Vrij bij akte maar huurders nog in pand

[Lommer]

Beste allen,

Mijn vriendin en ik tekenden eind maart de verkoopscompromis voor een huis. De akte zou ten laatste verlijden op 1 augustus, maar de verkopers lieten een aantal weken terug weten dat ze de akte voor 5 juli willen laten verlijden gezien zij op reis vertrekken van 5 juli tot 26 augustus.

Het huis is sinds februari 2018 verhuurd (contract bepaalde duur) maar de huurders waren op de hoogte dat het huis datzelfde jaar nog zou moeten worden vrijgemaakt wegens verkoop.
We gingen reeds meermaals onze toekomstige woning bekijken en hielden ook contact met de huurders. Tot op heden hebben de huurders geen nieuwe woning gevonden, en lijkt men niet van zin uit de woning te trekken. In de compromis staat duidelijk vermeld dat de woning vrij is bij akte, en het was ons ook mondeling beloofd dat we ten laatste op 1 augustus onze nieuwe woonst konden betrekken .

Ons eigen huurcontract is opgezegd en wij moeten dus ons appartement ten laatste op 31 juli verlaten. Ook heel wat vrienden hielden augustus vrij om te komen helpen met verbouwingen. Moest de woning vrij zijn, zouden we onmiddelijk tekenen, maar voor zolang dat niet zo is willen we de akte niet tekenen. De verkopers zetten ons echter onder druk om op 4 juli de akte alsnog te laten verlijden, maar het lijkt onwaarschijnlijk dat de huurders tegen dan het pand verlaten zullen hebben.

De makelaar stelt voor de akte pas eind augustus te laten verlijden, maar hierdoor zouden wij tweemaal moeten verhuizen en kunnen onze vrienden ons niet komen helpen met verbouwingen.

Wat kunnen wij in deze situatie het beste ondernemen?

Bij voorbaat dank

[Thomas Morus]

De verkopers moeten een notariële volmacht geven aan een persoon die ze vertrouwen, die kan dan op 1 augustus bij de notaris aanwezig zijn als hun vertegenwoordiger.
Er hangt aan die notariële volmacht wel een klein prijskaartje, maar ja, als de verkopers per sé zo lang op reis willen gaan dan zal ook dat er wel vanaf kunnen!

[mava105]

De verkopers moeten een notariële volmacht geven aan een persoon die ze vertrouwen, die kan dan op 1 augustus bij de notaris aanwezig zijn als hun vertegenwoordiger.
Er hangt aan die notariële volmacht wel een klein prijskaartje, maar ja, als de verkopers per sé zo lang op reis willen gaan dan zal ook dat er wel vanaf kunnen!

Of gewoon aan de notaris zelf. Ik verkocht 3 jaar geleden een appartement, maar juist de dag dat de akte was gepland moest ik een paar dagen worden opgenomen in het ziekenhuis. Omdat de kopers normaal in het buitenland woonden (USA), en juist die week in het land waren, heb ik mijn notaris een volmacht gegeven. Een medewerken van hem heeft de akte dan getekend in mijn plaats.

[Franciscus]

Maar een contract van bepaalde duur - als dat 1 jaar is kan niet opgezegd worden.
En jullie kunnen huurder pas opzeggen op het ogenblik dat jullie eigenaar zijn. Maar dan nog een contact van korte duur kan niet worden opgezegd.

Als het contract ook vermeld tot verlijden akte is het iets anders ... als dat niet in huurovereenkomst staat maar wel in compromis dan zullen de verkopers jullie kosten tot febr 2019 moeten betalen.
Laat dat door jullie notaris al zeker vaststellen en mededelen aan andere notaris dat een bedrag van X duizend € niet zal betaald worden totdat jullie in het huis kunnen. Dus huur appartement of hotel + opslag + verhuiskosten + wat er nog allemaal zou kunnen bijkomen zoals gerechtsdeurwaarderskosten uitzetten huurder enz enz...

[scorpioen]

Er is een huurovereenkomst. Waarom zouden de huurders moeten verhuizen? Toch niet omdat de verkopers dit beloofd hebben?

[Lommer]

De verkopers moeten een notariële volmacht geven aan een persoon die ze vertrouwen, die kan dan op 1 augustus bij de notaris aanwezig zijn als hun vertegenwoordiger.
Er hangt aan die notariële volmacht wel een klein prijskaartje, maar ja, als de verkopers per sé zo lang op reis willen gaan dan zal ook dat er wel vanaf kunnen!

Of gewoon aan de notaris zelf. Ik verkocht 3 jaar geleden een appartement, maar juist de dag dat de akte was gepland moest ik een paar dagen worden opgenomen in het ziekenhuis. Omdat de kopers normaal in het buitenland woonden (USA), en juist die week in het land waren, heb ik mijn notaris een volmacht gegeven. Een medewerken van hem heeft de akte dan getekend in mijn plaats.

Dit is alvast interessant om aan de verkopers mee te geven. Het is wel zo dat mijnheer reeds op reis is en zijn volmacht aan zijn vrouw gaf. Mevrouw vertrekt later, op 5 juli. Maar goed, dit moeten de verkopers maar regelen.

Maar een contract van bepaalde duur - als dat 1 jaar is kan niet opgezegd worden.
En jullie kunnen huurder pas opzeggen op het ogenblik dat jullie eigenaar zijn. Maar dan nog een contact van korte duur kan niet worden opgezegd.

Als het contract ook vermeld tot verlijden akte is het iets anders ... als dat niet in huurovereenkomst staat maar wel in compromis dan zullen de verkopers jullie kosten tot febr 2019 moeten betalen.
Laat dat door jullie notaris al zeker vaststellen en mededelen aan andere notaris dat een bedrag van X duizend € niet zal betaald worden totdat jullie in het huis kunnen. Dus huur appartement of hotel + opslag + verhuiskosten + wat er nog allemaal zou kunnen bijkomen zoals gerechtsdeurwaarderskosten uitzetten huurder enz enz...

We vragen reeds meerdere maanden naar een kopij van het huurcontract en of het contract geregistreerd is. Tot op heden nog steeds niets ontvangen.

Er is een huurovereenkomst. Waarom zouden de huurders moeten verhuizen? Toch niet omdat de verkopers dit beloofd hebben?

De huurders zouden dit ook beloofd hebben bij aanvang van hun huurderscontract. Maar wij zagen hiervan nog niets op papier, dus wij vrezen voor de rechtsgeldigheid van deze hele constructie. Het is immers ook niet onze bedoeling de huurders zomaar op straat te zetten; zij mogen niet het slachtoffer worden. De makelaar zou in overleg met hen een nieuwe huurwoonst zoeken, maar dat is nu ook een hele discussie geworden: de huurders zeggen dat ze geen hulp krijgen bij hun zoektocht, en de makelaar beweert dat de huurders zelf geen actie ondernemen wanneer hij voorstellen aanlevert.

[scorpioen]

Als er een geregistreerde huurovereenkomst is van één jaar, hebben die mondelinge beloftes geen enkele waarde, vrees ik.

[Thomas Morus]

In dat geval ligt de fout bij de verkoper die op de afgesproken dag niet kan leveren wat is overeengekomen (een woning vrij van huur).
TS kan schadevergoeding eisen van de verkoper.

[Franciscus]

Als u de compromis hebt kan u in het hoofdbureau van de dienst kadaster en registratie gaan nazien of het contract geregistreerd is. Ik weet niet of u daar een copie van het huurcontract kan verkrijgen.
Maar in principe bij een contract van één jaar speelt registratie niet veel rol.
In principe moet de verhuurder registreren.
Indien nog niet gegeven hier de huurwet - vanaf pag 61 of zo schema's.
http://justitie.belgium.be/sites/defaul ... 013-NL.pdf

[Lommer]

Korte update:

Afgelopen dinsdag hadden we afgesproken bij de notaris om de akte te laten verlijden maar uiteindelijk tekenden we niet gezien het huis nog steeds bewoond is door huurders. De verkopers zijn ondertussen op reis vertrokken en komen pas eind augustus terug. Eind juli dient de akte te verlijden maar de verkopers gaven geen volmacht aan een derde dus we kunnen ervan uitgaan dat we ten vroegste eigenaar van ons huis worden eind augustus, en dit enkel indien de huurders tegen dan zouden vertrokken zijn.

De mogelijkheid bestaat om het verlijden van de akte alsnog vier maanden uit te stellen, maar gezien we ondertussen te weten zijn te komen dat de huurders een contract van bepaalde duur hebben tot februari 2019, lijkt dit ons een onnodig uitstellen.

[Thomas Morus]

Waarom zouden jullie nog eens extra vier maanden tijd krijgen om de registratierechten te betalen aangezien de compromis al van in maart dateert? Opletten daarmee.
Indien jullie bereid zijn om eind augustus de akte te laten verlijden ondanks bewoond tot in februari hadden jullie ook dinsdag de akte al kunnen tekenen. Ik zie niet in welk doel jullie voor ogen hebben...

[bosprocureur]

Houd bij al dat geharrewar ook best rekening met het feit dat een huuropzeg nog voor eind oktober bij de huurder(s) moet binnenkomen, aangetekend, en afkomstig van de eigenaar.

Hoe staat het nu met de verstandhouding tussen jullie en de verkopers?


Ook nog, nu hebt u blijkbaar zelf beslist om de akte (nog) niet te laten verlijden. Het wordt dan m.i. in deze omstandigheden ook moeilijker om de veroorzaakte kosten te gaan verhalen op de verkopers.

[Lommer]

Waarom zouden jullie nog eens extra vier maanden tijd krijgen om de registratierechten te betalen aangezien de compromis al van in maart dateert? Opletten daarmee.
Indien jullie bereid zijn om eind augustus de akte te laten verlijden ondanks bewoond tot in februari hadden jullie ook dinsdag de akte al kunnen tekenen. Ik zie niet in welk doel jullie voor ogen hebben...

Ons doel is dat we op 1 augustus daar kunnen gaan wonen. We zien het absoluut niet zitten tweemaal te verhuizen, en hebben weinig vertrouwen dat langer wachten iets zou uithalen (huurcontract loopt tot februari, en we zijn bang dat de huurders zelfs na februari het pand niet zullen willlen/kunnen verlaten).

Ik geloof dat de notaris iets vermeldde over wel de registratiekosten reeds betalen, maar al de rest uitstellen. Wat dit precies inhoudt ben ik me niet van bewust omdat we dit eigenlijk niet overwegen. Wat ik in mijn vorig bericht vermeldde zijn de opties die de makelaar ons meegaf, maar deze opties helpen ons alvast niet verder.

Houd bij al dat geharrewar ook best rekening met het feit dat een huuropzeg nog voor eind oktober bij de huurder(s) moet binnenkomen, aangetekend, en afkomstig van de eigenaar.

Hoe staat het nu met de verstandhouding tussen jullie en de verkopers?


Ook nog, nu hebt u blijkbaar zelf beslist om de akte (nog) niet te laten verlijden. Het wordt dan m.i. in deze omstandigheden ook moeilijker om de veroorzaakte kosten te gaan verhalen op de verkopers.

We hebben niet getekend omdat er niet werd voldaan aan de beloftes zoals in de compromis omschreven. De verkopers zetten ons onder druk om alsnog te tekenen en het huurcontract mee over te nemen, maar dit willen we niet. Gezien de verkopers het Nederlands niet machtig zijn verloopt de communicatie eerder stroef. Ze geven tevens aan niet op de hoogte te zijn van de huurwet (volgens hen dienen wij de huurders uit huis te zetten mits aangetekende brief). Ik begrijp ook niet waarom men in februari een huurcontract van bepaalde duur aangaat om dan een maand later de eigendom te verkopen als 'vrij bij akte'. De verkopers lieten ons tevens niet weten een reis gepland te hebben van 5 juli tot eind augustus, waardoor we op één week tijd alsnog een lening hebben moeten regelen, onder minder gunstige voorwaarden als voorzien. Wij zijn alleszins niet tevreden van de manier waarop alles aan het verlopen is, en ik vermoed zij ook niet gezien ze de verkoop graag reeds op 4 juli geregeld hadden.

[Meeboo]

ik stel me vragen bij de 4 maanden respijt op het betalen van de registratierechten? Deze zijn opeisbaar ten laatste 4 maanden na het ondertekenen van de compromis (dus deze maand).

[mava105]

Als het pand niet vrij is bij ondertekening van de akte, kan je verkopers dagvaarden en alle bijkomende kosten terugvragen bvb hotelovernachtingen, 2de verhuis, enz...