Nieuwe huurder tijdens opzegtermijn

[SkitSoy]

Het huurcontract van 9 jaar werd opgezegd tijdens het eerste jaar. De opzeggingstermijn bedraagt dus 3 maanden, de forfaitaire vergoeding 3 maanden.

Tijdens de tweede maand van de opzegtermijn is een nieuwe huurder kunnen intrekken. Is de vorige huurder dan nog de resterende vergoedingen ter opzeg verschuldigd?

[Vandebos]

Als het huurcontract werd beëindigd tijdens het het eerste jaar (datum waarop de oude huurder het pand heeft verlaten) heeft de verhuurder recht op 3 maanden huur schadevergoeding, tenzij huurder en verhuurder schriftelijk anders zijn overeengekomen.

[SkitSoy]

Dus int de verhuurder op die manier eigenlijk twee keer voor de resterende opzegmaanden?

[Turaki]

Zolang u huurt, dus de opzegtermijn niet verlopen is, kan de verhuurder niet aan iemand anders verhuren. U bent namelijk nog de huurder, en heeft recht op het gebruik van het pand.
De opzegvergoeding moet u wel betalen.

[SkitSoy]

De huurder is in dit geval zelf vertrokken uit het pand tijdens de opzegtermijn.

Ik besluit dat de vroegere huurder opzegvergoeding en de forfaitaire vergoeding van 3 maanden verschuldigd is, ook al ondervindt de verhuurder geen schade doordat meteen een nieuwe huurder is ingetrokken?

[Turaki]

Forfetaire vergoeding van 3 maanden ligt in de wet vast, en dient voor de verhuurder om kosten zoektocht nieuwe huurder te vergoeden. Soms is dit genoeg, soms niet (bij langere termijn bv).
Huurcontract loopt ten einde bij einde opzegtermijn, of bij vroeger vertrek huurder mits onderling akkoord. Hierna is geen huur meer verschuldigd, en kan verhuurder aan iemand anders verhuren.

[Vandebos]

De opzegvergoeding is onbetwistbaar.

De huur is een andere zaak. Als de huurder reeds uit het pand vertrokken en de verhuurder heeft een andere huurder het pand laten betrekken, dan zal de verhuurder enkel het huurgeld van de nieuwe huurder kunnen innen. Door een nieuwe huurder in het pand toe te laten zonder vonnis rechtbank heeft de verhuurder immers impliciet het verkorten van de wettelijke opzeggingstermijn aanvaard.

[scorpioen]

Over de forfaitaire vergoeding van drie maanden huur bestaat geen discussie.

Anders is het wat betreft de opzegvergoeding. Er werd geoordeeld

Rb. Brussel 2 februari 1998 T. Vred. 1999, 60, noot SNAET, S..

De huurder kan een huurovereenkomst die onder toepassing valt van de Huurwet 1991 op ieder tijdstip beëindigen met inachtneming van een opzeggingstermijn van drie maanden (art. 3, par. 5 Huurwet 1991).

Heeft de huurder de woning verlaten zonder opzegging of met een kortere opzeggingstermijn dan deze wettelijke opzeggingstermijn, dan zal de verhuurder recht hebben op een vervangende vergoeding.

In die omstandigheden doet het opnieuw verhuren aan derden door de verhuurder tijdens de periode dat de opzeggingstermijn normaal gezien zou lopen indien de huurder conform art. 3, par. 5 Huurwet 1991 had gehandeld, geen afbreuk aan de vervangende schadevergoeding die de vroegere huurder verschuldigd is.

Alles hangt af van de feitelijke omstandigheden en onder meer welke opzegtermijn heeft de huurder in zijn opzegbrief vermeld. Als de huurder een opzegtermijn van drie maanden vermeldt, en partijen daarna in onderling akkoord beslissen op een vroegere datum een einde te maken aan de huurovereenkomst is geen vervangende schadevergoeding (opzegvergoeding gelijk aan de nog te respecteren opzegtermijn) verschuldigd. Als de huurder van in het begin een onvoldoende opzegtermijn vermeldt (hij schrijft vandaag dat de huur zal eindigen op 30 april) is de opzegvergoeding wel verschuldigd. Moeilijker wordt het als de huurder een opzegtermijn van drie maanden vermeldt en de sleutels daarna voor het einde van de opzegtermijn aan de verhuurder overhandigd worden. Is er dan een onderling akkoord om de huur vervroegd te beëindigen? Is de huur beëindigd ingevolge beslissing van de huurder die de opzegtermijn niet wil uitdoen? In het eerste geval is de opzegvergoeding niet verschuldigd, in het tweede geval wel.

Ik heb het al meegemaakt dat de vrederechter besliste dat de verhuurder, door de sleutels zonder enig voorbehoud te aanvaarden, akkoord ging met de korte opzegtermijn die de huurder gegeven had, en dat geen opzegvergoeding verschuldigd was. M.i. ten onrechte. Dit vonnis werd in graad van beroep door de rechtbank van eerste aanleg hervormd, de huurder werd veroordeeld tot betaling van een opzegvergoeding. Ik vind het vonnis nu niet meer terug ...

[SkitSoy]

U bent allen hartelijk bedankt voor uw heldere antwoorden!

[pjeeroo]

@scorpioen
Zonder afbreuk te willen doen aan uw antwoord, kleine opmerking mbt bewoording.
a) vergoeding voor vroegtijdige opzegging: dit is volgens mij van toepassing bij 9-jarige huurcontracten voor hoofdbewoning indien de huurder het contract beëindigt in de eerste 3 jaren (en bedraagt in het 1ste jaar 3 maanden huur, 2 maanden in het 2de jr en 1 maand in het 3de jr)
b) opzegtermijn: dit is de periode tussen de opzegging zelf en het einde der huurovereenkomst, gewoonlijk 3 maanden; in die opzeggingsperiode moet mijn inziens de huur gewoon verder betaald worden (tenzij partijen anders overeenkomen) en spreekt men denk ik beter niet van opzegvergoeding of schadevergoeding
Indien andere meningen, dan verneem ik dit graag.

[scorpioen]

Wat indien de huurder geen, of een onvoldoende opzegtermijn, respecteert?

In dat geval heeft de de verhuurder volgens de mij bekende rechtsleer en rechtspraak (zie het door mij geciteerde vonnis van de rechtbank van eerste aanleg Brussel) recht op een "vervangende vergoeding".

[Vandebos]

Dat is een situatie die ik in de praktijk nog niet ben tegen gekomen, maar het lijkt me logisch. Anders staat het de huurder immers vrij de opzegtermijn al of niet te respecteren.

[Turaki]

Daar de verhuurder in dit geval al een nieuwe huurder heeft, die erin kon voor het einde van de opzegtermijn, lijkt het mij dat dit in onderling overleg plaatsvond. Indien de verhuurder niet akkoord ging, hoe kon hij dan al verhuren?

[pjeeroo]

Wat indien de huurder geen, of een onvoldoende opzegtermijn, respecteert?

In dat geval heeft de de verhuurder volgens de mij bekende rechtsleer en rechtspraak (zie het door mij geciteerde vonnis van de rechtbank van eerste aanleg Brussel) recht op een "vervangende vergoeding".

Indien de huurder tijdens de opzegtermijn de huur verder blijft betalen is er geen probleem, ook al verblijft de huurder niet meer in het pand.
Ik ga er van uit dat "het niet respecteren van de opzegtermijn" wil zeggen dat de huurder geen huur meer betaalt tijdens de opzegtermijn. In dat geval kan de verhuurder deze huurgelden opeisen en in die optiek dient mijn inziens het geciteerde vonnis geïnterpreteerd te worden.
Maw volgens mij is de betaling der huurgelden gedurende de opzegtermijn van belang; of de huurder dan die termijn al dan niet in het pand verblijft speelt weinig rol.

Anderzijds, indien de verhuurder opnieuw zou verhuren tijdens de opzegtermijn (omdat de vorige huurder het pand reeds heeft verlaten) dan treed ik Turaki bij dat dit in onderling overleg zal zijn. Praktisch moet er dan al sleuteloverdracht gedaan zijn met de huurder die het pand heeft verlaten, wat volgens mij een akkoord van verhuurder inhoudt met het inkorten van de opzeggingsperiode. In dat geval kan verhuurder enkel huurgeld van de nieuwe huurder krijgen (zoals ook Vandebos stelt).
Weliswaar lijkt het erop dat het geciteerde vonnis dit anders aangeeft, maar ik denk dat dit eerder uitzonderlijk is.

[scorpioen]

In de praktijk komt het volgende toch regelmatig voor.

Huurder schrijft vandaag 24 april: ik zeg de huur op, tegen 31 mei ben ik weg.
Hij vraagt plaatsbeschrijving op te maken op 31 mei. Eigenaar doet dit en aanvaardt de sleutels.

De eigenaar doet er dan best aan de sleutels te aanvaarden onder alle voorbehoud, en de huurwaarborg niet vrij te geven, en bij de plaatsbeschrijving voorbehoud te maken m.b.t. de te korte opzegtermijn.

De huur is dan beëindigd op 31 mei ingevolgde de gegeven opzegging, de eigenaar zal recht hebben op twee maanden opzeggingsvergoeding. Ik denk dat daar weinig discussie over kan bestaan. De eigenaar kan vanaf 1 juni opnieuw verhuren en toch twee maanden opzeggingsvergoeding vorderen.

Discussie komt er meestal als de eigenaar de sleutels aanvaardt zonder voorbehoud te maken of de huurwaarborg vrijgeeft. Is hij dan akkoord gaan met de te korte opzegtermijn? Heeft hij afstand gedaan van zijn recht op een opzeggingsvergoeding? Die vragen worden door de rechters niet altijd op dezelfde manier beantwoord. Men moet dan met alle concrete omstandigheden rekening houden.