Verhogen huurprijs oud contract (voor 1984)

[Meetjeslander]

Hallo,

Wij zijn in het bezit gekomen van een huisje van de betovergrootouders.
Betovergrootmoeder was stokoud toen ze aan een toen redelijke prijs het huisje verhuurde.

In 1981 werd de woning met stallingen, garage en tuin (1000m²) verhuurd aan 3000 Frank via een contract van onbepaalde duur.
Huurder tekende contract, verhuurster heeft dit aanvaard maar nooit getekend. Dit ging over naar mijn overgrootmoeder die zo nu en dan, goedschiks de huur optrok met enkele euro's, zonder rekening te houden met enige formaliteiten. Vandaag (2016) bedraagt de huur 200 euri's.

Wij hebben onlangs kosten (nieuw dak, nieuw beglazing enz.) gedaan aan het huis en zouden de huurprijs willen opslaan, denkende aan een prijs tussen 300 en 400 euro per maand. We hoeven geen marktconforme prijs die veel hoger ligt, omdat de huurders op de particuliere huurmarkt niet snel iets zullen vinden en omdat we het huis dan verder in orde zouden moeten maken (elektriciteit is niet in orde, mensen wassen zich nog aan de lavabo zoals vroeger,...).

Vraag : hoe op reglementaire wijze contract opslaan zonder een eventuele toekomstige herzieningen uit te sluiten?
We kunnen zowel gebruik maken van de interpretatie 'schriftelijk contract' want er is een document (dat wij erkennen), als een mondeling contract want het is vormelijk niet in orde (verhuurster heeft nooit getekend.)

Enkele denkpistes:
- huurprijs in der minne herzien (bv. in schijfjes) maar wat als zij dit bv. binnen 3 jaar juridisch zouden aanvechten? Hebben we weinig kans me dunkt
- nieuw contract betekent volgens mij voldoen aan de huidige vereisten ivm elektriciteit en badkamer.
- naar de vrederechter gaan om die een nieuwe huurprijs te laten vaststellen zou impliceren dat in de nabije toekomst het basisbedrag niet meer herzien zou kunnen worden... Dit hoeft ook niet meer als we ong. 350-400 euro zouden krijgen. Maar gaat dan een nieuwe 9jarige periode in of niet?

We willen dus een redelijkere huurprijs, zelfde huurders (zij willen blijven wonen) en liefst weinig werk/ kosten .

Alvast bedankt

Groeten uit het diepe Meetjesland

Voor de curieuzeneuzen, huurders deden in de jaren '80 veel voor de verhuurster, zoals dagelijks gaan winkelen enz. Dit zijn we niet vergeten waardoor ze er mogen blijven wonen. Daarentegen kregen ze wel drinkgeld voor deze taken en af en toe ne 'zondag' en een pintje. Klinkt zeer paternalistisch bij het herlezen!

[sloeberken]

Kun je dit niet met u huurder bespreken, een wederzijds akkoord is altijd simpelst.

[bosprocureur]

Er is r wel een addertje onder het gras : ook al laat u die mensen bij wijze van spreken gratis wonen, toch moet het huis voldoen aan de Vlaamse Wooncode, en met een elektriciteitsinstallatie van in de tijd van toen kan dit problemen geven.

U zal dus sowieso in de kosten vallen.

[Meetjeslander]

Een wederzijds akkoord vinden zal het probleem niet zijn, maar wij vrezen dat dit niet wettelijk is.
Ik heb een zaak gekend waar de herziening van de basishuurprijs niet correct gebeurd is, maar men wel akkoord was, en men na enkele jaren na de vrederechter gestapt is. De verhuurder heeft het merendeel van de verhoging moeten terugbetalen; Dit willen we voorkomen.

[Meetjeslander]

Bedankt voor de tip van de elektriciteitsinstallatie. Dit is inderdaad een punt

[sloeberken]

Een wederzijds akkoord vinden zal het probleem niet zijn, maar wij vrezen dat dit niet wettelijk is.
Ik heb een zaak gekend waar de herziening van de basishuurprijs niet correct gebeurd is, maar men wel akkoord was, en men na enkele jaren na de vrederechter gestapt is. De verhuurder heeft het merendeel van de verhoging moeten terugbetalen; Dit willen we voorkomen.

Voor huurcontracten die gesloten zijn vanaf 28 februari 1991 kan de huurprijs onder bepaalde voorwaarden herzien worden. Een herziening kan zowel een verhoging als een verlaging zijn.

Een herziening is niet hetzelfde als een indexatie en kan slechts gebeuren aan het einde van elke driejarige periode. Zowel de huurder als de verhuurder kunnen een herziening vragen aan de andere partij. Dat kan enkel tussen de negende en de zesde maand die aan de einddatum van de lopende driejarige periode voorafgaan.

Na een verzoek om herziening zijn er twee mogelijkheden:

De partijen gaan akkoord over het principe van de herziening en het bedrag ervan.
De partijen bereiken geen akkoord.
Blijft een akkoord uit, dan kan de vragende partij zich tot de vrederechter richten. Dat moet gebeuren tussen de zesde en derde maand die aan de einddatum van de lopende driejarige periode voorafgaan. De rechter kan de herziening in twee gevallen toestaan:

Hij kan een verhoging of verlaging van de huurprijs toestaan als de vragende partij bewijst dat de huurwaarde door nieuwe omstandigheden ten minste 20 % hoger of lager ligt.
Hij kan een verhoging van de huurprijs toestaan als de verhuurder bewijst dat de huurwaarde met ten minste 10 % is gestegen door de werken die hij in de woning heeft uitgevoerd.
Alleen als de vragende partij de bewijzen kan voorleggen, zal de vrederechter de verhoging of verlaging toekennen. De aanvrager moet kunnen aantonen dat het verschil tussen de huurwaarde en de betaalde huurprijs minstens 10 % of 20 % bedraagt. De rechter zal dan een billijke uitspraak doen. Als hij een herziening van de huurprijs toestaat, wordt die van kracht vanaf de eerste dag van de volgende driejarige periode.

Zie: http://www.belgium.be/nl/huisvesting/hu ... jdJ88.dpuf

[Meetjeslander]

Bedankt voor je uitgebreide reply sloeberken. Het gaat echter over een contract afgesloten voor 1984 (1981).

[bosprocureur]

Er is r wel een addertje onder het gras : ook al laat u die mensen bij wijze van spreken gratis wonen, toch moet het huis voldoen aan de Vlaamse Wooncode, en met een elektriciteitsinstallatie van in de tijd van toen kan dit problemen geven.

U zal dus sowieso in de kosten vallen.

En niet alleen die elektriciteit... Zijn de ramen nog goed, is er geen vocht en/of schimmel enz... En niet te vergeten, gebrek aan dakisolatie maakt dat het pand niet verhuurd mag blijven in de huidige toestand,

Eigenlijk kan ik u op dit ogenblik enkel aanraden om de huidige huurders op te zeggen. Sorry.

[sloeberken]

Opzeg kan enkel op eind van elke drie jarige periode met opzeg van zes maand.

[Meetjeslander]

En niet alleen die elektriciteit... Zijn de ramen nog goed, is er geen vocht en/of schimmel enz... En niet te vergeten, gebrek aan dakisolatie maakt dat het pand niet verhuurd mag blijven in de huidige toestand,
Eigenlijk kan ik u op dit ogenblik enkel aanraden om de huidige huurders op te zeggen. Sorry.

bedankt voor de tips.
Dit had ik nog niet meegegeven: dak + beglazing is vorig jaar vervangen.
Van schimmels/ vocht geen weet. Elektriciteit is idd niet gekeurd, maar we hebben ook nog geen klachten ontvangen. Zij willen immers ten allen tijde blijven wonen.
Ze uitzetten zou inderdaad de makkelijkste optie zijn, maar zou kosten met zich meebrengen .

Voor het huis ernaast (een gelijkaardig huis) hebben we de totaalrenovatie uitgevoerd nadat het uitgeleefd was:
men had wc + aantal deuren uitgebroken, badkamer en keuken moest bijgebouwd worden (want mocht niet meer in de koterijen zijn) , CV gedaan , dak, glazen, slaapkamers inrichten, overal deuren ingestoken, ... Dit zien we ons niet opnieuw te doen dit jaar.

Aan de hand van de tips op dit forum gaan we de situatie houden zoals ze is, en de huurprijs niet verhogen: wij content en zij content.