opzeg huur in 11de jaar huur

[reinek]

Goeiemiddag,

Ik huur mijn huisje sinds 01/08/2001, en heb onlangs zelf een huisje gekocht.
Ik heb 24 mei 2012 aangetekend opgezegd, en heb 2 fouten gemaakt:
- eerst heb ik in de brief gesteld dat de opzegtermijn start op 15/06 om te eindigen op 15/09; dus in het midden van de maand, omdat dit mij helpt in de verhuis
- vervolgens heb ik slechts een termijn van 3 maanden gemeld, en merk nu pas dat als een contract van 9 jaar voorbij is zonder dat een partij heeft opgezegd, het contract met een termijn van 3 maanden wordt verlengd; maar de opzegtermijn voor de huurder dan ook op 6 maanden komt. Dus blijkbaar is mijn opzegtermijn ook te kort.

Gisteren pas heeft de verhuurder gereageerd, en heeft gezegd dat hij zich ging informeren.
Wat zijn de gevolgen van wat ik heb gedaan ?
Is de opzegtermijn nietig ?
Moet ik opnieuw opzeggen ? Nog eens 6 maanden erbij, wordt een dure zaak


Bedankt voor alle informatie !

[Vandebos]

Als u gedomicilieerd bent op dat huuradres en het huurcontract werd geregistreerd gelden de volgende regels:

- Uw negenjarig huurcontract werd verlengd voor een periode van drie jaar en u mag als huurder opzeggen met een opzegtermijn van drie maand wanneer u dit wenst. De enige regels zijn dat dit schriftelijk dient te gebeuren en dat de opzeg begint te lopen op de eerste van de maand volgend op het geven van de opzeg.
- U bent de verhuurder geen schadevergoeding verschuldigd.

Als u gedomicilieerd bent op dat adres en het huurcontract werd niet geregistreerd:

- Uw negenjarig huurcontract werd verlengd voor een periode van drie jaar en u mag als huurder opzeggen wanneer u dit wenst met een opzegtermijn die u wenst die ingaat op het ogenblik dat u dit wenst. De enige regel waaraan u zich dient te houden is dat u wel degelijk schriftelijk dient op te zeggen.
- U bent de verhuurder geen schadevergoeding verschuldigd.

in de link in onderschrift vindt u terug hoe u uw lokale registratiekantoor kan terugvinden en verifiëren of het contract werd geregistreerd. Indien u wenst mag u me ook steeds uw postcode en straatnaam per privébericht zenden, dan zoek ik het even op.

Hopelijk helpt dit u al wat verder?

[reinek]

Goeie middag,

Erg bedankt voor uw reactie !
Ik haal al even opgelucht adem.

Ik ben gedomicilieerd op dit huuradres + de akte werd geregistreerd.
Ik ga er dus vanuit dat de huur goed is opgezegd; maar dan met start opzegtermijn vanaf 01/06 ipv 15/06.

En de regel mbt de opzeg van 6 maanden door de huurder, na het aflopen van de 9-jarige periode, haalde ik uit een artikel van testaankoop: http://www.test-aankoop.be/20110426/hur ... 222991.pdf" onclick="window.open(this.href);return false;
(zie punt 37)
Hebben zij het fout voor ?

Groetjes,

Reine

[Vandebos]

De uitleg is correct doch deels misleidend. de regel besproken gaat over het uitdoen van een contract tot het einde van de looptijd en verhinderen dat er automatisch een nieuwe driejarige periode start.

Indien u het negenjarig contract niet wenst te verlengen dient u minstens zes maand op voorhand de verhuurder hiervan op de hoogte te brengen.
Indien u het contract wenst te beëindigen op het einde van een driejarige periode na het negenjarig contract dient u minstens zes maand op voorhand de verhuurder hiervan op de hoogte te brengen.

Voor het beëindigen van een negenjarig huurcontract tijdens de looptijd ervan geldt art 3§4 en art 3§9bij dwingend recht.

§ 5. De huurder kan de huurovereenkomst op ieder tijdstip beëindigen met inachtneming van een opzeggingstermijn van drie maanden.
Indien de huurder de huurovereenkomst evenwel beëindigt tijdens de eerste driejarige periode, heeft de verhuurder recht op een vergoeding. Die vergoeding is gelijk aan drie maanden, twee maanden of één maand huur naargelang de huurovereenkomst een einde neemt gedurende het eerste, het tweede of het derde jaar.
(Zolang het huurcontract niet geregistreerd is na de termijn van twee maanden bedoeld in artikel 32, 5°, van het Wetboek der registratie-, hypotheek- en griffierechten, zijn zowel de in het eerste lid bedoelde opzeggingstermijn als de in het tweede lid bedoelde vergoeding niet van toepassing.) <W 2006-12-27/30, art. 73, 004; Inwerkingtreding : 01-07-2007>
(Wanneer de verhuurder de huurovereenkomst beëindigt overeenkomstig de §§ 2 tot 4, kan de huurder op zijn beurt de huurovereenkomst te allen tijde beëindigen met inachtneming van een opzeggingstermijn van een maand. In dat geval is hij de vergoeding bedoeld in het vorige lid niet verschuldigd.) <W 1997-04-13/43, art. 6, 002; Inwerkingtreding : 31-05-1997; zie evenwel W 1997-04-13/43, art. 15>

(§ 9. In alle gevallen waarin een opzegging te allen tijde kan worden gedaan, neemt de opzeggingstermijn een aanvang de eerste dag van de maand die volgt op de maand tijdens welke de opzegging wordt gedaan.) <W 1997-04-13/43, art. 6, 002; Inwerkingtreding : 31-05-1997; zie evenwel W 1997-04-13/43, art. 15>

[reinek]

heel erg bedankt !
Ik apprecieer uw tijd en moeite !

[joridec]

Beste,

ik had nog een belangrijke basisvraag, iets wat in de huurwet voor interpretatie vatbaar is volgens mij.

Er staat in de huurwet dat een schadevergoeding door de verhuurder verschuldigd is de eerste 3 jaar van de 9-jarige overeenkomst.

Maar gaat die regel van schadevergoeding opnieuw in bij een verlenging van het contract met 3 jaar, dus na de periode van 9 jaar?

Anders gesteld, wordt dit dus beschouwd als een nieuw contract of als een verlenging? Daarin is de huurwet m.i. niet duidelijk.

De huurwet zegt enkel: "De overeenkomst wordt dan telkens verlengd voor een periode van drie jaar tegen dezelfde voorwaarden. Elk van de partijen heeft dan de mogelijkheid, om de drie jaar, de verlengde overeenkomst te beëindigen zonder een vergoeding te moeten betalen."
--> dit is te interpreteren alsof er "enkel en alleen" om de drie jaar geen vergoeding moet worden betaald. Anderzijds staat er "verlengd", dus dan kan je dat lezen als het 10e, 11e en 12e jaar van het contract en dan is er geen schadevergoeding te betalen.


Hier wordt beweerd dat er aan de verhuurder GEEN schadevergoeding vereist is eenmaal de 9 jaar is gepasseerd.
IS DIT ZEKER ZO?

En indien ja, wat is dan het "nut" van de termijn van 6 maand opzeg op het einde van de 9 jaar, als het toch mogelijk is om vanaf dan 3 maand voorafgaand op te zeggen zonder enige vergoeding (hetzelfde dus als op het einde van het contract).

[Vandebos]

Huurder is na de eerste drie jaar van een negenjarig contract geen schadevergoeding schuldig bij een opzeg van drie maand overeenkomstig de regels in art 3 woninghuurwet gepleegd.

Voor de huurder is er na drie jaar effectief geen verschil tussen beide opzeggen. Voor de wet is er wel degelijk een verschil:

De opzeg van zes maand op het einde van een driejarige periode is in feite kennisgeving van niet verlenging van het contract,
De opzeg van drie maand wanneer de huurder ook maar wenst is een kennisgeving van de verbreking van een contract. Indien u drie maand voor het einde van een driejarige periode opzegt verbreekt u in feite de verlenging die stilzwijgend reeds in voege is getreden.

In realiteit verandert er voor de huurder en verhuurder echter niets. de gegeven opzeg is geldig en na de eerste drie jaar is er geen schadevergoeding in het spel.

[Franciscus]

ter info brochure van FOD editie 13

http://justitie.belgium.be/nl/publicati ... -179698-64" onclick="window.open(this.href);return false;

[Vandebos]

ter info brochure van FOD editie 13

http://justitie.belgium.be/nl/publicati ... -179698-64" onclick="window.open(this.href);return false;

Heb editie dertien reeds in onderschrift bijgevoegd. Bedankt voor de opmerking... Ik liep blijkbaar een beetje achter.

[joridec]

In mijn tekst stond een typfout. Ik bedoelde in mijn tweede zin "aan" en niet "door" de verhuurder.

Dus als ik het goed begrijp moet er - (indien uiteraard reglementair wordt opgezegd met een opzegtermijn van 3 maand) - aan de verhuurder NOOIT een schadevergoeding worden betaald bij een overeenkomst die langer loopt dan 9 jaar.
Is dit ergens duidelijker terug te vinden? Is dat standpunt gebaseerd op (een) concrete case(s)?

Want in de huurwet is mijn interpretatie eerder andersom, dat pas op het einde van elke daaropvolgende drie jaar er GEEN vergoeding vereist is. Nogmaals de tekst volgens de huurwet:

"... Elk van de partijen heeft dan de mogelijkheid, om de drie jaar, de verlengde overeenkomst te beëindigen zonder een vergoeding te moeten betalen."

In de huurwet staat nergens iets geschreven dat een duidelijk antwoord biedt op mijn vraag, terwijl dat toch belangrijk is om te weten of het belangrijk is je huurcontract tijdig stop te zetten omdat je het jaar daarna terug aan schadevergoeding verbonden bent.

[Vandebos]

Art 3§1 woninghuurwet.

§ 1. Elke huurovereenkomst bedoeld in artikel 1 wordt geacht te zijn aangegaan voor een duur van negen jaar.
De huurovereenkomst eindigt na het verstrijken van een periode van negen jaar indien ten minste zes maanden voor de vervaldag door één van beide partijen een opzegging wordt betekend.
Indien binnen deze termijn geen opzegging wordt betekend, wordt de huurovereenkomst telkens onder dezelfde voorwaarden voor een duur van drie jaar verlengd.

Art 3§5 woninghuurwet.

§ 5. De huurder kan de huurovereenkomst op ieder tijdstip beëindigen met inachtneming van een opzeggingstermijn van drie maanden.
Indien de huurder de huurovereenkomst evenwel beëindigt tijdens

de eerste driejarige periode

, heeft de verhuurder recht op een vergoeding. Die vergoeding is gelijk aan drie maanden, twee maanden of één maand huur naargelang de huurovereenkomst een einde neemt gedurende het eerste, het tweede of het derde jaar.

Art 3 §1 stelt duidelijk dat een contract wordt aangegaan voor negen jaar. Art 3§1 stelt duidelijk dat een niet tijdige opzeg resulteert in het niet beëindigen van het contract zodat het verder loopt voor een extra periode van drie jaar en dat deze regeling onbeperkt repetitief kan worden toegepast. Volgens art 3§1 is er dus maar één contract.

Art 3§5 stelt haarscherp dat er enkel een boete kan worden geëist bij een opzeg door de huurder gedurende de eerste drie jaar van een contract. Aangezien iedere driejarige periode na de eerste negen jaar slechts een verlenging van een bestaand contract kunnen de boetebedingen onder geen beding ingeroepen voor eendere welke andere driejarige periode dan de eerste na het afsluiten van het negenjarige contract.

Dit sluit ook perfect aan bij de geest van de wetgeving zelf; de schadevergoeding is immers bedoeld om de verhuurder de kosten van een onverwacht snelle herverhuur te helpen opvangen.

Iedere verhuurder die denkt door dergelijk sofisme zijn huurder wat extra centen uit de jas te kunnen kloppen gaat van een extreem kale reis thuiskomen...

[joridec]

alvast bedankt voor de reactie!