Wat te doen bij verborgen gebrek bij aankoop appartment??

[Michael.michael]

Hallo iedereen,

Kan iemand mss mij een advies geven:

Vorige jaar in juni hebben we een appartment gekocht. Alle muren waren herschilderd en in de 2 slaapkamers en de gang was er een nieuwe valse plafond gemonteerd.

Deze jaar in februari begon die valse plafond, in 1 van de slaapkamers, krom te trekken en er lekte water langs de muur.

Sindycus heeft iemand van de waterlekdetectie laten komen. Hun conclusie : lek terras bovenbuur.

Ik heb zelf die valse plafond eraf gedaan en wat bleek: het nieuwe valse plafond was gewoon gemonteerd op oude valse plafond. En die oude valse plafond was vol met schimmel en stonk. En in de originele plafond waren er barsten via de welke het water aan het lekken was. Ik heb een aannemer laten komen en die zei dat die barst in de originele plafond al een jaar of 4-5 is. Ik heb daar foto's van genomen.

Ik heb dat aan de vorige eigenaar gemeld, ze zegt dat ze van nieks afweet en dat het mss haar laatste huurder was die dat heeft gedaan zonder het aan haar te zeggen... Volgens mij is dat een verborgen gebrek??

Sindycus stelt nu voor om alle terrassen te renoveren ( 4 terrassen) voor 25000 euro. Ik heb daar het geld niet voor op het moment. Ook door de coronacrisis heeft mijn vrouw geen werk op het moment.

Kan iemand mij een advies geven, hoe kan ik deze situatie aanpakken?

Alvast bedankt,
Michel

[Thomas Morus]

De principes zijn:
-Indien het privatief van de bovenbuur hiervoor verantwoordelijk is moet hij uw schade vergoeden.
-Indien de schade werd veroorzaakt door een gebrek aan de gemene delen dan is de VME verantwoordelijk.
-Het is mogelijk dat de gevolgschade aan uw appartement door de blokpolisverzekering is gedekt. Na te gaan.

Alleszins hebt u recht op schadevergoeding voor de schade in uw appartement welke een gevolg is van een lek buiten uw appartement. Maar u kunt de vorige eigenaar niet verantwoordelijk stellen voor een (verborgen) gebrek aan het terras (ik denk eerder dat het een balkon is) van een andere eigenaar.

Ook een algemene terrasrenovatie die eerst na de aankoop wordt beslist door de VME kunt u niet als een verborgen gebrek inroepen. Betonstructuur en waterdichting behoren bijna altijd tot de gemene delen. Indien de VME beslist over te gaan tot terrasrenovatie bent u verplicht uw aandeel in die kosten te betalen.

Dat er eerst na 9 maanden water door het plafond is beginnen te lekken wijst er op dat het probleem bij aankoop nog niet aanwezig was.

[Michael.michael]

Thomas, dank u wel voor het antwoord.

En kan ik aan haar verantwoordelijk stellen voor het verbergen van oude valse beschimmelde plafond met nieuwe? ze heeft zelfs de moeite niet gedaan om het juist te repareren, echt letterlijk oude valse plafond vol met schimmel heeft ze laten zitten en daarop gewoon nieuw valse plafond. Dus eigenlijk heeft ze dat verborgen? Uiteraard als ik bij aankoop die oude valse plafond vol schimmel zou zien, dan zou ik die appartment niet kopen. En we gebruiken die slaapkamer niet, die staat leeg, door de schimmelstank...
Ik denk dat het voor die 9 maanden ook aan het lekken was, alleen hebben ze die nieuw plafond zo hard afgeplakt met die plintussen, dat die plintussen al het water tegengehouden hebben.
Dus om samen te vatten: ik maak geen kans om haar verantwoordelijk te stellen? Of mss proberen via de vrederechter?

[Thomas Morus]

U moet onderscheid maken tussen de schade in uw appartement waarvoor u recht hebt op vergoeding en de mogelijke beslissing om alle balkons te renoveren.

Aangezien u sowieso recht hebt op vergoeding voor de schade in uw appartement (hetrzij via de blokpolis, hetzij van de veroorzaker) kunt u die herstelkosten niet ook nog eens verhalen op de vorige eigenaar.

Indien de balkonrenovatie eerst wordt beslist nadat u eigenaar bent geworden kunt u uw aandeel in die kosten niet ten laste leggen van de vorige eigenaar. Dat volgt uit de wetgeving op de gedwongen mede-eigendom (appartementsrecht).

[mava105]

Het is, bij mijn weten, nog altijd niet wettelijk verplicht oude bouwelementen af te breken, bij het plaatsen van nieuwe delen. Ik heb bijna 30 jaar verbouwingen gedaan in oude huizen./horeca. Op diverse plaatsen heb ik soms wel 4 (vier) valse zolderingen boven elkaar aangetroffen, of soms wel 3 tegelvloeren boven op elkaar.

[Michael.michael]

dank u wel voor de antwoorden.
Voorlopig leven we al 6 maanden in deze situatie. De syndicus rekt het heel lang. Al 6 maanden gebruiken we die slaapkamer niet.
Syndicus is al 5 keer bij ons geweest telkens met andere aannemer. De ene aannemer zegt probleem aan de terras. De andere zegt aan de gevel . De verzekering van blokpolis is ook komen kijken. Verzekering zei dat het aan de terras. De verzekering zal dus niet tussenkomen. Bovenbuur kan ook de schade niet vergoeden. Syndicus wil het via de gemeenschap aanpakken. Maar hij rekt het al 6 maanden lang. Volgende week moet studiebureau komen, om precieze oorzaak aan te wijzen. En de syndicus komt altijd mee. Is al de 6de keer. En telkens pakt hij 50 euro vergoeding voor dat hij meekomt. En het wordt niet opgelost. Is al bijna winter. Dus deze jaar zal de reparatie niet meer gebeuren. Miis dat de syndicus het speciaal rekt? om zoveel mogelijk langs te komen voor die 50 euro per keer?

[mava105]

Als hij op al die tijd al met 5 verschillende aannemers is langs geweest en er al diverse verzekeringsexperts zijn komen kijken, rekt syndicus het zeker niet. .
Al eens geprobeerd heden ten dag een aannemer te vinden en te laten langskomen voor een offerte?

[Michael.michael]

Ik heb zelf ook 4 firma's laten komen, 3 poolse firma's en 1 belgische.
Van al die firma's ook een offerte bezorgd aan de syndicus. Eigenlijk waren 2 firma's ,die ik gevonden heb, goedkoper dan die van de syndicus. En toch blijft hij met zijn eigen aannemers komen. De bovenste buurman was al bereid om het zelf te maken in augustus, maar mocht niet van de syndicus. Moest via aannemer gebeuren...

[Michael.michael]

Ondertussen zit ik met de probleem aan de plafond en kan ik die kamer niet gebruiken. Is gewoon vreemd dat het al 6 maanden duurt.

[Thomas Morus]

"Syndicus wil het via de gemeenschap aanpakken. "

Als het aan de gevel of de waterdichtheid van de balkons ligt dan heeft de syndicus gelijk. Dan is het een verantwoordelijkheid van de VME en niet van uw bovenbuur aangezien die in dat geval geen betrokken partij is ad personam.
De VME zal een beslissing moeten nemen tijdens een AV of BAV. Indien de VME niets wil doen rest u niets anders dan de VME te dagvaarden.
Herstellingswerken/renovatiewerken van deze omvang kan een syndicus niet zelfstandig beslissen.

Of de syndicus 50 EUR mag aanrekenen hangt af van het contract dat de VME met hem heeft afgesloten. 50 EUR is een aanvaardbaar bedrag voor de tijd die hij besteedt aan het vergezellen van de aannemers ivm opmaken offertes.

Het argument "ik heb geen geld" is geen wettelijk aanvaardbaar excuus om zijn deel in de gemeenschappelijke kosten niet te betalen. In dat geval moet men ofwel, het geld lenen, ofwel het appartement verkopen zodat de notaris de nog verschuldigde sommen kan afhouden van de verkoopprijs. Dat zijn nu eenmaal de risico's/nadelen verbonden aan de gedwongen mede-eigendom.

[Michael.michael]

Dank u wel voor de reacties.
Nu is alles duidelijker.
Ik zal dan nu afwachten voorlopig tot iemand va nde studiebureau komt en dan zullen we verder zien naar de voorstellen.
Nogmaals bedankt.

[Franciscus]

Laat zeker iets weten.

[Michael.michael]

Hallo,
Franciscus, dank u voor het antwoord.

De ingenieur van studiebureau is langsgeweest.

Voor de prijs van 700 euro heeft hij enkel meegedeeld dat er bij mij schade is aan de muur en plafond en dat het mogelijk door de lek van de terras van de bovenbuur is. Dat wisten we zonder hem ook wel. Is echt wel ongelooflijk.

De bovenbuurman heeft de voegen van zijn terras gemaakt. En heel de terras ingesmeerd met speciaal mastiek.

Maar de positie van syndicus begrijp ik niet. Ik heb al een 5tal firma's laten komen voor bestek. Bestekken doorgestuurd naar de syndicus. Antwoord van syndicus is: wacht nog even. Mijn vraag is waarop wachten??

Uiteindelijk heeft hij een week geleden de goedkoopste bestek doorgestuurd per email naar alle mede eigenaars.
Van de mede eigenaars is er geen antwoord. En de syndicus zegt ook nieks meer behalve dat ik moet wachten.

Ik ga dat nu zelf laten doen via een firma en zelf bekostigen. Mijn vraag is: is het normaal dat het zolang duurt en dat de syndicus deze positie aanneemt? En wat kan ik nu zelf doen? zelf met de mede eigenaars praten en aan de syndicus stoppen met te betalen? Hij is al 4 keer langs geweest, telkens 50 euro voor zijn bezoek en we staan nergens...

[Thomas Morus]

Ik raad u aan de vrederechter hierbij te betrekken. U MAG GEEN WERKEN AAN DE GEMENE DELEN LATEN UITVOEREN ZONDER TOESTEMMING VAN DE VME!!!!

Want dit kan als een molensteen op uw hoofd terecht komen

[Michael.michael]

Thomas hello,
De werken die ik ga nu uitvoeren zijn in mijn slaapkamer. Dus de plafond in mijn slaapkamer en de muur in mijn slaapkamer. Worden ze ook als gemene delen beschouwd? Ik ben de slachtoffer in deze situatie, en ik moet zelf betalen voor de reparatie. En de syndicus lost het niet op. Ik zou willen een kleine tussenkomst krijgen voor deze reparatie. Voor het materiaal en de helft van de arbeiduren ( +/- 500 euro). Maar de syndicus zegt wachten en nieks doen. En telkens vraagt hij nieuwe offertes van mij voor deze reparatie. Om de tijd te rekken?? ik snap het niet. En hij zegt dat als de medeeigenaars akkoord zullen gaan, hij het geld aan mij niet kan overschrijven omdat ik een particulier ben. Het moet per se een firma zijn met btw nummer. Klopt dat?? want als firma aan mij als eindgebruiker deze reparatie gaat maken, dan rekenen ze 6% btw aan. Als ze aan de syndicus gaan faktureren, dan rekenen ze 21% aan...