droomhuis wordt nachtmerrie - bouwovertreding vastgesteld tussen ondertekenen compromis en verleiden akte

[Forc]

Dag iedereen,

sinds begin dit jaar zijn wij bezig met de aankoop van ons droomhuis, al is het intussen eerder een grote nachtmerrie geworden, met als laatste probleem het boven water komen van een bouwovertreding tussen het ondertekenen van de compromis en het verleiden van de akte met alle gevolgen van dien. Hieronder een samenvatting van de gebeurtenissen van de voorbije maanden.

Na maandenlang onderhandelen met de verkopers werd ons bod aanvaard en kwamen wij deze zomer tot een eerste overeenkomst. Een gevoel van geluk, want het waren moeilijke onderhandelingen geweest aangezien er door een erfenis meerdere verkopers zijn. Er wordt een document opgesteld en dit wordt ondertekend door een van de verkopers in naam van alle verkopers, na mondelinge toestemming. De verdere afhandeling bij de notaris zal gebeuren de maand nadien, want een van de verkopers vertrekt de dag nadien een maand op vakantie.

Een maand later krijgen we bericht dat de verkoop aan ons toch niet zal doorgaan, want ze hebben een bod van andere koper die ook ineens het achterliggende perceel grond erbij zou kopen en dit genoot dus hun voorkeur. Onze eerste reactie was dat er toch een ondertekende overeenkomst was, waarop de overige erfgenamen doodleuk antwoorden, die overeenkomst, enkel x heeft die ondertekend. Navraag gedaan en inderdaad, als x geen officiele volmacht had om te tekenen, dan was de overeenkomst enkel bindend voor x en konden we wel daar onze schadevergoeding gaan eisen, maar ja we wilden geen schadevergoeding, wij wilden graag het huis...
Na lang wikken en wegen, besloten om dan toch maar te overbieden en het extra stuk grond, dat wij oorspronkelijk eigenlijk helemaal niet willen, dan toch ook maar mee aan te kopen.

Voor de veiligheid toch ook maar even navraag gaan doen bij de gemeente ivm de schuren, die mochten worden in stand gehouden omdat er bewijs is dat ze er staan van voor '79, maar er mochten geen structurere werken aan gebeuren (wat de verkopers ons ook hadden medegedeeld), maar de dragende structuren zijn nog in goede staat dus er zijn geen structurele werken nodig, enkel de bekleding aan de buitenkant (hout) heeft zijn beste tijd gehad en zouden we willen vervangen samen met de dakbekleding zodat de schuur terug proper oogt. Op de gemeente wordt ons verzekerd dat hiervoor geen vergunning nodig is, dus de 2e compromis wordt ondertekend eind deze zomer en wij krijgen van de verkopers de sleutel om al een deel van het afval dat er ligt te beginnen op te ruimen (dit was zo van in het begin mondeling overeengekomen en wij zijn mensen van ons woord).

Een maand na het ondertekenen van de compromis, komt het eerste addertje al boven water. In de compromis wordt door de verkopers verklaard dat ze geen weet hebben van een stookolietank op het terrein. Echter tijdens het opruimen, onder een hoop afval, komen wij plots de bovengrondse mazouttank tegen. We confronteren hen hiermee en krijgen als reactie 'oei, we dachten dat die al lang weg was...' Ze wisten dus goed genoeg dat die er ooit geweest was, maar hadden niet de moeite genomen om na te kijken of die er nog was. Goed, hierover is na veel gedoe dan gelukkig toch ook weer een overeenkomst uit de bus gekomen over hoe dit moet worden afgehandeld.

Begin deze maand zouden we normaal overgaan tot het ondertekenen van de akte. Echter de dag voordien werd ons medegedeeld, dat er door de gemeente een bouwovertreding was vastgesteld en dat er dus 2 schuren moeten worden afgebroken. Zelf met de gemeente gebeld om meer uitleg te krijgen en idd, 2 schuren dienen te worden afgebroken. Zelf bewijs aangeleverd adhv luchtfoto's om te bewijzen dat de gebouwen er reeds stonden in 1966, maar het biedt geen soelaas. De gebouwen moeten worden gesloopt, want ze zijn in een te slechte staat volgens de gemeente om te behouden. In totaal verliezen we dus 140 m² grondoppervlak en 1000 m³ in stockagevolume, om nog maar te zwijgen van de afbraakkosten die het met zich zal meebrengen (de schuur heeft nog een asbestdak). Het enige wat we nog kunnen doen is in beroep gaan bij de raad van vergunningenbetwisting.

Na wat rekenwerk zijn we eruit dat we ook zonder deze schuren nog toekomen dus we willen het huis nog steeds kopen, maar het lijkt me logisch dat we niet meer dezelfde prijs willen betalen. Intussen zijn we naar de verkopers gestapt met verschillende voorstellen, maar zij raken het onderling niet eens.

Voorstel 1 was, we kopen het nu voor een lagere prijs (de kosten van de afbraak afgetrokken, de meerkost van onze lening want die zijn we intussen kwijt en de nieuwe lening is duurder door de hogere rentevoet en een klein bedrag voor het verlies van de opslagruimte, de meerkosten aan huur omdat we eerst de bouwovertreding in regel dienen te stellen alvorens we kunnen starten met de verbouwingen in het huis, die lieten we vallen omdat we ook wel beseffen dat zij er ook niet aan kunnen doen dat dit nu gebeurd. Maar uiteraard was er iemand niet akkoord want ze zijn er van overtuigd dat ze de bouwovertreding nog wel rechtgetrokken krijgen, dus doen wij een 2e voorstel.

Voorstel 2: Er wordt een nieuwe compromis opgesteld ter vervanging van de oude, deze geeft hen 3 maanden de tijd om de bouwovertreding te proberen in regel stellen.
* Lukt dit hen, met behoud van de opslagruimte dan kopen we aan de huidige prijs - de meerkosten die het uitstel voor ons heeft veroorzaakt (extra huur, meerkost van de lening) met een begrenzing op 10 000 euro --> hier maken wij dus sowieso al verlies want onze lening wordt zeker 11 000 euro duurder, maar goed een mens moet water bij de wijn doen om tot een compromis te komen.
* Lukt dit hen niet, dan verkopen ze aan de prijs van voorstel 1.

Ze hadden 3 weken om opmerkingen te formuleren en intussen konden ze dus ook al starten met te proberen de bouwovertreding nog recht te trekken. Gedurende die 3 weken hebben we allerhande opmerkingen gekregen, oa dat we dan die bouwovertreding nadien nooit op hen zouden kunnen verhalen, ... opmerkingen waar wij allemaal mee hebben ingestemd omdat we het correcte bemerkingen vonden. Maar nooit een reactie dat ze de prijs in geval 2 niet ok vonden.

Gisteren zitten we bij de notaris voor de ondertekening van de nieuwe compromis en ineens is de tegenpartij toch weer niet akkoord met de prijs als ze het niet halen, we vermoeden dat ze beginnen beseffen dat ze die schuur niet kunnen redden, maar er kwam van hen geen concreet tegenbod, alleen de mededeling we zijn niet akkoord (zoals al het hele verhaal telkens gebeurd). Na een half uur buiten wachten, konden ze ons dan toch een tegenbod doen waar ze allemaal mee akkoord konden gaan. Dit tegenbod, dekt echter maar net de afbraakkosten en de extra huur waar we voor staan, maar er wordt geen waardeverlies geteld (volgens hen is dit er niet, want we hebben toch nog veel grond).
We hebben hen een tegenbod gedaan, waarbij we dan nog een deel van de kosten van onze zijde laten vallen, maar het lijkt me toch niet zo vreemd dat we een waardevermindering in rekening willen laten brengen als we zoveel opslagruimte verliezen?
We hebben hen 3 dagen bedenktijd gegeven en vrijdag zitten we opnieuw samen.

Maar wat als we er vrijdag ook niet uit komen? De termijn waarbinnen de akte moet ondertekend worden is in zicht, wij zijn sowieso niet van plan om de compromis te laten registreren, want dat geld zien we nooit meer terug als de koop dan toch niet zou doorgaan.
Maar de tegenpartij is niet bereid ons een schadevergoeding te betalen bij ontbinding van de compromis, zelfs niet de kosten die wij effectief gehad hebben (notaris en dossierkosten lening) want zij hebben ook kosten (de makelaar) en zij kunnen er ook niet aan doen dat de gemeente nu ineens beslist dat het er toch niet mag staan. Dus dan zit er niets anders op dan naar het gerecht stappen?

En dat brengt me bij de reden van dit hele relaas. Ik heb namelijk geen idee wat het ons zou kosten als we dit inderdaad voor het gerecht gaan spelen en of we uberhaupt kans maken om dit te winnen. Op dit moment zijn wij sowieso onze notariskosten kwijt, maar als we de zaak nog eens zouden verliezen, dan zijn we natuurlijk ook nog eens een hoop gerechtskosten kwijt.

We hebben financieel nog wel een beetje ruimte om toegevingen te doen, maar eerlijk gezegd strookt me dat stilaan een beetje tegen de haren.
Als de koop hier stopt, heeft de tegenpartij sowieso 35000 euro kosten aan makelaar en afbraak van de schuren, los van de eventuele schadevergoeding en gerechtskosten als wij zouden procederen. Wij hebben dus nu als tegenbod gevraagd om dit van de prijs te doen en laten zo al een heel deel van onze meerkosten vallen. Nog meer toegeven, betekend dat wij toesteken en dus meer betalen dan oorsprokelijk afgesproken, voor minder opslagruimte.
Ok wij beseffen ook dat de verkopers hier niet aan kunnen doen, maar wij toch ook niet. En op dit moment is het huis van hen. Als ik morgen een auto verkoop en die werkt perfect op de dag dat ze komen kijken, maar die start niet meer op de dag dat ze hem komen halen, dan kan ik toch ook niet verwachten dat de kopers nog steeds de volle pot betalen?

Anderzijds, hoe groot is de kans dat we dit inderdaad winnen via het gerecht en onze kosten kunnen recupereren? Ik heb eens geinformeerd bij een bevriende advocaat en die is er helemaal niet zo zeker van dat we kans hebben om een schadevergoeding te krijgen omdat de tegenpartij ook niet op de hoogte was van de overtreding en dus te goeder trouw handeld.

Wat zouden jullie doen in dit geval?
En hoe sterk denken jullie dat we staan met het hele gebeuren als het tot een rechtzaak zou komen?

P.S. op het einde van de rit beslissen we uiteraard zelf, maar zou graag ook eens de mening van anderen horen en eventuele ervaringen van mensen die misschien iets gelijkaardigs hebben meegemaakt

[Franciscus]

Contractuele overeenkomst dus wat in het contract staat en niet onwettig is is wet tussen partijen.
Dan hangt het ervan af of de (BE -EU) of USA wetgeving van toepassing is.
En welke rechtbanken bevoegd...

[Bart Vissers]

De koop is gesloten op het moment dat er overeenkomst is over de zaak en de prijs. (Ook al is de eigendomsoverdracht meestal maar voorzien bij het verlijden van de akte).
De verplichtingen van de verkoper bevinden zich op twee vlakken:
- leveringsplicht
- vrijwaring voor uitwinning en voor verborgen gebreken

De consumentenkoop (art. 1649bis en volgende BW) is niet van toepassing want betreft enkel roerende zaken en de verkoper is evenmin een professioneel.

Leveringsplicht: deze is vervuld door de verkoper wanneer hij de sleutels heeft afgegeven (indien het een gebouw betreft) of de titels van eigendom zijn afgegeven - art. 1605 BW.
Je spreekt over sleutel (enkelvoud), het BW over sleutels (meervoud). Ik ga er dan van uit dat er meerdere sleutels bestaan en maw de leveringsplicht nog niet voldaan is.
Bijgevolg kan je eisen dat de levering conform de overeenkomst (= het compromis) gebeurt: zonder stookolietank.

Vrijwaringsplicht: is nog niet aan de orde omdat de levering nog niet gebeurd is.

Wat de schuren betreft: ik zie in je verhaal geen kwade trouw van de verkopers. In je beschrijving lijkt de stabiliteit in eerste instantie niet aangetast en is er - voor zover ik kan oordelen - ook geen sprake van een onwettig geplaatst gebouw maar van een zonevreemd gebouw.
Nadien blijkt dat het gebouw instabiel is en - gelet op het gekende zonevreemd karakter - niet mag heropgebouwd worden. De verkopers verkopen nog steeds wat contractueel overeengekomen is in de staat waarin het zich bevond op het ogenblik van de verkoop (= ondertekening compromis).
Vertragingen die niet ingaan tegen de contractuele voorwaarden en de redelijke termijn respecteren kan je de verkopers niet aanrekenen. Die redelijke termijn lijkt gerespecteerd daar het geplande verlijden van de akte blijkbaar nog binnen de wettelijke termijn valt.

Je kan de verkopers evenmin eenzijdig de alternatieve voorwaarden opleggen om te verkopen als de schuren niet kunnen geregulariseerd worden of niet mogen verbouwd worden. Er bestaat in de Vlaamse Codex voor ruimtelijke ordening een compensatieregeling als een zonevreemd gebouw/woning (?) niet hersteld kan worden en alle rechtsmiddelen uitgeput zijn. Ik ben echter niet zeker of dit ook voor niet-woningen van toepassing is, maar daar zit mogelijk een vorm van compensatie.

Mij lijkt het - met de gegevens waarover je ons nu hebt geïnformeerd - zelfs niet evident dat je - zonder compensatie aan de verkopers - onder de koop uitkan. Maar dat hangt - zoals Franciscus stelt - af van de concrete inhoud van de contractuele overeenkomst (met opschortende/ontbindende voorwaarden/termijnen).
In het algemeen kan je de nietigheid inroepen voor gebrek aan wilsovereenstemming (wat niet het geval lijkt) of voor wilsgebreken (dwang, dwaling, bedrog en evt. benadeling). Dwaling moet essentieel zijn (had je het geweten dan had je NIET gekocht) en verschoonbaar voor de dwalende partij (de verkopers hebben een informatieplicht, de kopers hebben een onderzoeksplicht; beide houden elkaar in balans) op het ogenblik dat het contract gesloten werd.
Had je zonder deze info WEL gekocht maar aan ANDERE voorwaarden, dan gaat het over een precontractuele fout die niet tot nietigheid leidt maar gebaseerd is op een onrechtmatige daad (art. 1382 BW). Je moet dan kunnen aantonen dat de verkopers een fout hebben gemaakt (die ook nog schade veroorzaakt en de oorzaak is van die schade). In dat geval kan je een prijsvermindering gaan afdwingen alsook eventuele schadevergoeding.
Huur verhalen is niet evident, want zolang je geen eigenaar bent, heb je ook geen kosten van lening, geen onderhoudskosten aan de woning-in-spe, geen onroerende voorheffing te betalen, ... Het lijkt me dus niet makkelijk aan te tonen waarin je effectieve schade bestaat. Bovendien zie ik ook nog altijd de fout niet die de verkopers hebben gemaakt (apart van de stookolietank, maar daarvoor is er al een regeling getroffen).

De keuze blijft uiteraard bij jou. Maar met de huidige gegevens zie ik weinig argumenten voor de rechtbank in jouw voordeel.

[Forc]

Dag Bart,

bedankt voor je antwoord.

Ik vind het spjitig te beseffen dat dit gewoon kan.

Wij hebben ons geinformeerd bij de stad, daar werd toen gezegd dat er geen probleem was met het huis en de aanhorigheden.
Wij ondertekenen dus een compromis voor een huis met stallen zonder bouwovertreding (staat zo vermeld).

De eigenaars krijgen in de periode voor het effectief verleiden van de akte van de gemeente een bericht dat er een bouwovertreding is op hun perceel en dat ze zich in regel moeten stellen binnen de maand door het af te breken, (wat ze trouwens niet willen doen), waardoor er voor ons zeer waardevolle stockageruimte verdwijnt (als die er niet was geweest hadden we het nooit gekocht) en we langer gaan moeten huren omdat de andere schuren niet onmiddelijk bruikbaar zijn, dus we kunnen onze hangar niet opzeggen en het huis is niet bewoonbaar, dus we kunnnen ook niet verhuizen en ons appartement opzeggen.

En nu zouden wij het effectief gewoon moeten kopen, een stuk van ons verbouwingsbudget dan maar moeten gebruiken om die schuren af te breken, om ons in regel te stellen met de vastgestelde bouwovertreding want het gebouw mag er volgens de stad nu ineens toch niet staan en dan maar kamperen omdat we het geld niet meer hebben om de ganse noodzakelijke verbouwingen te doen.

Maw meer betalen voor minder of ons zuurverdiend spaargeld dan maar aan de verkopers cadeau doen om dan van de overeenkomst af te raken.

Ik weet een ding, als we dit van tevoren hadden geweten, hadden we zelfs nooit een bod uitgebracht. Wij zijn niet op zoek naar een huis met 3 slaapkamers met een beetje opslagruimte, wij zijn op zoek naar een huis met 3 slaapkamers en minstens 250 m² opslagruimte, en nu houden we iets meer dan 120m² over na de afbraak van die schuur waarvan 100m² niet eens onmiddelijk benutbaar is, we komen daar nu wel mee toe, maar hadden het huis gekocht met zicht op de toekomst, als we het nu dan alsnog kopen (we hebben precies weinig keuze) dan zullen we het wss over een paar jaar terug moeten verkopen omdat we te weinig plaats hebben...

wat een apenland is België toch...

[Bart Vissers]

Dag Bart,
wat een apenland is België toch...

Ik begrijp je frustratie en misschien ziet iemand toch nog andere opties. In extremis weet je nooit met zekerheid wat een rechter uitspreekt, maar dat kan anderzijds een dure procedure zijn met lange twijfels.
Ik weet toevallig dat volgens UK-recht de verkoop volledig anders loopt - dat er na akkoord nog verdere onderhandelingsmogelijkheden zijn. Maar dan weet je pas na weken of maanden aan welke prijs je kan kopen en of er niemand anders toch nog gaat lopen met de woning van je dromen...

Feit is dat volgens BE recht een koop - in het algemeen - principieel gesloten is als er overeenkomst is over de zaak en de prijs. Dat wordt voor onroerende goederen eigenlijk bekrachtigd via het compromis en tegenwerpelijk aan derden (derden = andere personen moeten er ook rekening mee houden) vanaf overschrijving akte in register (na verlijden).
Maar op zich waren jullie al eigenaar (zonder eigendomsoverdracht) op het moment dat jullie akkoord gingen met de prijs. Dat is niet eenvoudig terug te draaien.

Bekijk het ook als volgt: als na 2 jaar de overheid instabiliteit zou vaststellen dan zou je - als volle eigenaar - met eenzelfde situatie geconfronteerd worden: eis tot verplichte afbraak.
Deze vereiste doet zich nu voor op een moment tussen jullie aankoop en de tegenwerpelijkheid aan derden zodat de indruk ontstaat dat je nog niet gebonden bent en uitwijkmogelijkheden hebt. Maar juridisch sta je al verder dan gevoelsmatig: jullie hebben eigenlijk reeds gekocht, tenzij je een juridische uitweg vindt waardoor de verkoopovereenkomst nietig zou zijn. Die nietigheid is vrij uitzonderlijk.

Ik zou zeker nog de piste overwegen om tegen de afbraakverplichting beroep aan te tekenen.
Ook al omdat er mogelijk - bij uitputting van procedure - een financiële compensatie mogelijk is via de Vlaamse Overheid - ik ben dit niet verder gaan opzoeken maar weet uit het verleden dat die mogelijkheid alvast bestaat voor woningen. Vergelijkbaar met een onteigening (maar een ander statuut).

Uiteindelijk is een zonevreemde bebouwing ook altijd een risico. Ze heeft quasi de waarde van een gewone bebouwing. Maar je weet dat niets voor eeuwig is en dat heropbouw niet toegestaan is. Dus iemand gaat ooit de klos zijn - vandaar de tussenkomst in extremis via VL overheid.

[Forc]

waarvoor dient dan eigenlijk het verleiden van de akte, als het nu eigenlijk al van ons is, ook al mochten we er van de eigenaars nog niets in doen.
Want als we idd nu al hadden mogen beginnen verbouwen in die 4 maanden was het een heel andere zaak geweest, dan was het nu wss al min of meer bewoonbaar en was er dus helemaal geen probleem (afgezien van het verlies van stockageruimte).

Dat het zo lang geduurd heeft ligt ook helemaal niet aan ons, aan onze kant was alles in orde. Het krediet was er, ons geld staat al maanden bij de notaris, wij hadden gevraagd om de akte dan zo snel mogelijk te laten verleiden, zodat we hopelijk nog voor de winter konden beginnen. Maar dan bleek er ineens nog een extra erfgenaam te zijn (die heeft dus ook de huidige compromis niet mee ondertekend), dan bleek de splitsingsaanvraag (een stuk van ons perceel werd niet mee verkocht om te gebruiken om de grond naast ons nog niet te verkavelen) nog niet te zijn ingediend, pas nadat de bank is beginnen pushen (van ons wilden ze het niet aannemen) omdat ons krediet ging vervallen, hebben ze de ondertekening van de akte ingepland op 1 december, de laatste dag dat wij ons krediet dus nog hadden. Maar heden ten dage, is de splitsingsaanvraag bij mijn weten ook nog altijd niet goedgekeurd (dat zou ik eens moeten navragen), dus de akte ging eigenlijk verleiden voor een perceel dat op dit moment nog niet eens bestaat...

Nu we wilden wij op zich wel tekenen die 1e december. Alleen, dat kon volgens de notaris niet, want de bank moest eerst ons krediet opnieuw goedkeuren omwille van de nieuwe gegevens (de bouwovertreding). En omdat de verkopers deze zomer de eerste compromis verbroken hebben, konden de voorwaarden van onze lening niet verlengd worden (de bank had die voor ons al 5 maanden vastgehouden) en zijn we dus nu onze lening kwijt.

Kortom, wij zijn over de ganse lijn telkens in orde geweest, de verkopers niet, en wij worden nu gestraft want we moeten een nieuwe lening afsluiten aan slechtere voorwaarden dan voorheen. Ik had zo veel liever gehad dat die brief boven water was gekomen op 2 december in plaats van op 30 november, dan konden we tenminste iets doen... dan lag de bal in ons kamp. Nu zijn wij gewoon de gescheten hond en hebben we al die jaren zo hard gewerkt en gespaard voor niks

[giserke]

Er is toch een en ander wat ik niet begrijp.
Er staan schuren die niet in orde zijn volgens de bouwvoorschriften van voor 1979. Daardoor worden ze feitelijk gedoogd door de gemeente.
Ze zijn in slechte staat en daarom zegt de gemeente dat ze moeten afgebroken worden.
Het is toch niet aan de gemeente om te bepalen dat ze niet meer herstelt kunnen of mogen worden?

[Bart Vissers]

Het is toch niet aan de gemeente om te bepalen dat ze niet meer herstelt kunnen of mogen worden?

Ben ik het mee eens. Heb persoonlijk al twee ervaringen van dienst ruimtelijke ordening die haar boekje te buiten gaat en ruimer interpreteert dan hun bevoegdheid is.
Reden om dat besluit aan te vechten.
Mogelijk hebben ze wel bepaalde vaststellingen gedaan - we beschikken hier niet over de stukken.

[Bart Vissers]

waarvoor dient dan eigenlijk het verleiden van de akte, als het nu eigenlijk al van ons is, ook al mochten we er van de eigenaars nog niets in doen.

"Verlijden" (= voorlezen en ondertekenen) van de akte is om wat jullie voordien al zijn overeengekomen, tegenwerpelijk te maken aan derden. Door ondertekening van de notaris wordt het een authentieke akte, door registratie ("overschrijven" - vroeger zelfs letterlijk ) op het registratiekantoor (door de notaris) moeten derden = anderen dan de verkoper en de koper, er rekening mee houden.
In die zin stuurde de gemeente haar besluit nog naar de verkopers, omdat jullie aankoop nog niet tegenwerpelijk is ten opzichte van deze derde: de gemeente.

De verkopers moeten het goed leveren in de staat waarin het zich bevond op het ogenblik van de koop. Ze dragen hiervan ook nog het risico (art. 1614 BW). In die zin zou het een probleem kunnen zijn als ze de schuren zouden afbreken, want dan leveren ze niet meer conform.
Ze kunnen zich dan beroepen op overmacht (art. 1302 BW), tenzij jullie voorafgaand een ingebrekestelling gestuurd hebben om de leveringsplicht te vervullen. Verkopers zouden zich dan op het tweede lid van art. 1302 BW kunnen proberen beroepen (dat de zaak ook zou zijn teniet gegaan bij jullie), maar aangezien er nog beroepsmogelijkheden zijn (en zoals hierboven gesteld het wellicht niet aan de gemeente is om de definitieve onherstelbaarheid vast te leggen) lijkt het me niet evident dit in rechte hard te maken.

Als ze maw de schuren zouden afbreken, dan zou je mogelijk een grond hebben voor schadevergoeding / prijsvermindering of zelfs ontbinding ?

Anderzijds, als er een (her)verkaveling plaatsvindt (iets in die aard leek uit jullie betoog eerder), dan kan de gemeente voorwaarden opleggen m.b.t. onvergunde gebouwen vooraleer een (her)verkavelingsvergunning af te leveren. Maar dat lijkt me niet aan de orde omdat de gebouwen niet onwettig zijn (maar volgens de gemeente wel onherstelbaar bouwvallig). Zoals eerder gesteld door giserke, lijkt dat nu net niet de bevoegdheid van de gemeente. We weten echter niet wat in die bewuste brief van de gemeente staat, dus kan ook op andere gronden zijn.