Syndicale kosten vóór aanschaf appartement

[Linus Van Marsenille]

Ik heb een nieuwbouwappartement gekocht op 4 maart 2018. Ik heb een afrekening gekregen met trimesteriële kosten van de syndicus. Deze rekening loopt vrij hoog op (680 euro) en omvat verschillende kosten die zijn gemaakt vóór ik het appartement kocht:
schoonmaak van de gang in januari en februari 2018, onderhoud van de lift in januari 2018, reparatie van de lift in februari 2018, waterverbruik tussen oktober 2016 en oktober 2017, honoraria van de syndicus in januari 2018 en februari 2018, onderhoud van de garagepoort in januari 2018, juridische bescherming (?) in januari 2018, bankkaartkosten (?) in januari 2018, elektriciteit in de gemeenschappelijke delen in januari 2018 en februari 2018,...

Voor mij is het onlogisch om bij te dragen aan kosten die zijn gemaakt vóór ik het appartement kocht. Ik vraag al herhaaldelijk om de kosten na te kijken, één voor één te verklaren en de kosten die gemaakt zijn vóór 4 maart 2018 te verwijderen uit mijn rekening. Echter zonder succes en met rappels tot gevolg met extra administratieve kosten.

Elke kost wordt vermenigvuldigd met een coëfficient (quotiteit aangezien ik slechts een deel van het hele appartementsblok bewoon) en met 28/90 (ik heb het appartement van 4 tot 31 maart 2018 dus 28 dagen in het eerste trimester van 2018, dat 90 dagen telt). Maar of het nu 28/90 of 90/90 of 1/90 is, ik moet blijven betalen voor kosten die zijn gemaakt voor ik het appartement kocht, wat ik niet rechtvaardig vind.

De syndicus weigert de rekening op te splitsen in een deel met kosten dat gemaakt werd vóór 4 maart 2018 (dat ik logischerwijs niet zou betalen) en een deel met kosten dat gemaakt werd na 4 maart 2018 (wat effectief mijn logische bijdrage zou zijn).

Kan iemand me hierin adviseren? Wat kan ik doen om toch niet die kosten te betalen die gemaakt zijn vóór aanschaf van het appartement?

[mava105]

Er kunnen u maar kosten worden aangerekend vanaf de dag dat je effectief eigenaar werd, dus na de notariële akte.
Van wie heb je gekocht? een vroegere mede-eigenaar of van de bouwpromotor?
Stuur hun een AS met de mededeling dat je de kosten van voor uw aankoopdatum niet betaald, en vraag een nieuwe afrekening.

[Thomas Morus]

"Art. 577- 11 BW:
……..
De gewone lasten worden gedragen door de nieuwe mede-eigenaar vanaf de dag waarop hij effectief gebruik heeft gemaakt van de gemeenschappelijke delen"

De kosten die u opsomt zijn lijken uitsluitend lopende kosten te zijn.
Blijkbaar wil de syndicus u een pro rata aandeel over een langere periode doen betalen.
Dat is gemakkelijk voor hem natuurlijk, veel minder te berekenen....maar klopt niet met de letter van de wet.

[Franciscus]

Wetgeving staat bovenaan de rubriek.
Toch al eens beginnen met alles eens goed te lezen ... blijkt vermoedelijk een syndicus die er de kantjes afloopt.
PS ook de bouwheer dient te betalen voor de nog niet verkochte appartementen.
Van het ogenblik dat er voldoende private eigenaars zijn ...een andere syndicus aanstellen en deze zijn contract niet meer verlengen.

[mava105]

Vermoedelijk een syndicus aangeteld door de bouwheer, en die zijn werkgever dus kosten wil besparen door die af te wentelen op argeloze kopers. Dus best bij eerstvolgende AV andere syndicus aanstellen, want deze is blijkbaar niet te vertrouwen

[Linus Van Marsenille]

Bedankt voor jullie antwoorden.
Ik heb het appartement gekocht van een VZW, meer specifiek een vakbond, die haar kantoorgebouw heeft gebouwd en vlak ernaast de appartementen.

[bosprocureur]

Is het syndicaat van de verenigde eigenaars een optie? Kan het ineens onder collega's geregeld worden


Ik had eigenlijk bij de eerste post al zin om uit te leggen dat kosten ivm syndicus, eigenlijk niet "syndicale kosten" heten. Goed gevonden moet ik zeggen.

[Thomas Morus]

Nogmaals: syndicus rekent u van een driemaandelijkse periode proportioneel de 28 dagen aan dat u eigenaar was

Vraag 1: Bent u de klos?
Antwoord: Dat kunnen we niet à priori zeggen, ook mogelijk dat u er profijt mee doet.

Vraag 2: Hoe kan da na?
Omdat aan de ene kant u 28/90 betaalt van de kosten uit de periode dat u geen eigenaar was, maar aan de andere kant de verkoper 62/90 betaalt van de kosten die dateren uit de periode dat HIJ geen eigenaar meer was.

Vraag 3: En wie doet nu profijt?
Antwoord: Als de gemiddelde dagelijkse kost in de laatste 28 maanden van die periode hoger was dan in de 62 voorafgaande dagen dan doet u profijt. In het omgekeerde geval doet de verkoper profijt.

ps: Een syndicaat is geen vzw. Syndicaat is geen rechtspersoon (en ook geen fysische). Het is zo ongrijpbaar als een Goddelijk wezen.

[Linus Van Marsenille]

Bedankt voor de antwoorden. Ik heb geantwoord aan de syndicus met verwijzing naar het wetboek en ik krijg het volgende antwoord:

Je vous confirme encore une fois que les charges ont été calculées au prorata temporis en fonction de la date de l’acte de vente (04.03.2018).
Le calcul au prorata temporis est d’usage dans tous les syndics.
Vous devez donc payer vos charges, même si les factures sont datées de janvier 2018 ; le montant dû sur les factures de janvier a été calculé en fonction de nombre de jours où vous étiez propriétaire.
En ce qui concerne les factures d’électricité et gaz (chaudière commune) pour les parties communes, je vous confirme également que TOUS les copropriétaires sont tenus de payer ces frais.
Pour plus de compréhension, nous veillerons à vous envoyer votre décompte en néerlandais à l’avenir.
Je constate que suite à notre dernier échange de mail du 31.07.2018, vous n’avez pas encore payé votre décompte.
Faute de paiement de votre part pour le 15.08.2018, nous serons obligés de vous facturer des frais de rappels.

Nog steeds geven ze niet toe dat de berekening fout is, nog steeds moet ik bijdragen aan de kosten van de gemeenschappelijke delen voor ik het appartement kocht (januari en februari)...

Wat is jullie advies? Dien ik hierin verder te gaan? En hoe?

[Thomas Morus]

"Le calcul au prorata temporis est d’usage dans tous les syndics."

De (foutieve) gebruiken van de syndici staan niet boven de wet!

De wet zegt duidelijk "vanaf" ingebruikname en niet "in verhouding tot de tijd" dat er gebruikname was.
Ook in de franstalige versie van de wet:
"Les charges ordinaires sont supportées par le copropriétaire entrant à partir du jour où il a joui effectivement des parties communes.

Maar zoals ik heb uiteengezet kan het ook in uw voordeel spelen.