Hypotheek op algemeen deel

[EenWerknemer]

Achtergrond informatie:
Gedwongen mede-eigendom ten titel van bijzaak (mandeligheid en appartementsrecht). Syllabus ten behoeve van het vak notarieel zaken- en contractenrecht.
https://www.law.kuleuven.be/personal/ms ... srecht.pdf

Ingewikkelde quote:

Gevolg : gevolg is bv. dat een hypotheek op een kavel ook steeds het aandeel daarvan in de gemeenschappelijk delen bezwaart. Deze hypotheek gaat niet teniet door een bestemmingswijziging, waardoor het deel niet meer gemeenschappelijk zou zijn (bv. een deel van de gemeenschappelijke tuin wil men vervreemden); zo'n deel kan dan ook niet voor vrij en onbelast worden vervreemd, tenzij na doorhaling van alle hypotheken of met instemming van de hypotheekhouder. Zoniet dient de hypotheekhouder in kennis te worden gesteld volgens de normale regels. De rechten van de hypotheekhouder gaan over op het aandeel van hun schuldenaar in de prijs (zakelijk subrogatie).

Vraag:
1) Kan een mede-eigenaar - met 80% meerderheid op de algemene vergadering - een algemeen deel in exclusieve eigendom kopen van de VME om het toe te voegen tot zijn kavel, zonder alle hypotheken van alle appartementen te schrappen?
2) Moeten alle mede eigenaars toestemming geven om hun hypotheek gedeeltelijk te laten schrappen? Moet alleen de bank toestemming geven of kan ook de persoon die een lening heeft geopend hierin optreden?

[basejumper]

Die delen kunnen alleszins niet voor vrij en onbelast verkocht worden.
Dat zal enkel kunnen mits alle hypotheekhouders (en dat kunnen verschillende banken zijn) handlichting geven. En die zullen dat enkel doen mits de koopprijs aks gedeeltelijke vervroegde terugbetaling gebeurt in hoofde van de verkopers.

[EenWerknemer]

En wat bedoel je met "En die zullen dat enkel doen mits de koopprijs aks gedeeltelijke vervroegde terugbetaling gebeurt in hoofde van de verkopers." ?

Ik heb nog een extra vraag. Als een mede-eigenaar die hypotheek heeft voor een kredietlijn. Kan de bank dan autonoom akkoord gaan met de verwijdering van de hypotheek wanneer de lener (bv. een persoon of vennootschap) die hypotheek eigenlijk nog wou gebruiken voor nieuwe leningen later? Heeft de lener ook niet in de pap te brokken?

[basejumper]

Beste

Een voorbeeld.
Stel een persoon koopt de tuin voor 100.000 euro voor zichzelf terwijl er voordien 10 eigenaars van appartementen voor een gelijk deel mede eigenaar waren. Elke eigenaar zou hier 10.000 euro krijgen. Verkoop kan enkel doorgaan mits alle hypotheekhouders handlichting verlenen. En dat zal meestal enkel gebeuren mits die 10.000 euro ook vervroegd wordt terugbetaald op nog uitstaande lening. Elke verkoper zal dat met zijn bank moeten bespreken. En heeft natuurlijk wel iets te zeggen, voor zover dat de risico’s van de bank niet verhoogd. Maar in de algemene voorwaarden van alle banken staat dat bij vervreemding van een goed of deel er van, de opbrengst tot delging van de schuld gebruikt dient te worden.

[basejumper]

Beste

Een voorbeeld.
Stel een persoon koopt de tuin voor 100.000 euro voor zichzelf terwijl er voordien 10 eigenaars van appartementen voor een gelijk deel mede eigenaar waren. Elke eigenaar zou hier 10.000 euro krijgen. Verkoop kan enkel doorgaan mits alle hypotheekhouders handlichting verlenen. En dat zal meestal enkel gebeuren mits die 10.000 euro ook vervroegd wordt terugbetaald op nog uitstaande lening. Elke verkoper zal dat met zijn bank moeten bespreken. En heeft natuurlijk wel iets te zeggen, voor zover dat de risico’s van de bank niet verhoogt. Maar in de algemene voorwaarden van alle baken staat dat bij vervreemding van een goed of deel er van, de opbrengst tot delging van de schuld gebruikt dient te worden.

[basejumper]

Die delen kunnen alleszins niet voor vrij en onbelast verkocht worden.
Dat zal enkel kunnen mits alle hypotheekhouders (en dat kunnen verschillende banken zijn) handlichting geven. En die zullen dat enkel doen mits de koopprijs als gedeeltelijke vervroegde terugbetaling gebeurt in hoofde van de verkopers.

[basejumper]

Beste

Een voorbeeld.
Stel een persoon koopt de tuin voor 100.000 euro voor zichzelf terwijl er voordien 10 eigenaars van appartementen voor een gelijk deel mede eigenaar waren. Elke eigenaar zou hier 10.000 euro krijgen. Verkoop kan enkel doorgaan mits alle hypotheekhouders handlichting verlenen. En dat zal meestal enkel gebeuren mits die 10.000 euro ook vervroegd wordt terugbetaald op nog uitstaande lening. Elke verkoper zal dat met zijn bank moeten bespreken. En heeft natuurlijk wel iets te zeggen, voor zover dat de risico’s van de bank niet verhoogd. Maar in de algemene voorwaarden van alle banken staat dat bij vervreemding van een goed of deel er van, de opbrengst tot delging van de schuld gebruikt dient te worden.

[EenWerknemer]

Ok, bedankt, maar er zit nog een andere finesse in mijn vraag.
Stel we gaan uit van het voorbeeld van Basejumper.
Op de algemene vergadering gaat 90% akkoord hiermee, i.e. 9/10 mede eigenaars (akkoord met verkoop).
De 10e mede-eigenaar wil de tuin niet verkopen want die tuin is precies die tuin naast zijn appartement.
Die 10e mede-eigenaar heeft ook een hypotheek lopen.
Kan die 10e mede-eigenaar de handlichting verhinderen?

[EenWerknemer]

Iemand een antwoord?
Dank bij voorbaat.

[basejumper]

Dat denk ik niet. Het gemeenschappelijk deel wordt verkocht als daar een meerderheid van mede eigenaars akkoord mee gaat. Die laatste mede eigenaar kan wel naar de rechtbank stappen en die beslissing aanvechten. Voor hem kan dat een substantieel nadeel geven in het genot van zijn eigendom.
Maar als de rechtbank hem daar niet in volgt zal de beslissing niet herroepen worden. En dan zal de notaris belast met de verkoop alle schuldeisers contacteren en een afrekening opvragen. En dus ook de schuldeiser van onze 'dwarsligger' vragen onder welke voorwaarden een handlichting mogelijk is. Klassiek dus door terugbetaling van de verkoopopbrengst.

[EenWerknemer]

Maar de verkoopopbrengst gaat naar de VME dacht ik zo?
Stel dat men met de verkoopopbrengst iets wil doen in de VME.
Stel 1000 EUR.
Dus 100 EUR van de opbrengst naar de bank en 900 EUR naar de VME.
Moet die mede-eigenaar met de hypotheek dan ook nog eens 100 EUR op tafel leggen zodat de VME opnieuw 1000 heeft?

Hoedankook is door de verkoop de toekomstige leningscapaciteit van die eigenaar verminderd.