3. Aansprakelijkheid en vrijwaringsplicht
3.1 Artikel 1643 B.W. dat als uitgangspunt - en als rechtsgrond in de dagvaarding- wordt geduid, luidt als volgt:
“Hij (de verkoper) moet instaan voor de verborgen gebreken, zelfs wanneer hij die niet gekend heeft, tenzij hij in dat geval bedongen heeft dat hij tot geen vrijwaring zal zijn gehouden.”
3.2 Dit rechtsprincipe dient derhalve in concreto getoetst aan huidige betwisting.
Het Hof – dat zich meent te kunnen aansluiten bij de visie van de gerechtsdeskundige
wat betreft de aard en de kennis van het gebrek – is van oordeel dat geen bewijs voorligt dat verkopers (gespecialiseerde) kennis hadden van de aanwezigheid van huiszwam (cfr. punt 4.2.2. expertiseverslag).
Kwade trouw mag nooit worden verondersteld en het feit dat de verkopers zich na de uitvoering van de gevelwerken, uitgevoerd door een gespecialiseerde gevelrenovatiefirma,
niet verder lieten bijstaan door een deskundige (bijvoorbeeld een architect) om na te gaan in welke mate het vochtprobleem oppervlakkig was dan wel een andere oorzaak had of gevolg kon genereren, zij het op lange termijn, is niet relevant te noemen. Het is aannemelijk dat de verkopers, niet bekend met dergelijke fenomenen die overigens geen gemeengoed zijn noch van algemene bekendheid, niet wisten/konden weten dat het vochtprobleem andere dieper
liggende oorzaken zou verbergen of zelf de stimulator van de groei van huiszwam zou
zijn.
De verkopers zijn naar het oordeel van het hof allerminst aansprakelijk wegens het
niet beroep doen op een eigen deskundige, terwijl zij toch hebben getracht hun zichtbaar
vochtprobleem op te lossen, ook al zijn zij hierin -zoals achteraf gebleken- slechts
deels geslaagd, wellicht door een onvoldoende informatie, kennis of ervaring in hoofde van de zogenaamd gespecialiseerde firma.
3.3. De vrijwaringsplicht in hoofde van de verkopers overeenkomstig art. 1643 B.W. dient volgens het Hof in casu onverkort behouden als rechtsprincipe en de verkopers kunnen zich hiervan alleen bevrijden door de bewijslevering dat zij het verborgen gebrek niet kenden.
Dit bewijs is ten deze voldoende geleverd.
Ondanks de renovatiewerken uitgevoerd aan de zijgevel in 1995 – dit is enkele jaren
vooraleer de koopakte werd verleden – is dit in hoofde van een “gemiddeld burger” op
zich geen voldoende reden om te veronderstellen dat er een diepere oorzaak was van
de vochtigheidsproblematiek. Deze gemiddelde burger dient inderdaad niet een hogere
voorzichtigheid aan de dag te leggen dan nodig met de kennis waarover hij beschikt,
nu hij niet geacht moet worden specialist terzake te zijn en evenmin professioneel
verkoper is.
Het vervangen van enkele planken van de plankenvloer op de eerste verdieping is geen voldoende reden om hierop de hypothese te stoelen dat er kennis aanwezig was van huiszwam, nu deze inderdaad ook niet werd ontdekt door de professionele gevelrenovatie-
firma, die veeleer dan haar opdrachtgevers verondersteld dient te worden dit verschijnsel te onderkennen, te analyseren en te melden.
[...]
3.5. Gegeven deze feitelijke overwegingen, moet het Hof tot de conclusie komen dat
het bevrijdingsbeding inderdaad onverkort geldig is ten aanzien van de kopers.
Een loutere hypothese mag inderdaad niet gelden als een voldoende reden tot ontslag
van de wettelijk vastgelegde vrijwaringsplicht in hoofde van de verkopers van een
pand. Deze moeten deze plicht honoreren, maar kunnen zich op rechtsgeldige wijze
bevrijden door een -weliswaar restrictief te interpreteren vrijwaringsclausule, wat ten
deze ook gebeurde.
De erkenning van de tegenstelbaarheid van deze exoneratieclausule aan de kopers (huidige geïntimeerden) brengt noodzakelijkerwijze met zich dat zij niet gehouden zijn tot vergoeding van kosten voor herstel wegens een door hen niet (minstens onvoldoende) gekend verborgen gebrek.