kosten herstellingen gemeenschappelijke delen

[vanes82]

De lampen in onze gemeenschappelijke gang zijn reeds enige tijd stuk. Na het sturen van 2 mails naar de verhuurder krijgen we als antwoord dat hij een offerte laat opstellen voor deze herstelling/vervanging van de lampen.

Hij zal ook de lampen pas vervangen nadat wij ons deel van de kosten hebben betaald. Nu is mijn vraag of wij, als huurder, moeten instaan voor de kosten van lampen in de gemeenschappelijke hal.

Alvast bedankt,

Vanessa

[Vandebos]

Moeilijke vraag in die zin dat er geen wettelijk kader is dat bepaald welke gemeenschappelijke kosten ten bate van de huurder en welke ten bate van de verhuurder zijn.

Zeer algemeen kan je stellen dat reparatiekosten vallen op de huurders doch vervangingen of vernieuwingen op de eigenaar.

Er zijn drie systemen die doorgaans worden gebruikt om te bepalen wie welke kosten draagt. Geen enkel is echter bindend.

Quignard zegt dat gewoon onderhoud en herstellingen 100% ten laste van huurders zijn, grote herstellingen 100% ten laste van eigenaars.

Budget en recht stelt dat het vervangen van zekeringen, stopcontacten en lichten of het herstellen na kortsluiting ten laste van de huurder is.

Wahl plaatst het vervangen van de armaturen ten laste van de eigenaar doch de lampen ten laste van de huurder voor TL lampen.
Voor gewone lampen plaatst hij de kosten volledig bij de huurder en vermeld hier specifiek bij, "zelfs na normaal gebruik"

Lees uw contract eens nauwgezet na, meer specifiek de clausule die de algemene kosten behandelt.

[vanes82]

Alvast bedankt voor het zeer uitgebreide antwoord..

In het huurcontract staat letterlijk: " De huurder participeert in alle kosten van de gemene delen, zoals -niet limitatief-, electriciteit, gas en waterverbruik. Eigenaar deelt jaarlijks de afrekening mee."

We weten ook niet goed hoe deze zin te interpreteren.

[j.demoor]

‘De lampen in onze gemeenschappelijke gang’ behoren tot het ’gemeenschappelijk gedeelte’ en zijn dus ook op kosten daarvan te herstellen.

“Art.577-8...§ 4. Ongeacht de bevoegdheid die hem door het reglement van medeëigendom wordt toegekend, heeft de syndicus tot opdracht :...4° alle bewarende maatregelen te treffen en alle daden van voorlopig beheer te stellen...”(B.W.).

‘De lampen in onze gemeenschappelijke gang’ herstellen is een ‘daad van voorlopig beheer’ door de syndicus te stellen. Beschikt hij daartoe niet over een ’reservefonds’ dan kan hij mijns inziens de medeëigenaars een voorschot vragen op voorlegging van een bestek.

[JohnD]

"De huurder participeert in alle kosten van de gemene delen, zoals -niet limitatief-, electriciteit, gas en waterverbruik. Eigenaar deelt jaarlijks de afrekening mee."
We weten ook niet goed hoe deze zin te interpreteren.

Klopt, daarom denk ik dat de term "niet limitatief" in jouw kontrakt onwettig en dus geen waarde heeft. Idd. betekent die term zonder beperking en volgens de huurwet zijn niet automatisch "alle" kosten van de gemene delen ten laste van de huurder(s). Trouwens de vermelding dat de huurder in alle kosten van de gemene delen moet participeren is hetzelfde, en klopt dus ook niet. Hier dient wel vermeld te worden dat dit in het geval van eigenaars van een appartement in een app. blok wel kan.

Voorbeeldje ?

Veronderstel een defekte trapleuning in een trap van een app. gebouw. Dat zijn dus duidellijk gemene delen denk ik. Herstelling kan niet/nooit ten laste van de huurders gelegd worden; echter wel ten laste van de eigenaars van de appartementen. Indien de clauisule vermeld in jouw huurkontrakt wettig zou zijn zou dit dus ook ten laste van de huurder kunnen gelegd worden. Kan duidelijk niet.

De participatie in de kosten van de gemene delen is volledig verschillend al naar gelang het huurders of eigenaars zijn in het app. blok, of een kombinatie van beide. Grote kosten zijn meestal ten laste van de eigenaar.

En zelfs zijn alle reparatiekosten ook niet automatisch ten laste van de huurder. Zo zijn bvb volgens plaatselijke gebruiken ook reparatiekosten aan een brander voor de gemene delen niet ten laste van de huuurder. Een defekt slot van de ingangsdeur van een app. blok ? Ten laste van de verhuurder.

[Vandebos]

Aangezien er nergens bij wet wordt beschreven welke kosten wel en welke niet mogen worden doorgerekend doch dat er enkel enige courante systemen zijn die door door vrederechters gebruikt worden om bij elk geding op zich te bepalen wie welke specifieke kosten op zich neemt is dit een discussie zonder einde.

Logica dicteert dat structurele werken en grootschalige werken niet kunnen doorgerekend worden aan de huurders, diezelfde logica dicteert echter dat reparaties en vervangingen die deel uitmaken van het genot van bewoning wel deel uitmaken van de kosten die kunnen doorgerekend worden.

Zoals altijd zal het in de meeste gevallen het vredegerecht zijn die beslist in welke specifieke situatie welke kosten door wie betaald dienen te worden. het is ook bijna onmogelijk om hier andere dan algemene regels voor op te stellen.

[JohnD]

Wel ja, volgens de gebruiken dus. Reden te meer waarom (bij de bepaling van de kosten voor alg. delen) termen in clausules als "alle" en "niet-limitatief", "onbeperkt" in het kontrakt van de poster gewoon niet bindend en zonder waarde zijn. Dergelijke termen hebben logisch gesproken meer bindende waarde in het geval van kontrakten die eigenaars met syndicus hebben. Indien ze in dergelijke kontrakten trouwens niet bindend zouden zijn wie anders dan een eigenaar zou die kosten dan moeten betalen ?

Ook is het zo dat een eigenaar van een appartement volgens regels door syndicus enz.. steeds en veel meer in algemene onkosten zal moeten bijdragen dan een huurder.

In elk geval als je de huurbonden erop navraagt zeggen die toch ook dat dergelijke termen in huurkontrakten gewoon niet wettig zijn.

Euh .. in mijn kontrakt staat er ook zoiets als "niet-limitatief". Ik heb me daar al moe over geinformeerd en steeds werd me gezegd dat dit niet kan wat betreft het verdelen van de lasten voor een huurder.

Er zijn nu, spijtig genoeg voor de verhuurders dan, een massa kosten die ze niet kunnen doorverhalen naar de huurder. De wetgever schiet hier, toegegeven, wel duidelijk te kort.

[j.demoor]

‘991.Partijen mogen van art.1720,lid 2 B.W.,zoals van de meeste plichten van de verhuurder,afwijken‘(DEKKERS,R.,Handboek Burgerlijk Recht,Brussel Bruylant 1971,561),mits in achtneming van art.2 Woninghuurwet dat wel van dwingend recht is.

[JohnD]

Allemaal goed en wel, maar ik dacht toch dat de wetgever meer en meer tracht de huurder bij te staan in die zin dat de huurder vooraf door de verhuurder/eigenaar/immokantoor goed dient ingelicht te worden wat betreft de (bijkomende) kosten die hij kan tegenkomen/verwachten bij het aangaan van een huurkontrakt.

De verplichting om in advertenties de kosten te vermelden is daar slechts een voorbeeld van, onder vele anderen, waarin dus transparantie vereist word vanwege de verhuurder.

Daarom denk ik dus dat, in dat kader gezien, een omschrijving, als het erop aankomt de kosten ten laste van de huurder te bepalen, omschrijving in de zin van: "alle" en "niet-limitatief", "onbeperkt" niet kan en geen waarde heeft. Met zo'n terminologie kan een verhuurder alles aanrekenen. Ik bedoel dat als een verhuurder een bepaald "soort" kosten wenst aan te rekenen dit kontraktueel vermeld moet worden, en hij er niet met allesomvattende termen moet trachten vanaf te komen..

Laten we hier niet vergeten dat veel huurders niet zo mondig zijn als wij hier op het forum en dus maar zullen betalen, niet beter wetend, om misschien later te moeten ontdekken dat zij kosten betaald hebben waar zij niet hadden in hoeven tussen te komen als huurder.