klein huurhuis, als tijdelijke woonst gekozen, maar ik zie hier niet iemand zich zo permanent vestigen. Men mocht er ons niet uitzetten voor verbouwingswerken, maar men doet het toch. Ik vind dat de wet daar niet logisch is.

Dank u.

[Vandebos]

De wetgeving voorziet enkel dat het jaar opschuift indien de huurders er langer inblijven wegens uitzonderlijke omstandigeheden. Logica dicteert dat als u er vroeger uitgaat de termijn die hij heeft voor het pand zelf te betrekken ook naar voren opschuift. Een tegenzeg is immers ook een uitzonderlijke omstandigheid.

Hoe controleren? U passeert eens bij de dienst bevolking van de gemeente met een kopoe van het huurcontract, de opzeg en een afschriftje van art 3$2en art 9 huurwetgeving met verzoek na te gaan of mr x effectief is ingeschreven adres A.

Een verlenging dient men te bekomen bij de gemeente, het dan immers om leegstand, deze zal hij dan dienen te verdedigen voor de vrederechter.

Kijk, in het verleden werd de opzeg voor eigen bewoning teveel misbruikt, wat de reden is dat men er een zware boete heeft aangehangen. Het is echter niet zo dat u gewoon eventjes met de vingers hoeft te knippen om 18 maanden huur te ontvangen; verwacht u aan een ernstige procedure waar men best niet zonder advocaat aan begint. Als u constateert dat het pand na 12 maanden nog niet terug bewoont is... Dan is het tijd om dit te laten vastleggen door een deurwaarder en eventueel na diens vaststelling een advocaat in de arm te nemen.