Beste,
Ik zit al langer met volgende kwestie, kort uitgelegd zit het zo:
Wij hebben SOD (grond + bouw) gekocht van een SOD-firma.
De voorlopige oplevering heeft plaatsgevonden op 1 maart 2018.
--> Normaliter begint de 10-jarige AS te lopen vanaf de definitieve oplevering, hier is echter van afgeweken in ons contract; de 10-jarige AS begint te lopen vanaf voorlopige oplevering (volgens wet Breyne kan dit en dus legaal).
--> De aannemer betreft een niet-erkende aannemer, dus zijn zij enkel gebonden tot een voltooiingswaarborg (bank stelt zich borg tegenover ons, teneinde voltooiing van de werken te kunnen waarborgen).
In wetteksten online heb ik teruggevonden dat deze voltooiingswaarborg ten einde loopt bij de voorlopige oplevering.
Als conclusie kan ik stellen dat er voor de SOD-firma op deze manier geen enkele reden is, althans niet financieel, zich te haasten met gebreken te herstellen die werden vastgesteld bij de voorlopige oplevering of onzichtbare gebreken die zich na voorlopige oplevering manifesteerden.
Het valt ook op dat bij andere huizen uit dezelfde wijk en gebouwd door dezelfde firma, al enkele jaren (3) geleden de voorlopige oplevering heeft plaatsgevonden maar er nog geen sprake is geweest van (communicatie rond) een definitieve oplevering.
Nochtans lees ik online dat een definitieve oplevering niet stilzwijgend kan plaatsvinden:
“De koper of de opdrachtgever wordt vermoed de werken voorlopig of definitief, naargelang van het geval, te aanvaarden, indien hij het geschreven verzoek van de verkoper of aannemer, de oplevering op een gestelde datum te doen, zonder gevolg heeft gelaten en indien hij binnen vijftien dagen nadat hij door de verkoper of aannemer daartoe bij deurwaarders-exploot werd aangemaand, op de daarin gestelde datum, voor de oplevering niet verschenen is.”
Betekent dit dat deze mensen die al 3 jaar in de wijk wonen, nog steeds nieuwe manifesterende problemen (onzichtbare gebreken die niet konden vastgesteld worden bij voorlopige oplevering) kunnen aangeven en verwachten dat deze hersteld worden (aangezien er nog steeds niet definitief is opgeleverd)?
Ik ga er vanuit dat de bouwfirma zelf niet achter de definitieve oplevering zit, aangezien de 10-jarige AS toch al is beginnen lopen bij voorlopige oplevering en zij dus na 10 jaar tot niets meer gebonden zijn.
Is mijn volgende redenering correct?
--> Wettelijk gezien kan dit dus voor de bouwpromotor nadelig zijn, aangezien zij ook voor kleinere gebreken - die zich nog manifesteren na de voorlopige oplevering - nog aansprakelijk kunnen gesteld worden de eerste tien jaar (aangezien er toch niet definitief wordt opgeleverd)? Het is dan wel een kwestie van dit via de rechtbank op te nemen, wat natuurlijk ontmoedigend kan werken voor de koper.
Vraag:
--> Is het belangrijk dat wij zelf, voor 1 maart 2019 (1 jaar na voorlopige oplevering), zelf toch al een aangetekende brief sturen met de zaken die nog opgelost moeten worden? Ook al blijft de periode van tussen voorlopige en definitieve oplevering langer dan een jaar lopen?
!! Ook als er staat in de verkoopovereenkomst dat de definitieve oplevering stilzwijgend ingaat na 1 jaar bewoning (wettelijk ongeldig?)? !!
Alvast bedankt voor jullie juridische hulp!
Mvg