vraag ivm de (nieuwe) wet op de mede-eigendom

[besteph]

In een mede-eigendom met slechts 2 appartementen, wordt in de basisakte vermeld hetgeen volgt: "II. Statuten -,reglement van mede-eigendom.... Onttrekking van het appartementsrecht. Comparanten verklaren te zijn ingelicht over de draagwijdte van de wet van 30 juni 1994 betreffende het appartementsrecht en meer in het bijzonder over art 577-3 van het BW, krachtens hetwelk de beginselen door deze wet neergelegd toepasselijk zijn op ieder gebouw waarvan het eigendomsrecht tussen verschillende personen verdeeld is volgens kavels die elk een privatief gedeelte en een aandeel in de gemeenschappelijke onroerende bestanddelen bevatten.
Comparanten zijn er tevens over ingelicht dat deze beginselen en bepalingen evenwel niet toepasselijk zijn indien de aard van de goederen zulks niet rechtvaardigt en alle eigenaars met die afwijking instemmen Comparanten verklaren dat de aard van het gebouw dat slechts in twee eenheden zal worden gesplitst, de onderwerping aan de appartementswet inderdaad niet vereist; de organisatie van het beheer van het gebouw behoeft de zware structuur van een vereniging met rechtspersoonlijkheid niet, .....
Bijgevolg verklaren comparanten het gebouw overeenkomstig art 577-3 tweede lid van het BW , uitdrukkelijk te onttrekken aan de toepassing van de wettelijke bepalingen inzake appartementseigendom .........”
Omdat deze clausule het recht geeft aan de eigenaar met het grootste aandeel, om ALLE beslissingen in verband met de mede-eigendom al dan niet goed of af te keuren, waartegen de andere eigenaar (minderheid) dus totaal niets in te brengen heeft, juist wegens deze discriminerende clausule, vraag ik me af of deze clausule heden nog kan vernietigd worden door bijvoorbeeld de vrederechter? Opdat ook in deze mede-eigendom de appartementswet verplicht gevolgd zou moeten worden.
of dient zulke clausule in de notariële akte als onherroepelijk geldig te moeten worden beschouwd?
Heeft iemand op dit forum daar een mening over? En zo ja hoe en waar (welke rechtbank?) dient een eventuele vernietiging van zulke clausule te worden gevraagd?
PS. Ter informatie, deze basisakte dateert van 2008. De wet op de mede-eigendom is ondertussen ook gewijzigd.
Dank voor een antwoord, met alle achting en vriendelijke groeten

[Luc]

In dit geval is artikel 577-2 BW integraal van toepassing, met inbegrip van de eerste zin van §6. Ook moet de 2de mede-eigenaar de bepalingen van § 10 niet uit het oog verliezen.

Met ander woorden er dient STEEDS consensus te zijn, behalve over daden van voorlopig beheer. Voor die uitgaven dient hij voor te schieten en, achteraf de terugbetaling pro rata vragen (of afdwingen).
In de praktijk is er in een normale mede-eigendom steeds consensus noodzakelijk; ongeacht het aantal aandelen van één van beide.

Daden van voorlopig beheer zijn deze handelingen die de andere mede-eigenaars geen noemenswaardig nadeel berokkenen doordat zij hen niet verbonden of verarmen (Depage & Dekkers, 1975)

Bron: "Zakenrecht,deel IIIA. Mede-eigendom", Hugo Vandenberghe, 1997.

HOOFDSTUK III. - MEDEEIGENDOM.

AFDELING I. - GEWONE MEDEEIGENDOM EN GEDWONGEN MEDEEIGENDOM IN HET ALGEMEEN.

Art. 577-2. (Voormalig artikel 577bis) § 1. Bij ontstentenis van overeenkomsten en van bijzondere bepalingen, wordt de eigendom van een zaak die onverdeeld aan verscheidene personen toebehoort, geregeld als volgt :
§ 2. De onverdeelde aandelen worden vermoed gelijk te zijn.
§ 3. De medeëigenaar heeft deel in de rechten en draagt bij in de lasten van de eigendom naar verhouding van zijn aandeel.
§ 4. De medeëigenaar kan over zijn aandeel beschikken en het met zakelijke rechten bezwaren.
§ 5. De medeëigenaar heeft recht op het gebruik en het genot van de gemeenschappelijke zaak, overeenkomstig haar bestemming en in zover zulks met het recht van zijn deelgenoten verenigbaar is.
Daden tot behoud van het goed en daden van voorlopig beheer kan hij wettig verrichten.
§ 6. Andere daden van beheer alsmede daden van beschikking moeten, om geldig te zijn, met medewerking van alle medeëigenaars geschieden. Evenwel kan een der medeëigenaars de overige noodzaken deel te nemen aan daden van beheer waarvan de rechter de noodzakelijkheid erkent.
§ 7. Ieder medeëigenaar draagt bij in de nuttige uitgaven tot behoud en tot onderhoud, alsook in de kosten van beheer, de belastingen en andere lasten betreffende de gemeenschappelijke zaak.
§ 8. De verdeling van de gemeenschappelijke zaak is onderworpen aan regels, die bepaald zijn in de titel Erfenissen.
§ 9. Onverdeelde onroerende goederen die bestemd zijn tot het gemeenschappelijk gebruik van twee of meer onderscheiden en aan verschillende eigenaars toebehorende erven, zijn echter niet vatbaar voor verdeling.
Het aandeel in de onverdeelde onroerende goederen kan niet overgedragen, met zakelijke rechten bezwaard of in beslag genomen worden dan samen met het erf waarvan het onafscheidbaar is.
De aan deze medeëigendom verbonden lasten, met name de kosten van onderhoud, herstelling en vernieuwing, moeten worden omgeslagen naar evenredigheid van de respectieve waarde van elk privatief deel, tenzij wanneer de partijen beslissen die kosten om te slaan naar evenredigheid van het nut dat de gemeenschappelijke delen en diensten die deze kosten teweegbrengen, voor elk van de privatieve delen hebben. De partijen kunnen de waarde en het nut als criteria ook combineren.
De bepalingen van deze paragraaf zijn van dwingend recht.
§ 10. In het geval van § 9 staat het elke medeëigenaar vrij op zijn kosten aan de gemeenschappelijke zaak veranderingen aan te brengen, mits hij de bestemming daarvan niet wijzigt en aan de rechten van zijn deelgenoten geen afbreuk doet.
§ 11. (...)

AFDELING II. - (GEDWONGEN MEDEEIGENDOM VAN GEBOUWEN OF GROEPEN VAN GEBOUWEN.)
…

[besteph]

Bestaat er nog een mogelijkheid om deze basisakte heden te laten wijzigen, naar een verplichte toepassing van de appartement wet,
vermits deze basisakte reeds van 2008 dateert en er ondertussen wettelijke wijzigingen werden aangebracht aan deze wet. Bovendien zou er voor 1/9/2014 eveneens een consolidatie van het reglement van mede-eigendom moeten gebeuren ; dient onze mede-eigendom dan nergens aan te voldoen ? Of toch en zo ja hoe dan??
De situatie brengt zoals ze heden bestaat onrechtvaardigheden met zich, vermits het appartement met het grootste aandeel alle beslissingsrechten bezit, welke de ander verplicht dient mee te betalen.

En toch kan art 577-9 § 2. BW Iedere medeëigenaar kan aan de rechter vragen een onregelmatige, bedrieglijke of onrechtmatige beslissing van de algemene vergadering te vernietigen of te wijzigen, totaal niet worden ingeroepen vermits er geen syndicus is en geen algemene vergaderingen gevoerd worden.

Indien er werken gebeuren aan de mede- eigendom gebeuren deze naar eigen keuze en wens van de eigenaar met het grootste aandeel!! is daar echt niets tegen te doen?

[Luc]

Vraag: had je bij de aankoop van het appartement een eigen notaris?
Zo ja, vraag hem om advies.

In principe kan de VME verplicht worden een basisakte op te stellen als je aan de rechter kan aantonen dat de toestand complexer is dan eerst vermoed, dat je daardoor in een toestand van gedwongen mede-eigendom terecht bent gekomen en dus de opstelling van een wettelijke basisakte vraagt.

De kostprijs is echter niet van de poes, daarom lijkt het me rendabel dat je rond de tafel gaat zitten met je collega, samen met een soort van bemiddelaar.

[besteph]

Neen, ik had bij de aankoop van mijn appartement SPIJTIG GENOEG geen eigen notaris. hem moet ik dus niet om advies vragen vermits hij naar mijn mening fouten heeft gemaakt en dit niet zal willen toegeven.
En de huidige toestand is inderdaad veel complexer dan bij aankoop werd vermoed op verschillende vlakken..
De WERKELIJKE oprichter aannemer/verkoper van het gebouw heeft namelijk alle wetten en decreten aan zijn laars gelapt en verschillende stedenbouwkundige overtredingen veroorzaakt, toch vermeld MIJN notariële akte van 2009 letterlijk " de verkopers verklaren dat de bouwwerken en hun gewone bestemming overeenstemmen met de geldende wetgeving en reglementering en meer bepaald met de wetgeving op de ruimtelijke ordening en stedenbouw. “ wat duidelijk NIET HET GEVAL WAS!
De huidige akte van de nieuwe eigenaars van het gelijkvloers appartement vermeld: “De verkoper verklaart dat alle door zijn opgerichte vergunningsplichtige constructies vergund werden en dat er bij zijn weten geen stedenbouwkundige overtredingen inzake het verkochte goed zijn vastgesteld, ter uitzondering van volgende bouwmisdrijven…….” En dan volgt de opsomming van de overtredingen welke werden vastgesteld…. Dan vervolgt de akte: “Hieromtrent werd overeengekomen dat de verkoper de koper vrijwaart voor mogelijke toekomstige afkoopsommen aangaande bovenvermelde bouwmisdrijven in het geval dat deze toekomstig zouden geëist worden van de eigenaars.”
Het probleem is nu dat ik zogenaamd geen bevoegdheid zou hebben om het herstel te vorderen vanwege de oprichter en de architect van het gebouw, voor deze overtredingen. Waarschijnlijk is dit juist omdat het gebouw niet valt onder de appartementswet en mijn aandeel slechts 40% bedraagt.
Volgens de processen verbaal zou er zelfs een hoofdelijkheid bestaan, terwijl de verkoper/aannemer/bouwheer duidelijk de schuldige is met tijdens de verkoop afgelegde valse verklaringen aan de notaris.

Onder andere mede om deze redenen wens ik dat ons gebouw valt onder de appartementswetgeving, opdat de nieuwe eigenaar zich mede zou kunnen/willen keren tegen de aannemer/bouwheer/en eerste verkoper van het gebouw. De vraag was dan ook of ik zulks kan afdwingen bij de vrederechter? Zo ja op welke rechtsgrond? En zou dit inderdaad iets uithalen?
Ik vermoed dat bemiddeling niet veel zal uithalen vermits de andere eigenaar geen gerechtelijke stappen wil ondernemen. ik zou ook niet weten aan wie ik hieromtrent raad kan vragen.

dank en alle achting

[j.demoor]

“Art.577-3.De beginselen met betrekking tot de gedwongen medeëigendom, neergelegd in artikel 577-2, § 9, en de bepalingen van deze afdeling zijn van toepassing op ieder gebouw of groep van gebouwen waarvan het eigendomsrecht tussen verschillende personen verdeeld is volgens kavels die elk een gebouwd privatief gedeelte en een aandeel in gemeenschappelijke onroerende bestanddelen bevatten. Voornoemde beginselen en bepalingen zijn niet van toepassing indien de aard van de goederen zulks niet rechtvaardigt en alle medeëigenaars instemmen met die afwijking...”(Burgerlijk Wetboek=B.W.).

‘Bijgevolg verklaren comparanten het gebouw overeenkomstig art 577-3 tweede lid van het BW , uitdrukkelijk te onttrekken aan de toepassing van de wettelijke bepalingen inzake appartementseigendom’

“Art.577-12...De rechter spreekt de ontbinding van de vereniging van medeëigenaars uit, op verzoek van iedere belanghebbende die een gegronde reden kan aanvoeren.”(B.W.).
Wat de rechter kan inzake de vereniging van medeëigenaars kan hij mijns inziens ook ten aanzien van de appartementsgebouwen zonder vereniging van medeëigenaars.

“Omdat deze clausule het recht geeft aan de eigenaar met het grootste aandeel, om ALLE beslissingen in verband met de mede-eigendom al dan niet goed of af te keuren” kan ik niet afleiden uit art.577-3 B.W.

[besteph]

Ik lees in uw antwoord art 577-3 BW " ......en alle mede ëigenaars instemmen met die afwijking...”(Burgerlijk Wetboek=B.W.)."

Ik heb in 2009 in de notariële akte (het gebouw was toen nieuwbouw ) wel mijn toestemming gegeven, tot die afwijking van het appartementsrecht omwille van de rompslomp die hij met zich mee zou brengen, maar deze toestemming zou ik heden HEEL GRAAG TERUG WILLEN INTREKKEN, omwille van alle problemen die mij in 2009 nog helemaal niet bekend waren.

Kan dat dan nog? Of is het in het recht , eens toestemming gegeven dan kan je nooit meer terug???? Welke kans op slagen maak ik in dit geval indien ik dit feit voor de vrederechter zou brengen ???

met alle achting

[Luc]

Eenmaal het akkoord gegeven (d.i. afstand van de regeling van art. 577-3 e.v.), kan men niet eenzijdig op die afstand terugkomen en dus toepassing van art. 577-3 eisen. Dit kan slechts door een nieuwe eenparige beslissing dan wel wegens vernietiging van de gegeven goedkeuring (wilsgebreken, strijd met de wet e.d.). Voor mede-eigendom ontstaan vanaf 1 augustus 1995 is dus niet zozeer het eenparigheidvereiste van belang, als wel het wettelijk vereiste van de rechtvaardiging door de aard van het gebouw.(R. Timmermans, “Praktische gids voor de syndicus”,2012, p. 20)

Het lijkt me dat er een mogelijkheid bestaat, maar ik vermoed dat je van de regen in de drop zal terecht komen. Raadpleeg een advocaat met ervaring inzake vastgoedrecht EN bemiddeling.