Meeneembaarheid registratierechten

[StijnMechelen]

Beste forumleden,

Onderstaande een case betreffende meeneembaarheid van registratierechten.

Drie jaar geleden kocht ik, samen met een partner, een nog te renoveren woning aan klein beschrijf.

- Aankoopprijs 255.000 euro
- Registratiekosten (klein beschrijf/ 5%): 12.750 euro waarvan 6.375 euro voor mijn rekening

Tijdens renovatie eindigt de relatie. Ik laat me uitbetalen maar ben echter nog steeds eigenaar van de woning (onderhandse akte opgesteld waarin wordt vermeld dat ik de ex-partner nog enige tijd gun om financieel te zaken op orde te krijgen vooraleer definitief de woning en lening over te dragen).

In de relatief nabije toekomst zou ik met een nieuwe partner een bouwgrond willen aankopen.

- aankoopprijs bouwgrond: 180.000 euro
- registratiekosten (groot beschrijf): 18.000 euro waarvan 9.000 euro voor mezelf.

Stel dat ik binnen een termijn van 5 jaar na aankoop van de bouwgrond overga tot de verkoop van de woning kunnen er zich volgens mij een 2 scenario's voordoen:

Scenario 1: alleen de door mij initieel betaalde 6.375 euro registratiekost kan ik inbrengen

9.000 euro (registratie grond) – 6.375 (aftrek reeds betaalde registratie) + boete van 2.125 (1/3 van verschil tussen klein en groot beschijf) + 6.375 (5% bijbetalen wegens verkoop huis) = 11.125 verschuldigd aan de fiscus.

Scenario 2: zowel de initieel betaalde 6.375 euro registratiekost als de nog bij te betalen 5% tot aan groot beschrijf (nogmaals 6.375) kan worden teruggevorderd:

9.000 euro (registratie grond) - 6.375 (aftrek reeds betaalde registratie) - 6.375 (5% bijbetalen wegens verkoop huis) = 0 euro (+ boete van 2.125 (1/3 van verschil tussen klein en groot beschijf).

De kern van de vraag is dus eigenlijk of ik alleen de initieel betaalde 6.375 euro aan klein beschrijf kan terugvorderen of ook de nog bij te betalen 6.375 euro omdat ik de woning nooit bewoond heb en ook niet binnen de 2 jaar na aankoop verkoop. Dit betekend namelijk een verschil van 9.000 euro.

Ik ga uiteraard ook nog proberen de boete te laten kwijtschelden door middel van het inroepen van overmacht (heb niet express registratiekosten willen ontduiken) maar dat is nog een ander verhaal.

Ik ga dit uiteraard ook aan mijn notaris voorleggen maar het leek me alvast interessant om deze vraag te posten op dit forum.

Met vriendelijke groeten en alvast bedankt,

Stijn

[j.demoor]

“Art.2.9.5.0.1. In geval van zuivere aankoop van een tot bewoning aangewend of bestemd onroerend goed door een natuurlijke persoon om er zijn hoofdverblijfplaats te vestigen, wordt zijn wettelijk aandeel in de belastingen die met toepassing van artikel 2.9.4.1.1, artikel 2.9.4.2.1 of artikel 3.6.0.0.6, § 6, eerste lid, 2°, verschuldigd waren op de aankoop van de woning die hem voorheen tot hoofdverblijfplaats heeft gediend of van de bouwgrond waarop die woning is opgericht, in mindering gebracht van zijn wettelijk aandeel in de belastingen verschuldigd op de nieuwe aankoop, op voorwaarde dat de nieuwe aankoop een vaste datum heeft gekregen binnen twee jaar vanaf de datum van de registratie van de akte of het geschrift dat aanleiding heeft gegeven tot een van de volgende handelingen :1° de heffing van het verkooprecht op de zuivere wederverkoop van de woning die hem voorheen tot hoofdverblijfplaats heeft gediend, of de heffing van het verdeelrecht op de verdeling van die woning waarbij de natuurlijke persoon al zijn rechten erin heeft afgestaan; 2° de vrijstelling van het verkooprecht met toepassing van artikel 2.9.6.0.1, eerste lid, 4°, voor de zuivere wederverkoop van de woning die hem voorheen tot hoofdverblijfplaats heeft gediend, of de vrijstelling van het verdeelrecht met toepassing van artikel 2.10.6.0.1, eerste lid, 1°, voor de verdeling van die woning, waarbij de natuurlijke persoon al zijn rechten erin heeft afgestaan. De registratiebelasting, betaald voor de verkrijging van een onroerend goed dat niet in het Vlaamse Gewest ligt, alsook de aanvullende rechten die om om het even welke reden op een aankoop zijn geheven, zijn van de vermindering, overeenkomstig de bepalingen van dit artikel, uitgesloten.De vermindering overeenkomstig de bepalingen van dit artikel levert in geen geval grond voor een teruggave op. Als een verrichting als vermeld in het eerste lid, is voorafgegaan door een of meer van dergelijke verrichtingen of door een of meer verrichtingen als vermeld in artikel 3.6.0.0.6, § 3, eerste lid, worden, in voorkomend geval, de bij die voorgaande verrichtingen ingevolge de toepassing van het derde of het vijfde lid van dit artikel nog niet in mindering gebrachte belastingen of de ingevolge de toepassing van artikel 3.6.0.0.6, § 3, derde of vijfde lid, nog niet teruggegeven belastingen, gevoegd bij het wettelijk aandeel van de natuurlijke persoon in de conform artikel 2.9.4.1.1, artikel 2.9.4.2.1 of artikel 3.6.0.0.6, § 6, eerste lid, 2°, verschuldigde belastingen op de voorlaatste aankoop, om het bedrag van de vermindering bij de laatste aankoop te bepalen. Het in mindering te brengen bedrag, verkregen met toepassing van het eerste of het vierde lid, kan nooit meer bedragen dan 12.500 euro. Dat maximale in mindering te brengen bedrag wordt bepaald in verhouding tot de fractie die de natuurlijke persoon verkrijgt in het nieuw aangekochte goed.”(13 DECEMBER 2013. - Decreet houdende de Vlaamse Codex Fiscaliteit).