groter aandeel van huis kopen

[boden]

Vraagje voor een vriendin.

Ze heeft samen met de huidige vriend een huis gekocht aan 320.000 euro, 50/50 inbreng voor 100,000 euro, gezamenlijke lening van 220,000. Feitelijk samenwonend op dat adres. Ze willen nu uit elkaar en de vriendin wil het huis overkopen. Omdat ze momenteel zonder werk zit doet de bank moeilijk om de lening op haar naam alleen te krijgen.

Huidige waarde van de woning is +- 360.000 euro, de vriendin heeft ondertussen nog geerfd voor 80,000 euro.

Wat zouden opties zijn om de vriend uit te kopen, of zo ver mogelijk uit te kopen. Ze zou hem nu bv haar erfenis willen geven en nadien dan de lening volledig overnemen als ze terug werkt heeft.

[JPV]

wat is het resterend saldo van de woning? Mocht ze nog maar weinig/niks afgelost hebben en er dus 220000 euro overblijft, dan moet ze 270000 euro kunnen betalen:
- 50000 aan haar ex
- 220000 euro aan de bank

met die 50000 euro aan de ex afgetrokken van de lening, is er dus maar 30000 euro die overblijft. Wil zeggen dat ze nog 190000 euro alleen zal moeten afbetalen. dat betekent zeker een aflossing van 1000 euro per maand op 20 jaar lening. Zelfs mét werk is dat bij een normaal loon een onbegonnen zaak.

Zonder te weten hoeveel er dus afgelost is, kan er onmogelijk positief geantwoord worden.

[boden]

190,000 kapitaal staat nog open, en ze betalen nu 1000 euro per maand met 2 voor de huidige lening.

Zou de ex ook niet meer moeten krijgen dan zijn 50000 ... +helft van het al afbetaalde bedrag + stuk van meerwaarde van het huis.

[JPV]

IK had idd in eerste instantie de meerwaarde vergeten. Even uitrekenen:

Waarde van de woning is 360000 euro. Betekent voor elk 180000 euro, als de ene de andere wil uitkopen. Diegene die uitgekocht is, moet dan natuurlijk ook de helft van de lening afbetalen, dus nog 95000 euro terug te betalen aan de persoon die de lening zou overnemen. Hij houdt dus er 85000 euro van over (wat ook overeenkomt met de 50000 euro inleg, 15000 euro (=helft van 30000) afbetaald kapitaal en 20000 (=helft van 40000 euro meerwaarde). De uitkoper zal dus 180000-95000 euro = 105000 euro moeten betalen + 95000 euro (helft van de lening die overblijft). Is 200000 euro dat ze zal moeten lenen.

Geen bank die dat geeft aan iemand die geen werk heeft, niet op 20 jaar en ook niet op 30 jaar. De ex-partner zal dus mee moeten blijven lenen tot ze werk vindt, waardoor hij ook eigenaar moet blijven (je kan geen mee-lener zijn als je geen eigenaar bent van dat onroerend goed). Dat zou dus willen zeggen dat hij (voor de bank) blijft mee afbetalen voor een grote lening. Dat zij dat onderling aan hem terugbetaalt, maakt voor de bank niets uit (maar wordt een heel kluwen om dat te regenen qua fiscale voordelen). En wat als hij een andere woning zou willen kopen, maar nog met een lening zit, geen bank die hem 2 hypotheken zal geven, tenzij hij een héél groot loon heeft.

In theorie kan het, mits de ex wil meewerken, maar in de praktijk moet je een grote ezel vinden die bereid zal zijn om dit te doen. Zeker als hij weet dat de andere werkloos is en dus bijna geen inkomen heeft (waardoor de kans groot is dat hij ooit meer dan de helft zal moeten betalen).

[boden]

Bedankt, de eerste paar jaar zou voor haar geen probleem zijn, de collectieve ontslagregeling was heel goed, maar de bank ziet dat niet als salaris. Haar originele idee was om de ex uit te betalen, de lening alleen op haar naam te krijgen, de eerste 2 jaar geen enkel probleem om af te betalen (zelfs zonder werk) en dan wss nieuw werk hebben. Maar de bank zag dat niet helemaal zitten.

Waar ik aan het denken was, was dat als ze zo'n soort halve regeling doet met de ex en als er zich een probleem voordoet, bv de ex gaat persoonlijk failliet; dat alleen die officiele verdeling van het huis geldt, en dat alle andere onderlinge regelingen dan een heel rechtsonzeker kluwen wordt. Als ze zoiets zou doen dan ze dan de verdeelsleutel van het huis zou moeten laten aanpassen, maar daar zal de bank ook niet zo happy mee zijn waarschijnlijk... 80/20 verdeling of zo ipv 50/50: dat ze de ex voor een stuk uitkoopt maar niet helemaal.

[basejumper]

Mooie denkpistes maar in praktijk niet haalbaar Kredietnemers hebben hoodelijk en ondeelbaar geleend; bank haalt het geld waar ze het vindt, ongeacht eigendomsverdeling. Secundo zal er - ook bij een gedeeltelijke overgang - van eigendom een bevraging van de hypotheekhoudende bank gebeuren. En in voorkomend geval zal die enkel akkoord gaan mits betaalde som 100 ù in mindering komt van krediet + solidaire en ondeelbare borgstelling belijft behouden.

Enige oplossing : woning verkopen en lening terugbetalen + rest verdelen. Dan hernemen beide partijen hun vrijheid.

[Gebruiker21]

IK had idd in eerste instantie de meerwaarde vergeten. Even uitrekenen:

Waarde van de woning is 360000 euro. Betekent voor elk 180000 euro, als de ene de andere wil uitkopen. Diegene die uitgekocht is, moet dan natuurlijk ook de helft van de lening afbetalen, dus nog 95000 euro terug te betalen aan de persoon die de lening zou overnemen. Hij houdt dus er 85000 euro van over (wat ook overeenkomt met de 50000 euro inleg, 15000 euro (=helft van 30000) afbetaald kapitaal en 20000 (=helft van 40000 euro meerwaarde). De uitkoper zal dus 180000-95000 euro = 105000 euro moeten betalen + 95000 euro (helft van de lening die overblijft). Is 200000 euro dat ze zal moeten lenen.

Rekenfoutje: de uitkoper zal 180.000 - 95.000 moeten betalen, maar dit is 85.000, geen 105.000. Dus het totaal komt op 180.000. Ze hoeft ook niet het volledige bedrag te lenen. Ze heeft een erfenis van 80.000 € die ze kan aanwenden. Ze zal dus nog maar 100.000 € moeten lenen. Op 30 jaar, tegen een percentage van 3,5%, kom je op een bedrag van 450 € per maand af te betalen. Moet toch haalbaar zijn, niet?

[Gebruiker21]

Mmm, de redering klopt ergens niet... Wat moet betaald worden aan wie?

1. Aan diegene die uitgekocht wordt: 180.000 (waarde woning) - 95.000 (resterend bedrag lening) = 85.000 €
2. Aan de bank: nog steeds 190.000 €. Dit wordt niet gehalveerd! Er werd 95.000 € afgehouden van het deel van diegene die uitgekocht wordt, maar dit geld moet wel gebruikt worden om de lening af te betalen! De lening op zich halveert niet.

Anders bekeken, de 275.000 € is dus:
1. 190.000 € (Nog af te betalen lening)
2. 15.000 € (Helft reeds afbetaald kapitaal aan ex)
3. 50.000 € (Eigen inbreng ex)
4. 20.000 € (Terugbetaling helft meerwaarde aan ex)

Totaal komt dus op 275.000 € die nog moet geleend worden. Met de erfenis eraf is dit nog 195.000 €. Dit op 30 jaar aan 3.5% is een maandelijkse afbetaling van ongeveer 875 €. Ik ken er die meer betalen en alleen zijn, maar je moet inderdaad een bank vinden die het je wil toestaan...

Als ik even mag speculeren: TS zegt dat de eerste twee jaar de lening afbetalen geen probleem zou zijn. Dit betekent dat ze dus maandelijks zonder probleem 1000 € kan afbetalen gedurende 24 maanden. Ze heeft dus nog ergens een bijkomende reserve van laat ons zeggen 20.000 €? In dat geval zou er nog 175.000 € moeten afbetaald worden, wat het maandelijkse bedrag naar 785 € zou brengen... Een huisje huren komt aardig in de buurt van dit bedrag.

Ook rekening houden met de onroerende voorheffing die moet betaald worden voor een eigen woning (deze kost heb je niet bij huren), maar langs de andere kant kan je je afbetaling wel inbrengen in je belastingen, wat een aanzienlijk belastingsvoordeel met zich meebrengt. Ook dit heb je niet als je huurt.

[k.b.]

Kom je niet uit ...

360.000 (huidige waarde) - 190.000 (openstaand kapitaal) = 170.000 euro ...
Daarvan moet de "overnemer de helft aan de andere partij) : dus 85.000 euro

Komt daarbij dat de lening van 190.000 ook ten laste komt van de overnemer ...
Wat dus wil zeggen dat deze 190.000 + 85.000 minus inbreng van 80.000 euro dus ongeveer 200.000 euro over 1 ontlener ...

Geen enkele bank zal meestappen in dit verhaal om een lening van 190.000 euro over 2 hoofden om te zetten naar één van 200.000 euro op het hoofd van één werkloze ...
zelf niet als deze morgen een "degelijke job heeft" wordt dit zeer waarschijnlijk geweigerd ....
Bijkomende borgstellingen kunnen natuurlijk helpen ...

k.b.

[Gebruiker21]

Het feit dat de ontlener werkloos is, zal idd het grootste probleem zijn. Moest ze werken, en de opzegpremie die ze blijkbaar gekregen heeft ook gebruiken, en dan op 30 jaar lenen (en inderdaad eventueel borgstelling van ouders of iets dergelijks), zou het wel een haalbare kaart zijn, denk ik.

[k.b.]

Het feit dat de ontlener werkloos is, zal idd het grootste probleem zijn. Moest ze werken, en de opzegpremie die ze blijkbaar gekregen heeft ook gebruiken, en dan op 30 jaar lenen (en inderdaad eventueel borgstelling van ouders of iets dergelijks), zou het wel een haalbare kaart zijn, denk ik.

Inderdaad ... daar begint alles ...

Wat men natuurlijk wel kan is nu initieel de erfenis in de leningput storten om de rentekosten te doen dalen ...

Terzijde volgend vraagje van mij ...
Is die ontslagvergoeding / verbrekingsvergoeding eigenlijk "eigen" of zit dit net zoals de inkomsten uit arbeid in het "huwelijksvermogen"
Deze sommen zijn immers klaarblijkelijk bedoeld als inkomensvervanging voor periodes na de scheiding , terwijl ze mogelijks voor de scheiding zijn betaald ...

k.b.

[Gebruiker21]

In dit geval is er geen huwelijksvermogen: feitelijk samenwonend... Ze zijn dus nooit getrouwd...

[basejumper]

Lening wordt door geen enkele ernstige bank toegestaan. Borgstellingen om niet zijn daarenboven al jaren verboden.

[workingmum]

De ex-partner zal dus mee moeten blijven lenen tot ze werk vindt, waardoor hij ook eigenaar moet blijven (je kan geen mee-lener zijn als je geen eigenaar bent van dat onroerend goed).

En waarom kan dat niet? Mijn huidige vriend staat bij op de lening als mede-ontlener omdat ikzelf in mijn eentje niet solvabel was, maar is geen eigenaar van 'onze' woning. Dus het kan wel. Risico is dan wel dat als de lening niet afbetaald wordt, ze ook geld bij hem komen eisen en hij niets van eigendom in handen heeft natuurlijk.

[basejumper]

is wel verschillend. normaal kan je enkel als medelener in een kredietovereenkomst staan als je een economisch belang hebt bij dat gegeven. Bij koppels die wettelijk samenwonen of gehuwd zijn kan dat wel omdat het economisch belang erin bestaat dat de woning in kwestie de gezinswoning is. Bij overlijden heeft bvb langstlevende partner ook vruchtgebruik.
Hier gaat het om een koppel dat uit elkaar gaat en dus per definitie woont er één van hen dan niet meer in de woning in kwestie;