Dag iedereen,
sinds begin dit jaar zijn wij bezig met de aankoop van ons droomhuis, al is het intussen eerder een grote nachtmerrie geworden, met als laatste probleem het boven water komen van een bouwovertreding tussen het ondertekenen van de compromis en het verleiden van de akte met alle gevolgen van dien. Hieronder een samenvatting van de gebeurtenissen van de voorbije maanden.
Na maandenlang onderhandelen met de verkopers werd ons bod aanvaard en kwamen wij deze zomer tot een eerste overeenkomst. Een gevoel van geluk, want het waren moeilijke onderhandelingen geweest aangezien er door een erfenis meerdere verkopers zijn. Er wordt een document opgesteld en dit wordt ondertekend door een van de verkopers in naam van alle verkopers, na mondelinge toestemming. De verdere afhandeling bij de notaris zal gebeuren de maand nadien, want een van de verkopers vertrekt de dag nadien een maand op vakantie.
Een maand later krijgen we bericht dat de verkoop aan ons toch niet zal doorgaan, want ze hebben een bod van andere koper die ook ineens het achterliggende perceel grond erbij zou kopen en dit genoot dus hun voorkeur. Onze eerste reactie was dat er toch een ondertekende overeenkomst was, waarop de overige erfgenamen doodleuk antwoorden, die overeenkomst, enkel x heeft die ondertekend. Navraag gedaan en inderdaad, als x geen officiele volmacht had om te tekenen, dan was de overeenkomst enkel bindend voor x en konden we wel daar onze schadevergoeding gaan eisen, maar ja we wilden geen schadevergoeding, wij wilden graag het huis...
Na lang wikken en wegen, besloten om dan toch maar te overbieden en het extra stuk grond, dat wij oorspronkelijk eigenlijk helemaal niet willen, dan toch ook maar mee aan te kopen.
Voor de veiligheid toch ook maar even navraag gaan doen bij de gemeente ivm de schuren, die mochten worden in stand gehouden omdat er bewijs is dat ze er staan van voor '79, maar er mochten geen structurere werken aan gebeuren (wat de verkopers ons ook hadden medegedeeld), maar de dragende structuren zijn nog in goede staat dus er zijn geen structurele werken nodig, enkel de bekleding aan de buitenkant (hout) heeft zijn beste tijd gehad en zouden we willen vervangen samen met de dakbekleding zodat de schuur terug proper oogt. Op de gemeente wordt ons verzekerd dat hiervoor geen vergunning nodig is, dus de 2e compromis wordt ondertekend eind deze zomer en wij krijgen van de verkopers de sleutel om al een deel van het afval dat er ligt te beginnen op te ruimen (dit was zo van in het begin mondeling overeengekomen en wij zijn mensen van ons woord).
Een maand na het ondertekenen van de compromis, komt het eerste addertje al boven water. In de compromis wordt door de verkopers verklaard dat ze geen weet hebben van een stookolietank op het terrein. Echter tijdens het opruimen, onder een hoop afval, komen wij plots de bovengrondse mazouttank tegen. We confronteren hen hiermee en krijgen als reactie 'oei, we dachten dat die al lang weg was...' Ze wisten dus goed genoeg dat die er ooit geweest was, maar hadden niet de moeite genomen om na te kijken of die er nog was. Goed, hierover is na veel gedoe dan gelukkig toch ook weer een overeenkomst uit de bus gekomen over hoe dit moet worden afgehandeld.
Begin deze maand zouden we normaal overgaan tot het ondertekenen van de akte. Echter de dag voordien werd ons medegedeeld, dat er door de gemeente een bouwovertreding was vastgesteld en dat er dus 2 schuren moeten worden afgebroken. Zelf met de gemeente gebeld om meer uitleg te krijgen en idd, 2 schuren dienen te worden afgebroken. Zelf bewijs aangeleverd adhv luchtfoto's om te bewijzen dat de gebouwen er reeds stonden in 1966, maar het biedt geen soelaas. De gebouwen moeten worden gesloopt, want ze zijn in een te slechte staat volgens de gemeente om te behouden. In totaal verliezen we dus 140 m² grondoppervlak en 1000 m³ in stockagevolume, om nog maar te zwijgen van de afbraakkosten die het met zich zal meebrengen (de schuur heeft nog een asbestdak). Het enige wat we nog kunnen doen is in beroep gaan bij de raad van vergunningenbetwisting.
Na wat rekenwerk zijn we eruit dat we ook zonder deze schuren nog toekomen dus we willen het huis nog steeds kopen, maar het lijkt me logisch dat we niet meer dezelfde prijs willen betalen. Intussen zijn we naar de verkopers gestapt met verschillende voorstellen, maar zij raken het onderling niet eens.
Voorstel 1 was, we kopen het nu voor een lagere prijs (de kosten van de afbraak afgetrokken, de meerkost van onze lening want die zijn we intussen kwijt en de nieuwe lening is duurder door de hogere rentevoet en een klein bedrag voor het verlies van de opslagruimte, de meerkosten aan huur omdat we eerst de bouwovertreding in regel dienen te stellen alvorens we kunnen starten met de verbouwingen in het huis, die lieten we vallen omdat we ook wel beseffen dat zij er ook niet aan kunnen doen dat dit nu gebeurd. Maar uiteraard was er iemand niet akkoord want ze zijn er van overtuigd dat ze de bouwovertreding nog wel rechtgetrokken krijgen, dus doen wij een 2e voorstel.
Voorstel 2: Er wordt een nieuwe compromis opgesteld ter vervanging van de oude, deze geeft hen 3 maanden de tijd om de bouwovertreding te proberen in regel stellen.
* Lukt dit hen, met behoud van de opslagruimte dan kopen we aan de huidige prijs - de meerkosten die het uitstel voor ons heeft veroorzaakt (extra huur, meerkost van de lening) met een begrenzing op 10 000 euro --> hier maken wij dus sowieso al verlies want onze lening wordt zeker 11 000 euro duurder, maar goed een mens moet water bij de wijn doen om tot een compromis te komen.
* Lukt dit hen niet, dan verkopen ze aan de prijs van voorstel 1.
Ze hadden 3 weken om opmerkingen te formuleren en intussen konden ze dus ook al starten met te proberen de bouwovertreding nog recht te trekken. Gedurende die 3 weken hebben we allerhande opmerkingen gekregen, oa dat we dan die bouwovertreding nadien nooit op hen zouden kunnen verhalen, ... opmerkingen waar wij allemaal mee hebben ingestemd omdat we het correcte bemerkingen vonden. Maar nooit een reactie dat ze de prijs in geval 2 niet ok vonden.
Gisteren zitten we bij de notaris voor de ondertekening van de nieuwe compromis en ineens is de tegenpartij toch weer niet akkoord met de prijs als ze het niet halen, we vermoeden dat ze beginnen beseffen dat ze die schuur niet kunnen redden, maar er kwam van hen geen concreet tegenbod, alleen de mededeling we zijn niet akkoord (zoals al het hele verhaal telkens gebeurd). Na een half uur buiten wachten, konden ze ons dan toch een tegenbod doen waar ze allemaal mee akkoord konden gaan. Dit tegenbod, dekt echter maar net de afbraakkosten en de extra huur waar we voor staan, maar er wordt geen waardeverlies geteld (volgens hen is dit er niet, want we hebben toch nog veel grond).
We hebben hen een tegenbod gedaan, waarbij we dan nog een deel van de kosten van onze zijde laten vallen, maar het lijkt me toch niet zo vreemd dat we een waardevermindering in rekening willen laten brengen als we zoveel opslagruimte verliezen?
We hebben hen 3 dagen bedenktijd gegeven en vrijdag zitten we opnieuw samen.
Maar wat als we er vrijdag ook niet uit komen? De termijn waarbinnen de akte moet ondertekend worden is in zicht, wij zijn sowieso niet van plan om de compromis te laten registreren, want dat geld zien we nooit meer terug als de koop dan toch niet zou doorgaan.
Maar de tegenpartij is niet bereid ons een schadevergoeding te betalen bij ontbinding van de compromis, zelfs niet de kosten die wij effectief gehad hebben (notaris en dossierkosten lening) want zij hebben ook kosten (de makelaar) en zij kunnen er ook niet aan doen dat de gemeente nu ineens beslist dat het er toch niet mag staan. Dus dan zit er niets anders op dan naar het gerecht stappen?
En dat brengt me bij de reden van dit hele relaas. Ik heb namelijk geen idee wat het ons zou kosten als we dit inderdaad voor het gerecht gaan spelen en of we uberhaupt kans maken om dit te winnen. Op dit moment zijn wij sowieso onze notariskosten kwijt, maar als we de zaak nog eens zouden verliezen, dan zijn we natuurlijk ook nog eens een hoop gerechtskosten kwijt.
We hebben financieel nog wel een beetje ruimte om toegevingen te doen, maar eerlijk gezegd strookt me dat stilaan een beetje tegen de haren.
Als de koop hier stopt, heeft de tegenpartij sowieso 35000 euro kosten aan makelaar en afbraak van de schuren, los van de eventuele schadevergoeding en gerechtskosten als wij zouden procederen. Wij hebben dus nu als tegenbod gevraagd om dit van de prijs te doen en laten zo al een heel deel van onze meerkosten vallen. Nog meer toegeven, betekend dat wij toesteken en dus meer betalen dan oorsprokelijk afgesproken, voor minder opslagruimte.
Ok wij beseffen ook dat de verkopers hier niet aan kunnen doen, maar wij toch ook niet. En op dit moment is het huis van hen. Als ik morgen een auto verkoop en die werkt perfect op de dag dat ze komen kijken, maar die start niet meer op de dag dat ze hem komen halen, dan kan ik toch ook niet verwachten dat de kopers nog steeds de volle pot betalen?
Anderzijds, hoe groot is de kans dat we dit inderdaad winnen via het gerecht en onze kosten kunnen recupereren? Ik heb eens geinformeerd bij een bevriende advocaat en die is er helemaal niet zo zeker van dat we kans hebben om een schadevergoeding te krijgen omdat de tegenpartij ook niet op de hoogte was van de overtreding en dus te goeder trouw handeld.
Wat zouden jullie doen in dit geval?
En hoe sterk denken jullie dat we staan met het hele gebeuren als het tot een rechtzaak zou komen?
P.S. op het einde van de rit beslissen we uiteraard zelf, maar zou graag ook eens de mening van anderen horen en eventuele ervaringen van mensen die misschien iets gelijkaardigs hebben meegemaakt