Natuurlijk Rene, we zijn allemaal afzetters en tuig van de richel dat niets anders op het oog heeft dan van de arme huurder te profiteren en de laatste cent uit zijn portefeuille te jagen, dat weten we al heel lang... Nog een geluk dat niet alle verhuurders Hitler, Stalin, Ivan de Verschrikkelijke en de antichrist in hun stamboom hebben staan... er zullen er toch wel een paar zijn van een andere familie nietwaar?
*zucht*
Nogmaals maar eens een voorbeeld (op basis van het huidige beleid):
(cijfers bij benadering, in grootsteden zal de huur hoger liggen, in gehuchten lager. Als parameter wordt een gemeente van 25- tot 35.000 inwoners genomen.)
Een gemiddeld appartement dat verhuurd wordt aan € 650 heeft een niet geïndexeerd KI van € 1.000. de eigenaar betaalt hierop uiteindelijk een grondbelasting van ongeveer € 800.
Gemiddeld zal de aankoop van een dergelijk appartement schommelen tussen € 190.000 en € 225.000 (aankoopprijs, notariskosten, beschrijf etc etc inc..). Laten we het eenvoudig houden en zeggen € 215.000.
Op zijn belastingen dient hij het niet-geïndexeerd KI apart in te brengen. Dit wordt voor het boekjaar 2014 vermenigvuldigd met 1.69 (index) en met 1.40 (meerwaarde). Wat uiteindelijk betekend dat er € 2. 366 bij de belastbare inkomsten wordt opgeteld. afhankelijk van de gemeentelijke opcentiemen en de belastingsklasse waar de eigenaar in valt komt dit neer op een extra aanslag van €1.100 tot € 1.250.
Laten we het erop houden dat beiden samen het ronde bedrag van € 2.000 vertegenwoordigen.
Vervolgens gaan we even naar de inkomsten kijken, deze zijn relatief eenvoudig (ten minste bij de traditionele alomtegenwoordige huurder die zich het droge brood uit de mond haalt om zijn huur correct te betalen)
12* € 650 --> € 7.800
Indien er verder geen kosten zijn heeft de verhuurder op het einde van het jaar een overschot € 5.800 ofwel 75%. (of een rendement van 2.69% op zijn investering van € 215.000)
Driewerf helaas, er zijn steeds kosten die enkel gedragen worden door de eigenaar en niet de bewoner. Deze zijn onder te verdelen in twee groepen:
- onderhoud privatief gedeelte: na honderd jaar is er wel eens nieuw behangpapier nodig, de keukenmeubels en bevloering houden het een half millennium uit, de dubbele beglazing warempel slechts tot het einde van het universum.... kort gesteld, een eigenaar die een beetje om zijn pand geeft heeft in het privatieve gedeelte tussen de € 500 en en € 750 kosten per jaar als men kijkt naar de kosten die erin worden gepompt op 30 jaar en dan gebruik ik nog zeer minimale bedragen (een geluk dat ze slechts op één hand te tellen vallen...).
Laten we zeggen € 600/jaar.
Indien de verhuurder pech heeft en die bedreigde soort huurder tegenkomt die het kot half afbreekt (gelukkig dat die ook op één hand te tellen zijn...) is het een geheel ander verhaal.
- Onderhoud en kosten gemeenschappelijk gedeelte: alhoewel de doodeerlijke huurder natuurlijk alles betaalt, zelfs wanneer de rechtspleging anders stelt, komt het nu en dan toch eens voor dat de verhuurder totaal onverwacht (en volstrekt onrechtvaardig) geconfronteerd wordt met een aantal kosten van die vermaledijde gemeenschappelijke delen. Dit gaat van een brandverzekering/blokpolis (volstrekt onnodig in Vlaanderen met 600 dagen regen per week maar ja...), syndicuskosten (profiteurs zijn het), vergaderkosten (voor mij nog ne Westmalle en laat die bak maar staan), vervanging lift (de veer is gebroken), schilderwerken, vervanging waterverzachter, terrassen, balustrades, dak, nieuwe postbussen (ook voor postduiven, tamtam op aanvraag), etc, etc, etc.
Reken weer maar eens op een goede conservatieve € 500 tot € 750 jaar.
Laten voor dit voorbeeld nog maar eens zeggen € 600/jaar.
Na dit kleine gezellige interludium dient die bloedzuiger dus van zijn resterende € 5.800 nog ocharme een kleine € 1.200 af te houden en rest er hem € 4.600 of 61.5% van zijn jaarinkomsten (of 2.13% op zijn investering)
Nu is het zo dat in een totaal ander universum genaamd "realiteit" er jaarlijks in een land genoemd België 900.000 woningen verhuurd zijn en dat de lokale vredegerechten jaarlijks ongeveer 24.000 uitzettingen vonnissen (of 65 per dag) en dat de gemiddelde verhuurder hier eens in de 15 jaar mee wordt geconfronteerd. De gemiddelde uitzetting kost die rijke stinkerd van een verhuurder doorgaans 3-6 maanden geen huur (de zaak kan 2-3 maand aanslepen, er wordt pas na de tweede maand niet-betaling naar de rechtbank gestapt en uitzetting kan pas 30 dagen na betekening), € 1.000 - € 2.000 advocaat (ik weet het, diegenen die betaling vragen voor hun diensten kan je ook op één hand tellen, de meesten doen het voor de glimlach van hun cliënt), € 2.000 aan gerechtsdeurwaarders en hun trawanten (om die arme huurder uit het pand te zwieren en voor de deur standrechtelijk te executeren). kort samengevat € 3.900 huur, € 3.000 advocaat en deurwaarderskosten, en nog een maandje huurverlies voor te huur stellen, opkuisen, kandidaat vinden etc etc... een totaalkost van € 7.500 waar gelukkig de huurwaarborg (hallejulla!) van € 1.200 kan vanaf gehouden worden. wat dus neerkomt op een totaal van € 6.300.
Laten we zeggen, nog eens € 400 per jaar.
Van die € 4.600 blijft er dan nog € 4.200 over of 53.8% (of een rendement van 1.95% op de investering)
En nu even serieus. Ik daag eender welke verhuurder op dit forum uit naar voren te stappen en te bewijzen dat de bedragen hierboven gehanteerd te hoog zijn, de investering te laag en er met meer dan het uiterste absolute minimum aan kosten rekening werd gehouden.
Ter vergelijking: in deze tijd van woekerrentes brengt een kasbon op 10 jaar een nettorendement van 2.18% op, kan je voldoende volksleningen of termijnrekeningen met garantie vinden met een netto rendement van 2.4 tot 2.25% op jaarbasis. (verifieer maar even op
http://www.spaargids.be" onclick="window.open(this.href);return false;)
Andere vormen van beleggingen die verhoudingsgewijs, met de betrouwbaarheid van huurders en de woordvastheid van een graaigraag beleid dat diegenen die de eigen vetpotten spijst niet wenst te verontrusten, een vergelijkbaar risico bieden levert een veelvoud op van die 2.18%.
Conclusie: indien CD&V zijn plannen doorzet zijn er twee scenario's:
- je moet mesjogge zijn om je panden niet te verkopen en de overheid zelf haar huisvestingsbeleid te laten oplossen.
- de huurprijzen in 2015 zullen drastisch stijgen en het zal semi onmogelijk worden voor huurders om nog een negenjarig contract te kunnen afsluiten.