Problemen bij einde huurcontract

[mde]

Goede avond,

Eerst een korte schets van de situatie zoals de forumregels vermelden:
* 3-6-9 contract
* start huurcontract 1/08/2014
* vervroegde stopzetting: 31/08/2016
* clausule in contract laat toe vroeger te vertrekken mits betaling 1,2,3 maanden huur, naargelang we in het derde, tweede of eerste jaar vertrekken. WIj vertrekken dus op het einde van de eerste maand in het derde jaar van ons contract.
Opzegperiode: 3 maand en werd ook op tijd door ons doorgegeven (eind mei 2016, dus we doen de maanden juni, juli en augustus uit)
* ingaande plaatsbeschrijving nooit ondertekend en/of geregistreerd

Nadat ik de opzeg had gegeven, kreeg ik een brief van de advocate die zei dat we twee maanden verschuldigd zijn, vermits wij volgens haar en de eigenaar in het tweede jaar vertrekken. De opzeg werd inderdaad in het tweede jaar gegeven, maar het contract wordt in het derde jaar stopgezet. Dat staat ook zo in de clausule in het huurcontract en dus zijn wij inderdaad maar 1 maand verschuldigd. Na een beetje aandringen, zweeg de advocatie over die schuld.

Dan begon de advocate aan te dringen dat de bezoeken aan het appartement voorbereid moeten worden en ze daarvoor toegang moet krijgen, ten laatste op 1 augustus. Nu is het zo dat wij in juni en juli zeer regelmatig op vakantie zijn en we haar niet binnen kunnen/willen laten terwijl wij afwezig zijn. Ik heb wel een afspraak gemaakt voor 31 juli of 1 augustus, zodat er inderdaad bezoeken kunnen worden voorbereid. Maar de advocate dreigt ermee dat we een "schuld" moeten betalen die afgetrokken wordt van onze huurwaarborg als de eigenaar voor 15 september geen huurder kan vinden. VRAAG 1: Ben ik verkeerd in de veronderstelling dat de eigenaar dit niet kan eisen, vermits dit ten eerste zo niet in het huurcontract staat en ten tweede, een huurwaarborg dient om eventuele schade of bijvoorbeeld onbetaalde huurgelden terug te betalen? Graag jullie mening hierover.

Dan is er nog de kwestie van de ingaande plaatsbeschrijving. Ik heb die NOOIT ondertekend, omdat de expert van de eigenaar dit gedaan heeft zonder mijn aanwezigheid. Ik heb dan ook verschillende malen gevraagd naar het rapport om dit te kunnen vergelijken. Ik heb dit uiteindelijk ook gekregen, maar in het rapport stond bvb niet de schade vermeld aan de vloer, die gebeurde bij levering van een frigo (die deel uitmaakte van de deal met de eigenaar) voor we in het appartement trokken. Dat en de deuren in het appartement die niet degelijk dicht gingen. Deze deuren waren immers opnieuw geverfd en daardoor waren de deuren licht scheef getrokken. Uiteindelijk kwam het ondertekenen van de plaatsbeschrijving niet meer ter sprake en heb ik die dus nooit ondertekend. VRAAG 2: Ga ik er verkeerdelijk van uit dat een plaatsbeschrijving ongeldig is als deze niet ondertekend is? Hiervoor verchillende bronnen: o.a. http://www.belgium.be/nl/huisvesting/hu ... chrijving/ en Test Aankoop.

Daar heb ik nu de advocate op attent gemaakt, want uiteraard wil de eigenaar een uitgaande plaatsbeschrijving. Maar ik kan die toch onmogelijk gaan ondertekenen, want hiervoor wordt uitgegaan van de ingaande plaatsbeschrijving, die echter ongeldig is. Ik heb dan ook aan de advocate voorgesteld dat we die uitgaande plaatsbeschrijving laten vallen. Waar zij dan echter weer niet akkoord mee gaat en wat ik ook begrijp. Maar ik heb dat eerder gevraagd om de onnodige kost van een expert te vermijden, als ik eigenlijk toch niet van plan ben die uitgaande plaatsbeschrijving te moeten tekenen. VRAAG 3: Hoe moet ik hier te werk gaan? In theorie ben ik immers verplicht die plaatsbeschrijving te ondertekenen, maar zoals gezegd is de ingaande PB ongeldig.

Laat me wel even stellen dat wij het appartement niet afgebroken hebben, of dat hier met opzet schade is. Maar ik heb de indruk dat de eigenaar geld uit onze zakken wil trekken en dat met een beetje pech de neutrale expert haar het voordeel zal geven (o.a. als het op die beschadigde vloer van de levering van de frigo aankomt). Ik wil dus niet opdraaien voor de gebreken die er gekomen zijn door een levering van een frigo (voor het huurcontract inging) of reparaties aan de deuren en waarvan nooit een aanpassing in de plaatsbeschrijving is gekomen.

En dan ten slotte over de huurwaarborg. Vraag 4: Hoe kan ik die recupereren als we met het probleem van die plaatsbeschrijving zitten, ervan uitgaand dat de ingaande PB niet geldig is en ik onmogelijk de uitgaande PB kan ondertekenen... Kan ik door simpele argumenten een namiddagje bij de vrederechter uitsparen?

Een hele boterham, maar ik ben jullie heel dankbaar voor het beantwoorden van mijn vragen en alle tips en informatie hieromtrent.

Groeten,

M

[sloeberken]

Vraag 1 : nee verhuurder kan dit niet eisen. Hou bewijzen bij van u vacanties.

Vraag 2 : Niet ondertekend niet geldig.

Vraag 3 : Niet tekenen

vraag 4 : Moeilijk te beantwoorden, zal afhangen wat verhuurder doet, anders word het vrederechter.

[mde]

Bedankt sloeberken voor de korte maar krachtige reactie.

Ik kan me niet van het idee ontdoen dat een vrederechter zou kunnen beslissen dat ik TOCH de plaatsbeschrijving bij uitgang moet tekenen (vermits dit toch een verplichting is, en de eigenaar nu wel naar een vrederechter zou stappen - wat ze toen bij intrede niet gedaan heeft) en dat als de expert bij uitrede zegt dat er bvb voor 500€ schade is, dat iedere partij de helft moet betalen. M.a.w. dat ik 250€ moet betalen.

Nogmaals. Ik laat het appartement achter zoals ik het destijds heb gekregen, min de aanpassingen door reparaties die gedaan geweest zijn, maar nooit in de PB van intrede werden vermeld, en de gebruikelijke gebruikssporen. Het is dus zeker niet zo dat ik dingen die ik kapot maak niet zou willen betalen. Ik wil alleen niet aansprakelijk gesteld worden voor schade waar ik niets mee te maken heb. Ik heb in het verleden steeds schade aan de appartementen betaalt en ben ook steeds in goede verstandhouding uit alle vorige appartementen getrokken waar ik destijds woonde. Dat lijkt me dan ook meer dan logisch en ik zou het fijn vinden dat meer huurders minder moeilijk doen als ze in fout zijn...

[sloeberken]

Als er geen ingaande plaatsbeschrijving opgemaakt is, kan er voor u ook geen uitgaande opgemaakt worden.
De verhuurder heeft geen vergelijkingspunt om een schade vast te stellen.
Enkel iets tekenen waar je echt mee akkoord kunt gaan, maar is zeker niet verplicht. Ook u geen kosten laten betalen voor die expert.
In de wet staat dat enkel een ingaande plaatsbeschrijving verplicht is.

[scorpioen]

Het gebeurt regelmatig dat, ook als er geen plaatsbeschrijving is, de vrederechter toch een deskundige aanstelt.
Artikel 1731, § 1, van het Burgerlijk Wetboek bepaalt dat indien geen omstandige plaatsbeschrijving is opgemaakt, wordt vermoed dat de huurder het gehuurde goed ontvangen heeft in dezelfde staat als waarin het zich bevindt op het einde van de huurovereenkomst, behoudens tegenbewijs, dat door alle middelen kan worden geleverd. Dat kan ook met een deskundig onderzoek, waarbij het uiteraard veel moeilijker zal zijn vast te stellen dat bepaalde schade huurschade is.
Wat de waarde is van de niet door u ondertekende plaatsbeschrijving is niet zomaar te zeggen. Als de huurovereenkomst bepaalt dat partijen in onderling overleg één deskundige belasten met het opmaken van de plaatsbeschrijving volstaat het verslag van deze deskundige, door hem ondertekend.
Waarom zou u nu al beslissen al of niet te tekenen? Als er geen, of minimale huurschade is, hebt u er misschien belang bij wel te tekenen en onmiddellijk de vrijgave van de huurwaarborg te bekomen. Ik zou met de eigenaar de ronde van het huis maken en zien wat hij allemaal nog als huurschade aanrekent als hij beseft dat u de ingaande plaatsbeschrijving niet getekend hebt. Pas dan beslist u of u akkoord kan gaan met de plaatsbeschrijving die opgesteld wordt. Misschien valt het best mee.

[Blaatpraat]

Is het niet zo dat als een ingaande PB opgesteld is door een onafhankelijke expert, het niet uitmaakt of de huurder deze tekent of niet?
Enkel in geval van een onderling opgemaakte PB moet er door beide partijen getekend worden.
Correct me if I'm wrong...

Even de vragen op zich beantwoorden:

1. Is inderdaad niet geldig. Bij een contract lange duur, kan een verhuurder dit sowieso al niet eisen.
Enige schuld die je hebt naar de verhuurder toe, is zoals je zelf al aanhaalde 1 maand "boete".
Dit zelfs enkel maar in het geval dat je contract geregistreerd zou zijn. Dit kun je altijd een navragen als je dat wenst (niet bij de verhuurder).

2. Zie mijn vraag in m'n eerste alinea, ik weet het dus zelf niet.

3. Als de uittredende PB geen onwaarheden bevat (deze moet namelijk niet de schade die gemaakt is tijdens je verblijf vermelden, maar een objectieve staat van de woonst om daarna te kunnen vergelijken met de ingaande PB, die er misschien niet is hier) mag je deze gewoon tekenen.
Enkel als je niet akkoord bent met de uitgaande PB, moet je dit weigeren.

4. Verhuurder moet een schadebestek opmaken adhv zaken die deze kan bewijzen.
Zonder geldige PB wordt dit moeilijk (niet onmogelijk).
Als ik je verhaal zo lees, vrees ik ervoor dat dit toch vredegerecht zal worden...

[sloeberken]

Bron http://ondernemingsdatabank.indicator.be

Huurschade te betalen, ook zonder plaatsbeschrijving?

Bij het einde van een huur is er vaak discussie over de zgn. huurschade. Of u die als huurder moet vergoeden, hangt af van wanneer uw huurcontract dateert. Hoe zit dat precies? Is er dan niet altijd een plaatsbeschrijving nodig?

Einde huur
Huurschade? Er is sprake van huurschade zodra er in de loop van de huur ergens iets stukgegaan of beschadigd is zonder dat dit wijten is aan normale slijtage (gewoon door ouderdom) of overmacht. Is er sprake van huurschade, dan moet u die in principe op het einde van de huur vergoeden.

Let op! Ook eventuele aanpassingen die u als huurder zonder medeweten en/of instemming van de verhuurder gedaan heeft, kunnen mogelijk als huurschade bestempeld worden, zelfs als u als huurder vindt dat het om verbeteringen gaat.

Hoe wordt er huurschade vastgesteld? Tegenwoordig wordt er in principe steeds bij het begin van de huur een zgn. ingaande plaatsbeschrijving opgemaakt. Bij het einde van de huur volgt er dan een uitgaande plaatsbeschrijving. Uit de ver­gelijking van die twee ‘staten’ kan er in principe afgeleid worden of er al dan niet huurschade is.

Wat als er geen plaatsbeschrijving is?
Geen huurschade. Dat klopt, in principe toch… Tegenwoordig is het zo dat als er bij het begin van de huur geen gedetailleerde (!) plaatsbeschrijving opgemaakt is, vermoed wordt dat u als huurder het pand of de woning in dezelfde staat achterlaat als u het/ze ter beschikking kreeg. In theorie kan de verhuurder het tegendeel bewijzen. Zonder plaatsbeschrijving is het voor een verhuurder in de praktijk echter bijna onbegonnen werk om toch huurschade te bewijzen. Het vermoeden speelt dus in het voordeel van de huurder. Dat is echter niet altijd zo geweest…

Let op! Die regel geldt voor alle huurcontracten met betrekking tot onroerend goed, dus zowel bij woninghuur (privéwoning als hoofdverblijfplaats), als bij handelshuur en de gewone huur van een bedrijfspand.

Van wanneer dateert uw contract? Dit is wel degelijk van belang. De wet is op dat punt immers al een aantal keer aangepast.

Let op! De datum van het eerste huurcontract bepaalt onder welke regeling u valt. Een huur­hernieuwing (bv. bij handelshuur) of -verlenging staat m.a.w. niet gelijk met het sluiten van een nieuw huurcontract.

Oorspronkelijk contract van vóór 1974. Dateert het oorspronkelijke huurcontract van vóór 1 januari 1974, dan is de situatie net omgekeerd. Is er geen plaatsbeschrijving opgemaakt, dan gaat men ervan uit dat de verhuurder u het pand in perfecte staat ter beschikking gesteld heeft. Alles wat er op het einde mankeert, is dus (te vergoeden) huurschade. Toch even opletten dus met bv. een oud handelshuurcontract…

Huurcontract van vóór 1984. Dateert uw huurcontract dan weer van na 1 januari 1974, maar van vóór 1 januari 1984, dan speelt er wel al een vermoeden in het voordeel van de huurder. Zonder ingaande plaatsbeschrijving kan een verhuurder in principe geen vergoeding voor huurschade vragen.

Let op! In die tussenperiode was er echter nog geen gedetailleerde plaatsbeschrijving nodig. De vermelding in het huurcontract dat het pand in perfecte staat afgeleverd werd, volstond toen als geldige (weliswaar zeer summiere) plaats­beschrijving.

Tip. Om in zo’n geval toch onder een vergoeding van huurschade uit te kunnen, moet u het als huurder dus over de boeg van de ‘normale slijtage door ouderdom’ gooien.

In principe maakt het niet uit over welke soort van huur van een onroerend goed het gaat. Dateert uw (oorspronkelijke) huurcontract van ná 1984, weiger dan gerust om enige huurschade te vergoeden als er bij het begin van de huur van het pand of de woning geen gedetailleerde plaatsbeschrijving opgemaakt is.

Zie ook: http://www.belgium.be/nl/huisvesting/hu ... schrijving

[mde]

Dank allen voor jullie bijkomstige feedback. Het lijkt me een beetje een balanceeract en er blijkt toch onduidelijkheid te zijn of een plaatsbeschrijving al dan niet gehandtekend moet zijn. De bronnen zeggen duidelijk van wel, maar sommigen twijfel hieraan, net als de advocaat van de eigenaar. Dus ergens moet daar toch een reden voor zijn? Of is dit eerder een manier van interpreteren? Nochtans lijkt "plaatsbeschrijving is alleen geldig met handtekening" me vrij duidelijk. "Enkel geldig" is niet hetzelfde als "geldig, tenzij..." . Dus wat is dan de echte regel?

Wat de uitgaande PB betreft hoef ik inderdaad geen schrik te hebben, scorpioen. Althans, dat denk ik. Gezien het feit dat de eigenaar me toch eerder op verschillende manieren geld probeerde te ontfutselen, eerst door twee maanden vergoeding te eisen via de advocaat, dan de dreigen met een vergoeding indien de eigenaar niemand kan vinden voor 15 september,.. Lijkt me dan ook sterk dat de eigenaar er geen spel van zou maken dat bvb de vloer slijtage vertoont door normaal gebruik en dan ook nog die deuren die hersteld moesten worden...

Sloeberken, zoals gezegd is er een plaatsbeschrijving, maar nooit ondertekend door mij vanwege de opgesomde gebreken en schade. Mijn enige probleem is dat ik destijds - door van goede wil te willen zijn - veel telefonisch geregeld heb en er dus weinig e-mailverkeer daarover terug te vinden, tenzij enkele flarden. Maar dat kan dan weer geen rol spelen, vermits ik er volgens de huidige stand van zaken nog steeds van uit ga dat de PB ongeldig is. Maar anderzijds is er dan ook weer twijfel door wat bvb blaatpraat schrijft in zijn inleiding.

Pfffff

[scorpioen]

Door wie werd de plaatsbeschrijving opgesteld? Als partijen volmacht geven aan een deskundige om een plaatsbeschrijving op te stellen dat stelt die deskundige de plaatsbeschrijving op, niet de partijen, en moet de plaatsbeschrijving niet ondertekend zijn door de partijen. Vergelijk het met een plaatsbeschrijving die opgemaakt wordt door een deskundige aangesteld door de rechter.
Wel wordt doorgaans geoordeeld dat de deskundige deze plaatsbeschrijving tegensprekelijk moet opstellen. Dat hij dus een ontwerp van de plaatsbeschrijving aan partijen overmaakt en hen de kans geeft hun opmerkingen hierop te formuleren.

[sloeberken]

Een plaatsbeschrijving die niet door alle partijen ondertekend is, is nietig. Een expert door de rechter aangesteld moet de eed afleggen.

Een plaatsbeschrijving is geldig als ze:

in aanwezigheid van zowel de huurder als de verhuurder (of hun vertegenwoordigers) opgesteld is
door beide partijen persoonlijk gedateerd en ondertekend is
voldoende details vermeldt; een clausule zoals 'het goed is in goede staat en goed onderhouden en beide partijen erkennen dit' kan dus niet

http://www.belgium.be/nl/huisvesting/hu ... schrijving

[KJ86]

Hetgeen dat scorpioen bedoelt, is dat de nietigheid van de plaatsbeschrijving geen afbreuk doet aan het recht van de verhuurder om huurschade te verhalen.

De rechter zou kunnen oordelen dat de plaatsbeschrijving nietig is omdat niet aan de formaliteiten voldaan is, maar wel kan dienen als bewijs voor de staat van het goed bij intrede.
Die twee zaken staan los van elkaar, de verhuurder mag op eender welke manier proberen te bewijzen dat zijn pand in orde was.

[mde]

Ok, bedankt allemaal voor jullie hulp !

[sloeberken]

De rechter zou kunnen oordelen dat de plaatsbeschrijving nietig is omdat niet aan de formaliteiten voldaan is, maar wel kan dienen als bewijs voor de staat van het goed bij intrede.

Dan zal het toch moeten opgemaakt zijn door een beedigd persoon, zoals een deurwaarder.