Wet Breyne

[Taurus]

Dus als ik het goed begrijp: als er niet expliciet vermeld wordt dat het om een optie gaat, dan zou het in principe OK moeten zijn? Ik heb verder contact gehad met de bouwpromotor en die stelt dat zij een bouwpromotor zijn en de individuele onderaannemers aanstellen en dus geen algemene aannemer of sleutel-op-de-deurfirma zijn. Vallen zij dan uberhaupt niet buiten de de categorie "aannemer die bouwt op eigen onroerend goed"?, Ook zegt de promotor dat, indien gewenst, zij steeds iets op papier kunnen laten zetten om ons de aansprakelijkheden te garanderen (maar dat dit in feite al gegarandeerd is door de wet). Vormen al die elementen niet voldoende garantie?

[asperger]

"contact gehad met de bouwpromotor"
Bouwpromotor????
Maar dan is de Wet Breyne verplicht!!!!!

"Vallen zij dan uberhaupt niet buiten de de categorie "aannemer die bouwt op eigen onroerend goed?"
Vanzelfsprekend!

"Vormen al die elementen niet voldoende garantie?"
Als die mooie beloften in het verkoopsovereenkomst staan wel.
Anders niet.

[Bart Vissers]

Eén van de drie toepassingsvoorwaarden voor Breyne is dat

[...] de koper of de opdrachtgever volgens de overeenkomst verplicht is vóór de voltooiing van het gebouw een of meer stortingen te doen.

(Art. 1, eerste lid, al fine Woningbouwwet).

De promotor is wél persoonlijk aansprakelijk (zowel als hij optreedt als verkoper als als aannemer).
Artt. 1792 en 2280 BW (tienjarige aansprakelijkheid aannemer/architect) zijn dan ook van toepassing.

[asperger]

Er zal alleszins een eerste storting zijn voor het aandeel in de grond gevolgd door verlijden van de notariële akte (binnen de 4 maanden).
Tenzij het gebouw volledig voltooid is binnen de vier maanden en alles ineens wordt afgehandeld.
Maar het gaat blijkbaar nog over een op te starten project.

Tenzij de grond van een derde was en de promotor daar op bouwt......

Maar alles wijst er op dat mijn eerste reactie waarschijnlijk de correcte was:

""geen 10-jarige AS architect en aannemer"

Toch wel. Aannemer en architect zijn 10 jaar aansprakelijk.
Volgt uit het gemene recht.

Art. 1792.B.W.: Indien een gebouw dat tegen vaste prijs is opgericht, geheel of gedeeltelijk teniet gaat door een gebrek in de bouw, zelfs door de ongeschiktheid van de grond, zijn de architect en de aannemer daarvoor gedurende tien jaren aansprakelijk."

[Taurus]

Er wordt expliciet gezegd dat er niet gewerkt wordt volgens de wet Breyne (ik weet het, het is verplicht, maar wat kan men doen als ze zeggen van niet? accepteren of niet instappen, dacht ik.

Er wordt geen enkele storting gevraagd. Alles te betalen op het einde.

Rare situatie, dus. Een bouwpromotor die alle risico op zich neemt zonder nadeel voor de koper. Het addertje onder het gras, dat is dus de vraag

[Bart Vissers]

Er wordt expliciet gezegd dat er niet gewerkt wordt volgens de wet Breyne (ik weet het, het is verplicht, maar wat kan men doen als ze zeggen van niet? accepteren of niet instappen, dacht ik.

Er wordt geen enkele storting gevraagd. Alles te betalen op het einde.

Rare situatie, dus. Een bouwpromotor die alle risico op zich neemt zonder nadeel voor de koper. Het addertje onder het gras, dat is dus de vraag

Als je niets op voorhand moet betalen, is Breyne NIET van toepassing. Zie bovenstaande post (met relevante wettekst).

Maar zonder Breyne is nog niet zo'n probleem. Als je niet met een hoofdaannemer werkt maar zelf (als bouwheer) verschillende aannemers aanstelt (bv. één aannemer voor metselwerk, andere voor dak, ...) dan is Breyne evenmin van toepassing.

De tienjarige aansprakelijkheid van aannemer en architect is zeker van belang.

[asperger]

Er is 1 voordeel : aangezien ze alles moeten voorfinancieren kunt u een snelle afwerking verwachten. Dat is niet altijd zo indien men met schijven laat betalen naargelang de vordering der werken.
Alleszins ervoor zorgen dat er waterdichte waarborgen in het contract staan, zodat er achteraf ingeval van problemen niet te veel discussie kan zijn.

[Taurus]

Ik weet ondertussen dat het inderdaad om een optie zou gaan (koop-verkoopbelofte), waardoor de wet Breyne inderdaad niet geldt. Wat mij niet duidelijk is uit de vorige discussie is wat er nu precies geldt voor de 10-jarige aansprakelijkheid:

Enerzijds leesk ik hier: "Buiten het toepassingsgebied van de wet Breyne is de tien jaar enkel van toepassing als men een aannemingscontract afsluit"

Anderzijds lees ik ook: "Art. 1792 Jo. 2270 BW (tienjarige aansprakelijkheid van aannemers en architecten voor grote werken) is evenmin van toepassing als je zelf bouwt. Is zelf bouwen niet hetzelfde als een aannemingscontact afsluiten?

Langs een andere kant hoor ik dan : "Wat de tienjarige aansprakelijkheid betreft, merk ik op dat deze van toepassing is los van de toepasselijkheid van de Woningbouwwet (uit een nota van een advocaat). " en wordt er gesteld dat de wet Breyne die aansprakelijkheid enkel uitbreidt tot de promotor, maar dat los van de wet de aannemer en archtect wel degelijk 10 jaar aansprakelijk zijn.

Geen idee wat ik er nu precie moet van denken

[asperger]

De tienjarige waarborg is -volgens mij- niet van toepassing omdat u uiteindelijk een BESTAANDE woning gaat kopen.
Bij een woning die voltooid verkocht wordt komt geen enkele vorm van aannemingscontract aan te pas.
En het bestaan van een aannemingscontract is nu net de minimale voorwaarde opdat de tienjarige waarborg,
zoals voorzien in het burgerlijk wetboek, van toepassing kan zijn.

De verkoop met optie is -zoals u al geraden zal hebben- een trucje om aan de tienjarige waarborg te ontsnappen.

Persoonlijk vind ik dit misbruik van recht, maar blijkbaar heeft nog geen enkele Rechter zo geoordeeld.

[Taurus]

"De tienjarige waarborg is -volgens mij- niet van toepassing omdat u uiteindelijk een BESTAANDE woning gaat kopen." Hoe rijmt dat dan met wat hierboven staat: "Als je een huis koopt dat minder dan 10 jaar oud is, dan neem je wél nog de bescherming van 1792/2270 mee"

[Bart Vissers]

Omdat er initieel geen aannemingscontract was, zoals asperger al schreef.
Als er geen aannemer was, kan je ook geen aannemer aansprakelijk stellen.
Aanneming moet je lezen als huur van werk.

[asperger]

"De tienjarige waarborg is -volgens mij- niet van toepassing omdat u uiteindelijk een BESTAANDE woning gaat kopen." Hoe rijmt dat dan met wat hierboven staat: "Als je een huis koopt dat minder dan 10 jaar oud is, dan neem je wél nog de bescherming van 1792/2270 mee"

U koopt van een promotor maar niet onder wet Breyne.
Een promotor is enkel aansprakelijk als de verkoop plaatsvindt onder toepassing Wet Breyne. Zoniet is hij een gewone verkoper.
Bijgevolg, indien er problemen zijn die onder de 10-jarige waarborg zouden kunnen vallen, wie gaat u daar dan voor aanspreken?
Het onbekende legertje aannemers in verschillende beroepen dat het gebouw heeft gezet???????

Daarentegen, indien u een woning koopt van een particulier, woning gebouwd onder wet Breyne en dus 10-jarige waarborg, dan "erft" u
de resterende jaren van de vorige eigenaar en kunt u de promotor nog wel aanspreken.

Dat is alleszins mijn visie.....
Ondanks alles kunt u in de verkoop bedingen dat de beroepsverkoper toch de tienjarige waarborg verleent.
Doet hij dat niet dan weet u hoe laat het is.....

[Bart Vissers]

"De tienjarige waarborg is -volgens mij- niet van toepassing omdat u uiteindelijk een BESTAANDE woning gaat kopen." Hoe rijmt dat dan met wat hierboven staat: "Als je een huis koopt dat minder dan 10 jaar oud is, dan neem je wél nog de bescherming van 1792/2270 mee"

U koopt van een promotor maar niet onder wet Breyne.
Een promotor is enkel aansprakelijk als de verkoop plaatsvindt onder toepassing Wet Breyne. Zoniet is hij een gewone verkoper.
Bijgevolg, indien er problemen zijn die onder de 10-jarige waarborg zouden kunnen vallen, wie gaat u daar dan voor aanspreken?
Het onbekende legertje aannemers in verschillende beroepen dat het gebouw heeft gezet???????

Daarentegen, indien u een woning koopt van een particulier, woning gebouwd onder wet Breyne en dus 10-jarige waarborg, dan "erft" u
de resterende jaren van de vorige eigenaar en kunt u de promotor nog wel aanspreken.

Dat is alleszins mijn visie.....
Ondanks alles kunt u in de verkoop bedingen dat de beroepsverkoper toch de tienjarige waarborg (art. 1792 jo. 2270 BW) verleent.
Doet hij dat niet dan weet u hoe laat het is.....

Kameraad asperger, ik vermoed dat je Breyne en de 10-jarige aansprakelijkheid teveel met elkaar verbindt.
Breyne is van toepassing als er een voorfinanciering is en een hoofdaannemer.
1792 jo. 2270 is van toepassing als er aanneming is.
(Ik negeer even bewust voor de compactheid de andere voorwaarden).

Bv. als we zelf 1,5 jaar geleden gebouwd hebben: we hebben niet gewerkt met een hoofdaannemer maar zelf een aannemer gezocht voor de ruwbouw, een andere voor de dakwerken, voor het pleisterwerk, ...
Gevolgen:
Breyne --> neen (want geen hoofdaannemer)
1792 jo. 2270 --> ja (want aanneming voor onroerend goed)

Wat de bouwpromotor betreft: ik vond in D. MEULEMANS, Een pand bouwen of verbouwen, Leuven/Voorburg, Acco, 2005, 173-174:

Indien het gaat om een bouwpromotor-verkoper, wordt algemeen aangenomen dat zijn klant vanaf de levering zowel de vordering op basis van de tienjarige aansprakelijkheid als de vordering op basis van de aansprakelijkheid wegens (lichte) verborgen gebreken kan instellen tegen de architect en de eventuele (onder)aannemer(s) van de bouwpromotor. [...]
Indien het gaat om een bouwpromotor-aannemer, is het betwist dat de klant een vorderingsrecht heeft tegen de architect en de eventuele (onder)aannemer(s) van de bouwpromotor, al gaan er stemmen op die dit verdedigen.
Indien de bouwpromotor rechtstreekse contractuele relaties tussen zijn klant en de architect/aannemer(s) tot stand brengt, bestaat er weinig twijfel over dat de klant een vorderingsrecht heeft tegen deze bouwparticipanten.

Het hangt dus af van de hoedanigheid van de bouwpromotor: is hij zelf aannemer op eigen eigendom, dan is 1792 jo. 2270 wellicht niet van toepassing.
Is hij zelf geen aannemer maar huurt hij andere aannemers in, dan kan je je wellicht beroepen op 1792 jo. 2270. Die situatie is vergelijkbaar met het kopen van een woning van minder dan 10 jaar oud van een particulier, woning waarvan de aansprakelijkheid van aannemer en architect nog loopt.

Veiligste, zoals asperger al zegt: contractueel dezelfde bescherming bedingen als art. 1792 jo. 2270.
In het andere geval val je desnoods terug op de vrijwaringsplicht van de verkoper voor verborgen gebreken. Als professionele verkoper wordt hij (weerlegbaar) te kwader trouw beschouwd zodat hij een schadevergoeding moeilijk kan wegcontracteren.

Er is ook onderscheid tussen de wijze waarop je als eigenaar-koper kan optreden, afhankelijk of de schade onder 1792 jo. 2270, dan wel 1641 e.v.(vrijwaringsplicht voor verborgen gebreken) valt, maar dat leidt ons misschien te ver.

[asperger]

Sorry maar je leest echt niet wat ik schrijf.....

Dit is wat je googled uit de boekskes:
"Indien het gaat om een bouwpromotor-verkoper, wordt algemeen aangenomen dat zijn klant vanaf de levering zowel de vordering op basis van de tienjarige aansprakelijkheid als de vordering op basis van de aansprakelijkheid wegens (lichte) verborgen gebreken kan instellen tegen de architect en de eventuele (onder)aannemer(s) van de bouwpromotor. [...]"

Ik schreef exact hetzelfde maar dan in "down to earth" asperger stijl:
"Een promotor is enkel aansprakelijk als de verkoop plaatsvindt onder toepassing Wet Breyne. Zoniet is hij een gewone verkoper.
Bijgevolg, indien er problemen zijn die onder de 10-jarige waarborg zouden kunnen vallen, wie gaat u daar dan voor aanspreken?
Het onbekende legertje aannemers in verschillende beroepen dat het gebouw heeft gezet???????"

De toegevoegde waarde van mijn schrijfstijl is dat het korter is en meer informatie bevat, namelijk de hint: begin maar eens tegen dat legertje van aannemers die je zelf nooit hebt gezien....

[Bart Vissers]

Bijgevolg, indien er problemen zijn die onder de 10-jarige waarborg zouden kunnen vallen, wie gaat u daar dan voor aanspreken?
Het onbekende legertje aannemers in verschillende beroepen dat het gebouw heeft gezet???????"

Lijkt me toch niet zo moeilijk.
Als je dak verzakt, dan zoek je in het postinterventiedossier op wie de aannemer voor de dakwerken was, en spreek je die aan.
Als je vochtproblemen hebt in muren, dan zoek je in het postinterventiedossier op wie de aannemer voor de metselwerken was, en spreek je die aan.
Of je contacteert de architect om te weten wie deze werken heeft uitgevoerd. Architect is trouwens mee aansprakelijk als het het concept van de bouw betreft.

Heb dit in een niet zo ver verleden ook zelf toegepast. Met succes trouwens.
Ik zie hier het verschil (nog) niet, of je de woning nu van een particulier dan wel van een bouwpromotor koopt.

En ik denk dus echt dat je zonder Breyne toch met een gerust gemoed een woning kan betrekken. Alleen moet je dan inderdaad bij de aannemers zelf terecht. Net zoals als je zelf - of de bouwheer destijds - zonder hoofdaannemer zou gebouwd hebben.
1792 jo. 2270 anderzijds maakt wel degelijk een verschil tov de "gewone" vrijwaring van 1641 e.v. voor verborgen gebreken.
Maar zelfs daarzonder niet geheel onoverkomelijk (want het blijft een professionele verkoper). Mogelijk zit dit trouwens in de prijs verwerkt. En bij voorkeur beding je dezelfde garanties (wat we TS ook al aangeraden hebben).