Tijd tussen bod en compromis

[Jurgske2002]

We zijn sinds kort op zoek naar een huis en hebben uiteindelijk iets gevonden. De vraagprijs was 215.000 EUR en wij deden per mail een bod van 190.000 EUR.
Later werden we door het immo-kantoor gecontacteerd (per telefoon) met de melding dat ons bod werd aanvaard. Zij wouden daarom een afspraak maken om naar hun kantoor te komen, samen met de verkopers, en het compromis op te stellen en te tekenen.
Ik zei echter tegen de immo dat ik alleen wou opstellen, maar niet tekenen alvorens mijn notaris het compromis had bekeken en getoetst aan onze wensen.
De immo bleef maar zeggen dat zij honderden compromissen per jaar opstelden en dat daar echt geen problemen mee zijn en dat ik dat kan vertrouwen. Ik heb hun gezegd dat ik waarschijnlijk maar één compromis in mijn leven zal tekenen en dat ik mijn gezin niet zomaar ga binden aan een 30-jaar lange schuld zonder exact te weten wat ik teken.
Het enige "probleem" is dat ik pas dinsdag 29/01 naar de notaris kan (ik heb dan pas mijn afspraak kunnen zetten). Ons bod werd mondeling aanvaard rond 18/01.

De immo zei gisteren dat ze aan de verkopers ging vragen of zij akkoord waren om zo lang te wachten... omdat volgens haar de periode tussen aanvaarding bod en het tekenen van het compromis niet meer dan 7 dagen mag duren. Ik geloof daar allereerst al niets van en ten tweede is mijn bod nooit schriftelijk aanvaard, er is dus geen bewijs van de datum van aanvaarding.

Ik heb uiteindelijk zelf contact opgenomen met de verkopers omdat ik de immo beu werd niet open te staan voor mijn redelijke eisen. De verkopers hebben er helemaal geen probleem mee om tot dan te wachten.

Nu heb ik drie vragen :

1) Bestaat er zoiets als een maximale periode tussen aanvaarding bod en opstellen compromis (hun aanvaarding van het bod was mondeling en zonder voorwaarden).
2) Wat als we niet overeen kunnen komen aangaande het comromis? Kan de verkoop dan nog ongedaan worden gemaakt zonder schadevergoeding?

Hiervan apart :

3) Er zal ook een bezettingsvergoeding worden gevraagd om te betalen tussen verlijden akte en werkelijke ingebruik neming (zij bouwen en zijn niet zeker wanneer dat klaar is). Echter zetten we wel er bij dat ze ten laatste op 15/12/2008 de woonst MOETEN verlaten. Hoe kunnen we dat laatste best doen? Is een uitdrijvingsclausule bvb nodig? Kunnen wij problemen verwachten met zo'n regeling? De immo wil een huurcontractje opstellen.. is dat wel verstandig? Het gaat toch niet om huur. Melding in het compromis lijkt me voldoende? Kunnen wij ook bij de notaris een bedrag laten blokkeren voor het maximale bedrag dat aan bezettingsvergoeding dient betaald te worden om zekerheid van betaling te verwerven? De verkopers hebben het geld dringend nodig van de verkoop voor hun bouw en krijgen pas een lening als de akte is verleden. Als zij in een financiele put raken, zijn wij ook geschoren met die bezettingsvergoeding. Wij kunnen echt niet maandenlang EN onze huur van appartement op dit moment EN lening afbetalen.

Sorry voor de veel vragen

[j.demoor]

“Art.1583.Hij(=de koop) is tussen partijen voltrokken, en de koper verkrijgt van rechtswege de eigendom ten aanzien van de verkoper, zodra er overeenkomst is omtrent de ZAAK en de PRIJS, hoewel de zaak nog niet geleverd en de prijs nog niet betaald is.”(Burgerlijk Wetboek).

"89.Het aanbod is een door één der partijen voorgesteld ontwerp-contract.Aanvaarding door de andere zou volstaan om het in een contract om te zetten...95.Contractbelofte is een contract,waarbij één der partijen zich vast jegens de andere bindt,om met haar een contract te sluiten,waarvan de hoofdclausules reeds vaststaan..."(DEKKERS,R.,Handboek Burgerlijk Recht,Brussel Bruylant 1971,674.53-54).

Onderzoek vooraf zorgvuldig de TEKST van de verbintenis die u hebt aangegaan.

Er bestaat geen maximale periode tussen aanvaarding bod en opstellen compromis.Indien die periode ONREDELIJK zou worden dan kan u tegenpartij aangetekend meedelen dat u vanaf ??? de overeenkomst ontbonden acht.

Als u niet overeen kan komen aangaande het compromis dan is er geen compromis,m.a.w. geen KOOPovereenkomst.De verkoper kan u niet VERPLICHTEN in de compromis BIJKOMENDE bedingen te aanvaarden die u redelijkerwijze onaanvaardbaar acht en kan u evenmin daarvoor ‘schadevergoeding’ doen betalen.

U kan in de ‘compromis’ bedingen dat het gekochte dient geleverd ten laatste op 15/12/2008 en dat vanaf ??? tot de levering een bezettingsvergoeding van ??? / dag verschuldigd is.Sluit geen huurovereenkomst met de verkoper.

Ga volledigheidshalve naar (geconsolideerde wetgeving) onder Belgisch Staatsblad in http://just.fgov.be .Klik voor WetBOEKEN in de balk achter ’Juridische aard’ op het omgekeerd driehoekje uiterst rechts.

[djanodive]

Een handige tip voor al wie nog een schriftelijk bod (of via email) wil doen als koper: zet er altijd bij dat het slechts geldig is tot een bepaalde datum (vb, 7 dagen). Op die manier kan men jou nietmeer aan het lijntje houden, want na 7 dagen weet je of het ja of nee is. Komt er geen reactie...dan is het nee en dan kan je verder zoeken.

Mijn notaris heeft in mijn geval gezegd dat ik moest in het compromis zetten dat mijn handtekening slechts geldig was voor 7 dagen (want men ging eers het compromis 3 weken rondsturen met de post anar alle erfgenamen...°. Ik heb het er uiteindeljik niet in gezet omdat we akkoord waren om te werken met volmachten. En ik kon er altjid vanonderuit omdat de opschortende voorwaarde was dat ik een lening kon krijgen voor de volledige aankoopsom van de woning. Wat ik zowiezo niet kon krijgen. Dus de bal lag altijd in mijn kamp.

Zet nooit in het compromis: voor 70 of 80%. simpel: 100%, maar dan niet '100%, maar wel 'volledige koopsom'. Dit klnikt beter en valt zo niet op voor de verkopers;