Beste forumleden,
Onderstaande een case betreffende meeneembaarheid van registratierechten.
Drie jaar geleden kocht ik, samen met een partner, een nog te renoveren woning aan klein beschrijf.
- Aankoopprijs 255.000 euro
- Registratiekosten (klein beschrijf/ 5%): 12.750 euro waarvan 6.375 euro voor mijn rekening
Tijdens renovatie eindigt de relatie. Ik laat me uitbetalen maar ben echter nog steeds eigenaar van de woning (onderhandse akte opgesteld waarin wordt vermeld dat ik de ex-partner nog enige tijd gun om financieel te zaken op orde te krijgen vooraleer definitief de woning en lening over te dragen).
In de relatief nabije toekomst zou ik met een nieuwe partner een bouwgrond willen aankopen.
- aankoopprijs bouwgrond: 180.000 euro
- registratiekosten (groot beschrijf): 18.000 euro waarvan 9.000 euro voor mezelf.
Stel dat ik binnen een termijn van 5 jaar na aankoop van de bouwgrond overga tot de verkoop van de woning kunnen er zich volgens mij een 2 scenario's voordoen:
Scenario 1: alleen de door mij initieel betaalde 6.375 euro registratiekost kan ik inbrengen
9.000 euro (registratie grond) – 6.375 (aftrek reeds betaalde registratie) + boete van 2.125 (1/3 van verschil tussen klein en groot beschijf) + 6.375 (5% bijbetalen wegens verkoop huis) = 11.125 verschuldigd aan de fiscus.
Scenario 2: zowel de initieel betaalde 6.375 euro registratiekost als de nog bij te betalen 5% tot aan groot beschrijf (nogmaals 6.375) kan worden teruggevorderd:
9.000 euro (registratie grond) - 6.375 (aftrek reeds betaalde registratie) - 6.375 (5% bijbetalen wegens verkoop huis) = 0 euro (+ boete van 2.125 (1/3 van verschil tussen klein en groot beschijf).
De kern van de vraag is dus eigenlijk of ik alleen de initieel betaalde 6.375 euro aan klein beschrijf kan terugvorderen of ook de nog bij te betalen 6.375 euro omdat ik de woning nooit bewoond heb en ook niet binnen de 2 jaar na aankoop verkoop. Dit betekend namelijk een verschil van 9.000 euro.
Ik ga uiteraard ook nog proberen de boete te laten kwijtschelden door middel van het inroepen van overmacht (heb niet express registratiekosten willen ontduiken) maar dat is nog een ander verhaal.
Ik ga dit uiteraard ook aan mijn notaris voorleggen maar het leek me alvast interessant om deze vraag te posten op dit forum.
Met vriendelijke groeten en alvast bedankt,
Stijn