#4 , 10 feb 2007 13:46
Ik heb mijn vraag ook aan een notaris gesteld, ziehier zijn antwoord :
Zonder in detail te treden, want dit is mijn taak niet, enkele algemene regels.
Indien de A.V. beslist om van de verdeling van de algemene lasten af te wijken, en zij dit kan als gevolg van bepalingen in de basisakte, dan moet U zich aan deze beslissingen onderwerpen.
Dit voor zover de beslissing rechtsgeldig en met voldoende meerderheid werd genomen.
Er is dienaangaande geen enkele publicatieverplichting, waar dan ook.
Indien U meent dat dit niet tot de bevoegdheid van de A.V. behoorde of dat de beslissing niet rechtsgeldig werd genomen, moet U zich wenden tot de Vrederechter.
Dit zijn twee volledig tegenstelde antwoorden, cf antwoord scorpioen.
In elk geval is er artikel 577-4 BW welke toch bepaald dat het reglement van medeeigendom ook notarieel akte moet zijn en de verdeling van de lasten erin moeten worden opgenomen, alsook iedere wijziging ... en dan geen publicatievereiste is er artikel 1 hypotheekwet ....
Het is me allesbehalve duidelijk waarom een notaris dit beweert en of het nu in een akte dient opgenomen of niet....
Kan er hier iemand duidelijkheid verschaffen ?
Hieronder de desbetreffende wetteksten en teksten basisakte.
Artikel 577-4 BW
? 1. De basisakte en het reglement van mede-eigendom, die de statuten van het gebouw of van de groep van gebouwen vormen, alsook iedere wijziging die daarin wordt aangebracht, moeten het voorwerp zijn van een authentieke akte.De basisakte moet de beschrijving bevatten van het onroerend geheel, van de privatieve en de gemeenschappelijke gedeelten en de bepaling van het aandeel van de gemeenschappelijke gedeelten dat aan ieder privatief deel is verbonden, daarbij rekening houdend met de respectieve waarde ervan.
Het reglement van mede-eigendom moet bevatten :
1? de beschrijving van de rechten en plichten van iedere mede-eigenaar betreffende de privatieve en de gemeenschappelijke gedeelten;
2? de criteria en de berekeningswijze van de verdeling van de lasten;
3? de regels betreffende de wijze van bijeenroeping, de werkwijze en de bevoegdheid van de algemene vergadering;
4? de wijze van benoeming van een syndicus, de omvang van diens bevoegdheid en de duur van zijn mandaat.
? 2. Indien beslist werd een reglement van orde op te stellen, dan kan dat reglement bij onderhandse akte worden opgemaakt.
? 3. Ieder beding van de statuten dat het recht beperkt van de mede-eigenaar om het beheer van zijn kavel toe te vertrouwen aan een persoon van zijn keuze, wordt voor niet geschreven gehouden.
Artikel 577-7 BW
? 1. Behoudens strengere bepalingen in het reglement van mede-eigendom, beslist de algemene vergadering :
1? bij meerderheid van drie vierden van de stemmen :
a) over iedere wijziging van de statuten voor zover zij slechts het genot, het gebruik of het beheer van de gemeenschappelijke gedeelten betreft;
b) over alle werken betreffende de gemeenschappelijke gedeelten, met uitzondering van die waarover de syndicus kan beslissen;
c) over de oprichting en de samenstelling van een raad van beheer die tot taak heeft de syndicus bij te staan en toezicht te houden op zijn beheer;
2? bij meerderheid van vier vijfden van de stemmen :
a) over iedere andere wijziging van de statuten, daarin begrepen de wijziging van de verdeling van de lasten van de mede-eigendom;
b) over de wijziging van de bestemming van het onroerend goed of van een deel daarvan;
c) over de heropbouw van het onroerend goed of de herstelling van het beschadigd gedeelte in geval van gedeeltelijke vernietiging;
d) over iedere verkrijging van nieuwe onroerende goederen bestemd om gemeenschappelijk te worden;
e) over alle daden van beschikking van gemeenschappelijke onroerende goederen.
? 2. In geval van gehele of gedeeltelijke vernietiging, worden de vergoedingen die in de plaats komen van het vernietigde onroerend goed bij voorrang aangewend voor de heropbouw ervan, indien daartoe beslist wordt.
Onverminderd de vorderingen ingesteld tegen de mede-eigenaar, de bewoner of de derde, die aansprakelijk is voor het schadegeval, zijn de mede-eigenaars verplicht in geval van heropbouw of herstel bij te dragen in de kosten, naar evenredigheid van hun aandeel in de mede-eigendom.
? 3. Er wordt met eenparigheid van stemmen van alle mede-eigenaars beslist over elke wijziging van verdeling van de aandelen van de mede-eigendom, alsmede over elke beslissing van de algemene vergadering betreffende de volledige heropbouw van het onroerend goed.
Basisakte Sectie 3 : Verschillende meerderheden.
De algemene vergadering beslist :
1. bij meerderheid van drie/vierden (3/4) van de stemmen :
a) over iedere wijziging van de statuten voor zover zij slechts het genot, het gebruik of het beheer van de gemeenschappelijke gedeelten betreft;
b) over alle werken betreffende de gemeenschappelijke gedeelten, met uitzondering van die waarover de syndicus kan beslissen;
C) over de oprichting en de samenstelling van een beheerraad die tot taak heeft de syndicus bij te staan en toezicht te houden op zijn beheer;
2. bij meerderheid van vier/vijfden (4/5) van de stemmen :
a) over iedere andere wijziging van de statuten, daarin begrepen de wijziging van de verdeling van de lasten van de medeeigendom;
b) over de wijziging van de bestemming van het onroerend goed;
c) over de heropbouw van het onroerend goed of de herstelling van het beschadigd gedeelte in geval van gedeeltelijke vernietiging;
d) over iedere vsrkrijging van nieuwe onroerende goederen besternd om gemaenschappelijk te worden;
e) over alle daden van beschikking van gemeenschappelijke onroerende goederen. In geval van gehele of gedeeltelijke vernietiging, worden de vergoedingen die in de plaats komen van het vernietigde onroerend goed bij voorrang aangewend voor de heropbouw ervan, indien daartoe beslist wordt. Onverminderd de vordering ingesteld tegen de eigenaar, de bewoner of de derde, die aansprakelijk is voor het schadegeval, zijn de eigenaars verplicht in geval van heropbouw of herstel tussen te komen in de kosten, naar evenredigheid van hun aandelen in de vereniging der
medebigenaars.
3. Er wordt met eenparigheid van stemmen van alle medeeigenaars beslist over elke wijziging van verdeling van de aandelen van de vereniging der medeeigenaars, alsmede over elke beslissing
van de algemene vergadering betreffende de volledige heropbouw van het onroerend goed.
Basisakte Sectie 7 : Verdelling van de lasten - 0ntvanqsten - Onderhoud en herstellingen.
ARTIKEL 19. - Alle lasten zullen russen alle medeeigenaars van het gebouw worden omgeslagen volgens de hierna vermelde verdeelsleutel, die vastgesteld is volgens het nut van de gemeenschappelijke delen voor iedere afzonderlijke kavel, in verhouding tot het aandeel in de grond dat
aan elk privatief is verbonden. De lasten betreffende de zaken voorwerp van een bijzonder gebruiksrecht zullen kunnen omgeslagen worden tussen de rnedeeigenaars die er het uitsluitend genot en gebruik van hebben
elk in verhouding tot hun aandelen in de medeeigendorn, zoals bijvoorbeeld voor de driveway en de kosten van onderhoud der garageverdieping, te dragen en te verdelen onder de eigenaars en
gebruikers van de respectievelijk garages.
De lasten verbonden aan het gebouw I worden verdeeld onder de eigenaars van de garages en appartementen van dit gebouw a rato van ??n/vijfhonderd tweeentwintigste (1/522-ste) per aandeel in de gemene delen;
Evenwel kan een bijzondere rekening gemaakt worden dewelke onderscheid maakt met de bijzondere lasten verbonden aan de gemene delen van de respectievelijke Blokken A en B, te weten (zoals lift, trappen en andere) dewelke zullen kunnen verdeeld worden onder de eigenaars van de appartementen (Blok A zijnde de appartementen A01, A02,
A1 1, A1 2, A21 en A22; Blok B zijnde de appartementen B01, B02, B11, B12, B22 en B22) telkens a rato van 1/242ste in verhouding tot het aandeel verbonden aan elk privatief in de gemene delen al dan niet mits verrekening met de quotiteiten verbonden aan de garages;
De lasten verbonden aan het gebouw II worden verdeeld onder de eigenaars van de kelders, comrnerciele ruimten en appartementen. met uitsluiting van de eigenaars (of medeeigenaars) van de autostaanplaatsen, in dit gebouw a rato van een/vierhonderd vierenzestigste (1/464ste) per aandeel in de gemene delen;
Evenwel kan een bijzondere rekening gemaakt worden dewelke onderscheid maakt met de bijzondere lasten verbonden aan de gemene delen van de respectievelijke Blokken C en D, dewelke zullen kunnen verdeeld worden onder de eigenaars van de privatieven in de blokken C en D, met uitzondering van de eigenaars van de autostaanplaatsen.
Het onderhoud van de autostaanplaatsen genummerd van S1 tot en met S8;dewelke voorbehouden worden voor het exclusief gebruik van de comrnerciele ruimten op het gelijkvloers van het gebouw II zullen gedragen worden door de eigenaars van deze ruimten hetzij ieder
voor ??n/vierde.
De syndicus is gelast met de verdeling van deze kosten tussen de medeeigenaars.
ARTIKEL 20. - De privatieve kavels zijn voorzien van een electrisch individueel verwarmingssysteem en van een individuele warmwaterverdeling.
De kosten van verwarming der gemeenschappelijke delen zullen ten laste zijn van alle eigenaars van een kavel, in evenredigheid met de quotiteiten die deze kavels bezitten in de gemene delen, doch rekening houdend met hierboven uiteengezette verdeelsleutels.
De kosten van de lift, namelijk het onderhoud, de verzekering, de herstellingen, het elektriciteitsverbruik, enz... worden verdeeld in evenredigheid met de quotiteiten die elke privatieve kavel bezit in de gemene delen met inbegrip van de privatieve kavels gelegen op het gelijkvloers, zoals vermeld in artikel 19.
ARTIKEL 21. - Voor de herstellingen met spoedeisend karakter, zoals het springen van waterleidingen, dakgoten, enz ... heeft de syndicus het volle recht ze te doen uitvoeren zonder daarom de toestemming te moeten vragen van de algemene vergadering.
ARTIKEL 22. - Noodzakelijke maar niet dringende herstellingswerken, evenals niet noodzakelijke herstellingen en werken, die een verfraaiing of een verbetering rneebrengen, worden beslist door de algemene vergadering van de vereniging van de rnedeeigenaars. Zij zullen uitgevoerd worden onder toezicht van de bouwrneester van het gebouw of bij ontstentenis ervan, door toedoen van de architekt aangeduid door de algernene vergadering. De eigenaars zijn gehouden deze herstellingen en werken te vergemakkelijken en toegang te verlenen tot hun privatieve
kavels, aan de aannemers, en werklieden die ermee gelast ziin, evenals aan de bouwmeester.
In de mate van het mogelijke zal er ook rekening gehouden worden met de beletsels voortspruitende uit gebeurtenissen met particulier karakter (erge ziekte van een bewoner, studieperiode, enz ... ).
De eigenaars of bewoners zullen steeds een sleutel van hun privatief kavel aan de syndicus of aan de voorzitter van de vereniging der rnedeeigenaars dienen te overhandigen, dewelke zal bewaard worden in een hiertoe speciaal gesloten en verzegelde ornslag, zodat men toegang kan hebben tot hun privatief in geval van onbetwiste hoogdringendheid; De syndicus en/of de voorzitter zullen rekenschap moeten geven aan de betrokken eigenaar en in de volgende algemene vergadering (tenzij de betrokken eigenaar hiervan schriftelijk ontslag verleent).
De artikels 1371 en 1375 inbegrepen van het Burgerlijk Wetboek zijn toepasselijk op de syndicus en personen die in de privatieve kavel binnengedrongen zijn. De rnedeeigenaars en hun rechthebbenden zullen zonder vergoeding de ongemakken Coortspruitende uit de herstellingen
aan de gernene delen die zullen beslist worden volgens de voorschriften die voorafgaan, moeten dragen
ARTIKEL 23. - Tenzij de belastingen betreffende het onroerend goed, rechtstreeks gevestigd worden op de privatieve kavels of lokalen zullen ze als algemene last beschouwd worden en zullen ze verdeeld worden tussen de medeeigenaars, in verhouding tot de quotiteiten die zij bezitten in de gemene delen van her gebouw.
ARTIKEL 24. - De verantwoordelijkheid over het onroerend goed (artikel 1386 van het Burgerlijk Wetboek) en in het algemeen alle lasten van het onroerend goed worden verdeeld volgens de formule van de medeeigendom, wel te verstaan voor zover het gaat om gemeenschappelijke zaken en onverminderd het verhaal dat de medeeigenaars zouden kunnen hebben tegen degenen wiens aansprakelijkheid kan aangewezen worden, het weze een derde of een
medeeigenaar.
ARTIKEL 25. - lngeval een eigenaar van een kavel de gemeenschappelijke lasten zou verhogen voor zijn persoonlijk gebruik, zal hij alleen de verhoging der kosten moeten dragen en betalen.
ARTIKEL 26. - De evenredige verdeling van de lasten, het voorwerp uitmakende van onderhavige sectie, mag slechts gewijzigd worden ingevolge akkoord van de medeeigenaars, zoals bepaald hiervoor.
Zo kan de algemene vergadering beslissen dat de bijdrage in de kosten van gebruik en onderhoud van de liften niet dienen gedragen te worden door de eigenaars van de privatieve kavels gelegen op de gelijkvloerse verdieping.ARTIKEL 27. - De ontvangsten die ge?nd worden ter zake van gemeenschappelijke delen, zullen verworven zijn aan de vereniging van de medeeigenaars.
30 JUNI 1994. - Wet tot wijziging en aanvulling van de bepalingen van het Burgerlijk Wetboek betreffende de mede?igendom.
Art. 3. In artikel 1 van de wet van 16 december 1851 houdende herziening der wet over de hypotheken, gewijzigd bij de wet van 8 juli 1924, worden de woorden " met inbegrip van de akten betreffende de wederzijdse rechten der eigenaars van verdiepingen of van gedeelten van verdiepingen in een opgericht of op te richten gebouw " vervangen door de woorden " met inbegrip van de authentieke akten bedoeld in de artikelen 577-4, ? 1, en 577-13, ? 4, van het Burgerlijk Wetboek, alsmede van de daarin aangebrachte wijzigingen ".
Artikel 1. hypotheekwet
Alle akten onder de levenden, om niet of onder bezwarende titel, tot overdracht of aanwijzing van onroerende zakelijke rechten, andere dan voorrechten en hypotheken, met inbegrip van de authentieke akten bedoeld in de artikelen 577-4, ? 1, en 577-13, ? 4, van het Burgerlijk Wetboek, alsmede van de daarin aangebrachte wijzigingen, worden (...) geheel overgeschreven in een daartoe bestemd register, op het kantoor van bewaring der hypotheken van het arrondissement waar de goederen zijn gelegen. Tot dan toe kan men zich op die akten niet beroepen tegen derden die zonder bedrog gecontracteerd hebben.
<W> <W> <W>