Huis kopen - 1 van de verkopers failliet

[Saffe]

Dag allen

Een 4 maand geleden hebben wij een bod gedaan op een woning die te koop stond via een notaris. Dit bod was ca. 2 weken geldig. Na goedkeuring door alle (9) partijen werd ons gemeld dat 1 van de erfgenamen in een faillisement zat... Volgend de notaris zou er via de curator en dan rechtbank van koophandel een dossier opgesteld worden voor verkoop & goedgekeurd worden door de rechter eer een akte getekend kon worden. Dit zou volgens notaris geen probleem zijn, ons bod lag in lijn met 2 verschillende schattingen en slechts een paar maand duren. Na 4 maand en paar telefoons naar de griffie/curator/notaris is het dossier nog steeds niet volledig om in te plannen - er ontbreken nog verschillende documenten. We zijn al jaren op zoek naar een woning naar onze zin en dachten deze gevonden te hebben maar hebben geen zin meer om nog maanden/jaren te wachten (woonst moet volledig verbouwd worden met tijdspanne van ca 1 jaar en wonen ondertussen tijdelijk bij schoonouders in afwachting van...).
Onze vragen:

- welke acties kunnen wij ondernemen om zeker te zijn dat woning van ons is? Compromis is zelfs nog niet getekend, dus kunnen beide partijen zomaar “de stekker uit trekken” wat zonde zou zijn van onze wachttijd?

- wat zou de duur zijn eer de uitspraak van de rechtbank valt? Kan dit proces versnelt worden? Dossierverantwoordelijke op griffie zei ons dat zulke dossiers vlot worden behandeld maar dat “vlot” hebben we al vaker gehoord.

- ondertussen beginnen we sceptisch over de hele situatie te denken. Volgens buren is er ook af en toe bezoek aan de woning waardoor we eigenlijk serieuze vragen stellen over de manier van werken - voor hetzelfde geld kan de woning zomaar aan iemand anders verkocht worden, niet?

Heeft iemand toevallig nog ervaring met deze situatie??

Dank voor de respons

[mava105]

Een bod is definitief als het door beide partijen werd aanvaard. Staat uw bod op papier en werd het door verkoper aanvaard (schriftelijk)?
Probleem is hier dat de centen , die eigenlijk aan verkoper zouden toekomen, moeten dienen om de schuldeisers te vergoeden. Uw bod zelf blijk hoog genoeg te zijn.

[denlowie]

Heb je al persoonlijk contact gehad met de curator, hij is de man of vrouw die het verkoopt !

En ik weet dat dit meer dan een jaar kan duren, en als er meerdere kandidaten zijn dat dit zelfs openbaar zal verkocht worden, het is de taak van de curator om het maximum uit te halen, dit is zijn job

[Saffe]

Beste Mava,

Ons bod werd via mail door de notaris goedgekeurd (alle verkopers gingen akkoord).

Beste denlowie

Er werd reeds het maximum uitgehaald (wordt aan rechter bewezen via de verschillende schattingen), als er beslist wordt om toch openbaar te verkopen zal dit ten eerste zeker niet meer opbrengen en ten tweede extra wachttijd voor de gedupeerden van het faillisement. De gefailliseerde heeft maar recht op 1/18.

[denlowie]

Beste Mava,


Beste denlowie

Er werd reeds het maximum uitgehaald (wordt aan rechter bewezen via de verschillende schattingen), als er beslist wordt om toch openbaar te verkopen zal dit ten eerste zeker niet meer opbrengen en ten tweede extra wachttijd voor de gedupeerden van het faillisement. De gefailliseerde heeft maar recht op 1/18.

Schattingen hebben niks te zien met een openbare verkoop!

Als je een eigendom laat schatten door 10 schatters zal je 10 uitkomsten hebben.

Hoeveel is het waard ?

De waarde is de prijs dat iemand ervoor wil geven.

En de tijd van de gedupeerden, daar word nooit rekening mee gehouden die moeten wachten tot na de sluiting van het faillissement, er zijn veel faillissementen van meer dan 10 jaar

En maar 1/18 recht, op wel dit is juist dat de curator uiterst zijn best moet doen om nog iets uit de brand te slepen.

Ik raad je aan om persoonlijk contact te nemen met de curator, en dit kan zeer goed zijn voor het verder verloop in u voordeel

[Saffe]

Lowie,

We hebben persoonlijk contact met de curator, die laat ons weten dat ze bezig zijn aan het dossier en we geduld moeten hebben. Maar we hebben geen zin om binnen een jaar te horen dat de verkoop niet doorgaat - vandaar de garanties die we zouden willen.

[bosprocureur]

Ik denk dat het geen kwaad zou kunnen dat u, eventueel via de notaris, aandringt op nieuws binnen een redelijke termijn, bijvoorbeeld een maand. Daarna zou dan het gedane bod niet meer gelden.

Komt er niets uit de bus, dan weet u ook waar u staat. Niets dat u dan nog belet om iets anders te zoeken, of desnoods een openbare verkoop af te wachten, en daar zelf een bod uit te brengen, dat soms/dikwijls een stuk lager kan uitvallen dan wat u eerst geboden hebt.

Ik denk dat een curator zich nogal eens wil laten indekken door voor een openbare verkoop te opteren, liever dan zijn nek uit te steken door een onderhands bod te aanvaarden.

[denlowie]

Ik denk dat het geen kwaad zou kunnen dat u, eventueel via de notaris, aandringt op nieuws binnen een redelijke termijn, bijvoorbeeld een maand. Daarna zou dan het gedane bod niet meer gelden.

Een curator trekt zich niks aan van een notaris, wat die zegt of doet.

De curator moet zijn werk doen en zorgen dat de schuldeisers het maximum krijgen van de activa.

Een notaris is een ambtenaar (zelfstandige) die enkel zorgt dat de papieren en de aktes op een wettelijke manier verwerkt word, veel mensen denken dat notaris moet dit en dat, maar die moet enkel zorgen voor de papieren, doet hij iets meer, dan vertaald dit in zijn ereloon.

[bosprocureur]

Ik vernoem de notaris allen omdat hij 1. bezig is met het dossier + contact heeft met alle partijen, en 2. om te vermijden dat er fouten gebeuren.

[Poene]

Dat is dikke pech hebben. Een failliete verkoper is altijd een probleem. Normaal moet men de goederen openbaar verkopen, maar een openbare verkoop van 1/18 in een goed zal niemand interesseren. Een verkoop uit de hand is aangewezen, zeker omdat er al een koper is gevonden. Je hebt ergens nog geluk dat de gefailleerde slechts zo weinig rechten in het goed had. Indien het alleen van hem was geweest, zou de curator de compromis kunnen achterwege laten en zelf een verkoop uit de hand organiseren. Op die manier kan hij een eigen ereloon voor zijn bemiddeling vragen.

Er moeten eerst een aantal formaliteiten geregeld worden vooraleer je verkoop zal kunnen doorgaan. Er moet een ontwerp van verkoopakte opgemaakt worden (en dat duurt al redelijk lang), er moet een schattingsverslag opgesteld worden en de rechtbank moet een vonnis afleveren waarbij de verkoop gemachtigd wordt. Dit staat beschreven in artikel 1193ter Gerechtelijk Wetboek:

Art. 1193ter. In het geval van artikel 1190 kan de curator, bij een met redenen omkleed verzoekschrift, aan de rechtbank van koophandel de machtiging vragen om uit de hand te verkopen. De curator legt aan de rechtbank het door een notaris, aangewezen door de rechter-commissaris, opgemaakt ontwerp van verkoopakte voor, onder opgave van de redenen waarom de verkoop uit de hand geboden is.
Hierbij voegen zij een schattingsverslag, opgemaakt door de door hen aangewezen deskundige en een getuigschrift van de [2 Algemene Administratie van de Patrimoniumdocumentatie]2, na de faillietverklaring opgesteld, met vermelding van de bestaande inschrijvingen en alle overschrijvingen van een bevel of een beslag betreffende de te verkopen onroerende goederen. De ingeschreven hypothecaire of bevoorrechte schuldeisers, de personen die een bevel of een beslagexploot hebben doen overschrijven en de gefailleerde dienen tot de machtigingsprocedure te worden opgeroepen bij gerechtsbrief die ten minste acht dagen voor de zitting betekend wordt.
Zij kunnen van de rechtbank vorderen dat de machtiging om uit de hand te verkopen afhankelijk wordt gesteld van bepaalde voorwaarden zoals een minimumverkoopprijs.
De machtiging wordt verleend indien het belang van de gefailleerde boedel zulks vereist en op advies van de rechter-commissaris. De beschikking bepaalt uitdrukkelijk waarom de verkoop uit de hand het belang van de failliete boedel dient en vermeldt de identiteit van de schuldeisers die naar behoren bij de procedure werden opgeroepen. Deze vorm van verkoop kan van de vaststelling van een minimumprijs afhankelijk worden gesteld.
De verkoping moet overeenkomstig de door de rechtbank aangenomen ontwerpakte geschieden, door de ambtelijke tussenkomst van de notaris die deze heeft opgesteld. Hoger beroep tegen de beschikking van de rechtbank kan ingesteld worden door de verzoeker of door de tussenkomende schuldeisers op de wijze bepaald in artikel 1031.

[denlowie]

Indien het alleen van hem was geweest, zou de curator de compromis kunnen achterwege laten en zelf een verkoop uit de hand organiseren. Op die manier kan hij een eigen ereloon voor zijn bemiddeling vragen.

Dit hebben de curatoren graag, veel onroerende goederen, een mooi voorbeeld is SABENA dit is kassa kassa

[Saffe]

Hartelijk bedankt voor jullie reacties!

Poene;
Het ontwerp van akte hadden we na enkele weken al gekregen van de notaris, dit zou dus in orde moeten zijn. Er werden ook al 2 schattingen gedaan. Echter is het dossier nog niet volledig om in te plannen (volgens griffie). Er zal niet anders opzitten dan geduld te hebben en de plannen met aannemers en architect op hold te zetten...
Iemand die ongeveer kan zeggen hoe lang je (eens dossier volledig is) moet/kan wachten tot besluit van de rechtbank? Griffie zei dat deze dossiers vlot behandelt worden maar kon me niet zeggen of dit weken/maanden/jaren is.

[denlowie]

Griffie zei dat deze dossiers vlot behandelt worden maar kon me niet zeggen of dit weken/maanden/jaren is.

Als je het dossiernummer weet kan je dit vinden, veel maanden op voorhand via het internet op het ondernemingsrechtbank .

[Saffe]

Dossiernummer/rolnummer is er nog niet doordat dossier niet volledig is..