Aankoop woning : potestatieve of opschortende voorwaarde

[ollielollie]

wij deden een bod op een woning dat werd aanvaard (getekend voor akkoord) door de verkopers

er werd overeengekomen dat dezelfde makelaar onze woning zou verkopen en dat op het moment dat er een koper was, beide compromissen en vervolgens de aktes samen zouden opgemaakt worden (plus de akte van de woning waarnaar de verkopers gingen verhuizen

op die manier kon iedereen zijn hypotheeklening overzetten (pandwissel)

de makelaar had in de overeenkomst die wij hadden volgende clausule opgenomen: de aankoop gebeurt onder de opschortende voorwaarde van de verkoop van de woning van de kopers (via makelaar X)

vraag is: kunnen de verkopers deze voorwaarde in een latere fase aanvechten als zijnde een zuiver potestatieve voorwaarde, waardoor de overeenkomst nietig kan worden verklaard?

ik probeer wat uitleg te vinden over de potestatieve voorwaardes en hun invloed op de geldigheid van een overeenkomst maar het is geen makkelijke materie...

[MellowCaballero]

Dat lijkt mij inderdaad een erg onzorgvuldige redactie. Niet de eerste keer dat makelaars zich daaraan bezondigen. U laat een onderhandse akte best opstellen door een notaris. Kost u doorgaans ook minder.

Een zuiver potestatieve opschortende voorwaarde (1174 BW) treedt in door de enkele en eenzijdige wil van de schuldenaar van de verbintenis. Ik denk dat de voorwaarde die u vermeldt daar zeker aan beantwoordt. U verbindt uzelf eigenlijk tot niets ten aanzien van de verkoper, vermits u gewoon kan kiezen om uw eigen woning niet te verkopen. Geen enkele andere interveniërende factor kan daar een onmiddellijke invloed op uitoefenen.

Wat wel zou kunnen is een gemengde voorwaarde, die ook deels afhangt van externe factoren zoals de wil van een derde; bv. opschortende voorwaarde van bekomen financiering of milieuvergunning.

Een dergelijke voorwaarde brengt de nietigheid van de ovk met zich mee.

[ollielollie]

dank voor de reactie!
kan er ook niet gesteld worden dat door het aangaan van de overeenkomst met de makelaar wel duidelijk de wil getoond wordt om de eigen woning te verkopen?
uiteindelijk heeft men met een lening ook nog altijd de eindbeslissing om die niet aan te gaan, bvb omdat men vindt dat de intrestvoet te hoog is...?

[MellowCaballero]

Hoe dan ook laat u veel over aan de twijfel bij een dergelijke clausule. Als de verkoper er later een probleem van maakt, dan bent u aangewezen op een gunstige beoordeling van de rechter. Een opschortende voorwaarde van financiering is een gestandaardiseerde praktijk en zal door de rechtspraak vaak aanvaard worden, zeker indien de voorwaarde nauwgezet wordt geconstrueerd.

Zie bv. beoordeling in Antwerpen 3 maart 2003, TBBR 2004, 196 omtrent deze clausule:
“Deze verkoop geschiedt onder de opschortende voorwaarde van het bekomen van een hypothecaire lening tegen de normale marktvoorwaarden. Indien de koper uiterlijk op 20 augustus 2000 geen attest van een bankinstelling laat aan [makelaar X] waaruit blijkt dat de lening niet kan worden bekomen, dan is de verkoop definitief. Indien de koper uiterlijk op 20 augustus 2000 wel een attest van een bankinstelling laat aan [makelaar x] waaruit blijkt dat de lening niet kan worden bekomen, is er geen verkoop tot stand gekomen en zijn de partijen elkaar geen schadevergoeding verschuldigd. Het eventueel betaalde voorschot zal worden terugbetaald."

De mogelijkheid om een financiering te bekomen is ook altijd iets dat aan strikte kredietwaardigheidsbeoordeling is onderworpen en dus in ruime mate afhankelijk is van de wil van de bank. Dat is toch nog net iets anders dan de vrij eenzijdige beoordeling tot verkoop van een huis (waar u inderdaad wel een behoorlijke prijs voor moet kunnen bemachtigen, maar goed, dat staat dan eerder op het niveau van een gunstige interestvoet).