mede-eigenaar met meerdere kavels - av, volmachten, ...

[marcve]

In onze mede-eigendom zijn er 30 kavels maar eigenlijk maar 14 "eigenaars" omdat de meesten ook 1 of 2 staanplaatsen hebben.

Sommige eigenaars vinden dat men per kavel moet werken.
Ik lees in een discussie van 2010 dat dit een goed truukje is om beide partners toe te laten deel te nemen aan de av maar ik denk dat dit achterhaald is.
De benadering per kavel kan immers veel problemen geven.
Hoe berekent men het quorum voor de aanwezigheid van eigenaars? Per kavel? Dus een eigenaar van meerdere kavels telt x aantal keer?
Zijn de volmachten die men mag aanvaarden dan voor max. 3 kavels, incl staanplaatsen, ...?
Kan een "eigenaar" aanwezig zijn voor 1 kavel en volmacht geven aan een derde voor een andere?
Dit laat toe om eigenaars in onverdeeldheid die meer dan 50 % van de aandelen hebben hun rechten te spreiden en zo toch de av te domineren.

In de syllabus van het recente symposium van NICM over de av schreef W Van Coillie daarom: "Hierbij moeten we opmerken dat één eigenaar van meerdere kavels slechts als één mede-eigenaar mag aangezien worden".
Dit impliceert dus ook 1 volmacht, voor alle aandelen, aan 1 lasthebber, ... en dan ook geen aanwezigheid van die eigenaar zelf.

Ik ben het hier volledig mee eens en ben nu op zoek naar rechtspraak of een parlementaire vraag die dat ondersteunt.

Wie heeft hier referenties over?

Dank

[roharro]

Sommige eigenaars vinden dat men per kavel moet werken.
De persoonlijke mening van de eigenaars doet absoluut niets ter zake. Enkel de wet telt.

Hoe berekent men het quorum voor de aanwezigheid van eigenaars?
Dat wordt geregeld door artikel 577-6 §5B.W.:
"De algemene vergadering beraadslaagt alleen rechtsgeldig wanneer aan het begin van de algemene vergadering meer dan de helft van de mede-eigenaars aanwezig of vertegenwoordigd is en voor zover zij tenminste de helft van de aandelen in de gemeenschappelijke delen bezitten.

Niettemin beraadslaagt de AV tevens rechtsgeldig wanneer de mede-eigenaars die aanwezig of vertegenwoordigd zijn aan het begin van de algemene vergadering, meer dan drie vierde van de aandelen in de gemeenschappelijke delen vertegenwoordigen."

"Zijn de volmachten die men mag aanvaarden dan voor max. 3 kavels, incl staanplaatsen, ...?
Ja, maar ...."Een lasthebber mag evenwel meer dan drie volmachten krijgen als het totaal van de stemmen waarover hijzelf beschikt en die van zijn volmachtgevers niet meer dan 10 % bedraagt." (art. 577-6 §7 B.W.)

Kan een "eigenaar" aanwezig zijn voor 1 kavel en volmacht geven aan een derde voor een andere?
Er staat niets in de wet waardoor dat verboden is.

Dit laat toe om eigenaars in onverdeeldheid die meer dan 50 % van de aandelen hebben hun rechten te spreiden en zo toch de av te domineren.
FOUT! "Niemand mag aan de stemming deelnemen, zelfs niet als lasthebber, voor een groter aantal stemmen dan het totaal van de stemmen waarover de andere aanwezigen of vertegenwoordigde mede-eigenaars beschikken."(art.577-6 §7)
Hierdoor wordt het misbruik waarop u zinspeelt uitgesloten.

De wet is dus duidelijk. Rechtspraak over deze aspecten is dus niet nodig.

[marcve]

dit is niet echt een antwoord op mijni vraag.
bij het berekenen van het quorum van aantal mede-eigenaars, telt een fysieke eigenaar voor 1 of moet men het aantal kavels tellen per eigenaar

[roharro]

.

[roharro]

dit is niet echt een antwoord op mijni vraag.
bij het berekenen van het quorum van aantal mede-eigenaars, telt een fysieke eigenaar voor 1 of moet men het aantal kavels tellen per eigenaar

Tweede keer voor hetzelfde geld:

Hoe berekent men het quorum voor de aanwezigheid van eigenaars?

Dat wordt geregeld door artikel 577-6 §5B.W.:
"De algemene vergadering beraadslaagt alleen rechtsgeldig wanneer aan het begin van de algemene vergadering meer dan de helft van de mede-eigenaars aanwezig of vertegenwoordigd is en voor zover zij tenminste de helft van de aandelen in de gemeenschappelijke delen bezitten.

Niettemin beraadslaagt de AV tevens rechtsgeldig wanneer de mede-eigenaars die aanwezig of vertegenwoordigd zijn aan het begin van de algemene vergadering, meer dan drie vierde van de aandelen in de gemeenschappelijke delen vertegenwoordigen."

Een mede-eigenaar is geen appartement.
Een appartement is geen mede-eigenaar.
Een eigenaar is 1 persoon, tenzij hij zich laat klonen.

[marcve]

Dus telkens als we het hebben over een mede-eigenaar is dat 1 persoon (eventueel als vertegenwoordiger van belanghebbenden in onverdeeldheid) met zijn totaal aandeel in de gemeenschap.
Dus 1 persoon aanwezig op de vergadering voor dat aandeel in de gemeenschap.
En ook maar 1 volmacht want de wet zegt dat "iedere mede-eigenaar kan zich laten vertegenwoordigen door een lasthebber". Dit is enkelvoud, dus geen lasthebbers voor verschillende stukken.
Dit telt dus ook als 1 volmacht voor het totale aandeel in de gemeenschap.
En als een mede-eigenaar zich laat vertegenwoordigen dan kan hij zelf niet meer deelnemen aan de vergadering.

[roharro]

Dus telkens als we het hebben over een mede-eigenaar is dat 1 persoon (eventueel als vertegenwoordiger van belanghebbenden in onverdeeldheid) met zijn totaal aandeel in de gemeenschap.
Dus 1 persoon aanwezig op de vergadering voor dat aandeel in de gemeenschap.
En ook maar 1 volmacht want de wet zegt dat "iedere mede-eigenaar kan zich laten vertegenwoordigen door een lasthebber". Dit is enkelvoud, dus geen lasthebbers voor verschillende stukken.
Dit telt dus ook als 1 volmacht voor het totale aandeel in de gemeenschap.
En als een mede-eigenaar zich laat vertegenwoordigen dan kan hij zelf niet meer deelnemen aan de vergadering.

Het antwoord is "ja" op alle vragen.

Om het kort samen te vatten. 1 mede-eigenaar in een VME blijft 1 mede-eigenaar eender hoeveel privatieven hij bezit in dat gebouw.
Als hij een volmacht geeft is dat 1 volmacht voor zijn totaal aandeel in het gebouw.

De behandeling "per kavel", zoals u het formuleerde in uw eerste vraag, is bijgevolg onwettig.

[marcve]

We zijn het met mekaar volledig eens dat de benadering per persoon de juiste is.
Mijn vraag blijft of iemand weet of hier al ergens een vonnis over geweest is.
Dat zou ik dan eens willen zien.

[roharro]

We zijn het met mekaar volledig eens dat de benadering per persoon de juiste is.
Mijn vraag blijft of iemand weet of hier al ergens een vonnis over geweest is.
Dat zou ik dan eens willen zien.

Dat weet ik niet.
Een vonnis is ook niet nodig om dit te verduidelijken. De wet is duidelijk genoeg.

[BrechtS]

Tweede keer voor hetzelfde geld:

Hoe berekent men het quorum voor de aanwezigheid van eigenaars?

Dat wordt geregeld door artikel 577-6 §5B.W.:
"De algemene vergadering beraadslaagt alleen rechtsgeldig wanneer aan het begin van de algemene vergadering meer dan de helft van de mede-eigenaars aanwezig of vertegenwoordigd is en voor zover zij tenminste de helft van de aandelen in de gemeenschappelijke delen bezitten.

Niettemin beraadslaagt de AV tevens rechtsgeldig wanneer de mede-eigenaars die aanwezig of vertegenwoordigd zijn aan het begin van de algemene vergadering, meer dan drie vierde van de aandelen in de gemeenschappelijke delen vertegenwoordigen."

Een mede-eigenaar is geen appartement.
Een appartement is geen mede-eigenaar.
Een eigenaar is 1 persoon, tenzij hij zich laat klonen.

Ik heb bier nog een vraag over. Het tweede deel van het artikel zegt dus dat de AV rechtsgeldig beraadslaagt wanneer de mede-eigenaars die aanwezig of vertegenwoordigt zijn aan het begin van de algemene vergadering, meer dan 3/4de van de aandelen in de gemeenschappelijke delen bezitten. Dus stel dat er 40 kavels zijn met elk een gelijke verdeling van gemeenschappelijke delen, waarvan 30 kavels door slechts 4 personen in bezit zijn en de andere 10 door 10 personen, dan kunnen die 4 personen dus alsnog rechtsgeldig beraadslagen omdat ze 3/4 van de gemeenschappelijke delen bezitten? Of interpreteer ik dat verkeerd?
En als ik het juist interpreteer: als slechts 1 eigenaar meer dan 3/4 van de gemeenschappelijke delen bezit, dan kan die oo zichzelf rechtsgeldig beraadslagen?

[roharro]

Ja dat kunnen ze, maar de uitgebrachte stemmen door één eigenaar worden steeds gereduceerd tot een maximum van 50 percent van alle aanwezige stemmen.