Klein beschrijf, in hoever?

[Kiekefretter]

Vriendin en ik hebben na 10 jaar een leuk huisje op zicht om te kopen.
Zij maakt sowieso kans op een klein beschrijf (KI < 745) daar dit haar eerste aankoop zal zijn.
Mijn situatie is iets ingewikkelder en elke raad kan ik hier gebruiken vooraleer ik naar de notaris stap om de juiste vragen te stellen.

Situatie verleden: In 2005 kocht ik samen met mijn vader het huis in van mijn grootvader met een nog steeds lopende lening (nog 9 jaartjes van de 20 af te betalen) Het KI van dat huis bedraagt echter 989.

Grootvader beschikt over het VRUCHTGEBRUIK en mijn vader en ik over de BLOTE EIGENDOM
.
In hoever kan ik alsnog gebruik maken van een klein beschrijf zodat de registratiekosten lager kunnen?

Verder zie ik online via MyMinFin duidelijk vermeldt dat er 3 EIGENAARS zijn: mijn grootvader, vader en mezelf... interpreteer ik dan verkeerd als ik zeg dat ik het KI 989 mag delen door 3 voor de berekening van het totale KI om recht te hebben op het klein beschrijf bij aankoop van nieuwe woning van mezelf en vriendin?

Hopend dat ik alles begrijpbaar heb geformuleerd? Alvast bedankt om dit te lezen en ik zou het enorm appreciëren mocht er wat leuks hier uit de bus vallen met ideetjes.

[Sirkii]

De vruchtgebruiker betaalt de onroerende voorheffing etc. Bij zijn overlijden worden jij en je vader elk voor 50% volle eigenaar. Dus elk de helft van t KI. De gekochte blote eigendom valt niet onder de vrijstellingsregels (ge erfde blote eigendom uit opgaande lijn). Jij zit dus al boven het maximum en zal groot beschrijf betalen op uw deel. Zij klein beschrijf (als dit haar enige eigendom is)

t Is samen maximum 745€. Niet elk apart. Elk apart maximum 372,5€. Voor een huis van 200.000€ is dit een meeruitgave van 5000€ voor u (5% extra op uw helft)

Hou er ook rekening mee dat als je na overlijden van grootvader niet kan bewijzen dat je de blote eigendom betaalde met eigen middelen (of met geschonken geld waarop 3% registratie betaald werd) de erfenisafhandelaarsambetanterik alsnog mogelijks erfbelasting zal vorderen (volgens de huidige regels). Leg dit ook eens voor aan je notaris terwijl je r toch bent voor de aankoopakte.

[Kiekefretter]

Bedankt Sirkii voor jouw bijdrage en de extra informatie...

[wanton]

t Is samen maximum 745€. Niet elk apart. Elk apart maximum 372,5€.

Wat bedoel je hiermee?

Een woning komt in aanmerking voor klein beschrijf indien het KI maximum 745 € bedraagt.
Indien iemand op enige manier mede-eigenaar is van een (niet-geërfd) ander onroerend goed, mag zijn deel in die andere eigendom plus het volledige KI van de aan te kopen woning slechts 745 € bedragen om verminderde rechten te moeten betalen.

[Poene]

Volgens mij zijn beide voorgaande antwoorden niet (helemaal) juist.

Het gaat hem om wat men het 'subjectief KI' noemt.

Dit berekent men door:

aandeel in aangekochte goed + aandeel in goederen reeds in bezit < 745 EUR

Dus:
aandeel in aangekochte goed (?, maar zal maximum 372 EUR zijn omdat vriendin kan genieten) + 495 EUR = ca. 650 EUR tot 867 EUR. Misschien kan hij het klein beschrijf wel genieten.

TS moet het KI van het aangekochte goed meedelen. Het is onmogelijk om iemand te helpen als hij het meest essentiële niet meedeelt.

[wanton]

Hallo beste lezers,

ik ben geen jurist of notaris , maar door mijn ervaring en interesse heb ik mij toch een zekere kennis verworven. Voor klein beschrijf was het steeds : KI van het aandeel blote of volle eigendom , vb. 1/3 , in een goed plus volledig KI van de aan te kopen woning. Deze som moet minder zijn dan 745 € en wordt per koper bekeken.
Zo'n anderhalf jaar geleden is deze vraag nog eens gesteld en ik heb mij toen gewend tot de centrale dienst van de Registratie. Die bevestigden mijn stelling, zoals die ook genoteerd stond in de brochure van de Vlaamse overheid over registratierechten. Thans verwijs ik naar de Vlaamse codex :

https://codex.vlaanderen.be/Zoeken/Docu ... ref=search : Vlaamse codex artikel 2.9.4.2.1 §2 ,3°

3° het kadastraal inkomen van de onroerende goederen waarvan de verkrijger of zijn echtgenoot op het ogenblik van de aankoop voor de geheelheid of een onverdeeld deel volle of blote eigenaar is, en het kadastraal inkomen van het verkregen onroerend goed zijn niet hoger dan het bedrag, vermeld in punt 2°. Er wordt evenwel geen rekening gehouden met de onroerende goederen waarvan de verkrijger of zijn echtgenoot blote eigenaar is en die door hen of door een van hen uit de nalatenschap van een bloedverwant in opgaande lijn zijn verkregen.

Na lezing hiervan denk ik niet dat een kandidaat-notaris te beweren heeft dat mijn antwoord niet (helemaal) juist is.

[Poene]

Ik baseer mij op een voorbeeld uit het Procedureboek registratiebelasting (editie februari 2016), p. 78-79 van Vlabel, alwaar staat:

"Voorbeeld 2

A en B, beiden ongehuwd maar feitelijk samenwonend, kopen samen (elk voor ½) een woning aan, KI € 1.000. A heeft 2 en B heeft 5 kinderen ten laste.

→ objectief KI: € 1.045 dus OK

Onroerend bezit A: 1/1 VE van een loods geërfd van een oom, KI 600.

Onroerend bezit B: 1/1 VE van een reeks garages, KI 540, verworven door aankoop.

→ subjectief KI voor A

o deel in verkregen woning 500
o reeds bezeten OG 600
Totaal: 1.100

1.100 > 1.045 dus niet OK

→ subjectief KI voor B
o deel in verkregen woning 500
o reeds bezeten OG 540
Totaal: 1.040

1.040 < 1.045 dus OK"

Zoals je ziet, wordt voor het subjectief KI slechts 50% van het KI van het goed dat aangekocht wordt aangerekend en niet het volledige KI. Dus 500 EUR van de 1.000 EUR in dit voorbeeld. (Bij echtgenoten wordt het KI niet opgesplitst.)

Dit voorbeeld is een letterlijke overname van het voorbeeld dat staat in de vakcursus die de ontvangers vroeger moesten blokken (zie voorbeeld 7 in Cursus W.Reg. editie 2008, deel I, titel V, hoofdstuk II, p. 167).

[wanton]

Zoals het hier wordt uitgelegd, zou er dan een verschillende behandeling zijn voor een getrouwd koppel to. een samenwonend koppel. Dat kan toch niet de bedoeling zijn ! Het voorbeeld uit het procedureboek is klaarblijkelijk in tegenspraak met het artikel uit de codex.

[wanton]

Ik had vandaag een andere vraag voor de Registratie op 1700. Ik heb daar, en passant, dit probleem voorgelegd.
Er is dus daadwerkelijk een verschil of de kopers getrouwd zijn of niet.
Voor getrouwden telt voor beiden het totale KI van de aan te kopen woning. Plus het deel dat één van beiden in een ander woning heeft, niet na erfenis. Meestal heeft dan geen enkele partner recht op klein beschrijf.
Voor niet-getrouwden wordt slechts de helft bij elk in rekening gebracht. Het deel in een andere woning wordt enkel bij die partner meegeteld. Als iemand , niet getrouwd, een woning meet KI 620 wil kopen , en hij is nog voor 1/4 blote eigenaar van een woning met KI 1000 €, komt hij op 310 +250 = 560 €. Dus beiden komen in aanmerking voor klein beschrijf.
Voor getrouwden : geen enkele.
Ik vind dit toch een vorm van discriminatie.

[bosprocureur]

Zuiver uit interesse een bijkomend vraagje op #9 : maakt het hier enig verschil uit of het koppel gehuwd is met scheiding van goederen?

[wanton]

Heb ik ook gevraagd ( op basis van 'gemeenschap') : NEEN. Huwelijkscontract heeft geen invloed.