Beste,
Enkele weken geleden hebben wij als koppel een eerste woning gekocht. Alles leek tip top in orde.
Enkele dagen na de ondertekening van de voorlopige verkoopsakte (+voorschot 10%), contacteerde de makelaar ons met de melding dat er foutieve gegevens in de akte vermeldt staan met betrekking op de kadastrale gegevens. Nu blijkt dat de grond waar onze droomwoning staat niet 4.9 are groot is, maar slechts 3.35 are! (ook de kadastrale sectie was foutief).
Volgens ons waren de eigenaars hiervan wel degelijk op de hoogte toen ze ons de foutieve gegevens doorspeelden.
Wij, als leken in de branche, kunnen niet direct een grond van 3.35 are onderscheiden van één van 4.9 are. Personen die in het vak zitten, m.a.w. de makelaar, dienen dit toch wèl beter te kunnen inschatten?
In alle geval, wij voelen ons tamelijk bedrogen.
Kunnen wij een nietigverklaring van de akte eisen of eventueel een verlaging van de aankoopprijs verkrijgen? Of valt hier niets aan te doen?
Alvast bedankt.
Jan.
- Jureca
- Juridisch actief: Ja
- Regio: België
Benieuwd naar jouw juridische opties? Jureca begeleidt jou aan de geschikte oplossing.
Klik hier om jouw situatie te beschrijven en we nemen binnen de 24 uur met jou contact op voor persoonlijke begeleiding
-
mapleleiah
- Berichten: 1047
- Locatie: Izegem
Ons is ongeveer hetzelfde overkomen, maar het probleem is maar opgedoken nadat de definitieve akte al lang getekend was en toen we begonnen afpalen om te bouwen. In ons geval was het nu geen ramp want het stuk grond bleek GROTER te zijn dan beschreven. De grond had echter ook wel een andere VORM. Gelukkig konden we ons ontworpen huis er wel nog inpassen. Het was erger voor onze buren ... zij kregen minder dan waarvoor ze betaald hadden (700 m² ipv 750) en hun stuk grond kreeg een echt wel heel vervelende vorm.
De schuld lag in ons geval duidelijk bij de landmeter, die destijds een fout had gemaakt. De vorige eigenaars van de grond wisten van niets (en ik geloof hen wel want ze zaten er even verveeld mee als ons). De landmeter is nu verantwoordelijk om alles in orde te brengen ... hij of zijn verzekering moeten ook opdraaien voor eventuele notariskosten voor de aanpassing van de akte.
Wij hebben met onze buren onderling overeengekomen om de grens van onze percelen iets te verleggen zodanig dat we elk weer een mooie vorm hadden. Maar helaas zijn zij dus nog altijd hun stuk betaalde grond kwijt.
Er is ons zowel door notaris als door die landmeter wel verteld dat als de afwijking niet boven een bepaald percentage gaat (ik dacht 10% maar ben niet meer zeker), dat men geen verhaal heeft en dat men in feite het stuk koopt "met alle eventuele kleine afwijkingen". WEL moet de verantwoordelijke voor de fout zorgen voor een wettelijke correctie ... dus aanpassing van kadaster en eventueel aktes. Omdat die landmeter in ons geval wat slabakte op dat vlak, is dit na meer dan een jaar nog niet in orde, maar nu is het dossier in behandeling en de gemeente verwacht geen problemen.
Ik weet niet of u de compromis zult kunnen verbreken ... ik zou hiervoor raad vragen aan uw notaris en misschien komen hier nog juristen langs om u te helpen.
Wel raad ik vanaf nu iedereen die grond koopt aan om zelf een landmeter aan te nemen om alles nog eens opnieuw op te meten. Ik zou dit zelfs als opschortende voorwaarde laten opnemen in de compromis. Voor u is dit helaas echter te laat.
Laat u sowieso even weten hoe het afloopt?
Lenny
De schuld lag in ons geval duidelijk bij de landmeter, die destijds een fout had gemaakt. De vorige eigenaars van de grond wisten van niets (en ik geloof hen wel want ze zaten er even verveeld mee als ons). De landmeter is nu verantwoordelijk om alles in orde te brengen ... hij of zijn verzekering moeten ook opdraaien voor eventuele notariskosten voor de aanpassing van de akte.
Wij hebben met onze buren onderling overeengekomen om de grens van onze percelen iets te verleggen zodanig dat we elk weer een mooie vorm hadden. Maar helaas zijn zij dus nog altijd hun stuk betaalde grond kwijt.
Er is ons zowel door notaris als door die landmeter wel verteld dat als de afwijking niet boven een bepaald percentage gaat (ik dacht 10% maar ben niet meer zeker), dat men geen verhaal heeft en dat men in feite het stuk koopt "met alle eventuele kleine afwijkingen". WEL moet de verantwoordelijke voor de fout zorgen voor een wettelijke correctie ... dus aanpassing van kadaster en eventueel aktes. Omdat die landmeter in ons geval wat slabakte op dat vlak, is dit na meer dan een jaar nog niet in orde, maar nu is het dossier in behandeling en de gemeente verwacht geen problemen.
Ik weet niet of u de compromis zult kunnen verbreken ... ik zou hiervoor raad vragen aan uw notaris en misschien komen hier nog juristen langs om u te helpen.
Wel raad ik vanaf nu iedereen die grond koopt aan om zelf een landmeter aan te nemen om alles nog eens opnieuw op te meten. Ik zou dit zelfs als opschortende voorwaarde laten opnemen in de compromis. Voor u is dit helaas echter te laat.
Laat u sowieso even weten hoe het afloopt?
Lenny
"I can resist everything except temptation" (Oscar Wilde)
“Art.1619.In alle andere gevallen...Hetzij de koop begint met de opgave der MAAT, of met de aanduiding van de verkochte zaak gevolgd van de opgave der maat,levert de uitdrukking van die maat geen grond op...tot enige vermindering van de prijs ten voordele van de koper wegens ondermaat, dan voor zover het verschil tussen de werkelijke maat en die welke in de overeenkomst is uitgedrukt, een twintigste meer of minder bedraagt...behalve indien het tegendeel bedongen is.”(B.W.= Burgerlijk Wetboek).
Onderzoek vooraf of in uw koopovereenkomst of ‘het tegendeel bedongen is’.
4,90 - 3,35 = 1,55 en 4,90 / 20 = 0,25 ,zodat het verschil 1,55 meer bedraagt dan een twintigste = 0,25 en er dus grond is tot prijsvermindering.
Vergelijk art.1674 B.W. inzake verkoopPRIJS.
Ga volledigheidshalve naar (geconsolideerde wetgeving) onder Belgisch Staatsblad in http://just.fgov.be .Klik voor WetBOEKEN in de balk achter ’Juridische aard’ op het omgekeerd driehoekje uiterst rechts.
Onderzoek vooraf of in uw koopovereenkomst of ‘het tegendeel bedongen is’.
4,90 - 3,35 = 1,55 en 4,90 / 20 = 0,25 ,zodat het verschil 1,55 meer bedraagt dan een twintigste = 0,25 en er dus grond is tot prijsvermindering.
Vergelijk art.1674 B.W. inzake verkoopPRIJS.
Ga volledigheidshalve naar (geconsolideerde wetgeving) onder Belgisch Staatsblad in http://just.fgov.be .Klik voor WetBOEKEN in de balk achter ’Juridische aard’ op het omgekeerd driehoekje uiterst rechts.
Beste,
Wij hebben nu 5 maanden geleden een compromis getekend voor een stuk bouwgrond. (nog wachtend op een stedebouwkundig attest)
In de compromis staat perceel nummer X met gemeten oppervlakte 9a40.
We hebben in dit compromis een opschortende voorwaarde laten opnemen dat er een goedgekeurd stedebouwkundig attest moest zijn.
Dus wij hebben hiervoor een landmeter ingeschakeld. Deze heeft het perceel X opgemeten en dit is 10a56 met straatbreedte 16 meter.
Nu blijkt dat de verkoper een akte te hebben van zijn aankoop waarover het gaat om DEEL van perceel X gemeten als 9a40 met straatbreedte 14,20 meter. Dit DEEL is niet gekend bij het kadaster. Perceel X is dus nooit verkaveld in 2 delen.
Om het nog wat moeilijker te maken: Dit deel heeft hij gekocht en niet laten meten (2002) van iemand die dit DEEL geschoken heeft gekregen in 1977 van zijn vader. Dit is toen wel gemeten (9a40) maar is niet naar het kadaster geweest. Deze vader heeft ooit VOLLEDIG perceel X gekocht in 1952. hier zijn plannen van (10a56).
De verkoper beweert dat hij 9a40 heeft verkocht en niet de 10a56.
Volgens mij kan dit niet. hij mag niet zomaar een stuk grond in 2 delen verdelen. Het perceel X staat bekend bij het kadaster als 9a40 met straatbreedte 16 meter... Als de landmeter hier 14,20 van maakt dan is er nog een strook van 1,8 meter over die van niemand is. (eigelijk van de oorspronkelijke vader die lang overleden is).
Oorspronkelijk is het perceel X 10a56. Het DEEL van perceel X is niet gekend bij het kadaster.
Heb ik nu recht op perceel X volgens het compromis. 10a56
Of heb ik nu recht op DEEL van perceel X. 9a40. Dat nog niet verkaveld is?
Enige raad hierbij is welkom.
De aanvraag voor het stedenbouwkundig attest is nu al 3,5 maanden binnen. Dit gaat over het perceel X van 10a56.
En geef je mening in de poll.
Wat het nu uiteindelijk gaat worden zal ik jullie zeker meedelen.
Groetjes
Wij hebben nu 5 maanden geleden een compromis getekend voor een stuk bouwgrond. (nog wachtend op een stedebouwkundig attest)
In de compromis staat perceel nummer X met gemeten oppervlakte 9a40.
We hebben in dit compromis een opschortende voorwaarde laten opnemen dat er een goedgekeurd stedebouwkundig attest moest zijn.
Dus wij hebben hiervoor een landmeter ingeschakeld. Deze heeft het perceel X opgemeten en dit is 10a56 met straatbreedte 16 meter.
Nu blijkt dat de verkoper een akte te hebben van zijn aankoop waarover het gaat om DEEL van perceel X gemeten als 9a40 met straatbreedte 14,20 meter. Dit DEEL is niet gekend bij het kadaster. Perceel X is dus nooit verkaveld in 2 delen.
Om het nog wat moeilijker te maken: Dit deel heeft hij gekocht en niet laten meten (2002) van iemand die dit DEEL geschoken heeft gekregen in 1977 van zijn vader. Dit is toen wel gemeten (9a40) maar is niet naar het kadaster geweest. Deze vader heeft ooit VOLLEDIG perceel X gekocht in 1952. hier zijn plannen van (10a56).
De verkoper beweert dat hij 9a40 heeft verkocht en niet de 10a56.
Volgens mij kan dit niet. hij mag niet zomaar een stuk grond in 2 delen verdelen. Het perceel X staat bekend bij het kadaster als 9a40 met straatbreedte 16 meter... Als de landmeter hier 14,20 van maakt dan is er nog een strook van 1,8 meter over die van niemand is. (eigelijk van de oorspronkelijke vader die lang overleden is).
Oorspronkelijk is het perceel X 10a56. Het DEEL van perceel X is niet gekend bij het kadaster.
Heb ik nu recht op perceel X volgens het compromis. 10a56
Of heb ik nu recht op DEEL van perceel X. 9a40. Dat nog niet verkaveld is?
Enige raad hierbij is welkom.
De aanvraag voor het stedenbouwkundig attest is nu al 3,5 maanden binnen. Dit gaat over het perceel X van 10a56.
En geef je mening in de poll.
Wat het nu uiteindelijk gaat worden zal ik jullie zeker meedelen.
Groetjes
Wat de eerste vraag betreft van Jan: ofwel staat er in de akte dat je geen verhaal hebt, ook al is er een verschil van 1/20. Ofwel staat er in dat je wel verhaal hebt.
Is het met 'verhaal': is het perceel groter: dan moet je als koper bijbetalen aan de verkoper. is het kleiner: dan moet je minder betalen aan de verkoper.
Is het zonder verhaal: dan word de overeengekomen prijs betaald, ook al is het minder of meer.
In jullie geval echter, waren de kadastergegevens verkeerd. De verkoper heeft dus een perceel grond willen verkopen dat vermoedelijk niet van hem is en dat ook niet op dat adres gelegen wa. Dus mijn insziens kan je het compromis laten verbreken. Je kan afspreken met de verkoper om een nieuwe compromis te tekenen aan de nieuwe voorwaarden.
Meet trouwens eens het kadasterlpan en de reeële maten op (kan je zien aan omheiningen, paaltjes, haag) rekening houdende met het kadasterplan zelf. Hoeft niet perse met een landmeter maar kan met een gewone meter die in je zak zit
Is pakken goedkoper.
Is het met 'verhaal': is het perceel groter: dan moet je als koper bijbetalen aan de verkoper. is het kleiner: dan moet je minder betalen aan de verkoper.
Is het zonder verhaal: dan word de overeengekomen prijs betaald, ook al is het minder of meer.
In jullie geval echter, waren de kadastergegevens verkeerd. De verkoper heeft dus een perceel grond willen verkopen dat vermoedelijk niet van hem is en dat ook niet op dat adres gelegen wa. Dus mijn insziens kan je het compromis laten verbreken. Je kan afspreken met de verkoper om een nieuwe compromis te tekenen aan de nieuwe voorwaarden.
Meet trouwens eens het kadasterlpan en de reeële maten op (kan je zien aan omheiningen, paaltjes, haag) rekening houdende met het kadasterplan zelf. Hoeft niet perse met een landmeter maar kan met een gewone meter die in je zak zit
Is pakken goedkoper.