Verbreking huurcontract via mail

IRobbe
Topic Starter
Berichten: 3
Juridisch actief: Nee

Verbreking huurcontract via mail

#1 , 01 aug 2020 22:40

Achtergrondinformatie:
Mijn grootmoeder was niet meer zelfredzaam en woonde sinds oktober 2018 in een woonzorgcentrum. Haar huis wordt sinds 1 november 2018 verhuurd aan een koppel uit het buitenland, dat voor hun job een huis in België zocht. Deze huurders zijn aangebracht door een immobiliënkantoor dat mijn broer en ik onder de arm genomen hebben. Wij zijn namelijk niet vertrouwd met alle regelgeving.

Na overleg met de huurders is de huurovereenkomst van lange duur een jaar later omgezet naar een huurovereenkomst van korte duur, met ingang van 1 november 2019 (einddatum 1 november 2020).

Belangrijk om weten: mijn broer en ik hadden het huurcontract niet geregistreerd; we dachten dat het immokantoor dit gedaan had. Intussen is dit wel geregeld, mits de betaling van de boete van 25 euro. Het huurcontract is door ons op 4 juli geregistreerd.

Situatie:
Onlangs is onze grootmoeder overleden. Mijn broer en ik wilden het huis verder blijven verhuren aan de huidige verhuurders. Maar de huurders, die overigens hun domicilie niet op het adres van onze grootmoeder gezet hebben, wensen nu de woning vroegtijdig te verlaten.

Eind juni ontvingen we een e-mail, waarin aangegeven wordt dat ze de woning in augustus zullen verlaten. Ze willen vanaf september geen huur meer betalen. Wij hebben niet gereageerd op deze mail en kregen deze vervolgens begin juli per aangetekend schrijven. Daarin wordt verduidelijkt dat de mail als bewijs van opzegging geldt.
Intussen hebben we in de woning ook gezien dat er twee eiken deuren zomaar overschilderd zijn.

Vragen:
    1. Telt de mail als bewijs van opzegging of is het het aangetekend schrijven? De datum is van belang voor mijn volgende vragen, omdat de huurovereenkomst (pas) tussen de ontvangst van de mail en het AS geregistreerd is. Als de datum van de mail geldt, dan zorgt de niet-tijdige registratie ervoor dat er geen opzegtermijn en -vergoeding verschuldigd is, is het niet?
    In het andere geval heb ik nog een aantal vragen:
      2. Moeten de huurders een opzegvergoeding betalen van 1 maand (opzeg tijdens 2de jaar), tenzij de opzegtermijn en -vergoeding wegvallen door de huurovereenkomst te laat te registeren (ook al is dit nu wel in orde)?
        3. Moeten de huurders het huurgeld voor de volledige periode, dus tot en met november 2020, betalen of geldt dit enkel voor de opzegtermijn (van 3 maanden?)? Of moeten ze zelfs helemaal niets betalen?
          4. Gaat de opzegtermijn in op 01.08.2020, aangezien wij het aangetekend schrijven pas begin juli ontvingen, of op 01.07.2020, omdat de mail op 30.06.2020 juni verzonden is?
            5. Maken we aanspraak op de huurwaarborg om de veroorzaakte schade door het overschilderen van de eiken deuren te compenseren?

            Mijn broer en ik zitten met de handen in het haar. Kunnen jullie ons helpen?

            think
            Berichten: 187
            Juridisch actief: Nee

            #2 , 02 aug 2020 08:41

            Er is geen vormgeving voor de opzeg van een huurcontract, dat kan via sms, e-mail, brief, of aangetekende zending enz..
            Gezien de opzeg gebeurd einde juni per e-mail en toen het contract niet geregistreerd was, hebben de huurders een rechtsgeldige opzeg gegeven.
            De wet bepaald immers dat bij de opzeg van een niet geregistreerd woninghuur contract, ---geen opzegtermijn of opzegvergoeding verschuldigd is

            bosprocureur
            Berichten: 5048

            #3 , 02 aug 2020 08:59

            Bent u in het bezit van een gedetailleerde beschrijving van het huis bij begin huur, ondertekend door de huurders ?

            Reclame

            Blaatpraat
            Berichten: 3276

            #4 , 02 aug 2020 11:10

              1. Telt de mail als bewijs van opzegging of is het het aangetekend schrijven? De datum is van belang voor mijn volgende vragen, omdat de huurovereenkomst (pas) tussen de ontvangst van de mail en het AS geregistreerd is. Als de datum van de mail geldt, dan zorgt de niet-tijdige registratie ervoor dat er geen opzegtermijn en -vergoeding verschuldigd is, is het niet?
              In het andere geval heb ik nog een aantal vragen:
              Mail telt... maar het probleem zit hem in de bewijslast.
              De huurder moet bewijzen dat de mail effectief ontvangen is door de verhuurder (u dus). Zolang u er niet op reageert, kan deze dit niet.
              Als u kwaadwillig bent, en zegt dat u nooit een opzeg per mail ontvangen heeft, is dat hun probleem dus.
              Maar opzeg per mail is dus wel toegelaten.
                2. Moeten de huurders een opzegvergoeding betalen van 1 maand (opzeg tijdens 2de jaar), tenzij de opzegtermijn en -vergoeding wegvallen door de huurovereenkomst te laat te registeren (ook al is dit nu wel in orde)?
                Geen registratie op moment van de opzeg (ik reken de mail hier dus): opzeg naar keuze en geen vergoeding.
                Als u de AS rekent: Opzeg gaat in op 1 augustus, eindigt 31 oktober, geen vergoeding wegens opzeg tegen het einde van de verhuurperiode.
                  3. Moeten de huurders het huurgeld voor de volledige periode, dus tot en met november 2020, betalen of geldt dit enkel voor de opzegtermijn (van 3 maanden?)? Of moeten ze zelfs helemaal niets betalen?
                  Tijdens de opzeg moeten de huurders blijven betalen.
                    4. Gaat de opzegtermijn in op 01.08.2020, aangezien wij het aangetekend schrijven pas begin juli ontvingen, of op 01.07.2020, omdat de mail op 30.06.2020 juni verzonden is?
                    Zie puntje 1.
                    Bij AS: vanaf 1 augustus.
                    Bij mail: vanaf de dag dat zij kiezen (wegens geen registratie).
                      5. Maken we aanspraak op de huurwaarborg om de veroorzaakte schade door het overschilderen van de eiken deuren te compenseren?
                      Kunt u dit bewijzen?
                      Met andere woorden: is er een ingaande plaatsbeschrijving?

                      think
                      Berichten: 187
                      Juridisch actief: Nee

                      #5 , 02 aug 2020 11:52

                      Content nu mijnheer Blaatpraat. Proficiat om mensen ideeën aan te praten waar de gevolgen indien hun opzet mislukt nog zwaarder zullen doorwegen. Een email die niet ontvangen is door de bestemmeling keert toch terug is het niet?
                      Probeer maar eens een email met leesbevestiging te ontkennen. En e-mail verkeer kan opgevraagd worden.

                      Art. 2281 BWB
                      De wetgever voegde in 2000 een artikel 2281 toe aan het Burgerlijk Wetboek (Lexicon: Art. 2281 BWB) betreffende de waarde van kennisgevingen per e-mail.
                      Overeenkomstig deze bepaling kan een kennisgeving per e-mail gelijk worden gesteld aan een schriftelijke kennisgeving, zelfs indien deze geen handtekening bevat voor zover tenminste de geadresseerde niet om deze handtekening gevraagd heeft of de geadresseerde er wel om vroeg en de kennisgever zonder onnodig uitstel een origineel ondertekend exemplaar heeft nagezonden. Dergelijke kennisgeving heeft dan uitwerking vanaf de ontvangst van de e-mail door de bestemmeling. Gebruik maken van een ontvangstbevestiging lijkt hierbij zeker nuttig. Kortom, correspondentie per e-mail hoeft niet minderwaardig te zijn t.o.v. deze per brief. De hamvraag blijft deze naar het moment van ontvangst, wat evenwel bij een gewone brief niet anders is.

                      mava105
                      Berichten: 19562
                      Juridisch actief: Nee
                      Locatie: Regio Leuven

                      #6 , 02 aug 2020 12:30

                      Is best mogelijk. Ik kan al 14 dagen bijna geen mails meer ontvangen. Soms komen ze onmiddellijk binnen in mijn outlook, maar meerdere keren duurt het een paar uurtjes, soms zelf eens 24 uur, en ook al meer dan 2 dagen. Heb al gezocht naar de oorzaak, maar blijkbaar kan niemand mij helpen (ook niet Microsoft of Outlook zelf) Ik heb wel een tussenoplossing gevonden, maar dan moet ik telkenmale naar mijn mailbox van Telenet, maar dat is soms een omslachtige tussen oplossing. Dus best mogelijk dat ik een paar mails verloren ben. (waaronder mogelijks een opzeg van huur van ik weet niet wie)

                      IRobbe
                      Topic Starter
                      Berichten: 3
                      Juridisch actief: Nee

                      #7 , 02 aug 2020 15:14

                      Bedankt voor jullie reacties!
                      Het wordt dus nog een delicate zaak van welke verzenddatum telt. Telt de datum van de mail, dan is het natuurlijk in mijn nadeel...
                      Bent u in het bezit van een gedetailleerde beschrijving van het huis bij begin huur, ondertekend door de huurders ?
                      Kunt u dit bewijzen? Met andere woorden: is er een ingaande plaatsbeschrijving?
                      Ja, er is een plaatsbeschrijving met foto's, ondertekend door de huurders.
                      Eiken deuren krijg je nooit meer in de originele staat.
                      Ook de tegels van de twee badkamers zijn zomaar overschilderd.
                      Kan ik de volledige waarborg hiervoor gebruiken?

                      scorpioen
                      Berichten: 8776
                      Juridisch actief: Nee

                      #8 , 02 aug 2020 16:30

                      Het wordt dus nog een delicate zaak van welke verzenddatum telt.
                      De e-mail. Dat is toch duidelijk.
                      Tenzij u wil gaan liegen en betwisten dat u die ontvangen hebt.
                      Dat zal hoe dan ook vrij ongeloofwaardig overkomen als u dat gaat doen één maand nadat u de e-mail per aangetekend schrijven werd toegestuurd.
                      Meer dan veertig jaar ervaring als jurist.

                      CityBird
                      Berichten: 475

                      #9 , 02 aug 2020 16:57

                      Het wordt dus nog een delicate zaak van welke verzenddatum telt.
                      Liegen is inderdaad een delicate zaak.
                      Kan ik de volledige waarborg hiervoor gebruiken?
                      Je kan de werkelijke kosten voor herstelling inbrengen, dit kan meer of minder zijn

                      think
                      Berichten: 187
                      Juridisch actief: Nee

                      #10 , 02 aug 2020 17:34

                      Is best mogelijk. Ik kan al 14 dagen bijna geen mails meer ontvangen. Soms komen ze onmiddellijk binnen in mijn outlook, maar meerdere keren duurt het een paar uurtjes, soms zelf eens 24 uur, en ook al meer dan 2 dagen. Heb al gezocht naar de oorzaak, maar blijkbaar kan niemand mij helpen (ook niet Microsoft of Outlook zelf) Ik heb wel een tussenoplossing gevonden, maar dan moet ik telkenmale naar mijn mailbox van Telenet, maar dat is soms een omslachtige tussen oplossing. Dus best mogelijk dat ik een paar mails verloren ben. (waaronder mogelijks een opzeg van huur van ik weet niet wie)
                      Beste Mava105, kan best zijn, maar voor dat probleem moet je niet bij outlook of bij Microsoft zijn. De boosdoener is hier die met dat gele icoontje en ik spreek uit ervaring, een van de redenen waarom ik overgestapt ben. Maar om op de feiten terug te komen een e-mail die niet bezorgd kan worden keert terug.
                      U verwijst zelf naar het feit dat u een tussenoplossing gevonden hebt door naar de mailbox van Telenet te gaan, dat toont dan toch aan dat u de e-mail ontvangen hebt, niet?

                      mava105
                      Berichten: 19562
                      Juridisch actief: Nee
                      Locatie: Regio Leuven

                      #11 , 02 aug 2020 20:04

                      een e-mail die niet bezorgd kan worden keert terug.
                      U verwijst zelf naar het feit dat u een tussenoplossing gevonden hebt door naar de mailbox van Telenet te gaan, dat toont dan toch aan dat u de e-mail ontvangen hebt, niet?
                      Heb het uitgetest met mijn zoon. Hij verstuurde mij meerdere mails en die kwamen NIET terug bij de afzender. Als ik dus een opzeg moest ontvangen zou ik die niet ontvangen hebben, terwijl de afzender wel een bewijs van verzending heeft.
                      Het probleem ligt NIET bij Telenet, maar bij Microsoft. Hebben ze trouwens zelf bevestig op mail. Ze zijn nog steeds aan het onderzoeken wat er scheelt

                      Blaatpraat
                      Berichten: 3276

                      #12 , 02 aug 2020 23:06

                      Een email die niet ontvangen is door de bestemmeling keert toch terug is het niet?
                      Nee. En dit zou zelfs niet mogen.
                      Als dit wel het geval is, heeft de serverbeheerder van het ontvangende domein zijn zaken niet op orde; kans is dan zelfs groot dat die server op meerdere spamlijsten terecht zal komen.

                      En daarnaast: een email mag er gerust een aantal dagen over doen om afgeleverd te geraken.
                      De standaard laat 2 dagen toe, als ik mij niet vergis.
                      Opnieuw: dit wordt aan de serverkant beheerd, als gebruiker heb je hier geen controle over.
                      Probeer maar eens een email met leesbevestiging te ontkennen.
                      Een leesbevestiging is niets waard.
                      Als er bij mij een mail toekomt die dat zou vragen, krijgt de zender geen automatisch antwoord van mij zelfs.
                      En e-mail verkeer kan opgevraagd worden.
                      Zeg mij gerust waar, behalve bij de ontvanger (die zo'n berichten natuurlijk kan wissen).

                      Maar goed, zoals ik zei: dit is als TS kwaadwillig is.
                      Iets dat we dan niet gaan ondersteunen hier natuurlijk, maar zo is zijn vraag wel beantwoord, en is er een referentie voor andere lezers die het zich afvragen waarom een registratie wel van belang is.
                      Ik haal hiermee ook aan dat het, in het geval je zou huren, het je nog moeilijk kan gemaakt worden voor de bewijslast.
                      Kortweg: een AS is en blijft de aangewezen methode als je wilt opzeggen, ook al is een mail toegelaten.

                      NatD
                      Berichten: 168
                      Juridisch actief: Nee

                      #13 , 02 aug 2020 23:50

                      Daarbij zal geen vrederechter geloven dat er geen mail gestuurd is, of dat je die niet gelezen hebt. Toch maar snel even het huurcontract laten registreren op 4 juli nadat de mail verstuurd werd einde juni . Zal inderdaad heel ongeloofwaardig overkomen.

                      En je zegt dat de aangetekende brief begin juli toegekomen is, op welke datum is die toegekomen? Of beter gezegd, op welke datum is die verzonden, want het is de datum van verzending die telt, en als dat voor 4 juli is, is het sowieso voor de registratie ...

                      Voor de rest, zie antwoorden hierboven.

                      NatD
                      Berichten: 168
                      Juridisch actief: Nee

                      #14 , 03 aug 2020 03:13

                      Daarbij zal geen vrederechter geloven dat er geen mail gestuurd is, of dat je die niet gelezen hebt. Toch maar snel even het huurcontract laten registreren op 4 juli nadat de mail verstuurd werd einde juni . Zal inderdaad heel ongeloofwaardig overkomen.

                      En je zegt dat de aangetekende brief begin juli toegekomen is, op welke datum is die toegekomen? Of beter gezegd, op welke datum is die verzonden, want het is de datum van verzending die telt, en als dat voor 4 juli is, is het sowieso voor de registratie ...

                      Voor de rest, zie antwoorden hierboven.
                      Ik zal mezelf maar verbeteren: het is niet de datum van verzending die telt, maar de datum dat de aangetekende brief aangeboden is. Niettegenstaande dat geldt nog steeds de vraag: wanneer is de brief aangeboden?

                      IRobbe
                      Topic Starter
                      Berichten: 3
                      Juridisch actief: Nee

                      #15 , 05 aug 2020 09:06

                      En je zegt dat de aangetekende brief begin juli toegekomen is, op welke datum is die toegekomen? Of beter gezegd, op welke datum is die verzonden, want het is de datum van verzending die telt, en als dat voor 4 juli is, is het sowieso voor de registratie ...
                      Ik zal mezelf maar verbeteren: het is niet de datum van verzending die telt, maar de datum dat de aangetekende brief aangeboden is. Niettegenstaande dat geldt nog steeds de vraag: wanneer is de brief aangeboden?
                      Het AS is op 30 juli verzonden. Ik dacht altijd dat het de poststempel met de datum op de envelop was die de bewijskracht draagt?

                      Terug naar “Huren”