We huren een zefstandige woning als hoofdverblijfplaats van april 1997 voor onbepaalde duur, contact is nooit geregistreerd en waarborg van 2 maand is nooit op geblokkeerde rekening geplaatst, welke ik reeds in een AS heb gemeld aan verhuurder.
In al die tijd heeft verhuurder nooit iets aan het huis gedaan zelfs geen laagje verf buiten, door dit feit is die mooie woning volledig verkommerd wat betreft keuken, badkamer, verwarming, nergens warm water elektriciteit nergens aarding en veel verlies door slechte leidingen zelfs onder het bad lopen leidingen in ijzere buizen, zekeringskast van 1950.
Reeds in 2006 heb ik deurwaarder dit in een geregistreerd verslag laten opmaken, tal van aangetekende schrijvens, in juni 2011 verzoening voor vrederechter, in februari 2012 rechtzaak gestart bij vrederechter, niet of niemand kan deze verhuurder doen bewegen om de nodige herstellingen uit te voeren.
Op 5 juni 2012 is de inspectie wonen vlaanderen en huisvesting der gemeeente een inspectie uitgevoerd. Op 28 juni 2012 heb ik het verslag ontvangen van wonen vlaanderen dat ze de burgemeester adviseren de woning onbewoonbaar te verklaren het 99 strafpunten, zeer gevaarlijk voor brand en onploffings gevaar en co.
De verhuurdeer heeft tot 28/08/2012 de tijd om de nodige herstellingen uit te voeren, doch nog niets gebeurd en weet zeker dat er niets zal hersteld worden.
Deze week kreeg ik schrijven van mijn advocaat met een brief bij van de advocaat van verhuurder dat ze niets kunnen herstellen zolang we erin wonen en we uit de woning zullen gezet worden.
Ik heb altijd stipt en corect mijn huur betaald.
Op 13 september komt de zaak terug voor de vrederechter.
Wat kan ik hier doen en kan ik schadevergoeding vragen, jullie zullen vragen waarom heb je dit zolang getollereerd, heb namelijk van in 1998 tot 2011 ziek en nu ben ik in pensioen en omdat de huur niet zo hoog was 385€ mij financieel niet mogelijk was om een dure verhuis.
Kan de verhuurder veroordeeld worden voor deze onaanvaardbare praktijken.
Ik dank reeds iedereen die me wat nuttige informatie kan geven.
-
sloeberken
Topic Starter - Berichten: 10285
- Locatie: Erpe Mere
Woning kreeg 99 strafpunten van de woon inspectie
Kennis is nog geen wijsheid, dit komt door de jaren.
- Winston
- Juridisch actief: Ja
- Regio: België
Benieuwd naar jouw juridische opties? Winston begeleidt jou aan de geschikte oplossing.
Klik hier om jouw situatie te beschrijven en we nemen binnen de 24 uur met jou contact op voor persoonlijke begeleiding
“Art.3. Iedereen heeft recht op menswaardig wonen...“(15 juli 1997 Decreet houdende de Vlaamse Wooncode).
’130...Hieruit volgt dat als een woning,blijkens een beslissing van de burgemeester...tot ongeschikt-,onbewoonbaar- of overbewoondverklaring,niet aan deze normen voldoet,ze niet geldig het voorwerp van een (huur)overeenkomst kan uitmaken...Deze nietigheid heeft in beginsel terugwerkende kracht...Concreet betekent dit dat de verhuurder aan de huurder alle huurgelden moet terugbetalen...maar het huurgenot niet vatbaar is voor teruggave in natura,wordt meestal een teruggave bij equivalent bevolen in de vorm van een bezettingsvergoeding...‘(A.VAN OEVELEN,Die Keure,2009,88).
‘Op 28 juni 2012 heb ik het verslag ontvangen van wonen vlaanderen dat ze de burgemeester adviseren de woning onbewoonbaar te verklaren’
Door de onbewoonbaar verklaring ZELF van de burgemeester houdt de huur RETROACTIEF op te bestaan. De verhuurder is huur min bezettingsvergoeding verschuldigd aan de huurder. U dient aan te tonen dat de bezettingsvergoeding kleiner moet zijn dan de huur.
’130...Hieruit volgt dat als een woning,blijkens een beslissing van de burgemeester...tot ongeschikt-,onbewoonbaar- of overbewoondverklaring,niet aan deze normen voldoet,ze niet geldig het voorwerp van een (huur)overeenkomst kan uitmaken...Deze nietigheid heeft in beginsel terugwerkende kracht...Concreet betekent dit dat de verhuurder aan de huurder alle huurgelden moet terugbetalen...maar het huurgenot niet vatbaar is voor teruggave in natura,wordt meestal een teruggave bij equivalent bevolen in de vorm van een bezettingsvergoeding...‘(A.VAN OEVELEN,Die Keure,2009,88).
‘Op 28 juni 2012 heb ik het verslag ontvangen van wonen vlaanderen dat ze de burgemeester adviseren de woning onbewoonbaar te verklaren’
Door de onbewoonbaar verklaring ZELF van de burgemeester houdt de huur RETROACTIEF op te bestaan. De verhuurder is huur min bezettingsvergoeding verschuldigd aan de huurder. U dient aan te tonen dat de bezettingsvergoeding kleiner moet zijn dan de huur.
Ga naar Belgische wetgeving in JUSTEL-databanken van Belgisch Staatsblad. Klik voor WetBOEKEN achter ’Juridische aard’. Op afkondigingsdatum vindt u de overige akten. Inzake FEDERALE fiscale wetgeving zie http://www.fisconetplus.be/
Hoe kan je zoiets aantonen ? is er een formule om de bezettings vergoeding te berekenen ?“
U dient aan te tonen dat de bezettingsvergoeding kleiner moet zijn dan de huur.
b.v. 99 strafpunten 1 % huur
50 strafpunten 50% huur
1 strafpunt 99% huur ?
hoe meer je weet, hoe meer je erachter komt dat je niets weet
Geen specifiek criterium.
De vrederechter zal eerst trachten vast te stellen of de gebreken waarvoor het pand de punten heeft gekregen reeds aanwezig waren voor het aangaan van het huurcontract of niet.
Indien wel kan hij uitgaan van kwade wil, zeker als de huurder de verhuurder bewijsbaar heeft gewezen op de gebreken in het pand en hem aangemaand deze te remediëren, kan hij hem een hoger mingenot toekennen. De grootte van dit mingenot bepaalt de rechter naar eigen inzicht.
De vrederechter zal eerst trachten vast te stellen of de gebreken waarvoor het pand de punten heeft gekregen reeds aanwezig waren voor het aangaan van het huurcontract of niet.
Indien wel kan hij uitgaan van kwade wil, zeker als de huurder de verhuurder bewijsbaar heeft gewezen op de gebreken in het pand en hem aangemaand deze te remediëren, kan hij hem een hoger mingenot toekennen. De grootte van dit mingenot bepaalt de rechter naar eigen inzicht.
-
sloeberken
Topic Starter - Berichten: 10285
- Locatie: Erpe Mere
Voor de grote gebreken elektriciteit en verwarming en boiler deze bestonden al bij aanvang van de huur, In het verslag staat het volgenden.
In dergelijke situatie is er sprake van een directe bedreiging van de bewoners naar veiligheid en gezondheid toe, bijgevolg adviseer ik een besluit tot onbewoonbaarheid.
Brand en electrocutie gevaar, onploffingsgevaar,luchtkwaliteit co gevaar, sanitaire funtie en keukenfuntie onbruikbaar.
Ik dank reeds iedereen voor de heel nuttige informatie, is in dergelijke gevallen voor een leek als wij heel moeilijk hierin u rechten te kennen.
In dergelijke situatie is er sprake van een directe bedreiging van de bewoners naar veiligheid en gezondheid toe, bijgevolg adviseer ik een besluit tot onbewoonbaarheid.
Brand en electrocutie gevaar, onploffingsgevaar,luchtkwaliteit co gevaar, sanitaire funtie en keukenfuntie onbruikbaar.
Ik dank reeds iedereen voor de heel nuttige informatie, is in dergelijke gevallen voor een leek als wij heel moeilijk hierin u rechten te kennen.
Kennis is nog geen wijsheid, dit komt door de jaren.
-
sloeberken
Topic Starter - Berichten: 10285
- Locatie: Erpe Mere
Na 5 zittingen van de rechtbank krijg ik het volgende van onze advocaat.
Geachte Mevrouw, Mijnheer,
De vermelde zaak werd opgeroepen op de zitting dd. 05/12/2012 van het Vredegerecht van Herzele.
De zaak werd gepleit en de dossiers werden neergelegd.
De Rechtbank nam de zaak in beraad en zal uitspraak verlenen na ten vroegste één maand.
Van zodra ik kennis heb van de uitspraak, breng ik U onmiddellijk op de hoogte
Is dit normaal en waarom word dit beslist.
Geachte Mevrouw, Mijnheer,
De vermelde zaak werd opgeroepen op de zitting dd. 05/12/2012 van het Vredegerecht van Herzele.
De zaak werd gepleit en de dossiers werden neergelegd.
De Rechtbank nam de zaak in beraad en zal uitspraak verlenen na ten vroegste één maand.
Van zodra ik kennis heb van de uitspraak, breng ik U onmiddellijk op de hoogte
Is dit normaal en waarom word dit beslist.
Kennis is nog geen wijsheid, dit komt door de jaren.
-
Franciscus
- Berichten: 39661
- Juridisch actief: Nee
En wat doet de gemeente?
Burgemeester kan los van beslissing vrederechter ook optreden.
ALS het gevaar zo ernstig is kan hij opdracht geven aan dienst milieu (ingenieur) en politie (officier van bestuurlijke politie) het nodige te doen en woning onmiddellijk onbewoonbaar verklaren..... wil wel zeggen dat gemeente dan voor onderdak moet zorgen en daar zal een schoentje wringen.
In onze gemeente is dat een procedure die regelmatig wordt gebruikt.
U kan altijd eens contact optreden met het team Krot Op van de milieupolitie van de stad Antwerpen voor info.
Die hakken bijna maandelijks met dat bijltje.
Krot Op Team (dienst Leefmilieu)
Everaertsstraat 105
2060 Antwerpen T: 03- 690.09.66 F : 03- 690.09.99
Burgemeester kan los van beslissing vrederechter ook optreden.
ALS het gevaar zo ernstig is kan hij opdracht geven aan dienst milieu (ingenieur) en politie (officier van bestuurlijke politie) het nodige te doen en woning onmiddellijk onbewoonbaar verklaren..... wil wel zeggen dat gemeente dan voor onderdak moet zorgen en daar zal een schoentje wringen.
In onze gemeente is dat een procedure die regelmatig wordt gebruikt.
U kan altijd eens contact optreden met het team Krot Op van de milieupolitie van de stad Antwerpen voor info.
Die hakken bijna maandelijks met dat bijltje.
Krot Op Team (dienst Leefmilieu)
Everaertsstraat 105
2060 Antwerpen T: 03- 690.09.66 F : 03- 690.09.99
Ja dit is normaal.
De zaak werd bij de vrederechter gepleit.
De vrederechter moet nu de tijd krijgen om een vonnis op papier te zetten. Hij moet de zaak grondig bestuderen, de stukken bekijken en de conclusies van de partijen grondig lezen. Dan moet hij antwoorden op alle middelen die door de partijen in hun conclusies werden aangevoerd. Zijn beslissing moet gemotiveerd zijn. Dat kan allemaal niet op enkele minuten en uw zaak zal ook wel niet de enige zijn waarin de vrederechter een vonnis moet maken.
Vandaar dat het even kan duren vooraleer dit vonnis op papier staat en aan partijen kan worden opgestuurd.
De zaak werd bij de vrederechter gepleit.
De vrederechter moet nu de tijd krijgen om een vonnis op papier te zetten. Hij moet de zaak grondig bestuderen, de stukken bekijken en de conclusies van de partijen grondig lezen. Dan moet hij antwoorden op alle middelen die door de partijen in hun conclusies werden aangevoerd. Zijn beslissing moet gemotiveerd zijn. Dat kan allemaal niet op enkele minuten en uw zaak zal ook wel niet de enige zijn waarin de vrederechter een vonnis moet maken.
Vandaar dat het even kan duren vooraleer dit vonnis op papier staat en aan partijen kan worden opgestuurd.
-
sloeberken
Topic Starter - Berichten: 10285
- Locatie: Erpe Mere
Heel vriendelijk bedankt voor de info
Kennis is nog geen wijsheid, dit komt door de jaren.
't Is te hopen voor jou dat de gang van zaken in Herzele iets anders is dan die op het vredegerecht van Sint-Niklaas.
Ik bracht volgende stukken aan :
- Uitgebreid plaatsbeschrijf van 50 pagina's met foto's van alle gebreken, opgesteld op de eerste dag dat ik de woning betrok
- Alle aangetekende zendingen die onbeantwoord bleven
- Foto's en beschrijving van de "het stort" dat zich boven mijn keuken bevond en waar houtworm en boktor gretig huishield. (Drukke baan, als er een vrachtwagen voorbijreed dan daverde het huis, 's morgens was mijn keuken redelijk "bruin", van de houtworm die door het plafond viel/trilde)
- Communicatie met & van de firma RentoKil ivm de vlooienplaag die toesloeg 2 à 3 nadat ik de woning had betrokken, met daarin expliciete vermelding dat de vlooienhaarden reeds geruime tijd aanwezig moeten zijn geweest in de woning gezien het aantal haarden en de grootte ervan
- factuur van Rentokil
- facturen en rekeningen van verdelgingsproducten die ik had aangekocht om de vlooien te bestrijden
- Brieven van dokters met vaststellingen van de honderden vlooienbeten die ik over mijn hele lichaam had
- Conclusie van het onderzoek van Wonen Vlaanderen en hun advies aan het gemeentebestuur
- Besluit van het gemeentebestuur waarin ze de woning effectief onbewoonbaar verklaarden en ik de woning zo snel mogelijk diende te verlaten
- Ziekenbriefjes van maart, april en juni
- doktersverklaring waarin staat dat ik besmet ben met Borrelia, vanaf midden juli is dat zich beginnen manifesteren (http://nl.wikipedia.org/wiki/Borrelia_burgdorferi) (ik ga moe slapen en ik sta doodmoe op, lichamelijk dan, om nog te zwijgen van de lintwormen die ik als cadeau meekreeg van die parasieten. Psychologisch, ik heb nog steeds nachtmerries van mijn verblijf in de Hel op de krijgsbaan 5 te Temse, en ben constant neerslachtig, mijn relatie is tevens op de klippen gelopen)
Ingeleid op 23 april 2012.
Op 11 juni, na tweemaal verdaagd te zijn, conclusies neergelegd eisende en verwerende partij. (advocaat van verwerende partij kwam gewoon niet opdagen)
Voor uitspraak op 16 juli.
Op 3 september krijg ik een brief dat er een document ontbreekt in het dossier, namelijk de brief van het Gemeentebestuur waarin zij de woning onbewoonbaar verklaren. (ik ben 100% zeker dat die brief mee in het dossier zat) Die brief dan alweer meteen op de griffie bezorgd.
Uitspraak verdaagd tot 24 september
Uitspraak verdaagd tot 22 oktober
Uitspraak verdaagd tot 19 november
Uitspraak verdaagd tot 3 december
Uitspraak verdaagd tot 17 december
en zo blijft dat maar duren... ongelooflijk...
Ik begin zelfs te gaan geloven dat ik die zaak nog ga verliezen
De eigenares van de woning heeft met elke vorige huurder op het vredegerecht gezeten. Iedereen ging daar lopen, maar zonder zelf een zaak aan te spannen, dus deed zij dat, en telkens heeft ze gewonnen.
Er loopt tevens een zaak van de verhuurder tegen de huurder die voor mij in de woning woonde. Deze is al aan de gang van januari 2012... De verhuurder had de zolder omgebouwd tot dakkapel, met inkijk bij de buren, zonder architect, zonder bouwvergunning, en dit heeft, in het zwart uiteraard, een 16 maanden aangesleept, en de huurder heeft dan uiteindelijk de woning verlaten zonder de laatste 3 maanden huur te betalen. Verhuurder had ook de gewoonte zich toegang tot de woning te verschaffen overdag als er niemand thuis was.
Success...
Ik bracht volgende stukken aan :
- Uitgebreid plaatsbeschrijf van 50 pagina's met foto's van alle gebreken, opgesteld op de eerste dag dat ik de woning betrok
- Alle aangetekende zendingen die onbeantwoord bleven
- Foto's en beschrijving van de "het stort" dat zich boven mijn keuken bevond en waar houtworm en boktor gretig huishield. (Drukke baan, als er een vrachtwagen voorbijreed dan daverde het huis, 's morgens was mijn keuken redelijk "bruin", van de houtworm die door het plafond viel/trilde)
- Communicatie met & van de firma RentoKil ivm de vlooienplaag die toesloeg 2 à 3 nadat ik de woning had betrokken, met daarin expliciete vermelding dat de vlooienhaarden reeds geruime tijd aanwezig moeten zijn geweest in de woning gezien het aantal haarden en de grootte ervan
- factuur van Rentokil
- facturen en rekeningen van verdelgingsproducten die ik had aangekocht om de vlooien te bestrijden
- Brieven van dokters met vaststellingen van de honderden vlooienbeten die ik over mijn hele lichaam had
- Conclusie van het onderzoek van Wonen Vlaanderen en hun advies aan het gemeentebestuur
- Besluit van het gemeentebestuur waarin ze de woning effectief onbewoonbaar verklaarden en ik de woning zo snel mogelijk diende te verlaten
- Ziekenbriefjes van maart, april en juni
- doktersverklaring waarin staat dat ik besmet ben met Borrelia, vanaf midden juli is dat zich beginnen manifesteren (http://nl.wikipedia.org/wiki/Borrelia_burgdorferi) (ik ga moe slapen en ik sta doodmoe op, lichamelijk dan, om nog te zwijgen van de lintwormen die ik als cadeau meekreeg van die parasieten. Psychologisch, ik heb nog steeds nachtmerries van mijn verblijf in de Hel op de krijgsbaan 5 te Temse, en ben constant neerslachtig, mijn relatie is tevens op de klippen gelopen)
Ingeleid op 23 april 2012.
Op 11 juni, na tweemaal verdaagd te zijn, conclusies neergelegd eisende en verwerende partij. (advocaat van verwerende partij kwam gewoon niet opdagen)
Voor uitspraak op 16 juli.
Op 3 september krijg ik een brief dat er een document ontbreekt in het dossier, namelijk de brief van het Gemeentebestuur waarin zij de woning onbewoonbaar verklaren. (ik ben 100% zeker dat die brief mee in het dossier zat) Die brief dan alweer meteen op de griffie bezorgd.
Uitspraak verdaagd tot 24 september
Uitspraak verdaagd tot 22 oktober
Uitspraak verdaagd tot 19 november
Uitspraak verdaagd tot 3 december
Uitspraak verdaagd tot 17 december
en zo blijft dat maar duren... ongelooflijk...
Ik begin zelfs te gaan geloven dat ik die zaak nog ga verliezen
De eigenares van de woning heeft met elke vorige huurder op het vredegerecht gezeten. Iedereen ging daar lopen, maar zonder zelf een zaak aan te spannen, dus deed zij dat, en telkens heeft ze gewonnen.
Er loopt tevens een zaak van de verhuurder tegen de huurder die voor mij in de woning woonde. Deze is al aan de gang van januari 2012... De verhuurder had de zolder omgebouwd tot dakkapel, met inkijk bij de buren, zonder architect, zonder bouwvergunning, en dit heeft, in het zwart uiteraard, een 16 maanden aangesleept, en de huurder heeft dan uiteindelijk de woning verlaten zonder de laatste 3 maanden huur te betalen. Verhuurder had ook de gewoonte zich toegang tot de woning te verschaffen overdag als er niemand thuis was.
Success...
-
sloeberken
Topic Starter - Berichten: 10285
- Locatie: Erpe Mere
we zullen zeker de uitslag van het vonnis hier vermelden
Kennis is nog geen wijsheid, dit komt door de jaren.
-
sloeberken
Topic Starter - Berichten: 10285
- Locatie: Erpe Mere
Gisteren krijg ik een mail van mijn advocaat met een brief bij van de vrederechter.
eind april 2012 werd door de vrederechter een plaatsbezoek bevolen in aanwezigheid van een expert.
Deze expert zou een factuur gestuurd hebben naar het adres van mijn advocaat mijn adres staat niet op de factuur, mijn advocaat had me gezegd dat ik de expert zou moeten betalen 150€ + BTW = 181.5€
Doch van de expert heb ik nooit iets vernomen en ook die factuur niet ontvangen zodat ik deze ook niet kon betalen.
Nu stuurd de vrederechter op officiele brief met loge van het vredegerecht een brief in drievoud naar de expert mijn advocaat en aan de advocaat van tegenparty met volgende tekst
Tijdens een plaatsbezoek op datum van heden deelde de deskundige mij mede dat ondanks rappel zijn kosten nog steeds niet werden vereffend.
Ik vind dit absoluut niet kunnen en doe dan ook een beroep op Uw tussenkomst om deze kwestie te regelen.
Kopij van huidig schrijven richt ik aan de deskundige en aan advocaat tegenparty.
Hoogachtend
De Vrederechter.
De uitspraak van mijn zaak als eiser is nog in beraad, mag de vrederechter dit wel doen. Ik had niets van gegevens van de deskundige enkel zijn naam.
eind april 2012 werd door de vrederechter een plaatsbezoek bevolen in aanwezigheid van een expert.
Deze expert zou een factuur gestuurd hebben naar het adres van mijn advocaat mijn adres staat niet op de factuur, mijn advocaat had me gezegd dat ik de expert zou moeten betalen 150€ + BTW = 181.5€
Doch van de expert heb ik nooit iets vernomen en ook die factuur niet ontvangen zodat ik deze ook niet kon betalen.
Nu stuurd de vrederechter op officiele brief met loge van het vredegerecht een brief in drievoud naar de expert mijn advocaat en aan de advocaat van tegenparty met volgende tekst
Tijdens een plaatsbezoek op datum van heden deelde de deskundige mij mede dat ondanks rappel zijn kosten nog steeds niet werden vereffend.
Ik vind dit absoluut niet kunnen en doe dan ook een beroep op Uw tussenkomst om deze kwestie te regelen.
Kopij van huidig schrijven richt ik aan de deskundige en aan advocaat tegenparty.
Hoogachtend
De Vrederechter.
De uitspraak van mijn zaak als eiser is nog in beraad, mag de vrederechter dit wel doen. Ik had niets van gegevens van de deskundige enkel zijn naam.
Kennis is nog geen wijsheid, dit komt door de jaren.
Of deze factuur op een rechtmatige manier verstuurd is , kan ik niet antwoorden.
U dient echter dringend uw advocaat te interpelleren met de vraag hoe dat nu juist zit met die factuur , en hoe er moet gereageerd worden naar de vrederechter toe.
U mag uw zaak niet laten afhangen van dit ene factuurtje . Het is uw advocaat die u op de hoogte moet stellen , zoniet doet hij zijn werk niet naar behoren .
U dient echter dringend uw advocaat te interpelleren met de vraag hoe dat nu juist zit met die factuur , en hoe er moet gereageerd worden naar de vrederechter toe.
U mag uw zaak niet laten afhangen van dit ene factuurtje . Het is uw advocaat die u op de hoogte moet stellen , zoniet doet hij zijn werk niet naar behoren .
Wat een wet interessant maakt ,
is wat er in die wet , niet in staat .
is wat er in die wet , niet in staat .