Verloop woningonderzoek?

[Vandebos]

1. Een woning die niet voldoet mag niet te huur aangeboden worden doet verhuurder toch
verhuren pleegt hij een misdrijf de bewijs last hiervoor ligt bij de verhuurder omdat verhuurder
een goede woning moet leveren.

Gebaseerd op?

[JohnD]

Trouwens, bedankt voor die imagebam.com-tip Meteen eens even uittesten met een medebewoner uit mijn living:

Bij de eerste bewoner duurde het toch 10 seconden vooraleer ik hem te zien kreeg. Zijn broertje vertoonde zich reeds in volle ornaat na 2,5 seconden. 16 foto's a 10 sec per foto tegen 15 foto's a 2,5 sec per foto maakt 160 seconden totaal tegenover zo'n 30 seconden in totaal. Is dus wel de moeite. Maar vergeet niet de juiste keuze te maken tussen familysafe en adult anders ga je hier wat horen.

[pukje]

1. Een woning die niet voldoet mag niet te huur aangeboden worden doet verhuurder toch
verhuren pleegt hij een misdrijf de bewijs last hiervoor ligt bij de verhuurder omdat verhuurder
een goede woning moet leveren.

Gebaseerd op?

een stukje uit
http://www.omnius.be/publicaties_detail.php?id=43" onclick="window.open(this.href);return false;

Daarom heeft de wetgever ook geregeld wie moet bewijzen. In het algemeen is het zo dat degene die van iemand iets vraagt zijn recht moet bewijzen. Anderzijds moet degene die stelt dat hij gedaan heeft wat hij moest doen (bijvoorbeeld betalen van de huur) bewijzen dat hij dit ook heeft gedaan, m.a.w. dat hij “bevrijd” is om de verbintenis uit te voeren.


Ik het kort kan ik het zo zeggen
iemand die aan verplichtingen moet voldoen moet ook bewijs leveren dat ie aan
zijn verplichting voldaan heeft.

b.v. een huurder moet huur betalen dus moet de huurder bewijs leveren

een verhuurder moet een woning aanbieden die voldoet aan de wettelijke eisen dus
moet verhuurder bewijzen dat woning voldoet cq aan zijn verplichtingen voldaan heeft

[Vandebos]

Daarom heeft de wetgever ook geregeld wie moet bewijzen. In het algemeen is het zo dat degene die van iemand iets vraagt zijn recht moet bewijzen. Anderzijds moet degene die stelt dat hij gedaan heeft wat hij moest doen (bijvoorbeeld betalen van de huur) bewijzen dat hij dit ook heeft gedaan, m.a.w. dat hij “bevrijd” is om de verbintenis uit te voeren.

Zo zal iemand die zijn huur cash heeft betaald aan de verhuurder een probleem hebben als de verhuurder beweert dat hij niets heeft ontvangen. Hij heeft misschien gelijk, doch zonder bewijs zal hij van de rechter geen gelijk kunnen krijgen. Hoewel de geldigheid van een overeenkomst niet afhangt van vormvereisten, zijn er bepaalde voorwaarden voor het bewijs. Een geldig contract dat niet kan bewezen worden heeft weinig nut.

Het volledige voorbeeld aanhalen zal meer duidelijkheid scheppen. Meer bepaald dat de bewijslast kan omgekeerd worden indien de klassieke bewijsregeling zou falen. Dat is niet het geval bij gebreken aan een huurwoning, de gebreken zijn duidelijk zichtbaar aanwezig, de gewestelijke overheid heeft zelfs een controleorganisme in het leven geroepen die de ernst van de gebreken op een objectieve wijze dient in te schatten en vervolgens het lokale gemeentebestuur dient te informeren. Op basis van dat rapport krijgt de verhuurder al dan niet een "vrijstelling", een probatieperiode om het pand in orde te zetten of een onbewoonbaarheidsverklaring voor zijn pand.
Het zal steeds de vrederechter zijn die de "graad" van de inbreuk bepaald en op basis daarvan een compensatie bepaalt. Zoals door Scorpioen reeds aangehaald zal deze in het merendeel van de gevallen oordelen dat het huurcontract komt te vervallen doch dat er een bezettingsvergoeding verschuldigd is equivalent aan de huur.Dit is een rechtstreeks gevolg van een vloedgolf van huurders die een annulering van hun contract wensten te bekomen voor pietluttigheden die bij een te letterlijke beoordeling onder de Vlaamse wooncode vallen.

Deze vorm van vonnis heeft, tenzij in de echt schrijnende gevallen, overal ingang gevonden aangezien ze in essentie het doel van de wetgever tegemoet komt (waar deze in zijn eigen wetgeving is heeft gefaald, door ze te vaag op te stellen.). De verhuurder wordt verplicht het pand in orde te zetten zodat het woningtekort niet nog groter wordt gemaakt.

[pukje]

Daarom heeft de wetgever ook geregeld wie moet bewijzen. In het algemeen is het zo dat degene die van iemand iets vraagt zijn recht moet bewijzen. Anderzijds moet degene die stelt dat hij gedaan heeft wat hij moest doen (bijvoorbeeld betalen van de huur) bewijzen dat hij dit ook heeft gedaan, m.a.w. dat hij “bevrijd” is om de verbintenis uit te voeren.

Zo zal iemand die zijn huur cash heeft betaald aan de verhuurder een probleem hebben als de verhuurder beweert dat hij niets heeft ontvangen. Hij heeft misschien gelijk, doch zonder bewijs zal hij van de rechter geen gelijk kunnen krijgen. Hoewel de geldigheid van een overeenkomst niet afhangt van vormvereisten, zijn er bepaalde voorwaarden voor het bewijs. Een geldig contract dat niet kan bewezen worden heeft weinig nut.

Het volledige voorbeeld aanhalen zal meer duidelijkheid scheppen. Meer bepaald dat de bewijslast kan omgekeerd worden indien de klassieke bewijsregeling zou falen. Dat is niet het geval bij gebreken aan een huurwoning, de gebreken zijn duidelijk zichtbaar aanwezig, de gewestelijke overheid heeft zelfs een controleorganisme in het leven geroepen die de ernst van de gebreken op een objectieve wijze dient in te schatten en vervolgens het lokale gemeentebestuur dient te informeren. Op basis van dat rapport krijgt de verhuurder al dan niet een "vrijstelling", een probatieperiode om het pand in orde te zetten of een onbewoonbaarheidsverklaring voor zijn pand.
...........

Hiermee speel je mij precies in de kaarten
Je kan het voorbeeld ook vertalen

Zo zal iemand die zijn woning verhuurd een probleem hebben als de huurder beweert dat hij een woning heeft die niet voldoet. Hij heeft misschien gelijk, doch zonder bewijs zal hij van de rechter geen gelijk kunnen krijgen. Hoewel de geldigheid van een overeenkomst niet afhangt van vormvereisten, zijn er bepaalde voorwaarden voor het bewijs. Een geldig contract dat niet kan bewezen worden heeft weinig nut.

[Vandebos]

De vrederechter zal een onderzoek van de woningdienst gelasten of zelf afstappen bij het pand. Trouwens, een houding "Ik beweer dit en dat en nu is het maar aan u om te bewijzen dat ik ongelijk heb omdat ik in de mening verkeer dat de bewijslast van mijn beweringen niet door mij hoeft geleverd te worden" gaat je niet ver brengen voor die man met zijn grijze pruik... Deze zou dat op een kwade dag zelfs kunnen opvatten als een gebrek van respect voor zijn functie.

Nogmaals, bewijslast kan omgekeerd worden in gevallen waar het verzamelen van een gewone bewijslast moeilijk tot onmogelijk is en waar dit enigszins mogelijk is. Woningongeschiktheid voldoet niet aan de eerste voorwaarde.

[pukje]

De vrederechter zal een onderzoek van de woningdienst gelasten of zelf afstappen bij het pand. Trouwens, een houding "Ik beweer dit en dat en nu is het maar aan u om te bewijzen dat ik ongelijk heb omdat ik in de mening verkeer dat de bewijslast van mijn beweringen niet door mij hoeft geleverd te worden" gaat je niet ver brengen voor die man met zijn grijze pruik... Deze zou dat op een kwade dag zelfs kunnen opvatten als een gebrek van respect voor zijn functie.

We zitten nu gelukkig op 1 lijn
De woondienst bepaald of woning voldoet of niet ,de rechter moet bevinding woondienst
respecteren en als blijkt dat gebreken al aanwezig waren bij aanvang huur vonnis uitspreken

[Vandebos]

maar zal dan in 90% van de gevallen de terug te betalen huurgelden omslaan in een bezettingsvergoeding te betalen aan de verhuurder voor de periode dat de bewoner het pand heeft bewoond. Dus een lang proces met vermoedelijk advocatenkosten aan beide zijden voor niets.

Bovendien zullen het al een hele reeks ernstige gebreken dienen te zijn eer de vrederechter tot annulering overgaat, meestal zal de verhuurder bij vonnis nogmaals een termijn opgelegd krijgen om de gebreken te repareren.

[JohnD]

Allemaal goed en wel, maar er was vandaag nog een debat bij ter zake over "klokkeluiders" die totaal geen bescherming genieten. Een huurder die een procedure van onbewoonbaarheid start bij het Vl. Gew. kan ontslaan worden door zijn verhuurder en dat zal ook meestal zo gebeuren. Als echter blijkt dat volgens het verslag van de inspecteur v/h V.G. de woning idd. niet voldoet, en meer dan 15 strafpunten heeft en er dus een "advies" van onbewoonbaarheid gegeven word zou op dat ogenblik de opzeg die de verhuurder gegeven heeft aan zijn huurder "op zijn minst" moeten geschorst worden. Op dit ogenblik staat die huurder op straat of heeft een andere woning gevonden terwijl de procedure nog loopt. Dat bemoeilijkt beroep omdat de huurder er niet meer woont. Ik startte een procedure en er werden een kleine 90 strafpunten gevonden. De daaropvolgende onderzoeker van de gemeente (zij zijn de term inspecteur niet waardig) maakte daar zonder dat er door de verhuurder echt verbeteringen (behalve een dat goed is voor 10 strafpunten) werden gedaan of aangebracht slechts 12 punten van. De resterende strafpunten die voor een totaal normaal nog ver boven de 15 zouden zijn werden gewoon weggewuifd door invloed van de verhuurder op die onderzoeker.

Het in beroep gaan tegen die beslissing van de onderzoeker van de gemeente kon, maar zou mij voorbij het einde van het ontslagperiode gebracht hebben. Het starten van "die" procedure kon nog wel maar ik als huurder zou de woning al vele maanden verlaten hebben en totaal geen voordeel meer hebben aan de uitspraak in beroep van de dienst in Brussel (sorry even vergeten welke) die een laatste en beslissende controle doet.

[pukje]

Bij mij blijven ook nog vragen open ,de vele uitlatingen kan ik vaak niet in overeenstemming brengen met de
wet teksten

zover ik weet bepaald het gewest de normen en eisen en heeft het gewest controleurs aangesteld .
welke rol speelt dan nog de gemeente ?

[Vandebos]

De gemeente bepaalt of ze het advies van de woningdienst volgt, welke termijn ze geeft om eventuele reparaties te laten verrichten. Vaak is het een afweging van wat aan woningen beschikbaar is in een gemeente.

[pukje]

De gemeente bepaalt of ze het advies van de woningdienst volgt

Hoe moet ik dit lezen
a. woondienst heeft geconstateerd en adviseert
b. woondienst adviseert zonder verantwoordelijkheid

[Vandebos]

a. De uiteindelijke beslissing om het advies al dan niet te volgen hangt af van de burgemeester en het college.

[pukje]

jou antwoord op a zegt dat b klopt ??

[Vandebos]

Neen want is wel degelijk een zekere verantwoordelijkheid, een gemeente bestuur dat zomaar weigert om een pand dat in gevaarlijke toestand is onbewoonbaar te verklaren kan, mocht er later wat gebeuren, wel aansprakelijk gesteld worden. Denk maar aan de gasontloffing in Luik waar men er nog steeds niet uit is, vallende stenen van een bouwval, enz...

Maar de primaire functie van de woondienst is de gemeente te adviseren bij haar besluit. De "verborgen" agenda is veeleer verhuurders aan te sporen hun gecontroleerde panden in orde te zetten dan arbitrair onbewoonbaar te verklaren en het woningentekort op de nek van de gemeente schuiven.

Dit gaat natuurlijk niet op voor situaties die levensbedreigend zijn (instabiliteit, electrocutie-, brand- of gas- risico).