verhuurde woning aankopen?

vraag123 · #1 , 26 jan 2012 17:34

Ik post hier de situatie eens om wat extra meningen te horen:

De woning die ik zou willen aankopen (bod is gegeven en aanvaard, maar kan nog geannuleerd worden indien we dit willen) is momenteel verhuurd. Bij de eventuele aankoop zijn we verplicht het bestaande huurcontract over te nemen van de eigenaar.

Nu had de makelaar ons verzekerd dat de huidige huurders 3 maand na verlijden van de akte van aankoop weg moesten zijn.
Nu heb ik het huurcontract ter inzage gekregen net voor het tekenen van de compromis en blijkt dat ze 6 maand opzegtermijn hebben. (dus ± 3-4 maand wachten tot de akte en 6 maand opzegtermijn = 10 maand verloren). Ondertussen huur ik zelf ook een woning.

Via de makelaar heb ik vernomen dat de huidige huurders (type: marginaal met kinderen) reeds een deurwaarder over de vloer gekregen hebben om de waarde van de inboedel op te nemen. Ik neem aan dat dit niet zonder reden gebeurd. De eigenaar van de woning leek ook net iets te gewillig om ons (laag) bod op de woning te aanvaarden (nadat zijn prijs al 20.000 euro gezakt na 3 weken te koop te staan).

Ik ga er nu bijna van uit dat ze in de schulden zitten en dat betaling van de huur een probleem zal worden in de toekomst (of reeds in het heden). De huurders hebben reeds een aantal pogingen gedaan om een ander huurhuis te betrekken, maar steeds werden ze geweigerd. (zal ook niet zonder reden zijn, misschien geen geld voor waarborg?)

Stel nu dat ik de woning koop. De huurders geraken niet aan een andere woning wegens geldgebrek en ik krijg geen huurgeld. Terwijl ik dan wel tegelijk een lening voor de woning en eigen huur moet betalen (pijnlijk!) Ze hebben 3 kinderen, dus zomaar op straat zetten lijkt me wel uitgesloten?

Indien dit voor de vrederechter komt en dit blijft aanslepen betaal ik me blauw. Wat is de worst-case scenario hier? Kan zo een rechtszaak jaren aanslepen of slechts maanden? Trek ik best het bod in of lijkt dit probleem toch best mee te vallen?

Winston · Een juridische oplossing. Voor elk probleem, voor iedereen!

Benieuwd naar jouw juridische opties? Winston begeleidt jou aan de geschikte oplossing. Klik hier om jouw situatie te beschrijven en we nemen binnen de 24 uur met jou contact op voor persoonlijke begeleiding

Vandebos · #2 , 26 jan 2012 17:44

Kijk eerst eens na of het contract werd geregistreerd of niet.

Bij niet registratie 3 maand opzeg indien u binnen de drie maand na het verlijden van de akte de opzeg betekent, anders effectief 6 maand.

Ongeacht de opzeg:

Indien de huurders niet betalen: 1 AS met oproep tot betalen binnen de 7 kalenderdagen na kennisname. Geld niet binnen? 2de AS met oproep tot betalen binnen de 7 kalenderdagen na kennisname met definitieve ingebrekestelling bij niet betaling. Geld niet binnen? Dagen voor vredegerecht wegens eenzijdig verbreken huurcontract door schuld huurder middels een verzoekschrift art 1344bis/ev Ger.W. in verzoekschrift toelating tot uitzetting binnen dertig dagen na betekenis vonnis en uitvoerbaarheid bij vonnis verzoeken.

Vandebos · #3 , 26 jan 2012 17:50

Worst case scenario sleept zo'n zaak 6 maand aan. U geeft de opzeg voor eigen bewoning onafhankelijk van of ze nu betalen of niet.

Betalen ze niet? ---> vrederechter die hen eventueel nog sneller dan het einde van het contract buiten kiepert. Niet respecteren van een contract kan ook een vrederechter niet door de beugel laten gaan.

Reclame

JohnD · #4 , 26 jan 2012 17:54

Het worst-case scenario dat wil u niet weten. Afblijven is mijn raad. Als er kinderen mee gemoeid zijn word plots iedereen heel toegeeflijk, en zeker magistraten. De theorie zoals door VDB geschetst klopt, maar de praktijk is anders wegens de kinderen. Euh ... en die 6m dat is dan wel vanaf het einde van de opzeg. En tegen 2013 kan er veel gebeuren.

vraag123 · #5 , 26 jan 2012 19:06

Het contract is in elk geval geregistreerd, dus 6 maand opzegtermijn.

Vandebos · #6 , 26 jan 2012 20:04

Bij wanbetaling gecombineerd met een opzeg voor eigen bewoning heeft een vrederechter geen manoeuvreerruimte, noch in theorie nog in praktijk. De slimme eigenaar stapt naar het vredegerecht met een verzoekschrift dat beide horens aanpakt:

De wanbetaling wordt aangepakt met uitzetting of aflossing per maand waarbij de verhuurder bij vonnis bekomt dat hij gerechtigd is om bij niet respecteren van de afbetalingen onmiddellijk over te gaan tot uitzetting.

De verhuurder bekomt bij vonnis dat hij gerechtigd is op het einde van de opzeg voor eigen bewoning het recht heeft uitzetting te laten plaatsvinden mocht blijken dat het pand onrechtig door hen bezet wordt.

In feite zou je in dergelijke situatie niet liever vragen dan om een maand niet betaald te worden. Als eigenaar kan je dan perfect weerspannigheid en opzettelijk niet betalen vanwege de opzeg aanhalen. Laat ze zich daar maar eens uit praten...

Kinderen aanhalen in dergelijke situatie is een ideale reden om de vrederechter nog eens te wijzen op het feit dat voor de tegenpartij alles goed is hun gedrag te verklaren en emotionele chantage te plegen. Been there, done that. Meerdere malen.

mava105 · #7 , 26 jan 2012 20:15

. Afblijven is mijn raad. Als er kinderen mee gemoeid zijn word plots iedereen heel toegeeflijk, en zeker magistraten. .

Zal van de vrederechter afhangen. Heb hier in Leuven, voor mijn werkgever, een gezin met 6 (zes) kinderen door de deurwaarder aan de deur weten zetten. Volgens diezelfde deurwaarder was het al de 3de keer dat hij die mensen ergens moest uitdrijven. Ze kwamen er goed voor,huurden telkens weer een huis, betaalden waarborg en 1ste maand huur, en dan niets meer. Tegen dat ze werden uitgedreven hadden ze alweer 10 à 12 maanden gratis gewoond. En hop, op naar de volgende woonst. Hun meubels kochten ze telkenmale in de veilingzaal van de deurwaarders, inbegrepen het speelgoed voor de kinderen.

JohnD · #8 , 26 jan 2012 22:18

. Afblijven is mijn raad. Als er kinderen mee gemoeid zijn word plots iedereen heel toegeeflijk, en zeker magistraten. .
Zal van de vrederechter afhangen. Heb hier in Leuven, voor mijn werkgever, een gezin met 6 (zes) kinderen door de deurwaarder aan de deur weten zetten. Volgens diezelfde deurwaarder was het al de 3de keer dat hij die mensen ergens moest uitdrijven. Ze kwamen er goed voor,huurden telkens weer een huis, betaalden waarborg en 1ste maand huur, en dan niets meer. Tegen dat ze werden uitgedreven hadden ze alweer 10 à 12 maanden gratis gewoond. En hop, op naar de volgende woonst. Hun meubels kochten ze telkenmale in de veilingzaal van de deurwaarders, inbegrepen het speelgoed voor de kinderen.

- Het zal ondertussen stilaan wel duidelijk zijn voor de aandachtige lezer dat ik het niet zo begrepen heb op die vrederechters (toegegeven mijn ervaring beperkt zich tot een kanton), die me genoopt hebben om reeds een aantal malen in beroep te gaan wegens zeer amateuristische uitspraken die nergens op slaan. Dus ja, het zal idd. van de vrederechter afhangen die zowat de tiran kan uithangen in zijn baronie. Ontoelaatbare toestanden in feite.
- Dat gezin met die 6 kinderen wel zo'n mensen daar scheelt iets mee in de bovenkamer uiteraard, zoals konijnen maar voor de productie zorgen terwijl we al met 7 miljard zitten ! En dan nog problemen scheppen voor verhuurders en de maatschappij. Onverantwoord. Je zou als verhuurder er voor minder de brui aan geven.